旅游小鎮(zhèn)研究暨四大旅游城市調(diào)研報(bào).ppt

旅游小鎮(zhèn)研究暨四大旅游城市調(diào)研報(bào)告,專題研究之,1：旅游地產(chǎn)的發(fā)展,概念解釋,發(fā)展回顧,業(yè)態(tài)關(guān)系,一般認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。 在我國(guó)，比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。 更為廣泛的說法是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)。旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)。,概念解釋,旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。,從最初的旅游度假房屋出租發(fā)展到目前的旅游商務(wù)、商業(yè)、居住、度假等地產(chǎn)模式。,1、旅游房地產(chǎn)的起源 旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時(shí)段分別出售給不同的度假者，并給予每個(gè)購(gòu)買者在一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。,發(fā)展回顧,2、我國(guó)旅游房地產(chǎn) 我國(guó)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績(jī)。旅游房地產(chǎn)最早在我國(guó)出現(xiàn)是分時(shí)度假的概念。 21世紀(jì)以來，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開花的局面。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。,旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類：,此為，從資源及項(xiàng)目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國(guó)性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)。,從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： 世界性休閑地產(chǎn)休閑新城； 全國(guó)性休閑地產(chǎn)度假區(qū)/村； 區(qū)域性休閑地產(chǎn)主題休閑城區(qū)。,目前,我國(guó)旅游休閑地產(chǎn)形成幾大版塊格局：,旅游房地產(chǎn)具備行業(yè)兩大特征，四個(gè)要素,特 征 描 述,養(yǎng)身度假、旅游購(gòu)物、交易、身份象征三者緊密結(jié)合,不是簡(jiǎn)單解決居住問題，要解決更多的其他問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，多種消費(fèi)方式結(jié)合才能發(fā)展起來。第二居所概念是在一個(gè)更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)。今后會(huì)逐步出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化。 如：一些人開始在香港或者其他一些地區(qū)購(gòu)房，外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購(gòu)房，這樣就帶動(dòng)了海南房地產(chǎn)的提升。,房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施,除了硬件建設(shè)，沒有軟件建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。 旅游地產(chǎn)一個(gè)轉(zhuǎn)換過程：就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租務(wù)。有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件不能分離。旅游地產(chǎn)要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。,旅游地產(chǎn)開發(fā)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)因素，依托資源條件，有效發(fā)揮功能延伸，最后處理好營(yíng)銷環(huán)節(jié)。,四個(gè)要素,產(chǎn)業(yè)要素,資源要素,功能要素,營(yíng)銷要素,旅游業(yè),房地產(chǎn)業(yè),緊密聯(lián)系相互依托,可利用地產(chǎn),旅游資源,利益因子,家生活延伸,產(chǎn)權(quán),時(shí)權(quán),投資者,休閑消費(fèi)者,第一居所、第二居所,旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場(chǎng)需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定。,1、從市場(chǎng)需求來看，旅游房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，滿足了消費(fèi)者對(duì)休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場(chǎng)潛力。 2、從企業(yè)推動(dòng)來看，旅游房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透、旅游對(duì)房地產(chǎn)更加依賴的結(jié)果，是兩個(gè)行業(yè)逐步融合的需要。 3、從政府管制來看，旅游地產(chǎn)的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素。 4、從外部環(huán)境來看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價(jià)航空產(chǎn)品的推出、告訴公路的建設(shè)等，都擴(kuò)大了人們?nèi)粘Ｉ畹陌霃椒秶?，城際距離正在變短或消失，這也是旅游地產(chǎn)熱的客觀外部條件。,業(yè)態(tài)關(guān)系,高度人性化 人本主義思想是旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值觀。倡導(dǎo)心情的釋放與自然屬性的回歸。用建筑陶冶人、尊重人的鮮明主張。,規(guī)劃上更多功能 從單一居住帶休閑。賦予住宅的旅游性、休閑性，使業(yè)主的生活更加豐富多彩。使住宅成為多功能的生活載體。,較高的附加值 成為政府的形象工程和主要窗口工程。體現(xiàn)一座城市的鮮明屬性和文化特色。發(fā)展前景和市場(chǎng)預(yù)期非?？春?。,提供“觀光休閑購(gòu)物居住”的需求便利。,從成功發(fā)展的旅游休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來看，打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，都是值得項(xiàng)目借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。,2：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式,成熟開發(fā)模式,開發(fā)基礎(chǔ)條件,典型開發(fā)案例,問題及發(fā)展,針對(duì)不同的城市、區(qū)域、資源以及規(guī)劃，打造符合自身特點(diǎn)的旅游地產(chǎn)才具有市場(chǎng)需求性。,1、以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā) 以提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)和居民生活質(zhì)量。 2、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā) 休閑度假的第二居，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備，營(yíng)造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者所度假休閑為目的。 3、以旅游接待為目的的商業(yè)、酒店等開發(fā) 以旅游接待為目的，商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂、酒店居住等功能。比如云南開發(fā)的旅游小鎮(zhèn)。 5、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。,成熟開發(fā)模式,資源、文化、規(guī)劃、投資及后期運(yùn)營(yíng)是旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的必備條件。,開發(fā)基礎(chǔ)條件,成功開發(fā) 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,完備的后期運(yùn)營(yíng) （再營(yíng)銷的網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)理人式的經(jīng)營(yíng)模式）,持續(xù)的投資 （依市場(chǎng)需要擴(kuò)展新的景觀、新配套硬件或者）,完善的規(guī)劃 （市政設(shè)施規(guī)劃、 可開發(fā)地產(chǎn)規(guī)劃）,天生的資質(zhì) （旅游風(fēng)景資源）,良好的題材 （歷史積淀、濃郁文化）,深圳華僑城整體規(guī)劃，大盤模式，自建旅游資源，先做旅游后做地產(chǎn)，取得了成功。,典型開發(fā)案例,深圳華僑城,解讀華僑城 1、開發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)值、升值空間和知名度，使生地變熟地，然后投資房地產(chǎn)。 2、獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)濟(jì)），后期靠地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例月為2：3。 3、產(chǎn)品規(guī)劃：就目前整體華僑城的開發(fā)和布局分析，我們看出，以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨(dú)立的華僑城生活圈 。,以五大成熟地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)休閑街、寫字樓、醫(yī)療、主題公園等為大配套，形成了獨(dú)立的華僑城生活圈,中旅廣場(chǎng)、灣廈花園錦繡花園、新浦江城天鵝堡,華僑城醫(yī)院,暨南大學(xué)中旅學(xué)院、華僑城小學(xué)、中學(xué)、華僑城第一幼兒園,何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心,漢唐大廈,雕塑公園、歡樂谷、世界之窗、民俗村、錦繡中華,酒吧一條街、銅鑼灣、沃爾瑪,低資源 低賣點(diǎn) 低價(jià)值 高風(fēng)險(xiǎn),資源成熟品牌知名 地塊升值投資期望,前期開發(fā)旅游項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升地塊價(jià)值； 后期投資地產(chǎn)，地塊成熟，順利取得高利潤(rùn)。,1985年2002年,2001年,高知名度高利潤(rùn)無風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目投資： 中旅廣場(chǎng)、灣廈花園 錦繡花園、新浦江城 天鵝堡（二期）,旅游項(xiàng)目投資： 歡樂谷、世界之窗、 民俗村、錦繡中華 雕塑公園、生態(tài)廣場(chǎng),據(jù)上圖，華僑城的開發(fā)是“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)返哺旅游”的良性循環(huán)模式。旅游：“白地造景”，吸引游客：創(chuàng)造“亞洲之最”和“世界之最”的主題公園吸引全國(guó)游客。 鴻篇巨制，留住游客：創(chuàng)世紀(jì)、千古風(fēng)流、高山流水等文化演出留駐游客，創(chuàng)造再消費(fèi)過程。 地產(chǎn)上：注重超前的產(chǎn)品規(guī)劃，以優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套使產(chǎn)品本身具備了極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。制造概念，形成強(qiáng)大品牌認(rèn)知。以波托菲諾等項(xiàng)目的典范成就了華僑城作為深圳人“放心、夢(mèng)想、品位、面子”的居住選擇。,本案例最大的啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)可以： 平地造景，即制造景觀，制造主題，制造文化。就是把有吸引力的東西搬到有情趣的人聚集的地方來。 先旅游升值地塊，然后開發(fā)地產(chǎn)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤(rùn)。 制造文化動(dòng)態(tài)元素。沒有文化，造一些假模型出來，也不能經(jīng)常吸引別人過來，讓旅游資源活起來，最好的辦法是注入文化元素。,【案例啟示】,杭州宋城先做旅游項(xiàng)目，提升土地價(jià)值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功。,杭州宋城,解讀宋城 1、開發(fā)思路：先旅游項(xiàng)目，提升版塊土地價(jià)值，然后投資景觀地產(chǎn)。 2、獲利模式：前期靠旅游項(xiàng)目獲利（門票經(jīng)濟(jì)），后期靠旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目獲利。旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利比例月為5：3。 3、產(chǎn)品規(guī)劃：宋城目前主要規(guī)劃是“山、海、城”：“山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會(huì)議中心功能于一體的休閑度假勝地；“海”指中國(guó)漁村，是中國(guó)最大的原生態(tài)海洋文化旅游項(xiàng)目；“城”指以杭州為中心的城市休閑旅游，包括休博園、宋城和山里人家。,1）1995年：復(fù)制“清明上河圖”，宋城公園成功。 區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊的歷史沃土，又依托以大上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，只要找到消費(fèi)者承受能力與公園給予的回報(bào)相稱這一結(jié)合點(diǎn)（也就是公園的品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客覺得錢花得值）即可成功。從大環(huán)境上，當(dāng)時(shí)杭州以觀光為主的傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味的人文景觀可以起到積極的互補(bǔ)作用?；谝陨纤枷耄浴扒迕魃虾訄D”為藍(lán)本，創(chuàng)建了融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演的主題公園宋城，并提出“給我一天，還你千年”宣傳口號(hào)，獲得成功。 2）1999年：杭州樂園定位模糊，遭“冷遇”。 宋城集團(tuán)繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國(guó)城和杭州樂園兩大主題公園。美國(guó)城依宋城而建，在空間上與宋城是一個(gè)“組團(tuán)”，客源有一定保障。杭州樂園是“主題公園群”，是一個(gè)集旅游、觀光、休閑、度假、居住等功能為一體的綜合性項(xiàng)目。杭州樂園因?yàn)橄M(fèi)者心目中的形象并不清晰。多數(shù)人對(duì)“樂園”有一個(gè)先入為主的心理定勢(shì)，來了以后便有些失望。所以，杭州樂園開業(yè)以來，營(yíng)業(yè)額和品牌知名度及美譽(yù)度并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 3）2005年：借勢(shì)休博會(huì)，整合休閑旅游第一城。 2005年6月18日，為迎接在杭州舉辦的“2006世界休閑博覽會(huì)”，杭州樂園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。由單一主題公園到復(fù)合型主題公園升級(jí)換代。,本案例啟發(fā)我們，做旅游地產(chǎn)可以： 挖掘文化元素，無限放大成主題，然后對(duì)接相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)。該案例的成功就是拿和杭州相關(guān)的大宋文化做主題，制造一系列景觀和娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗(yàn)性的產(chǎn)品。 可以把房地產(chǎn)品做成景觀，景房一體。宋城很多地產(chǎn)都是就地勢(shì)位置，設(shè)計(jì)成個(gè)性鮮明的山地別墅。 文化主題要單一、要能支撐地產(chǎn)開發(fā)。杭州樂園的失利就是因?yàn)橹黝}太復(fù)雜，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，當(dāng)是極大的失敗。 社會(huì)、關(guān)系營(yíng)銷對(duì)旅游有巨大推動(dòng)作用。宋城集團(tuán)和政府合作，“2006世界休閑博覽會(huì)”的社會(huì)營(yíng)銷對(duì)品牌產(chǎn)生了巨大影響。,【案例啟示】,項(xiàng)目的比較,華僑城主打橫向，濃縮世界建筑文化；宋城主打縱向，延伸歷史主題。,問題及發(fā)展,問 題,有礙景觀，破壞景區(qū)氛圍,粗制濫造，重復(fù)建設(shè)，缺乏文化,景區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重,無序開發(fā)，生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴(yán)重,統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局,保護(hù)資源和項(xiàng)目創(chuàng)新結(jié)合,準(zhǔn)確定位，強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵,精心設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好環(huán)境,對(duì) 策,問題及對(duì)策,旅游需求的多元化發(fā)展，旅游地產(chǎn)也得發(fā)生多元化、特色化的變革。,前景發(fā)展,1、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景 2、城市消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展 3、購(gòu)房者對(duì)區(qū)域景觀和居住環(huán)境的要求逐漸提高 4、建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件 5、開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機(jī),3：成功開發(fā)的旅游城鎮(zhèn),大理古城商街,麗江古城商街,陽朔西街,鳳凰古城商街,古城四大街區(qū)圍合，全長(zhǎng)1700米，總營(yíng)業(yè)面積3萬多平米，經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉(cāng)儲(chǔ)功能使用。,大理古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營(yíng)、餐飲業(yè)、休閑業(yè)（酒吧）、服務(wù)及配套行業(yè)為主：按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營(yíng)占80%，餐飲業(yè)占8%，服務(wù)及配套行業(yè)占7%，休閑娛樂占5%；按面積分，商品經(jīng)營(yíng)約占46%，服務(wù)及配套行業(yè)占37%，餐飲業(yè)約占7%，休閑娛樂占10%。業(yè)態(tài)混雜。,大理古城商街,業(yè)態(tài)分布雖然無規(guī)劃，相對(duì)混雜，但未對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不良影響 大理古城商業(yè)街內(nèi)每條街上均存在多種業(yè)態(tài)類型交叉的現(xiàn)象，并未按流行的商品或服務(wù)類別進(jìn)行分區(qū)配置；原因可能是私人業(yè)主自發(fā)操作店鋪出租所致。業(yè)態(tài)混雜看似違背現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經(jīng)時(shí)日仍生存良好，也無游客抱怨購(gòu)物不便，說明業(yè)態(tài)混雜至少在大理古城是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。,四大街區(qū)圍合，各大街區(qū)各有主題特色明顯,1、大理古城酒吧街洋人街 大理有名的酒吧一條街，商戶71家，經(jīng)營(yíng)面積1840平米租金100-150元/ 月，營(yíng)業(yè)率100% 2、大理古城商品購(gòu)物街復(fù)興路 大理人氣最旺的購(gòu)物街，全長(zhǎng)1500米，商戶376家，經(jīng)營(yíng)面積9632平米，租金500元/ 月，營(yíng)業(yè)率100% 3、大理古城餐飲街人民路 大理白族特色餐飲街，全長(zhǎng)1500米，商戶92家，經(jīng)營(yíng)面積1944平米，租金100元/ 月，營(yíng)業(yè)率100% 4、大理古城旅館街博愛路 大理旅館最集中的街區(qū)，全長(zhǎng)1000米，商戶30多家，經(jīng)營(yíng)面積610平米，租金90元/ 月，營(yíng)業(yè)率100%.,主要街區(qū),極具民族民俗風(fēng)情特色的酒店客棧生意經(jīng)營(yíng)很好。,酒店式客棧依然延續(xù)民族、民俗風(fēng)情的元素和特色大理古城的客棧無論是立面還是室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)，同樣也極具民族地方特色，也同樣體現(xiàn)了對(duì)本區(qū)域民族文化、民俗風(fēng)情的深入挖掘，正在因?yàn)槿绱?，大理古城的客棧生意良好，而且房?jī)r(jià)高企標(biāo)間價(jià)格在428元/天。,酒店式客棧,麗江古城對(duì)于本區(qū)域民族民俗元素的挖掘相當(dāng)成功，很好的將民俗與旅游有機(jī)的結(jié)合起來，創(chuàng)造了極大的商業(yè)價(jià)值。,麗江古城的商業(yè)街目前已開發(fā)的地段全長(zhǎng)約2000米，擁有店鋪1046家，總營(yíng)業(yè)面積約3萬平方米。全部為街鋪，產(chǎn)權(quán)為私人所有；部分為民居居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購(gòu)買后出租。 商鋪主要經(jīng)營(yíng)民族服飾、披肩（飾品）、銀飾、玉器、繪畫、各種手工藝品、皮草、草藥、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐飲、酒吧和客棧為主，并有銀行、郵政、票務(wù)、公廁等配套服務(wù)設(shè)施。 整個(gè)麗江古城就是一座繁華的商業(yè)城，旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)十分成功。,麗江古城商街,麗江古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營(yíng)、餐酒吧、客棧為主。按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營(yíng)占88%，餐酒吧占7%，客棧占5%；按面積分，商品經(jīng)營(yíng)約占46%，餐酒吧約占17%。上述業(yè)態(tài)的主要目標(biāo)顧客均為中外旅客，屬于典型的旅游類消費(fèi)業(yè)態(tài)配置。,麗江古城目前月租金在200-500元/左右不等，最貴的四方街周邊區(qū)域月租金達(dá)到了800-1000元/，并呈繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。,麗江古城的商業(yè)街由四方街、東大街、新華街、七一街、五一街、光義街及眾多分巷組成。,1、麗江古城的門臉玉河廣場(chǎng) 玉河廣場(chǎng)為麗江商業(yè)街增加了一個(gè)門臉，它是當(dāng)?shù)厝艘雇砩⒉较矚g逗留的地方。游客一般只在玉河廣場(chǎng)入口景觀處留影，然后通過玉河廣場(chǎng)進(jìn)入商業(yè)街。 2、麗江商業(yè)的品牌四方街 600平米的四方坪，17間店鋪，經(jīng)營(yíng)面積385平米，是麗江古城最為繁華的所在，租金高達(dá)800-1000元/月。四方街是麗江古街的代表，位于古城的核心位置，不僅是大研古城的中心，也是滇西北地區(qū)的集貿(mào)和商業(yè)中心。 3、麗江古城最優(yōu)美的街東大街 全長(zhǎng)200米，景色優(yōu)美，商鋪139間，經(jīng)營(yíng)面積3667平米，租金600-1000元/月。東大街是麗江古城商業(yè)街繁華地段之一，它是連接玉河廣場(chǎng)與四方街的主干道，道旁有水渠、渠上有小橋、路邊有垂柳，景色優(yōu)美。 4、麗江古城最重要的一條街新華街 集酒吧、客棧、商品類三大業(yè)態(tài)為一體，店鋪167間，營(yíng)業(yè)面積8694平米，租金150-300元/月。 、麗江古城最長(zhǎng)的商品經(jīng)營(yíng)街七一街 600米商品經(jīng)營(yíng)街，店鋪333間，營(yíng)業(yè)面積3086平米，租金200-500元/m2月。,主要街區(qū),七星街成為本區(qū)域消費(fèi)的傳統(tǒng)街區(qū)。南門商業(yè)街、玉水商業(yè)街均延續(xù)古城商業(yè)街現(xiàn)有模式經(jīng)營(yíng)較差。,1、麗江南門商業(yè)街 南門商業(yè)街占地1.2萬平方米，建筑面積超過2萬平方米，營(yíng)業(yè)率不足40%，經(jīng)營(yíng)較差。 2、麗江玉水商業(yè)街 建筑面積約3.5萬平方米，是麗江古城商業(yè)街的擴(kuò)展與延伸，建筑、景觀均有突破，但仍就無法逃脫整體旅游消費(fèi)力的規(guī)律，營(yíng)業(yè)率不足40%. 3、七星街 原定規(guī)劃是針對(duì)旅游消費(fèi)，但建成后實(shí)際上購(gòu)物、餐飲、美發(fā)、酒吧、茶座、洗腳按摩等業(yè)態(tài)的主要消費(fèi)對(duì)象是本地市民，店鋪總體經(jīng)營(yíng)狀況還不錯(cuò)。,新興旅游商業(yè)街,1400多年的悠久歷史，全長(zhǎng)1180米，桂林山水甲天下，陽朔山水甲桂林。,西街街面采用本地大理石鋪設(shè)，長(zhǎng)青石板鋪就街道的兩旁作為道路與店鋪的分割。西街的房屋古樸典雅，桂北明清時(shí)期風(fēng)格，小青瓦、坡屋面、白粉墻，吊陽臺(tái)。建筑物以兩層到三層居多，也有四層建筑物，錯(cuò)落別致，古色古香，地方特色濃厚。西街有少量統(tǒng)一的路燈，選用古色古香的款式，用木樁作支架的。西街不設(shè)統(tǒng)一的門牌，商鋪的招牌也都不是統(tǒng)一的，但大多都充滿個(gè)性化的特色，有中式和西式風(fēng)格，不過且都是中英文版，其中還不乏純英文的招牌。,陽朔西街,店鋪形式：2、3層獨(dú)棟商鋪，一層商品經(jīng)營(yíng)，二三層餐飲休閑娛樂 陽朔西街的店鋪都是23層獨(dú)棟商鋪，一層為經(jīng)營(yíng)門面，樓上則多為酒吧、餐飲、賓館、酒店等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。單個(gè)門面的面寬一般在4.55米，層高也都不高，大約在3.2米左右。,旅游休閑業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)土氣息與異國(guó)情調(diào)結(jié)合，整體商業(yè)氛圍較好。,1、品種、面積及比例調(diào)查與分析 在陽朔西街正街上，共有酒店賓館13間，酒吧咖啡廳32家，旅行社、自行車出租等旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)12個(gè)，休閑娛樂場(chǎng)所5個(gè)，其余旅游購(gòu)物類商家占據(jù)絕大多數(shù)，共計(jì)有121家。 2、經(jīng)營(yíng)戶構(gòu)成、商品來源、商品特征 經(jīng)營(yíng)戶來源的不同，他們?cè)诮?jīng)營(yíng)類別上也有一定區(qū)別。西街的經(jīng)營(yíng)品種大部分來自于廣西本地，約占7成以上比例、而部本地人, 35%；外地人, 45%；分絲綢服裝、手工藝品、箱包、服裝等則來自廣東、浙江、江蘇等地。西街最有特色的是酒吧、咖啡廳和酒店，它們的裝修都是既充滿鄉(xiāng)土氣息，又洋溢著濃郁的異國(guó)情調(diào)。 3、消費(fèi)群體及特征 西街是一個(gè)以游客為主要消費(fèi)對(duì)象的商業(yè)街，但是根據(jù)游客類型又分為短期旅游型游客和長(zhǎng)期休閑型游客（尤其是部分外國(guó)人） 。 4、店鋪?zhàn)饨鹚秸{(diào)查 西街的臨街店鋪?zhàn)饨鹚礁鶕?jù)地段位置的不同，一般在250400元/平方米/月之間。新西街，租金為50/平方米/月，生意情況一般，白天有少許鋪位關(guān)門，晚上才開門營(yíng)業(yè)。,商業(yè)特征,林立的酒吧、咖啡廳、三五成群的游客或外國(guó)人在酒吧里悠閑的喝著咖啡閑聊、甚至一個(gè)人獨(dú)自閱讀，給人一幅異常休閑的畫面，而不象其他旅游區(qū)，人們永遠(yuǎn)是那么匆忙。西街也并非千篇一律的旅游工藝品、紀(jì)念品店鋪，這里有普通的服裝店、箱包店，兼賣土特產(chǎn)和日常生活用品的小超市，為那些在陽朔長(zhǎng)期居住的游客和本地人提供的一個(gè)日常購(gòu)物的環(huán)境。當(dāng)其他旅游區(qū)在夜幕降臨的時(shí)候，人煙稀少，而西街卻越發(fā)熱鬧起來。,陽朔西街在突出古韻的同時(shí)，達(dá)到與整體風(fēng)格的統(tǒng)一，同時(shí)在業(yè)態(tài)配比上更加注重對(duì)于休閑娛樂業(yè)態(tài)的整合，這也是陽朔西街的業(yè)態(tài)組合成功之處。,四大街區(qū)組成，總營(yíng)業(yè)面積1萬多平米,苗族吊腳樓主要建筑形式.,鳳凰古城商業(yè)老街由老營(yíng)哨、東正街、北門、建設(shè)路組成，擁有店鋪近千家，基本以苗族吊腳樓為主，總營(yíng)業(yè)面積1萬多平米，營(yíng)業(yè)率90%以上。 鳳凰古城商業(yè)街自2003年鳳凰縣大力發(fā)展旅游業(yè)至今，短短三年時(shí)間，旅游商業(yè)發(fā)生巨大變化?，F(xiàn)共有店面約495家，總營(yíng)業(yè)面積1萬多平米，主要以民族服飾、工藝品、銀飾、姜糖等旅游產(chǎn)品及餐飲和酒吧為主。 現(xiàn)鳳凰老商業(yè)街鋪位很多都是由居民改造而成，少許私有物業(yè)。所有旅游商品全部在一層經(jīng)營(yíng)，鋪位基本無空置。,鳳凰古城商街,鳳凰古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務(wù)及配套類為主。,鳳凰古城商業(yè)街整體業(yè)態(tài)分布情況分析： 按店數(shù)分：旅游商品占73.5%，餐飲業(yè)占13.2%，休閑娛樂占3.5，服務(wù)及配套占9.8%；按面積分：旅游商品占旅游商品占45.1%、餐飲業(yè)占27%、休閑娛樂17.5%，服務(wù)及配套占10.4%。 鳳凰古城的休閑娛樂與旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，這主要是因?yàn)轼P凰古城游客停留時(shí)間短、住宿客源少所致。,古城商業(yè)街整體租金水平分析：（以使用面積計(jì)算）,旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素,1、要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略； 2、要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，及小鎮(zhèn)的吸引力是什么； 3、要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居住、集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂； 4、要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目； 5、要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境； 6、設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。,THE END,