最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問[001]

精選資料最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問記者：最高人民法院在年月日發(fā)布了最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋），請(qǐng)您談?wù)劄槭裁匆雠_(tái)這一解釋。答：商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。在最高人民法院年月日出臺(tái)的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答（以下簡(jiǎn)稱解答）中，就人民法院審理城市房地產(chǎn)管理法施行以前的房地產(chǎn)糾紛案件如何適用法律的問題作出了解釋。該解答涉及到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，合作建房，商品房預(yù)售，商品房買賣合同無效的處理等方面的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，有的制作虛假?gòu)V告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。從年開始，民一庭在起草該解釋過程中，多次進(jìn)行調(diào)研、論證，并廣泛征求各級(jí)法院、全國(guó)人大法工委、國(guó)土資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見，最后經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論通過了該解釋。本解釋與解答相比，調(diào)整范圍沒有解答寬泛，但在處理商品房買賣糾紛方面比解答更為明確、具體。解釋共條，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用解釋記者：解釋為何只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。答：我國(guó)目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。不輕易確認(rèn)合同無效記者：解釋在對(duì)合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的商品房交易秩序這一目標(biāo)的。答：商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有合同法第條規(guī)定的合同無效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效。同時(shí)要求法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。因此，人民法院對(duì)出賣人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，我們認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。解釋對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。另外，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的實(shí)際情況，解釋第條還明確規(guī)定當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，確保當(dāng)事人合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。銷售廣告可以成為合同內(nèi)容記者：解釋對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的商品房銷售過程中的一些虛假銷售廣告是如何認(rèn)定和處理的。答：銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤(rùn)，在進(jìn)行銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。為依法及時(shí)有效地解決此類糾紛，解釋根據(jù)合同法第條規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對(duì)買受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在買受人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化，根據(jù)合同法第條關(guān)于要約的規(guī)定，解釋明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對(duì)出賣人要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這一解釋有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的銷售行為，建立和維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信制度。五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任記者：解釋中所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是否就是中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（以下簡(jiǎn)稱消法）第條的具體適用。答：懲罰性賠償責(zé)任制度是來源于英美法系國(guó)家的一項(xiàng)民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，但后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。美國(guó)司法部的研究資料表明，年至年的十間間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的倍。在我國(guó)，人民法院審理合同糾紛案件特別是商品房買賣合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責(zé)任的問題，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界往往將此歸結(jié)到是否適用消法第條的爭(zhēng)論上來。不可否認(rèn)，消法第條確立的雙倍賠償開創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償責(zé)任制度的立法先河，有力地保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。年月日起施行的合同法第條中也明確規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐的，依照中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。而且從合同法第條第款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念。我們根據(jù)合同法、消法已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則，結(jié)合我國(guó)民事審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，在解釋的第條、第條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。此外，從商品房銷售管理辦法第條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還的懲罰性規(guī)定執(zhí)行情況來看，也已經(jīng)得到社會(huì)的普遍認(rèn)可。因此，解釋將懲罰性賠償責(zé)任適用于商品房買賣合同糾紛的部分情形已具備了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。由此可見，解釋規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是以合同法第條和消法第條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)消法第條規(guī)定的直接適用。解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與消法第條的規(guī)定有所不同。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！敖昏€匙”算不算房屋的交付使用記者：實(shí)踐中，許多當(dāng)事人因?qū)Α胺课萁桓妒褂谩庇胁煌斫舛l(fā)生糾紛，解釋對(duì)此是如何處理的。答：審判實(shí)踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。出賣人往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及到出賣人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。根據(jù)合同法第條和第條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)，在標(biāo)的物交付的同時(shí)所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣人只要將標(biāo)的物交付給買受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，解釋第條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)，但這并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人既可以另行約定，也可以按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的規(guī)定來確定。對(duì)包銷期滿未售房屋的處理記者：針對(duì)商品房包銷這類新問題，解釋是如何處理的。答：包銷是從香港、臺(tái)灣地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷售方式。內(nèi)地法律、行政法規(guī)對(duì)此都沒有明確的規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)也不一致。為了準(zhǔn)確界定商品房包銷合同的性質(zhì)，統(tǒng)一對(duì)此類糾紛的處理原則，首先，根據(jù)合同法第條、第條、第條規(guī)定的原則，解釋將包銷合同定性為無名合同。其次，根據(jù)合同法的規(guī)定和包銷的實(shí)際做法，解釋對(duì)當(dāng)事人違反包銷合同的責(zé)任予以明確。解釋第條規(guī)定，如果包銷合同約定明確，應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利義務(wù)；如果當(dāng)事人對(duì)包銷期滿后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷價(jià)格由包銷人購(gòu)買。解釋第條規(guī)定，如果出賣人違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷人的損失。第三，根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，解釋對(duì)包銷人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位也予以明確。如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛記者：商品房擔(dān)保貸款與商品房“按揭”之間有何聯(lián)系，解釋又是如何處理此類問題的。答：商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”?！鞍唇摇弊鳛橐环N融資購(gòu)樓方式，從香港傳入我國(guó)內(nèi)地后得到廣泛推廣，目前已經(jīng)成為買受人購(gòu)買商品房或者融資的一種主要方式。由于我國(guó)內(nèi)地法律沒有關(guān)于“按揭”的規(guī)定，而且實(shí)務(wù)中所稱的“按揭”與香港、英美法系所稱的“按揭”也有所不同，因此，對(duì)我國(guó)出現(xiàn)的商品房“按揭”性質(zhì)的認(rèn)識(shí)也不統(tǒng)一。對(duì)人民法院來說，買受人以“按揭”方式購(gòu)買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件，對(duì)此類糾紛應(yīng)如何處理，我國(guó)法律沒有明確的規(guī)定。但它作為一種民事糾紛，在其符合民事訴訟法規(guī)定的案件受理?xiàng)l件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒絕裁判。所以，解釋根據(jù)合同法、民事訴訟法、擔(dān)保法及相關(guān)法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件中遇到的主要問題作出了相應(yīng)的規(guī)定。一是明確了當(dāng)事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買受人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買受人沒有能力支付購(gòu)房款，也無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同的目的。二是明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。買受人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買受人是不利的。同時(shí)，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，解釋第條規(guī)定，在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。此外，解釋第條、條、條還對(duì)人民法院處理此類糾紛的程序性問題作出了具體的規(guī)定。解釋的出臺(tái)有利于法律適用的統(tǒng)一記者：最后請(qǐng)您談?wù)勚贫ㄟ@個(gè)司法解釋的意義。答：第一，解釋的公布實(shí)施，有利于推動(dòng)我國(guó)住房制度的改革和商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。我國(guó)取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化和商品化。為了推進(jìn)住房制度改革的深化，必須維護(hù)商品房市場(chǎng)的正常秩序。但由于我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，不僅相關(guān)的法律不完善，而且政府的一些行政行為和市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為也不規(guī)范，特別是虛假?gòu)V告、無證銷售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場(chǎng)誠(chéng)信原則，而且引發(fā)了許多糾紛，影響了社會(huì)的穩(wěn)定，阻礙了我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程。因此，解釋的出臺(tái)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，促進(jìn)商品房市場(chǎng)誠(chéng)信體系的建立，推動(dòng)我國(guó)住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。第二，解釋的公布實(shí)施，有利于保護(hù)買受人的合法權(quán)益。房屋是人類賴以生存的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料表明，目前商品住房近是由個(gè)人購(gòu)買的。商品房買賣作為一種民事合同法律關(guān)系，當(dāng)事人雙方均應(yīng)平等地受法律保護(hù)。但由于商品房市場(chǎng)的特殊性和實(shí)際情況，買受人相對(duì)于出賣人而言處于弱勢(shì)地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢(shì)地位損害買受人的利益。解釋的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的前提下，注重對(duì)買受人這些處于弱勢(shì)地位群體的合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)了以人為本的精神。如，在對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料的認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任的適用、房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上均依法明確了出賣人負(fù)有較重的責(zé)任。當(dāng)然，明確責(zé)任的目的主要是為了制裁某些出賣人違背誠(chéng)信原則和違法經(jīng)營(yíng)的行為。只要出賣人重合同、守信用、合法經(jīng)營(yíng)，就不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。所以，解釋的公布和實(shí)施，對(duì)充分保護(hù)買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營(yíng)行為具有非常重要的意義。第三，解釋的公布實(shí)施，有利于國(guó)家法制的統(tǒng)一。商品房買賣合同糾紛作為一種法律關(guān)系比較復(fù)雜的民事案件，由于我國(guó)相關(guān)的法律還不完善，所以，近幾年來，各級(jí)人民法院在處理此類糾紛時(shí)適用法律也不完全統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不符合法制統(tǒng)一的原則。解釋的制定出臺(tái)，為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，有利于實(shí)現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，更有利于維護(hù)我國(guó)法制的統(tǒng)一。THANKS 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