《酒店項(xiàng)目計(jì)劃書》word版

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1、商 務(wù)酒店項(xiàng)目計(jì)劃書2011年6月目錄第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 三、項(xiàng)目背景 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 第二章 項(xiàng)目公司一、公司簡(jiǎn)介二、公司結(jié)構(gòu)/管理三、股權(quán)結(jié)構(gòu)四、項(xiàng)目其他背景第三章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置二、法律明細(xì)三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)第五章 項(xiàng)目投資分析一、投資估算二、參數(shù)預(yù)測(cè)第六章 市場(chǎng)分析第七章 一、商務(wù)酒店概況二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)四、項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述 隨著人們生活水平的日益提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會(huì)務(wù)的理想會(huì)所，也是一種趨勢(shì)。 順

2、城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成都市繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越 酒店總面積？商務(wù)酒店總投資概為430萬元，酒店用地面積260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。27層為客房，8層規(guī)劃用途為茶坊。主樓2層為簡(jiǎn)餐茶餐廳（設(shè)計(jì)餐位數(shù)20人同時(shí)用餐）、茶座150米方 新裝修后的商務(wù)酒店，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 黃金地段、得天獨(dú)厚 采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團(tuán)隊(duì) 采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計(jì)理念 籌建部門成功開發(fā)過多個(gè)酒店的設(shè)計(jì)和施工 專業(yè)的星

3、級(jí)酒店服務(wù)師進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn) 現(xiàn)代化的高效益、高社會(huì)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)管理模式三、項(xiàng)目背景成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游和交通樞紐中心，地勢(shì)由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài)淵源國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得全國(guó)旅游生態(tài)城市榮譽(yù)，目前擁有峨眉山、青城山、竇關(guān)山、天臺(tái)山等國(guó)家級(jí)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)多處；龍池，臥龍等國(guó)家級(jí)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3處；龍泉大窯遺址等國(guó)家級(jí)、省級(jí)文保單位17處。成為人們的旅游的新景點(diǎn)。成都市身為政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，目前只有四星級(jí)以上酒店15家、五星級(jí)酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公里向周邊擴(kuò)散，沒有一

4、家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時(shí)、地利、人和。它的新開可進(jìn)一步緩沖順城街沿線高檔商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃補(bǔ)充項(xiàng)目裝修風(fēng)格？及定位等？（一）投資總額項(xiàng)目投資概算為430萬元（包括場(chǎng)租款（150萬）、裝修費(fèi)用、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資230萬元）（二）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目裝修期計(jì)劃，裝修期為圖紙確認(rèn)后20天；裝修期為3個(gè)月。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)2年，即可還清本息。第二章 項(xiàng)目公司一、商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介商務(wù)酒店占地面積260萬平方米，總建筑面積2300余平方米 ，擁有充分體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)，一樓大堂空間100左

5、右多平米，現(xiàn)代化酒店設(shè)施、舒適典雅的各式客房90套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳、先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施。有先進(jìn)完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司實(shí)行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有店長(zhǎng)（總經(jīng)理）、工程部、財(cái)務(wù)部、前廳部、客房部等。客房主管總經(jīng)理前廳經(jīng)理倉庫庫管工程部保潔組保安部茶餐廳客氣主管前廳員工客房員工董事會(huì)人員編制 商務(wù)酒店定員33人，其中高級(jí)管理人員1人，中級(jí)管理5人，服務(wù)人員27人。全部員工均實(shí)行合同制。各類人員按不同崗位技能要求進(jìn)行上

6、崗前培訓(xùn)、考試、招聘。另視經(jīng)營(yíng)的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時(shí)工。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由幾位自然人組成的股份（自然人以公司章程為準(zhǔn)）。董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。四、項(xiàng)目其他背景近年，成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店。由于該區(qū)域內(nèi)的星級(jí)賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存在居高不下的房?jī)r(jià)讓大部門中層階級(jí)出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它

7、的建成將會(huì)帶來較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的東西側(cè)，而基地的地勢(shì)大致平整，政府計(jì)劃在5年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊貓城”的改造。屆時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。二、相關(guān)法律文件同意改建的相關(guān)部門的批文，8年以上租賃經(jīng)營(yíng)合同。三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃1、項(xiàng)目明細(xì)酒店是人們用幾小時(shí)或幾天時(shí)間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨(dú)立的個(gè)體酒店經(jīng)營(yíng)者，隨著需求的增長(zhǎng)，額外的個(gè)人產(chǎn)品和

8、服務(wù)的市場(chǎng)需求達(dá)到了一個(gè)新的高度。這種選擇變得越來越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時(shí)尚的賓館到個(gè)人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時(shí)尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn)，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的。2、客房酒店客房將會(huì)由主樓樓層提供。而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)客房，大床房，情侶房。在客房裝修問題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結(jié)合，但隨著這兩年成都酒店市場(chǎng)的改變和發(fā)展，越來越多的客戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由1、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺2、 可以提升酒店的整體形

9、象和酒店的檔次，以此為基礎(chǔ)增加收益點(diǎn)3、 對(duì)于商務(wù)人事有個(gè)更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為四種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，商務(wù)房、情侶房、豪華單人房。3、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。大堂在布置和規(guī)劃時(shí)按照功能的用處進(jìn)行劃分，一共分為：休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開，但是又要相協(xié)調(diào)。所以大堂的總體規(guī)劃是：以電梯門為基礎(chǔ)點(diǎn)相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū)。4、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地上建筑 260平方米總建筑面積 2300平方米

10、停車位： （地下）10個(gè)，（場(chǎng)外）50-80個(gè)（項(xiàng)目地外50米就是大型的公用停車場(chǎng)，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用）6、裝修期成本預(yù)算資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬。改造成本包括租金，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，裝修費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。成本明細(xì)如下：1 前期費(fèi)用（租金，記在成本之內(nèi)）￥：150萬2裝修費(fèi)用（電梯工程、空調(diào)） ￥：230萬3開辦費(fèi)￥：50萬總價(jià)￥：430萬元第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目裝修規(guī)模二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為20

11、年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后5到10年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。第五章 SWOT分析一、具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都

12、是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來看，僅通過酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得70-90萬元的收入經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。二、參數(shù)預(yù)測(cè)1、 預(yù)估期2011年至2021年，共10年。2、 客房入住率成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照中國(guó)其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取96%。由于商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，從營(yíng)運(yùn)第二年開始進(jìn)入穩(wěn)定期。3、 平均房?jī)r(jià)參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房?jī)r(jià)水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣168-1

13、98元/間。市場(chǎng)分析年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算一、客房利潤(rùn)收入：1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃85個(gè)房間計(jì)算）198元/間168元/間 均價(jià)183元/間每天的入住率按96%計(jì)算：82間*183元/間=15006元日收入：82間*183元/間=15006元月收入：15006元*30天=450180元年收入：450180元*12個(gè)月=5402160元2、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬元。收入合計(jì)：660萬元/年主營(yíng)業(yè)務(wù)支出：1、員工年工資：33人（初定服務(wù)員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個(gè)月=712000元2、水電費(fèi)：30000元/月*12個(gè)月=360000

14、元3、一次性用品費(fèi)用（含客源和員工早餐）：340000元/年4、洗滌費(fèi)用：60000元/年5、辦公費(fèi)用：3萬元6、客房員工提成：24*6*365=52000元/年8、店長(zhǎng)績(jī)效提成（用于獎(jiǎng)勵(lì)除服務(wù)員之外的員工）：5萬元。9、職工食堂費(fèi)用（中午和晚餐）：120000元/年10、員工培訓(xùn)費(fèi)、年終福利費(fèi)等開支：180000元11、稅收：300000元/年12、 、寬帶等通信費(fèi)用：80000元/年13、其他費(fèi)用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年14、房屋租賃支出：150萬元/年（3年后逐年5%遞增）合計(jì)：383.50萬元/年其他業(yè)務(wù)成本：60萬元/年。 折舊：56萬元/年成本合計(jì)：499.5萬

15、元/年凈利潤(rùn)：160.50萬元/年第六章 市場(chǎng)分析一、酒店概況至2010年底，成都地區(qū)共有星級(jí)酒店78家，其中五星級(jí)酒店5家（建），四星級(jí)酒店14家，三星級(jí)酒店268家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，三星級(jí)酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。商務(wù)酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值四川旅游危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級(jí)商務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。成都地區(qū)

16、的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級(jí)酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。四川省的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在2008-2010年因金融危機(jī)、汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著國(guó)家大力的道路、城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在2011年開始復(fù)蘇。從資料分析中，推斷成都地區(qū)未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，而在順城片區(qū)目前沒有一家精品商務(wù)酒店。而同時(shí)周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn)定的客戶源，加上周邊3家星級(jí)酒店的老化和價(jià)格的高昂。本項(xiàng)目在此區(qū)域的發(fā)展前景非常樂觀。二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析成都地區(qū)擁有較豐富的

17、旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國(guó)內(nèi)客人來成都。成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。而我項(xiàng)目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢(shì)。酒店入住率據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問，得知順城地區(qū)的三星級(jí)飯店于2010年的平均房租約為人民幣158元至260元一晚，而入住率約為88%。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)在2010年末，成都地區(qū)共有105家已評(píng)星級(jí)的酒店，其中五間達(dá)五星級(jí)或以上。共有300家左右達(dá)三星級(jí)或以上的酒店。在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)，共有5家三星級(jí)

18、，9家二星級(jí)及6家一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店4家、招待所24家。根據(jù)成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區(qū)沒有在建的3星以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對(duì)順城片區(qū)的投資酒店在15年中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來說，順城片區(qū)將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。市政府不遺余力的推動(dòng)該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外來游客，使該片區(qū)旅游、酒店業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，設(shè)置簡(jiǎn)單的茶餐廳和會(huì)議室、茶坊。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省、市來成都旅游、出差的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游酒店。本區(qū)域四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來自海外和大型企業(yè)的指定消費(fèi)地，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直不缺少濃厚商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，但是一直沒有出現(xiàn)等同本項(xiàng)目的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大，但對(duì)于商務(wù)酒店風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤(rùn)可觀、收益穩(wěn)定。此外，經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店不需要更多的不必要的行政組織減少了成本的開支，也因?yàn)樯虅?wù)酒店的特性和人員要求的多面性，也有效的降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。