紙漿項(xiàng)目工程項(xiàng)目策劃

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1、泓域/紙漿項(xiàng)目工程項(xiàng)目策劃 紙漿項(xiàng)目 工程項(xiàng)目策劃 xx有限責(zé)任公司 目錄 一、 獨(dú)立方案比選方法 4 二、 投資方案類型 4 三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 6 四、 盈虧平衡分析 7 五、 工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估 10 六、 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià) 20 七、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃 27 八、 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃 42 九、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 48 十、 必要性分析 51 十一、 公司基本情況 52 十二、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 54 十三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 58 營(yíng)業(yè)收入、稅金

2、及附加和增值稅估算表 59 綜合總成本費(fèi)用估算表 60 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 62 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 64 借款還本付息計(jì)劃表 67 十四、 投資估算及資金籌措 68 建設(shè)投資估算表 70 建設(shè)期利息估算表 71 流動(dòng)資金估算表 72 總投資及構(gòu)成一覽表 73 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措一覽表 74 一、 獨(dú)立方案比選方法 獨(dú)立方案在經(jīng)濟(jì)上是否可被接受，取決于方案自身的經(jīng)濟(jì)性，即方案的經(jīng)濟(jì)效果是否達(dá)到或超過(guò)投資者預(yù)期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或水平。因此，只需通過(guò)計(jì)算方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，并按照指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則加以判別即可。從這一點(diǎn)來(lái)看，獨(dú)立方案比選實(shí)質(zhì)上就是單一方案比選。若沒有資金或其

3、他資源限制，則應(yīng)選擇NPV>0的所有方案。 但在工程實(shí)踐中，如果經(jīng)濟(jì)上可行的方案較多，項(xiàng)目投資者可能沒有足夠的資源滿足所有可行性方案，最常見的資源約束就是資金約束。在此情境下，方案比選問(wèn)題就變成資金約束條件下的獨(dú)立方案比選問(wèn)題。為了保證得到最優(yōu)組合方案，可采用獨(dú)立方案互斥化方法。 二、 投資方案類型 為了正確地進(jìn)行多方案比選，首先應(yīng)清楚投資方案之間的相互關(guān)系。依據(jù)投資方案之間的關(guān)系，投資方案可分為以下三種類型。 （一）獨(dú)立方案 獨(dú)立方案是指方案間互不干擾，即一個(gè)方案的執(zhí)行不影響其他方案的執(zhí)行，在選擇方案時(shí)可任意組合，直到資源得到充分運(yùn)用為止。嚴(yán)格地講，獨(dú)立方案是指相互之間加法法則成立

4、的方案。例如，有A、B兩個(gè)投資方案（假設(shè)投資期為1年）僅向A方案投資，投資額為2000元收益為2600元；僅向B方案投資，投資額為3000元，收益為3750元；同時(shí)向A，B兩個(gè)方案投資時(shí)，若有投資額為5000（200043000）元，收益為6350（2600+3750）元的關(guān)系成立，說(shuō)明A、B兩個(gè)方案間加法法則成立，即A，B兩個(gè)投資方案是相互獨(dú)立的。 （二）互斥方案 互斥方案是指在若干方案中，選擇其中住一方案，其他方案必然會(huì)被排斥的一組方案。夜如，某房地產(chǎn)公司欲在同一地點(diǎn)投資建造住宅、商店或賓館等，由于只能選擇其中一種投資方案，因此，這些方案就是互斥方案。 進(jìn)行方案比選時(shí)，有時(shí)還會(huì)遇到兩

5、個(gè)方案互相影響（既不是完全獨(dú)立，又不是互相排斥的情況。例如，某公司欲制定A、B兩種產(chǎn)品投資方案，但發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的銷售存在關(guān)聯(lián)性，如果其中一種產(chǎn)品暢銷，則另一種產(chǎn)品將會(huì)滯銷，由此可形成“A產(chǎn)品投資方案”“B產(chǎn)品投資方案”“A、B兩種產(chǎn)品投資方案”三個(gè)互斥方案。 （三）混合方案 如果在若干互相獨(dú)立的投資方案中，每個(gè)獨(dú)立方案又存在著若干個(gè)互斥方案，稱之為混合方案。例如，某集團(tuán)公司對(duì)其下屬生產(chǎn)相互獨(dú)立產(chǎn)品的三個(gè)工廠分別進(jìn)行新建、擴(kuò)建和更新改造，由此形成互不影響的三個(gè)獨(dú)立方案，而每個(gè)獨(dú)立方案又存在著若干互斥的具體方案，則該集團(tuán)公司所面臨的就是混合方案的選擇問(wèn)題 在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，明確所面臨的方案是互斥

6、方案還是獨(dú)立方案，對(duì)于投資方案比選十分重要。以下僅介紹互斥方案和獨(dú)立方案的比選方法，而且主要以動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)比選投資方案為主。 三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）風(fēng)險(xiǎn)因素 影響項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于法律、法規(guī)及政策，市場(chǎng)供需，資源開發(fā)與利用，技術(shù)可靠性，工程方案，融資方案，組織管理，環(huán)境與社會(huì)，外部配套條件等多個(gè)方面。而影響項(xiàng)目效益的風(fēng)險(xiǎn)因素可歸納為以下六個(gè)方面。 （1）項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)出品的數(shù)量（服務(wù)量）與預(yù)測(cè)（財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)）價(jià)格。 （2）建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：建筑安裝工程量，設(shè)備選型與數(shù)量，土地征用和拆遷安置費(fèi)，人工、材料價(jià)格，機(jī)械使用費(fèi)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 （3）融資風(fēng)險(xiǎn)：資金來(lái)源、供應(yīng)量與供應(yīng)時(shí)間

7、等。 （4）建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)：工期延長(zhǎng)。 （5）運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：投入的各種原料、材料、燃料、動(dòng)力的需求量與預(yù)測(cè)價(jià)格，勞動(dòng)力工資，各種管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 （6）政策風(fēng)險(xiǎn)：稅率、利率、匯率及通貨膨脹率等。 （二）風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程 （1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和估計(jì)。 1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面考察和綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，確定各因素間的相關(guān)性，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)清單。敏感性分析是初步識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素的重要手段。 2）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。應(yīng)判斷風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性，采用主觀概率和客觀概率的統(tǒng)計(jì)方法，確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布；還要分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后對(duì)項(xiàng)目的影響程度，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，計(jì)算項(xiàng)目評(píng)

8、價(jià)指標(biāo)相應(yīng)的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。 （2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和估計(jì)結(jié)果，依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性以及風(fēng)險(xiǎn)造成的損失來(lái)確定，一般采用評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布或累計(jì)概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差作為判別標(biāo)準(zhǔn)，也可以采用綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)作為判別標(biāo)準(zhǔn)。具體操作應(yīng)符合下列要求。 1）以評(píng)價(jià)指標(biāo)作判別標(biāo)準(zhǔn)。 ①財(cái)務(wù)（經(jīng)濟(jì)）內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。 ②財(cái)務(wù)（經(jīng)濟(jì)）凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越?。粯?biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。 四、 盈虧平衡分析 通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（break

9、-evenpOint，BEP）分析項(xiàng)目成本與收入的平衡關(guān)系，判斷項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量、銷售價(jià)格、成本等變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，這樣的分析方式被稱為盈虧平衡分析。 （一）基本損益關(guān)系 根據(jù)成本總額對(duì)產(chǎn)出品數(shù)量的依存關(guān)系，成本可分為固定成本和變動(dòng)成本。銷售收入由銷售價(jià)格和產(chǎn)出品數(shù)量決定。利潤(rùn)為零，則表示盈虧平衡。盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。這里僅討論線性盈虧平衡分析。 （二）線性盈虧平衡分析 在線性盈虧平衡分析中，假設(shè)產(chǎn)出品數(shù)量等于銷售量，且銷售收入與總成本均是銷量的線性函數(shù)。 （三）敏感性分析的一般程序 （1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)

10、是指投資方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，可根據(jù)情況選擇一種或兩種指標(biāo)作為分析指標(biāo)。 （2）選擇不確定因素，設(shè)定其變化幅度。影響投資方案經(jīng)濟(jì)效果的不確定因素包括投資額、建設(shè)工期、產(chǎn)品價(jià)格、生產(chǎn)成本、貸款利率、銷售量等。應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況來(lái)設(shè)定不確定因素變化幅度，如5%、10%，15%等。 （3）計(jì)算影響程度。分別按照一定變化幅度改變各不確定性因素的數(shù)值，然后計(jì)算這種變化對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如NPV，IRR等）的影響數(shù)值，并將其與相應(yīng)原始值進(jìn)行比較，進(jìn)而得出該指標(biāo)變化率。 （4）尋找敏感因素。敏感因素是指其數(shù)值變動(dòng)能顯著影響分析指標(biāo)的因素。判別敏感因素的方法有以下兩種。

11、 1）相對(duì)測(cè)定法。假設(shè)各不確定因素有一個(gè)相同變動(dòng)幅度，比較在同一變動(dòng)幅度下各不確定因素的變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)的影響程度，影響程度大者為敏感因素。 2）絕對(duì)測(cè)定法。假設(shè)各不確定因素均向?qū)ν顿Y方案不利的方向變動(dòng)，并取其可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值，據(jù)此計(jì)算投資方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，如果某一不確定因素可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值使投資方案變得不可接受，則表明該不確定因素為投資方案的敏感因素。 （5）綜合評(píng)價(jià)，優(yōu)選方案。根據(jù)敏感性分析的結(jié)果，綜合評(píng)價(jià)方案，并選擇最優(yōu)方案。 （四）單因素敏感性分析 單因素敏感性分析是指每次只考慮一個(gè)因素變動(dòng)進(jìn)行敏感性分析，將不確定因素變化率。 綜上所述，敏感性分析可在一定程度上定量描

12、述不確定因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資效果的影響，有助于理清項(xiàng)目對(duì)不確定因素的不利變動(dòng)所能容許的風(fēng)險(xiǎn)程度，有助于鑒別敏感因素，將進(jìn)一步深入調(diào)查研究的重點(diǎn)集中在那些敏感因素上，或者針對(duì)敏感因素制定出應(yīng)對(duì)策略，以達(dá)到盡量減少風(fēng)險(xiǎn)、增加決策可靠性的目的。但敏感性分析也有其局限性，它不能說(shuō)明不確定因素發(fā)生變動(dòng)的可能性大小，也就是沒有考慮不確定因素在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的概率，而這種概率是與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小密切相關(guān)的。 五、 工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估 （一）可行性研究報(bào)告的編制 1、編制依據(jù) （1）國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策及國(guó)家

13、和地方法規(guī)等。 （2）經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后簽訂的意向性協(xié)議等。 （3）由國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國(guó)土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；對(duì)于交通運(yùn)輸項(xiàng)目建設(shè)，要有相關(guān)江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。 （4）國(guó)家進(jìn)出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策。 （5）擬建廠址的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。 （6）有關(guān)國(guó)家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和定額資料等。 （7）由國(guó)家頒布的投資項(xiàng)目可行性研究及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定 （8）包含各種市場(chǎng)信息的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。 2、編制要求 為保證可行性研究報(bào)告編寫的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)做好編制前的準(zhǔn)備工作，充分收集信息資料 進(jìn)行科學(xué)分析

14、比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全，表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，能深度滿足投資決策和編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的需要。 3、構(gòu)成內(nèi)容 可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目可行性研究工作成果的體現(xiàn)，報(bào)告由封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖、附表等內(nèi)容構(gòu)成。 （1）工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。 1）項(xiàng)目總說(shuō)明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目投資者及籌建單位情況、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等。 2）項(xiàng)目概況。具體包括項(xiàng)目名稱、擬建地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項(xiàng)目投入總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 3

15、）市場(chǎng)預(yù)測(cè)。具體包括市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析等。 4）資源條件評(píng)價(jià)。具體包括資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價(jià) 5）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。具體包括建設(shè)規(guī)模方案的比選、推薦方案及其理由，產(chǎn)品方案的構(gòu)成、比選、推薦方案及其理由。 6）場(chǎng)址選擇。具體包括場(chǎng)址現(xiàn)狀、場(chǎng)址建設(shè)條件、場(chǎng)址方案比選、推薦的場(chǎng)址方案等。 7）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。具體包括技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇、節(jié)能措施、節(jié)水措施。 8）原材料、燃料供應(yīng)。具體包括主要原材料、燃料供應(yīng)方案，分析主要原材料、輔助材料、燃料的品種、質(zhì)量與年需要量，供應(yīng)來(lái)源與

16、運(yùn)輸方式，以及主要原材料和燃料的價(jià)格現(xiàn)狀與價(jià)格預(yù)測(cè)。 9）總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程。具體包括總圖布置方案，場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案，給排水、供電通信、供熱、維修、倉(cāng)儲(chǔ)等公用工程與輔助工程方案。 10）環(huán)境影響評(píng)價(jià)。具體包括場(chǎng)址環(huán)境條件調(diào)查、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響、環(huán)境保護(hù)措施、環(huán)境保護(hù)投資等。 11）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防。具體包括危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全措施方案、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施等。 12）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置。具體包括組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)等。 13）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。具體包括建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排、技術(shù)改造項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接。 14）投資估算與

17、資金籌措。具體包括投資估算依據(jù)和范圍、建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析。 15）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。具體包括選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)，估算經(jīng)營(yíng)（銷售）收人、稅金及附加、成本費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力、財(cái)務(wù)生存能力，進(jìn)行不確定性分析，得出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。 16）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。具體包括選取影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)、調(diào)整效益費(fèi)用范圍與數(shù)值、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表、計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、得出國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。 17）社會(huì)評(píng)價(jià)。具體包括項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響的分析、項(xiàng)目與所在地互適性分析、項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論。 18）風(fēng)險(xiǎn)分析

18、。具體包括項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)程度分析、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。 19）研究結(jié)論與建議。具體包括推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述、主要對(duì)比方案、結(jié)論與建議。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。 1）項(xiàng)目總說(shuō)明。具體包括項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等。 2）項(xiàng)目概況。具體包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目地理位置，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)等社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行

19、性；項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。 3）開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定。具體包括以下內(nèi)容。0土地調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。 ②人口調(diào)查。其包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。 ③調(diào)查項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 ④調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。 ⑤調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查給排水管線雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

20、 ⑥調(diào)查其他地上、地下物。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的地上物包括樹木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下倉(cāng)庫(kù)、各種管線等。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。用地范圍內(nèi)的拆遷計(jì)劃。圖制定安置方案。具體包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人口等。 4）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定。具體包括市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)、服務(wù)對(duì)象（目標(biāo)市場(chǎng)）分析、租售計(jì)劃制訂、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇。具體包括以下內(nèi)容。市政規(guī)劃方案的選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向

21、，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案的選擇。建筑規(guī)劃方案主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。 6）資源供給條件分析。具體包括建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等供?yīng)條件。 7）環(huán)境影響評(píng)價(jià)。具體包括建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、主要污染源和污染物、項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化、設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、控制污染與生態(tài)變化的初步方案、環(huán)境保護(hù)投資估算、環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析、

22、存在問(wèn)題及建議。 8）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究。具體包括擬訂項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬訂人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況等。 9）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制。具體包括以下內(nèi)容。前期開發(fā)計(jì)劃。其包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。工程建設(shè)計(jì)劃。具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、市政工程配套建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)場(chǎng)地的布置。 ④施工隊(duì)伍的選擇。 10）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析。具體包括以下內(nèi)容。 項(xiàng)目總投資估算。其包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。

23、開發(fā)成本估算。銷售成本、運(yùn)營(yíng)成本估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和利潤(rùn)率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般不進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有時(shí)需要進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、市場(chǎng)周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。 11）結(jié)論及建議。具體包

24、括以下內(nèi)容。 ①運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。 ②存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。 需要說(shuō)明的是，無(wú)論是一般工程項(xiàng)目，還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以上結(jié)構(gòu)及內(nèi)容均是根據(jù)編寫的邏輯關(guān)系進(jìn)行闡述的。在實(shí)際編寫過(guò)程中，有些內(nèi)容可合并在一起，不是一定分開的，章節(jié)劃分也不一定與上述內(nèi)容完全一致。 （二）可行性研究報(bào)告的評(píng)估 可行性研究報(bào)告是工程項(xiàng)目投資決策的重要基礎(chǔ)和依據(jù)，可行性研究報(bào)告的編寫質(zhì)量和準(zhǔn)確性關(guān)系到項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。鑒于此，投資法策機(jī)構(gòu)應(yīng)自行或委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和評(píng)價(jià)，審查和判斷項(xiàng)目可行性研

25、究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)擬建項(xiàng)目投資是否可行和確定最佳投資方案提出意見，作為項(xiàng)目投資最終決策的主要依據(jù)。貸款機(jī)構(gòu)在接到項(xiàng)目貸款申請(qǐng)時(shí)，也需要自行或委托專門的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行貸款決策。 對(duì)可行性研究報(bào)告的評(píng)估內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面。 1、報(bào)告編制的規(guī)范性評(píng)估 評(píng)估內(nèi)容包括項(xiàng)目批復(fù)文件資料是否齊全，報(bào)告內(nèi)容及文件是否齊全、完整，編制依據(jù)是否可靠，編制深度是否符合要求，結(jié)論是否明確等。 2、報(bào)告內(nèi)容及結(jié)果的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性評(píng)估 （1）項(xiàng)目建設(shè)必要性評(píng)估。評(píng)估擬建項(xiàng)目是否符合國(guó)家建設(shè)方針，是否滿足市場(chǎng)需求，是否具有良好的前景。 （2）項(xiàng)目建設(shè)

26、條件評(píng)估。評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否經(jīng)濟(jì)合理；物料供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量是否滿足項(xiàng)目需求；項(xiàng)目所需的供電、供水、供熱、供氣和通信等設(shè)施條件是否可靠，能否滿足項(xiàng)目建設(shè)和建成后正常運(yùn)行的需要；項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃原則和要求，是否符合土地管理、文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的法律和法規(guī)，選擇依據(jù)和理由是否充分；項(xiàng)目建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)與職能分工是否明確，建成后的運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)是否落實(shí)，運(yùn)行管理及經(jīng)營(yíng)方式是否可行；項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工程進(jìn)度是否合理等。 （3）項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)估。評(píng)估是否按要求編制環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，文件內(nèi)容是否全面，環(huán)境保護(hù)措施是否可行。 （4）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案評(píng)估。評(píng)估技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

27、是否可行；節(jié)能措施和節(jié)水措施是否合理、得當(dāng)；設(shè)計(jì)依據(jù)是否正確，相關(guān)負(fù)荷、參數(shù)是否滿足功能需要，是否安全、經(jīng)濟(jì)、合理，是否符合相應(yīng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)；安全防范措施是否可靠。 （5）投資估算與資金籌措評(píng)估。評(píng)估投資估算依據(jù)、估算方法、內(nèi)容及范圍是否科學(xué)、合理、完整、準(zhǔn)確，是否真實(shí)反映了可行性研究報(bào)告中建設(shè)內(nèi)容的要求；對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、籌措方式、籌資額度、籌資風(fēng)險(xiǎn)及資金使用計(jì)劃等的合理性和可靠性進(jìn)行分析論證和評(píng)估，分析資金使用計(jì)劃是否與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃相銜接，用款計(jì)劃安排能否與資金來(lái)源相對(duì)應(yīng)，能否保證項(xiàng)目順利實(shí)施。 （6）項(xiàng)目效益評(píng)估。主要從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面對(duì)項(xiàng)目的效益狀況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)所屬行業(yè)發(fā)展

28、、社會(huì)發(fā)展及為建設(shè)單位帶來(lái)的效益，分析參數(shù)的選取是否合理，計(jì)算是否準(zhǔn)確是否客觀地反映了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 在匯總上述評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，對(duì)可行性研究報(bào)告中各部分內(nèi)容和方案存在的問(wèn)題提出修改意見，對(duì)不能確定的問(wèn)題提出建議，得出最終的結(jié)論性意見，供決策部門參考。 六、 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià) （一）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法與制度。國(guó)家鼓勵(lì)有關(guān)單位、專家和公眾以適當(dāng)方式參與環(huán)境影響評(píng)價(jià)。 1、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的分類管理

29、 《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》規(guī)定，國(guó)家根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響程度，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)行分類管理。 （1）對(duì)于可能造成重大環(huán)境影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。 （2）對(duì)于可能造成輕度環(huán)境影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行分析或者專項(xiàng)評(píng)價(jià)。 （3）對(duì)于環(huán)境影響很小、不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。 2、環(huán)境影響報(bào)告書的內(nèi)容 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目概況；建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施及其技術(shù).經(jīng)濟(jì)論證；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)

30、環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境監(jiān)測(cè)的建議；環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論。 3、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的相關(guān)要求 環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件中的環(huán)境影響報(bào)告書或者環(huán)境影響報(bào)告表，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制。除國(guó)家規(guī)定需要保密的情形外，對(duì)環(huán)境可能造成重大影響、應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書前，舉行論證會(huì)、聽證會(huì)，或者采取其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾意見。建設(shè)單位報(bào)批的環(huán)境影響報(bào)告書應(yīng)當(dāng)附有有關(guān)單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說(shuō)明。 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、地點(diǎn)，采用的生產(chǎn)工藝或者防治污染、防止生

31、態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動(dòng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表。 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表自批準(zhǔn)之日起已滿5年，建設(shè)項(xiàng)目方開工建設(shè)的，其環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表應(yīng)當(dāng)報(bào)原審批部門重新審核。 4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表。 環(huán)境敏感區(qū)是指依法設(shè)立的各級(jí)各類保護(hù)區(qū)域和對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括 ①自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)。 ②基本農(nóng)田保

32、護(hù)區(qū)、基本草原、森林公園、地質(zhì)公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動(dòng)物重要棲息地、重點(diǎn)保護(hù)野生植物生長(zhǎng)繁殖地。 ③文物保護(hù)單位。 ④針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房類房地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境敏感區(qū)還包括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的區(qū)域。 對(duì)于其他房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響登記表。 （二）社會(huì)評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià)旨在分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。進(jìn)行工程項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與社會(huì)發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，有利于項(xiàng)目與所在地區(qū)利益協(xié)調(diào)一致。 1、社會(huì)評(píng)價(jià)適用范圍 社會(huì)評(píng)價(jià)適用于社會(huì)因素較為復(fù)雜、社會(huì)影響較為久遠(yuǎn)、社會(huì)效益

33、較為顯著、社會(huì)矛盾較為突出、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農(nóng)田較多的水利權(quán)紐項(xiàng)目、交通運(yùn)輸項(xiàng)目、礦產(chǎn)和油氣田開發(fā)項(xiàng)目，扶貧項(xiàng)目、農(nóng)村區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，以及文化教育、衛(wèi)生等公益性項(xiàng)目。 2、社會(huì)評(píng)價(jià)主要內(nèi)容 （1）社會(huì)影響分析。社會(huì)影響分析旨在分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的正面影響（通常稱為社會(huì)效益）和負(fù)面影響。包括項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質(zhì)量、就業(yè)等產(chǎn)生的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城鎮(zhèn)化進(jìn)程等的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響等。 （2）互適性分析?；ミm

34、性分析主要是分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪?xiàng)目存在與發(fā)展的程度，考察項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。具體包括分析預(yù)測(cè)不同利益攸關(guān)群體、項(xiàng)目所在地區(qū)各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度及參與程度，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展。 （3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會(huì)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)環(huán)境和條件?？赡軙?huì)誘發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項(xiàng)目應(yīng)特別注重這方面的分析。 3、社會(huì)評(píng)價(jià)方法 項(xiàng)目涉及的社會(huì)因素、社會(huì)影響和社會(huì)

35、風(fēng)險(xiǎn)不可能用統(tǒng)一的指標(biāo)、量綱和判據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，因此，社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況采用靈活的評(píng)價(jià)方法。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，采用的社會(huì)評(píng)價(jià)方法主要有快速社會(huì)評(píng)價(jià)法和詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法。 快速社會(huì)評(píng)價(jià)法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀況，著眼于負(fù)面社會(huì)因素的分析判斷，一般以定性描述為主。它是在項(xiàng)目前期階段進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)常用的一種簡(jiǎn)捷方法，通過(guò)這一方法可大致了解擬建項(xiàng)目所在地區(qū)社會(huì)環(huán)境的基本狀況，識(shí)別主要社會(huì)影響因素，粗略地預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的情況及其對(duì)項(xiàng)目的影響程度。 詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法是在可行性研究階段廣泛應(yīng)用的一種評(píng)價(jià)方法，是指在快速社會(huì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究與項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)因素和社會(huì)影響，進(jìn)行詳細(xì)論證，并預(yù)測(cè)風(fēng)

36、險(xiǎn)度，結(jié)合項(xiàng)目備選的技術(shù)方案、工程方案等，從社會(huì)分析角度進(jìn)行優(yōu)化。詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，進(jìn)行過(guò)程分析。 4、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 重大項(xiàng)目在可行性研究階段應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)當(dāng)作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的重要內(nèi)容并設(shè)獨(dú)立篇章。項(xiàng)目單位在組織開展重大項(xiàng)目前期工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查分析，征詢相關(guān)群眾意見，查找并列出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的方案措施，以及采取相關(guān)措施后的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)建議。 （1）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分。重大項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為三級(jí)。 1）高風(fēng)險(xiǎn)。大部分群眾對(duì)項(xiàng)目有意見、反應(yīng)

37、特別強(qiáng)烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。 2）中風(fēng)險(xiǎn)。部分群眾對(duì)項(xiàng)目有意見、反應(yīng)強(qiáng)烈，可能引發(fā)矛盾沖突。 3）低風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對(duì)項(xiàng)目有意見，但通過(guò)有效工作可防范和化解矛盾。 （2）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析相關(guān)要求。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析由項(xiàng)目所在地人民政府或其有關(guān)部門指定的評(píng)估主體組織開展評(píng)估論證，根據(jù)實(shí)際情況可以采取公示、問(wèn)卷調(diào)查、實(shí)地走訪和召開座談會(huì)、聽證會(huì)等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，提出社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，各方面意見及其采納情況，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論和對(duì)策建議，風(fēng)險(xiǎn)防范和化

38、解措施及應(yīng)急處置預(yù)案等。 對(duì)于由國(guó)家發(fā)展改革委審批、核準(zhǔn)或者核報(bào)國(guó)務(wù)院審批、核準(zhǔn)的在我國(guó)境內(nèi)實(shí)施的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、省級(jí)發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國(guó)家發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的申報(bào)文件中，應(yīng)當(dāng)包含對(duì)該項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的意見，并附具社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。 評(píng)估主體作出的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告是項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批、核準(zhǔn)項(xiàng)目的重要依據(jù)。評(píng)估報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目存在高風(fēng)險(xiǎn)或者中風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)不予審批、核準(zhǔn)和核報(bào)；存在低風(fēng)險(xiǎn)但有可靠防控措施的，可以審批、核準(zhǔn)或者核報(bào)，并應(yīng)在批復(fù)文件中對(duì)有關(guān)方面提出切實(shí)落實(shí)防范.化解風(fēng)險(xiǎn)措施的要求。 七、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

39、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，通過(guò)全面分析市場(chǎng)前景和項(xiàng)目開發(fā)影響因素，將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標(biāo)具體、功能明確、定位準(zhǔn)確、策略恰當(dāng)?shù)膶?shí)施方案的系統(tǒng)過(guò)程。 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃以明晰的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)為基本約束條件，通過(guò)準(zhǔn)確的客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，為項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行提供依據(jù)。 （一）前期策劃的主要任務(wù)和基本原則 1、主要任務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)是解決開發(fā)項(xiàng)目“為誰(shuí)建”“建什么”“能否建?““怎么建”等關(guān)鍵問(wèn)題。 （1）“為誰(shuí)建”是解決項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題。即通過(guò)市場(chǎng)分析，選擇目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶準(zhǔn)確的

40、客戶定位是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。只有明確了目標(biāo)客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃。 （2）“建什么”是解決項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位問(wèn)題。即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定項(xiàng)目主題、產(chǎn)品基調(diào)、物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、戶型配比結(jié)構(gòu)、設(shè)備規(guī)格等級(jí)、材料品種檔次等。解決“建什么”的問(wèn)題，是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)，也是項(xiàng)目差異化的實(shí)現(xiàn)途徑。項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響到目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和接受度。 （3）“能否建”是對(duì)項(xiàng)目可行性的評(píng)價(jià)。即從企業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，從而判斷自身是否有能力承擔(dān)與客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位相吻合

41、的項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)行能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 （4）“怎么建”是解決項(xiàng)目總體運(yùn)行問(wèn)題。即對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)階段、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)銷策略等進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。 2、基本原則 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)遵循下列四項(xiàng)原則 （1）約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會(huì)道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)進(jìn)行。 （2）差異性原則。差異性是項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，需要在競(jìng)爭(zhēng)激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，策劃出滿足特定消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價(jià)值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目組合、產(chǎn)品功能、

42、經(jīng)營(yíng)方式及物業(yè)服務(wù)等方面。 （3）系統(tǒng)性原則。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場(chǎng)層面來(lái)考慮，保持特定開發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，特定項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的其他開發(fā)項(xiàng)目共同形成市場(chǎng)供給并存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，必須考慮特定項(xiàng)目與其他項(xiàng)目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。 （4）預(yù)測(cè)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期和經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，因此，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，依照預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會(huì)越好。 （二）前期策劃的主要工作內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

43、可概括為環(huán)境分析、市場(chǎng)定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四部分 （1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基石。進(jìn)行環(huán)境分析時(shí)，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)，并對(duì)運(yùn)營(yíng)期變動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。 （2）市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是在分析和預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)狀況動(dòng)態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值取向進(jìn)行系統(tǒng)分析和設(shè)計(jì)的過(guò)程，包括客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位。 （3）運(yùn)行建議。運(yùn)行建議是指項(xiàng)目前期策劃的操作設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行是一個(gè)多部門、多環(huán)節(jié)的復(fù)雜過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程

44、中主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把握至關(guān)重要，運(yùn)行建議要針對(duì)這些主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提出操作方案。 4）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指項(xiàng)目前期策劃中的財(cái)務(wù)分析，包括測(cè)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力和清償能力是否能達(dá)到目標(biāo)要求；分析項(xiàng)目的不確定性以評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的承受能力等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析與市場(chǎng)研判 內(nèi)外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的前提和基礎(chǔ)，只有在對(duì)政策、技術(shù)、用地、市場(chǎng)、開發(fā)企業(yè)等方面進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)作出判斷。 1、政策分析 首先，應(yīng)分析相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如對(duì)別墅項(xiàng)目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策等；其次，應(yīng)分析項(xiàng)目所在地經(jīng)

45、濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關(guān)政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、需求量、需求類型、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會(huì)產(chǎn)生較大影響。 2、技術(shù)分析 主要分析有關(guān)建筑材料、設(shè)施設(shè)備、施工技術(shù)等方面因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的實(shí)現(xiàn)程度、成本等方面的影響。 3、用地分析 （1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項(xiàng)目所在區(qū)域在整個(gè)城市結(jié)構(gòu)中所承擔(dān)的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務(wù)區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認(rèn)可度，即在消費(fèi)者印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦臀幕囆g(shù)區(qū)等。 （2）區(qū)域?qū)用?/p>

46、上的中觀用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達(dá)性、交通工具、時(shí)間和空間距離等為評(píng)價(jià)要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。 （3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項(xiàng)目開發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條件是指項(xiàng)目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構(gòu)筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界

47、、地質(zhì)土層等。地塊交通包括項(xiàng)目所在地內(nèi)外部交通外部交通可從出入口位置等方面進(jìn)行考察，內(nèi)部交通是對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)條件的分析和初步設(shè)想。 4、市場(chǎng)分析 （1）市場(chǎng)分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析中至關(guān)重要的內(nèi)容，對(duì)客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位是否恰當(dāng)有著重大影響宏觀層次的市場(chǎng)分析。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)性支出、儲(chǔ)蓄存款、國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，考察國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)投資額、供應(yīng)量、銷售面積銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項(xiàng)目所屬類別、房地產(chǎn)均價(jià)等指標(biāo)現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的變

48、動(dòng)趨勢(shì)等。 （2）中觀層次的市場(chǎng)分析。中觀層次的市場(chǎng)分析即區(qū)域市場(chǎng)分析，這種區(qū)域是指從消費(fèi)者角度認(rèn)知的、與待策劃地塊處于同一市場(chǎng)范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場(chǎng)的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場(chǎng)分析包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和客戶分析等。 （3）微觀層次的市場(chǎng)分析。微觀層次的市場(chǎng)分析是指本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)比分析。要找出與本項(xiàng)目構(gòu)成直接或間接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上尋求項(xiàng)目差異點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 5、開發(fā)

49、企業(yè)分析 前期策劃需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)（利潤(rùn)額、利潤(rùn)率、投資回報(bào)期等）、公司運(yùn)作目標(biāo)（戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、業(yè)務(wù)平衡、市 .場(chǎng)開拓等）及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營(yíng)銷能力、專業(yè)程度等。 在全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，要對(duì)開發(fā)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判，即對(duì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)特征等進(jìn)行研判；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研判，重點(diǎn)是對(duì)潛在的有效需求進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研判，預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)所能提供的房地產(chǎn)商品最

50、大量，同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的數(shù)量、成本、競(jìng)爭(zhēng)力等；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格研判，重點(diǎn)在于項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品租售價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。 （四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、客戶定位 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位是指通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)房地產(chǎn)商品各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進(jìn)行比較分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)和特點(diǎn)，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的過(guò)程。 （1）市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分就是以房地產(chǎn)需求者消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，對(duì)具有不同需求的房地產(chǎn)消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)分的過(guò)程。細(xì)分后所形成的具有相同需求特征的消費(fèi)群體被稱為細(xì)分市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和

51、行為因素等。在細(xì)分非住宅市場(chǎng)時(shí)，地理、收入、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、效用追求等因素同樣可作為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，非住宅市場(chǎng)細(xì)分的主要依據(jù)還包括最終消費(fèi)者和消費(fèi)者規(guī)模等因素。 （2）目標(biāo)市場(chǎng)選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要服務(wù)的市場(chǎng)，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象。開發(fā)項(xiàng)目選定的目標(biāo)市場(chǎng)必須滿足以下條件。 1）目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)有足夠的需求量?！白銐颉笔侵冈擁?xiàng)目所進(jìn)入的目標(biāo)市場(chǎng)需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)尤其是盈利性目標(biāo)要求；“需求量”既指現(xiàn)實(shí)有效需求，也包括開發(fā)期內(nèi)潛在有效需求。 2）目標(biāo)市場(chǎng)必須是企業(yè)有能力進(jìn)入的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有足夠需求量的細(xì)分市場(chǎng)很多，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受資金實(shí)力

52、、研發(fā)能力、管理水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力等自身?xiàng)l件限制，不一定有能力滿足所有需求量足夠的細(xì)分市場(chǎng)需求，因此，必須結(jié)合自身能力、資源、優(yōu)勢(shì)等條件選擇部分細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)。 （3）目標(biāo)客戶選定。市場(chǎng)細(xì)分只是初步為目標(biāo)客戶的選定明確了方向，要準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)客戶，就需要在選定目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再行細(xì)分，確定具體開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)群體，即目標(biāo)客戶。 在選定的目標(biāo)市場(chǎng)中，雖然消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值取向具有很大程度的一致性，但是對(duì)房地產(chǎn)的效用排序并不相同。通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)中不同消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)效用取向的分析，選定目標(biāo)市場(chǎng)中的某類或某幾類消費(fèi)者作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象，這就是目標(biāo)客戶選定。 （4）目標(biāo)客戶特征分

53、析。在選定目標(biāo)客戶后，要進(jìn)一步分析目標(biāo)客戶的基本特征。因?yàn)槟繕?biāo)客戶的基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對(duì)目標(biāo)客戶基本特征的分析要與物業(yè)類型相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)與社會(huì)階層、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。 2、項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位是指針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)選擇其概念性規(guī)劃的過(guò)程。 （1）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略選擇。項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，通過(guò)對(duì)企業(yè)自身狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案件的分析，確定項(xiàng)目開發(fā)的總體思路。 1）SWOT分析。這是一種通過(guò)綜合分析

54、和系統(tǒng)評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的優(yōu)勢(shì)（Strength）W代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的劣勢(shì)（WeakneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中的威脅（threat）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析成果，可以構(gòu)建SWOT分析矩陣進(jìn)行系統(tǒng)分析。 2）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略?；赟WOT分析，可供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的戰(zhàn)略有以下四種。 ①SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，充分利用外部機(jī)會(huì)的發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有顯著的資源和能力優(yōu)勢(shì)，同時(shí)市場(chǎng)有發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，可選擇此戰(zhàn)略。 ②WO戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是

55、指利用外部機(jī)會(huì)改進(jìn)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部劣勢(shì)的扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目存在短板，但外部機(jī)會(huì)很好時(shí)，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)。 ③ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是指充分利用企業(yè)或項(xiàng)目的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開有較大威脅的開發(fā)領(lǐng)域的多元化戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力強(qiáng)，同時(shí)比較靈活時(shí)，可采用此戰(zhàn)略。 ④WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進(jìn)的戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到外部市場(chǎng)環(huán)境的威脅且內(nèi)部狀況又不佳時(shí)，可以考慮采用此戰(zhàn)略。 （2）項(xiàng)目主題創(chuàng)意。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意是指根據(jù)項(xiàng)目及其所在地區(qū)特征，確定項(xiàng)目特有的、顯著區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)宣傳推廣活動(dòng)被目標(biāo)客戶接受且產(chǎn)生共鳴的項(xiàng)目特質(zhì)。

56、主題創(chuàng)意確定了開發(fā)項(xiàng)目最顯著的特征，能夠凸顯項(xiàng)目個(gè)性，避免項(xiàng)目同質(zhì)化。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意應(yīng)滿足以下要求：要易于展示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸顯開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，否則會(huì)引起客戶反感或者被認(rèn)為是欺騙；要與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合，這樣才能激發(fā)目標(biāo)客戶的購(gòu)買行為；要與開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。 （3）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局，是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的主題創(chuàng)意，對(duì)項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進(jìn)行的總體安排和布局，是項(xiàng)目定位的重要內(nèi)容。 對(duì)商品住宅開發(fā)項(xiàng)目而言，總體規(guī)劃布局主要包

57、括以下六項(xiàng)內(nèi)容。 1）物業(yè)類型構(gòu)成及布局。從使用功能來(lái)看，包括住宅、公寓、商業(yè)及公共建筑等物業(yè)類型。從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，有高層住宅、多層住宅，高層住宅中還有點(diǎn)式高層、板式高層等。項(xiàng)目總體規(guī)劃布局是對(duì)項(xiàng)目中各種物業(yè)類型和物業(yè)形態(tài)的面積及其在項(xiàng)目總面積中的占比、在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的平面布局進(jìn)行的總體安排和設(shè)計(jì)。 2）項(xiàng)目空間尺度安排。項(xiàng)目空間是指在開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，由各建筑物、構(gòu)筑物組成的外部空間。項(xiàng)目空間尺度是指在外部空間中，各建筑物、構(gòu)筑物之間的空間位置關(guān)系。進(jìn)行項(xiàng)目空間尺度安排時(shí)，主要應(yīng)滿足三個(gè)方面的要求：一是滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)要求；二是滿足共享性和安全性要求，這主要是針對(duì)項(xiàng)目的公共

58、設(shè)施、構(gòu)筑物和景觀等的空間尺度安排的；三是滿足視覺審美要求，建筑物高低錯(cuò)落有致，景觀節(jié)點(diǎn)的空間布局和空間造型都能形成不同的視覺效果。 3）項(xiàng)目用地規(guī)劃布局。項(xiàng)目用地規(guī)劃布局是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的各種用地類型進(jìn)行分配和布局，主要涉及開發(fā)項(xiàng)目的各類建筑物、交通道路、景觀綠化、水體設(shè)施等用地規(guī)模及布局。 （4）項(xiàng)目道路交通規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目道路交通規(guī)劃主要包括項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目出入口設(shè)置和項(xiàng)目靜態(tài)交通規(guī)劃。道路交通規(guī)劃應(yīng)遵循系統(tǒng)性、安全性和節(jié)地性原則。系統(tǒng)性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)各種不同功能的道路之間有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)車行道和人行道應(yīng)

59、盡量隔離，人車分流，消防通道應(yīng)符合建筑規(guī)范設(shè)計(jì)要求。節(jié)地性原則要求項(xiàng)目?jī)?nèi)道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對(duì)路網(wǎng)密度、道路寬度等作出科學(xué)安排。 （5）項(xiàng)目綠地和景觀規(guī)劃。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，綠化與景觀規(guī)劃主要包括項(xiàng)目園林風(fēng)格確定、項(xiàng)目綠化景觀布局、項(xiàng)目景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容。項(xiàng)目園林風(fēng)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目主題創(chuàng)意、整體風(fēng)格、開發(fā)規(guī)模、目標(biāo)客戶及項(xiàng)目檔次和開發(fā)用地的自然條件、周邊環(huán)境等因素綜合考慮。項(xiàng)目綠化景觀布局應(yīng)根據(jù)所確定的綠化園林的性質(zhì)、風(fēng)格、主題和內(nèi)容，結(jié)合開發(fā)用地情況，對(duì)綠化園林進(jìn)行綜合安排。居住小區(qū)景觀通常是由景觀節(jié)點(diǎn)和景觀軸線構(gòu)成的一個(gè)具有時(shí)間屬性的動(dòng)態(tài)整體系統(tǒng)。應(yīng)注意對(duì)主要景觀節(jié)點(diǎn)和景觀主軸線

60、的設(shè)計(jì)，規(guī)模較大的居住小區(qū)，可以有多條景觀主軸線。 （6）項(xiàng)目配套公共設(shè)施。對(duì)住宅項(xiàng)目而言，配套公共設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商品住宅配套修建的各種公共設(shè)施，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公共設(shè)施。 3、產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見的過(guò)程。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目定位的延續(xù)和細(xì)化，產(chǎn)品定位將項(xiàng)目定位的概念和設(shè)想轉(zhuǎn)化為具體的有形產(chǎn)品和無(wú)形服務(wù)，滿足目標(biāo)客戶的需求。 房地

61、產(chǎn)商品具有菲利普?科特勒所描述的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)商品是由核心產(chǎn)品有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。 （1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指房地產(chǎn)所能提供的滿足消費(fèi)者最基本的生活和生產(chǎn)需要的功能和效用。居住項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括功能組合策劃、戶型設(shè)計(jì)策劃和配套設(shè)施策劃。功能組合策劃是對(duì)不同類型的住宅功能配置的設(shè)計(jì)與安排，包括住宅類型策劃、設(shè)施設(shè)備策劃、室內(nèi)裝修策劃。 ②戶型設(shè)計(jì)策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容，包括戶型組合構(gòu)成、戶型平面布局、戶型面積大小等。 ③配套設(shè)施策劃是在項(xiàng)目定位的配套公共建筑策劃基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化的過(guò)程，主要包括對(duì)會(huì)所、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老齡活動(dòng)場(chǎng)所、體育場(chǎng)館

62、設(shè)施等的位置、面積、內(nèi)部功能等的策劃。 （2）有形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)效用的重要基礎(chǔ)，也是購(gòu)買者選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)直觀的依據(jù)。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品一般包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位及地段、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料及建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格及外觀造型、建筑結(jié)構(gòu)及平面布局、外墻裝飾及色彩、小區(qū)環(huán)境及周邊設(shè)施等。 房地產(chǎn)有形產(chǎn)品定位主要包括小區(qū)規(guī)劃策劃、環(huán)境設(shè)計(jì)策劃和建筑設(shè)計(jì)策劃。小區(qū)規(guī)劃策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃所確定的主要內(nèi)容的具體化和形象化展示，主要包括住宅群體平面組合、小區(qū)內(nèi)道路選線、小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)施和豎向設(shè)計(jì)等。環(huán)境設(shè)計(jì)策劃主要包括小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素界定、綠地

63、環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境小品設(shè)計(jì)等。建筑設(shè)計(jì)策劃是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各類建筑物的建筑風(fēng)格、外立面造型及色彩、建筑材料選用等的設(shè)計(jì)與安排。 （3）附加產(chǎn)品。附加產(chǎn)品是購(gòu)買者在購(gòu)買和使用房地產(chǎn)過(guò)程中得到的附加服務(wù)和附加利益的總和。房地產(chǎn)附加產(chǎn)品一般體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售階段和使用階段。 ①在銷售階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為信息咨詢、信貸服務(wù)、價(jià)格優(yōu)惠、裝修服務(wù)等。 ②在使用階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為房屋保修和物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)服務(wù)，已成為房地產(chǎn)商品不可分割的組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品定位雖然處于次要地位，但對(duì)營(yíng)銷策劃有著重要影響。對(duì)于住宅項(xiàng)目，附加產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容是物業(yè)服

64、務(wù)策劃、信貸服務(wù)策劃和裝修服務(wù)策劃。在前期策劃中，應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定明確物業(yè)管理用房的面積、位置、交付標(biāo)準(zhǔn)等。 八、 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃 （一）工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃是指在工程項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行的總體性策劃活動(dòng)，通過(guò)確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目功能、估算項(xiàng)目投資和建設(shè)周期、開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確保整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠、堅(jiān)實(shí)、優(yōu)化的基礎(chǔ)之上。 1、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃來(lái)源 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃不是憑空臆想，而是以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為前提，以市場(chǎng)需求和社會(huì)需求為依據(jù)。一般情況下，經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于市場(chǎng)需求，非經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于社會(huì)需求。對(duì)項(xiàng)目需求的深入研究，是工

65、程項(xiàng)目構(gòu)思策劃成功的重要保障。由于建設(shè)工程壽命期較長(zhǎng)，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)其需求以滿足建設(shè)工程全壽命期需要是較為困難的。工程項(xiàng)目需求取決于對(duì)工程建設(shè)投資過(guò)程及結(jié)果產(chǎn)生重要影響的項(xiàng)目利益相關(guān)者，因此，工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須識(shí)別項(xiàng)目利益相關(guān)者，確定并管理其需求和期望，以獲得項(xiàng)目的成功。 工程項(xiàng)目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習(xí)慣確定的需求另一種是需要通過(guò)一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項(xiàng)目需求還可分為現(xiàn)實(shí)需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項(xiàng)目不能滿足人們的使用需要，后者源于經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類

66、需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)初期曾因票價(jià)過(guò)高等原因面臨各種質(zhì)疑；但在建成運(yùn)行一段時(shí)間后，由于其在重塑經(jīng)濟(jì)格局、改變時(shí)空觀念、提高出行效率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認(rèn)可，從而成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益最好的高鐵線路。這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實(shí)了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進(jìn)行城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目構(gòu)思策劃時(shí)，應(yīng)充分考慮未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略需求，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。 2、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃內(nèi)容 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃應(yīng)以法律、法規(guī)和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際建設(shè)條件和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境進(jìn)行。如果已確定在特定地點(diǎn)建設(shè)，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應(yīng)。工程項(xiàng)目構(gòu)想策劃主要包括以下四項(xiàng)內(nèi)容。 （1）工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目定義是指明確界定工程項(xiàng)目的性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容。如要解決京滬兩地交通問(wèn)題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增建機(jī)場(chǎng)，或者是同時(shí)采用多種形式。工程項(xiàng)目定義為接下來(lái)的工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃指明方向，明確工程項(xiàng)目建設(shè)目的、宗旨和指導(dǎo)思想。.工程項(xiàng)目定位是指根據(jù)市場(chǎng)需求，綜