《商業(yè)銀行資本管理辦法》附件5_專業(yè)貸款風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)計量規(guī)則

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1、附件 6： 專業(yè)貸款風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)計量規(guī)則 一、總體要求 （一）商業(yè)銀行采用內(nèi)部評級法的，專業(yè)貸款內(nèi)部評級體系 應(yīng)滿足本辦法關(guān)于內(nèi)部評級法的要求。 在估計違約風(fēng)險暴露時，還應(yīng)充分考慮債務(wù)人違約后，為促 使貸款所形成的資產(chǎn)投入運營而繼續(xù)發(fā)放貸款的影響，以確保風(fēng) 險估計的審慎性。 在估計違約概率時， 還應(yīng)注意項目不同階段違約概率的變化， 并謹(jǐn)慎處理違約概率與風(fēng)險暴露相關(guān)性對風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)計算的影 響。 （二）商業(yè)銀行對專業(yè)貸款采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)按照本辦 法規(guī)定的風(fēng)險權(quán)重和預(yù)期損失比例計算專業(yè)貸款的風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn) 和預(yù)期損失。 （三）商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)達(dá)到以下要求： 1．對專業(yè)貸

2、款采用一維評級，評級應(yīng)同時考慮債務(wù)人的特征 和債項特征以及兩者之間的相關(guān)性，直接反映預(yù)期損失。 2．按照本辦法的要求設(shè)置非違約級別和違約級別。 （四）商業(yè)銀行可以對專業(yè)貸款中的一個或多個子類采用監(jiān) 管映射法，對其他子類采用內(nèi)部評級法，但不得同時對同一子類 的風(fēng)險暴露采用不同的方法。 （五）商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，若專業(yè)貸款的內(nèi)部評級 標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)不一致，應(yīng)記錄兩者之間的差異，并向銀監(jiān) 會解釋差異存在的原因和合理性，證明內(nèi)部評級與監(jiān)管評級的映 射關(guān)系，確保兩者的主要特征相一致。商業(yè)銀行應(yīng)保證其內(nèi)部評 級推翻，不會使映射過程失效。 二、采用監(jiān)管映射法的主要考慮因素 商業(yè)銀行采用

3、監(jiān)管映射法的， 專業(yè)貸款評級應(yīng)考慮以下因素： （一）項目融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交 易特點、項目發(fā)起人或債務(wù)人實力和擔(dān)保安排等 5 方面因素。項 目融資監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見表 1。 （二）物品融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交 易特點、操作風(fēng)險、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人實力和擔(dān)保安排等 7 方面因素。物品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見表 2。 （三）商品融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、資 產(chǎn)特征、項目發(fā)起人實力和擔(dān)保安排等 5 方面因素。商品融資監(jiān) 管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見表 3。 （四）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、資產(chǎn)特征、 項目發(fā)起人或開發(fā)商實力和擔(dān)保安排等 4 方面

4、因素。產(chǎn)生收入的 房地產(chǎn)監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見表 4。 三、監(jiān)管評級與外部評級的映射關(guān)系 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)將專業(yè)貸款的內(nèi)部評級結(jié)果 映射到“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”和“違約” 5 個監(jiān)管評級。商業(yè) 銀行應(yīng)參照內(nèi)部評級與外部評級的映射關(guān)系、監(jiān)管評級與外部評 級的映射關(guān)系，確保內(nèi)部評級與監(jiān)管評級映射關(guān)系的一致性和穩(wěn) 定性。 （一）監(jiān)管評級“優(yōu)”，對應(yīng)外部評級BBB-（含）以上。指貸 款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場競爭能力和發(fā)起人實力強，并落實了全面擔(dān)保安排，即使在經(jīng)濟和行業(yè)面 臨持續(xù)、嚴(yán)重問題時，承貸主體仍能償還債務(wù)。 （二） 監(jiān)管評級“良”，對應(yīng)外部評級BB+

5、或BB。指貸款所 形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場競爭能力和發(fā) 起人實力良好，并落實了全面擔(dān)保安排，但在經(jīng)濟和行業(yè)面臨持 續(xù)、嚴(yán)重問題時，承貸主體可能無法全額償還債務(wù)。 （三） 監(jiān)管評級“中”，對應(yīng)外部評級BB-或B+。指貸款所 形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足，但市場競爭能力和發(fā)起人 實力一般，擔(dān)保安排存在缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，承貸主體 抵御經(jīng)濟衰退和行業(yè)波動的能力很弱。 （四） 監(jiān)管評級“差” ，對應(yīng)外部評級 B 到 C- 。指貸款所形 成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不確定性很大，市場競爭能力和發(fā) 起人實力差，承貸主體償債能力很大程度上依賴于經(jīng)濟狀況和市 場需求出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，否

6、則承貸主體可能違約。 （五） 監(jiān)管評級“違約” ，不適用于與外部評級映射。按照本 辦法附件 5 規(guī)定的違約定義，承貸主體已經(jīng)違約。 四、監(jiān)管評級對應(yīng)的風(fēng)險權(quán)重 一）專業(yè)貸款的 5 個監(jiān)管評級分別對應(yīng)特定的風(fēng)險權(quán)重， 具體如下： 1．監(jiān)管評級 2．監(jiān)管評級 3．監(jiān)管評級 4．監(jiān)管評級 5．監(jiān)管評級 優(yōu)” 良” 中” 差” ，風(fēng)險權(quán)重為 ，風(fēng)險權(quán)重為 ，風(fēng)險權(quán)重為 ，風(fēng)險權(quán)重為 70%； 90%； 115%； 250%； 違約” ，風(fēng)險權(quán)重為 0%。 二）如果商業(yè)銀行或銀監(jiān)會認(rèn)為，產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款 的未來房地產(chǎn)出租收入、 銷售收

7、入或土地出讓收入的波動性較大， 可提高其風(fēng)險權(quán)重： 1．監(jiān)管評級“優(yōu)” ，風(fēng)險權(quán)重為 95%。 2．監(jiān)管評級“良” ，風(fēng)險權(quán)重為 120%。 3．監(jiān)管評級“中” ，風(fēng)險權(quán)重為 140%。 （三）符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評級為“優(yōu)”的 風(fēng)險權(quán)重為 50%；監(jiān)管評級為“良”的風(fēng)險權(quán)重為 70%： 1．貸款剩余期限不足 2.5 年。 2．銀監(jiān)會認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評級標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)更 為審慎。 五、監(jiān)管評級對應(yīng)的預(yù)期損失比例 一）專業(yè)貸款的 5 個監(jiān)管評級分別對應(yīng)特定的預(yù)期損失比 例，具體如下： 1．監(jiān)管評級“優(yōu)” 2．監(jiān)管評級“良” 3．監(jiān)管評級“中” ，

8、預(yù)期損失比例為 0.4%； ，預(yù)期損失比例為 0.8%； ，預(yù)期損失比例為 2.8%； 4．監(jiān)管評級“差” ，預(yù)期損失比例為 8%； 5．監(jiān)管評級“違約” ，預(yù)期損失比例為 50%。 二）符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評級為“優(yōu)”的 預(yù)期損失比例為 0%，監(jiān)管評級為“良”的預(yù)期損失率比例 0.4%： 1．貸款剩余期限不足 2.5 年。 2．銀監(jiān)會認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評級標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)更 為審慎。 六、其他規(guī)定 表 1 、 表 1 ： 表 2、表 3、表 4 為本附件的組成部分。其中： 項目融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 表 2 ： 物品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 表

9、 3 ： 商品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 表 4 ： 產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 表1:項目融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 市場形勢以及競爭地位 市場上僅有少數(shù)直接或 市場上僅有少數(shù)直接或 項目在位置、成本或技術(shù)上 不具有優(yōu)勢 項目在位置、成本或技術(shù) 上比平均水平弱 間接競爭者或項目在位 間接競爭者或項目在位 置、成本或技術(shù)上具有實 質(zhì)性和持久性優(yōu)勢 市場中疋位為頂級競爭 者 市場需求較強并繼續(xù)上 升 置、成本或技術(shù)上具有稍 強的優(yōu)勢，但該狀況不會 持久 市場中定位為一流競爭 者 市場需求較強并穩(wěn)定 無

10、明顯的市場定位 市場中疋位為般競爭者 市場需求充分并穩(wěn)定 市場需求較差并持續(xù)下 降 財務(wù)比率（例如：償債保障比率 （DSCR，貸款期保障比率（LLCR, 項目期保障比率（PLCR和債務(wù)/資本 比率） 相對于項目風(fēng)險程度來 說，財務(wù)比率優(yōu)，經(jīng)濟前 景非?？春? 相對于項目風(fēng)險程度來 說，財務(wù)比率介于健康和 一般之間，經(jīng)濟前景看好 相對于項目風(fēng)險程度來說， 財務(wù)比率符合標(biāo)準(zhǔn) 相對于項目風(fēng)險程度來 說，財務(wù)比率弱 壓力分析 當(dāng)經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、 嚴(yán)重的問題時，項目仍能 償還債務(wù) 當(dāng)經(jīng)濟和行業(yè)面臨一般 問題時，項目能償還債 務(wù)。只有當(dāng)經(jīng)濟發(fā)生嚴(yán)重 問題時，項目才可能違約

11、 項目易受經(jīng)濟周期中常見 的負(fù)面影響，可能在正常的 低谷期違約 如果情況不好轉(zhuǎn)，項目可 能違約  優(yōu) 良 中 差 融資結(jié)構(gòu) 貸款持續(xù)期與項目持續(xù)期的對比 項目的有效使用壽命大 大超過貸款期限 項目的有效使用壽命超 過貸款期限 項目的有效使用壽命超過 貸款期限 項目的有效使用壽命可 能低于貸款期限 貸款分期償還計劃 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還，但 有少部分到期一次性償還 到期一次性償還，或債務(wù) 本息定期等額償還，但有 很大部分到期一次性償 還 政治、法律環(huán)境 考慮項目類型和風(fēng)險緩釋

12、之后的政治 風(fēng)險，包括風(fēng)險轉(zhuǎn)移 風(fēng)險很低，可供使用的風(fēng) 險緩釋工具功能優(yōu)異 風(fēng)險低，可供使用的風(fēng)險 緩釋工具功能良好 風(fēng)險不高，可供使用的風(fēng)險 緩釋工具功能一般 風(fēng)險很高，缺乏可供使用 的風(fēng)險緩釋工具或其功 能較差 政府的支持和項目在長期對國家的重 要程度 項目（主要是出口導(dǎo)向型 的）對國家具有重大戰(zhàn)略 性意義，政府強有力的支 持 項目對國家重要，政府支 持程度較咼 項目不具有戰(zhàn)略意義，但毫 無疑冋對政府有利，政府可 能未明確表示支持 項目對國家不重要，政府 不支持或支持較弱 法律和監(jiān)管環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革 的風(fēng)險） 長期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán) 境 中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán) 境

13、 能比較確定地預(yù)測監(jiān)管環(huán) 境的變化 項目可能受當(dāng)前和未來 的監(jiān)管問題影響 遵照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律，獲得所有必要支 持和許可的程度 高 較咼 一般 低  優(yōu) 良 中 差 有關(guān)合同和抵質(zhì)押品的強制執(zhí)行力 合同和抵質(zhì)押品能強制 執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品能強制 執(zhí)行 即使存在若干非要害問題， 合同和抵質(zhì)押品仍能強制 執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品強制執(zhí) 行方面存在要害冋題尚 未解決 交易特點 設(shè)計和技術(shù)風(fēng)險 技術(shù)和設(shè)計完全可靠 技術(shù)和設(shè)計完全可靠 技術(shù)和設(shè)計可靠一一用強 大的一攬子完工方案可緩 解萌芽階段的冋題 技術(shù)和設(shè)計不可靠/存在 技術(shù)問題和/或設(shè)計

14、復(fù)雜 建設(shè)風(fēng)險 審批和選址 已獲全部批件 一些事項尚待批準(zhǔn)但獲 批可能性很大 一些事項尚待批準(zhǔn)但審批 程序明確，審批只是例行公 事 尚未獲得關(guān)鍵批件，審批 并非例行公事，可能還要 滿足其他一些重要條件 建設(shè)合同類型 價格和日期都固定的總 承包工程、采購及建設(shè)合 同（EPC 價格和日期都固定的總 承包工程、采購及建設(shè)合 同 價格和日期都固定的總承 包建設(shè)合同，有一家或一家 以上的承包商 缺乏價格固定的總承包 合同或合同不完整和/或 存在與各承包商多方聯(lián) 絡(luò)的問題 項目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金充足 且由金融實物資產(chǎn)支持 以及/或財務(wù)實力雄厚的 項目發(fā)起

15、人提供項目完 成擔(dān)保 約定的損害賠償金較多 且由金融實物資產(chǎn)支持 以及/或財務(wù)實力較強的 項目發(fā)起人提供項目完 成擔(dān)保 約定的損害賠償金適當(dāng)且 由金融實物資產(chǎn)支持以及/ 或財務(wù)實力較強的項目發(fā) 起人提供項目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金不足 或缺之金融實物資產(chǎn)的 支持或項目完成擔(dān)保較 弱  優(yōu) 良 中 差 承包商承建類似項目的業(yè)績和財務(wù)實 力 強 較強 中 弱 操作風(fēng)險 營運與維護(0 &M)的范圍和性質(zhì) 完備的長期營運和維護 合同，最好附帶業(yè)績激勵 條款，和/或營運和維護 儲備金賬戶 長期的營運和維護合同， 和/或營運和維護儲備金

16、賬戶 不完備的營運和維護合同， 或附帶營運和維護儲備金 賬戶 缺乏營運和維護合同：緩 釋操作無法抵御高營業(yè) 成本的風(fēng)險 運營商的專業(yè)能力，業(yè)績和財務(wù)頭力 很強，或者項目發(fā)起人承 諾提供技術(shù)支持 較強 中 不強/弱，或者當(dāng)?shù)剡\營 商受當(dāng)局控制 承購風(fēng)險(Off-take risk ) (a)存在照付不議(take-or-pay )合 同或固定價格承購(fixed-price off-take )合同的情況下 承購方信譽卓著；合同終 止條款完備；項目合同期 限略微長于債務(wù)期限 承購方信譽良好；合同終 止條款完備；項目合同期 限長于債務(wù)期限 承購方信譽一般；合

17、同對終 止條款做一般規(guī)定；項目合 同期限一般等于債務(wù)期限 承購方信譽較差；合同終 止條款規(guī)定不全；項目合 同期限不長于債務(wù)期限 (b)不存在照付不議合同或固定價格 承購合同的情況下 項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主 要服務(wù)或商品在世界范 圍銷售順暢；即使市場價 格增長率低于過去，產(chǎn)品 也能按預(yù)定價格出售 項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主 要服務(wù)或商品在地區(qū)市 場銷售順暢，即使市場價 格增長率低于過去，產(chǎn)品 也能按預(yù)定價格出售 商品銷售范圍有限且只能 按比預(yù)定價格低的價格出 售 項目產(chǎn)品只有一兩個買 家或者在有組織市場一 般無法售出  優(yōu) 良 中 差 供貨商風(fēng)險 原材料（

18、feed-stocks ）價格、數(shù)量和 運輸風(fēng)險；供貨商的業(yè)績和財務(wù)實力 與財務(wù)實力很強的供貨 商簽訂長期供貨合同 與財務(wù)實力較強的供貨 商簽訂長期供貨合同 與財務(wù)實力較強的供貨商 簽訂長期供貨合同，但仍可 能存在一定程度的價格風(fēng) 險 與財務(wù)實力弱的供貨商 簽訂短期或長期供貨合 同，肯定存在一定程度的 價格風(fēng)險 儲備風(fēng)險（如自然資源開發(fā)） 儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng) 獨立方審計，在項目使用 壽命期內(nèi)超額滿足需要 儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng) 獨立方審計，在項目使用 壽命期內(nèi)超額滿足需要 探明儲備可在債務(wù)存續(xù)期 滿足項目需要 項目在某種程度上依賴 潛藏或尚未開發(fā)的儲備 不可抗力風(fēng)險（

19、戰(zhàn)爭、內(nèi)亂、 自然災(zāi)害 等） 風(fēng)險緩釋工具有效，風(fēng) 險暴露的水平較低 風(fēng)險緩釋工具有效，風(fēng)險 暴露的水平較適中 風(fēng)險緩釋工具有效，一般防 護 存在明顯風(fēng)險，不能完全 緩釋 項目發(fā)起人/債務(wù)人的實力 發(fā)起人/債務(wù)人的業(yè)績、財務(wù)實力和國 別/行業(yè)經(jīng)歷 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績優(yōu) 秀，財務(wù)實力雄厚 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績良 好，財務(wù)實力良好 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績一般， 財務(wù)實力良好 發(fā)起人/債務(wù)人缺乏業(yè)績 或業(yè)績值得懷疑以及 /或 財務(wù)實力微弱 發(fā)起人/債務(wù)人對項目的支持力度，例 如有股權(quán)、所有權(quán)條款保障，有在必 要時向項目補充注資的激勵機制，以 及其他相關(guān)交易 支持力

20、度大 項目對發(fā)起人具有高度 戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)一長 期戰(zhàn)略） 發(fā)起人/債務(wù)人對他人或 相關(guān)交易的承諾效力較 低或無承諾 支持力度較大 項目對發(fā)起人具有戰(zhàn)略 意義（核心業(yè)務(wù)一長期戰(zhàn) 略） 發(fā)起人/債務(wù)人對他人或 相關(guān)交易有相對效力較 高的承諾 支持力度一般 項目對發(fā)起人重要（核心業(yè) 務(wù)） 發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相 關(guān)交易具有一些相對重要 的承諾 支持有限 項目對發(fā)起人的長期戰(zhàn) 略或核心業(yè)務(wù)無關(guān)緊要 發(fā)起人/債務(wù)人對他人或 相關(guān)交易的承諾極有可 能影響當(dāng)前項目  優(yōu) 良 中 差 擔(dān)保安排 合同和賬戶權(quán)利分配 非常全面 全面 一般 差

21、 抵押物的質(zhì)量、價值和流動性 對起動項目的全部資產(chǎn)、 合同、批文和賬戶擁有手 續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益 抵質(zhì)押物價值充足，交易 活躍 對起動項目的全部資產(chǎn)、 合同、批文和賬戶擁有手 續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益 抵質(zhì)押物價值充足，具有 交易先例 對起動項目的全部資產(chǎn)、合 同、批文和賬戶擁有一般性 的擔(dān)保權(quán)益 抵質(zhì)押物價值充足，能夠進 行交易 對貸款人幾乎未提供擔(dān) 保，或抵押條款對銀行不 利 抵質(zhì)押物價值充足，或不 能進行交易 貸款人對現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉(zhuǎn) 賬（cash sweep） 和獨立第二方賬戶托 管） 好 較好 一般 差 合同條款的約束力（關(guān)于強制提前付 款、遞延付

22、款、分期付款和紅利限制 等方面的強制規(guī)定） 合同條款對此類項目約 束力強 項目不再舉借其他債務(wù) 合同條款對此類項目約 束力較強 項目舉借的其他債務(wù)非 常有限 合同條款對此類項目約束 力一般 項目舉借的其他債務(wù)有限 合同條款對此類項目約 束力弱 項目可能無限舉借其他 債務(wù) 儲備基金（償債、營運與維護、更新 和重置、不可預(yù)見事件） 儲備基金覆蓋期超過平 均項目期 儲備基金來源落實，全部 都由現(xiàn)金或高評級銀行 出具的信用證組成 儲備基金覆蓋期等于平 均項目期 所有儲備基金來源都落 實 儲備基金覆蓋期等于平均 項目期 所有儲備基金來源都落實 儲備基金覆蓋期低于平 均

23、項目期 儲備基金來源于經(jīng)營現(xiàn) 金流  表2:物品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 市場狀況 需求旺盛且處升勢 進入障礙大 對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化不敏 感 需求旺盛且穩(wěn)定 存在進入障礙 對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化有些 敏感 需求一般且穩(wěn)定 進入障礙有限 對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化非常 敏感 需求疲弱且不斷下降 無進入障礙 易受技術(shù)和經(jīng)濟前景變化的 負(fù)面影響，環(huán)境咼度不確定 財務(wù)比率（償債保障比率和 貸款/價值比率） 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比 率健康。經(jīng)濟情況預(yù)測非常 好 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比 率健康/尚可。經(jīng)濟情況預(yù)測 好

24、 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率 一般 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比 率過于冒險 壓力測試 長期收入穩(wěn)定 能夠抵御經(jīng)濟周期中出現(xiàn)的 嚴(yán)重壓力情形 短期收入較好 能夠抵御一些負(fù)面問題。只 有出現(xiàn)嚴(yán)重壓力情形才可能 違約 短期收入不確定 現(xiàn)金流易受經(jīng)濟周期中常見 的壓力情形的不利影響。貸款 可能在正常的經(jīng)濟低迷期違 約 收入非常不確定 即使在經(jīng)濟正常的情況下， 貸款也可能違約，除非情況 發(fā)生好轉(zhuǎn) 市場流動性 市場具有全球性 資產(chǎn)流動性咼 市場具有全球性或區(qū)域性 資產(chǎn)流動性比較咼 區(qū)域性市場且短期前景不利 流動性低 只有本地市場或前景不佳 流動性低或沒有流動性 政治和法律

25、環(huán)境 政治風(fēng)險，包括風(fēng)險的轉(zhuǎn)移 非常低，采用的風(fēng)險緩釋工 具功能強大 低，采用的風(fēng)險緩釋工具功 能較強 中等，風(fēng)險緩釋工具功能一般 高，缺乏風(fēng)險緩釋工具或功 能差  優(yōu) 良 中 差 法律和監(jiān)管風(fēng)險 司法環(huán)境有利于物品的收回 和合同的強制執(zhí)行 司法環(huán)境有利于物品的收回 和合同的強制執(zhí)行 司法環(huán)境總體來說有利于物 品的收回和合同的強制執(zhí)行， 即使恢復(fù)過程可能較長和/或 較難 法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn) 定。司法制度使物品收回或 合同的執(zhí)行過程過長或不可 能 交易特點 與資產(chǎn)經(jīng)濟壽命相應(yīng)的融 資條款 完整的支付方案/最后一筆 分期

26、付款金額很小。無寬限 期 最后一筆分期付款比較重 要，但仍保持在適度的水平 最后一筆分期付款重要，有潛 在的寬限期 償還不利被罰款或最后一筆 分期付款非常高 操作風(fēng)險 批文/許可 已獲得全部批文，資產(chǎn)符合 當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法 規(guī)的規(guī)定 全部批文已獲得或正待批 復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見 的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 大多數(shù)批文已獲得或正待批 復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的 穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 在獲得所有必要審批事項上 存在問題。部分配置計劃和/ 或營運計劃可能需要修改 營運與維護合同的范圍和 性質(zhì) 完備的長期營運與維護合 同，最好配合合同履約激勵 措施和/或營運與

27、維護儲備 金賬戶（如有需要） 長期營運與維護合同和/或 營運與維護儲備金賬戶（如 有需要） 不完備的營運與維護合同或 營運與維護儲備金賬戶（如有 丿二1二【中4、 需要■丿 缺乏營運與維護合同：營運 成本風(fēng)險過高，風(fēng)險緩釋作 用有限 營運商的財務(wù)實力、同類資 產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期 滿資產(chǎn)的再次營銷能力 業(yè)績和再營銷能力出眾 業(yè)績和再營銷能力良好 業(yè)績短、差，再營銷能力不確 疋 業(yè)績無或不為人知，缺之資 產(chǎn)再營銷能力  優(yōu) 良 中 差 資產(chǎn)特征 與同一市場資產(chǎn)相比，配 置、型號、設(shè)計和維修（如 飛機的使用年限和型號）方 面的情況 在設(shè)計和

28、維修上擁有很強的 優(yōu)勢，配置標(biāo)準(zhǔn)，物品符合 上市流通要求 設(shè)計和維修中等偏上，配置 標(biāo)準(zhǔn)，但可能存在非常有限 的一些例外情況，物品符合 上市流通需要 設(shè)計和維修一般，配置有些特 殊，可能使物品在市場上流通 受限 設(shè)計和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng) 濟使用壽命。配置非常特殊， 物品的市場流動性差 轉(zhuǎn)售價值 當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價值大大高于債 務(wù)價值 轉(zhuǎn)售價值適度高于債務(wù)價值 轉(zhuǎn)售價值略高于債務(wù)價值 轉(zhuǎn)售價值低于債務(wù)價值 資產(chǎn)價值及流動性相對于 經(jīng)濟周期的敏感程度 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟 周期較不敏感 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟 周期敏感 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟 周期相當(dāng)敏感 資產(chǎn)價值及流

29、動性相對經(jīng)濟 周期的敏感度非常咼 發(fā)起人實力 營運商的財務(wù)實力、同類資 產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期 滿資產(chǎn)的再次營銷能力 業(yè)績和再營銷能力出眾 業(yè)績和再營銷能力良好 業(yè)績短、差，再營銷能力不確 疋 業(yè)績無或不為人知，缺之資 產(chǎn)再營銷能力 發(fā)起人的業(yè)績和財務(wù)實力 發(fā)起人業(yè)績出眾，財力強盛 發(fā)起人業(yè)績和財力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績一般，財力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績無或值得懷疑及 /或財力微弱  優(yōu) 良 中 差 擔(dān)保安排 資產(chǎn)控制 法律文件保障貸款人對資產(chǎn) 或擁有此資產(chǎn)的公司實施有 效控制（例如擁有材料完備 的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，或租賃框 架中包含此

30、擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對資產(chǎn) 或擁有此資產(chǎn)的公司實施有 效控制（例如擁有材料完備 的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中 包含此擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對資產(chǎn) 或擁有此資產(chǎn)的公司實施有 效控制（例如擁有材料完備的 擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含 此擔(dān)保品） 合同幾乎未規(guī)定向貸款人提 供擔(dān)保，造成對資產(chǎn)喪失控 制的風(fēng)險 貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場 所和狀況的權(quán)利和手段 貸款人能夠在任何時間任何 地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況 （定期報告、檢查的可能性） 貸款人幾乎能夠在任何時間 任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和 狀況 貸款人能夠在任何時間任何 地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況 貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的 場所和狀

31、況 損害保險 向頂級保險公司投保 保險額高 包括擔(dān)保品損害保險 向優(yōu)質(zhì)保險公司投保 保險額較咼 不包括擔(dān)保品損害保險 向一般保險公司投保 保險額一般 不包括擔(dān)保品損害保險 向差的保險公司投保 保險額低 不包括擔(dān)保品損害保險  表3 :商品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 交易的超額擔(dān)保程度 優(yōu) 良 中 差 政治和法律環(huán)境 國家風(fēng)險 沒有國家風(fēng)險 有限的國家風(fēng)險（特別是新 興市場國家的儲備在境外離 岸存放） 有國家風(fēng)險（特別是新興市場 國家的儲備在境外離岸存放） 國家風(fēng)險高（特別是新興市

32、場國家的儲備在境外離岸存 放） 國家風(fēng)險的緩釋措施 非常有力的緩釋措施： 強有力的離岸機制 戰(zhàn)略性商品 購買商實力一流 有力的緩釋措施： 有離岸機制 戰(zhàn)略性商品 購買商實力強 緩釋措施一般： 有離岸機制 商品戰(zhàn)略性較低 購買商實力一般 只有部分緩釋措施： 缺乏離岸機制 非戰(zhàn)略商品 購買商實力弱 資產(chǎn)特征 流動性和易損程度 商品公開報價 可利用期貨或場外市場工具 套做保值 商品不易損壞 商品公開報價 可利用場外市場工具套做保 值 商品不易損壞 商品非公開報價但有市場流 動性 套做保值與否不確定 商品不易損壞 商品非公開報價，相對市場

33、的廣度和深度而言，流動性 受限 缺乏合適的套做保值工具 商品易損壞  優(yōu) 良 中 差 發(fā)起人實力 交易商財務(wù)實力 相對于交易策略和風(fēng)險而言 非常強 強 一般 弱 業(yè)績，包括輔助流程的管理 能力 在有冋題交易上經(jīng)驗豐富 操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績 優(yōu) 在有問題交易上經(jīng)驗夠用 操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績 良 在有問題交易上經(jīng)驗有限 操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績 一般 總體業(yè)績有限或不確定 成本和利潤波動大 交易控制和保值政策 交易對手方選擇、套做保值 和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格 交易對手方選擇、套做保值 和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng) 有交易經(jīng)驗，問題沒有或很小

34、 交易員有巨額損失交易記錄 財務(wù)披露質(zhì)量 優(yōu) 良 中 財務(wù)披露存在一些不確定性 或不充分 擔(dān)保安排 資產(chǎn)控制 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保 權(quán)益，在任何時間可視需要 在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán) 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保 權(quán)益，在任何時間可視需要 在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán) 在某一環(huán)節(jié)貸款人對資產(chǎn)的 控制發(fā)生中斷，憑借對交易流 程的了解或第三方承擔(dān)可緩 釋此中斷問題 合同存在喪失資產(chǎn)控制權(quán)的 風(fēng)險?；謴?fù)可能有危險 損害保險 向頂級保險公司投保 保險額高 包括擔(dān)保品損害保險 向優(yōu)質(zhì)保險公司投保 保險額較咼 不包括擔(dān)保品損害保險 向一般保險公司投保 保險額

35、一般 不包括擔(dān)保品損害保險 向差的保險公司投保 保險額低 不包括擔(dān)保品損害保險  表4:產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 市場狀況 目前項目類型和場所供需均 衡 即將面市的競爭性房地產(chǎn)項 目少于或等于需求預(yù)測 目前項目類型和場所供需均 衡 即將面市的競爭性房地產(chǎn)項 目大體等于需求預(yù)測 市場供需基本均衡 競爭性房地產(chǎn)項目即將面市， 其他房地產(chǎn)處于計劃中，項目 設(shè)計和生產(chǎn)能力沒有新項目 先進 市場需求弱，何時改善達(dá)到 均衡并不確定 項目租期屆滿后不易找到承 租人。新的租賃條件不如現(xiàn) 在的優(yōu)越 財務(wù)比率和墊款比例

36、 （DSCRg用于以出租為目的的 房地產(chǎn)并且在建設(shè)階段不適 用，LTV適用于以出售為目的 的房地產(chǎn)） 相對房地產(chǎn)項目類型，償債 保障比率（DSCR很高，貸 款/價值比率（LTV）低。如 果存在二級市場，按市場價 認(rèn)購 償債保障比率（DSCR和貸 款/價值比率（LTV）良好。 如果存在二級市場，按市場 價認(rèn)購 房地產(chǎn)的償債保障比率 （DSCR惡化，價值下跌，導(dǎo) 致貸款/價值比率（LT"上升 房地產(chǎn)的償債保障比率 （DSCR惡化嚴(yán)重，其貸款/ 價值比率（LTV）大大高于新 貸款的最低標(biāo)準(zhǔn) 壓力分析 房地產(chǎn)的資金來源、或有事 項和負(fù)債配置可使其在面臨 嚴(yán)重的財務(wù)壓力（如利

37、率、 經(jīng)濟增長）情況下履行償債 義務(wù) 房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財務(wù)壓 力（如利率、經(jīng)濟增長）情 況下能履行償債義務(wù)。該房 地產(chǎn)僅在面臨嚴(yán)重經(jīng)濟問題 時才可能違約 在經(jīng)濟下滑時，房地產(chǎn)收入將 減少，降低其資本開支能力并 增加了違約風(fēng)險 房地產(chǎn)的財務(wù)狀況趨緊，除 非近期改善否則可能違約  優(yōu) 良 中 差 現(xiàn)金流預(yù)測 (a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目 合同租期長且到期日分散 房地產(chǎn)租與信譽好的客戶 房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均 到期續(xù)租 空置率低 費用(維修、保險、保安和 財產(chǎn)稅)可預(yù)測 房地產(chǎn)大部分合同租期長 承租戶信譽各異 合同到期續(xù)租情況正常 空置率

38、低 費用可預(yù)測 房地產(chǎn)大部分出租合同為中期 承租戶信譽各異 合同到期續(xù)租情況一般 空置率一般 費用相對可預(yù)測但隨收入變 動 房地產(chǎn)出租合同期限不一 承租戶信譽各異 合同到期原承租戶很少續(xù)租 空置率咼 吸引新租戶的場地費用開支 很咼 (b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn) 項目 租賃活動按計劃開展或超出 計劃。項目近期將穩(wěn)定 租賃活動按計劃開展或超出 計劃。項目近期將穩(wěn)定 多數(shù)租賃活動按計劃開展，但 是一段時期內(nèi)項目不穩(wěn)定 出租情況不如預(yù)期。盡管達(dá) 到目標(biāo)入住率，但收入不理 想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張 (c)在建項目 房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全 部預(yù)租或預(yù)售給信用等級為 投資

39、級的承租人或買家 房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給 信譽好的承租人或買家 租賃活動按計劃進行，但房地 產(chǎn)可能沒有預(yù)租 房地產(chǎn)因成本過高、市價下 跌、承租人撤租或其他原因 而惡化 資產(chǎn)特征 場所 房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地 段，方便租戶 房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方 便租戶 房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢 房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計和 維修存在冋題 設(shè)計和條件 房地產(chǎn)因設(shè)計、配置和維修 較好而受歡迎，遠(yuǎn)比新項目 有競爭力 房地產(chǎn)的設(shè)計、配置和維修 得當(dāng)，設(shè)計和性能比新項目 有競爭力 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計和維修尚 可 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計或維修 薄弱  優(yōu) 良 中 差

40、 在建房地產(chǎn) 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險較 低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險較 低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算夠用，承包商水平一 般 建設(shè)開支超出預(yù)算或項目 技術(shù)風(fēng)險過咼而不切實際。 承包商可能不合格 發(fā)起人/開發(fā)商實力 開發(fā)房地產(chǎn)項目的財力和意愿 發(fā)起人/開發(fā)商提供大量現(xiàn) 金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn) 發(fā)起人/開發(fā)商資金充裕，直 接負(fù)債及或有負(fù)債低 發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位 置分散，種類多樣 發(fā)起人/開發(fā)商提供較多現(xiàn) 金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn) 發(fā)起人/開發(fā)商的財務(wù)狀況 良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺 的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè) 發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位 置分散

41、 發(fā)起人/開發(fā)商提供資金不多 或非現(xiàn)金 發(fā)起人/開發(fā)商財務(wù)實力中等 或偏下 發(fā)起人/開發(fā)商支持房地產(chǎn) 項目的能力不足，意愿不強 類似房地產(chǎn)項目的聲譽和業(yè)績 管理層富有經(jīng)驗，發(fā)起人資 質(zhì)出色 在類似項目上聲譽佳、長期 業(yè)績好 管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質(zhì)良 好 發(fā)起人或管理層在類似項目 上業(yè)績好 管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質(zhì)一 般 管理層或發(fā)起人在類似項目 上未發(fā)生過嚴(yán)重問題 管理層經(jīng)驗不足，發(fā)起人資 質(zhì)不合規(guī)格 管理層和發(fā)起人的問題曾 導(dǎo)致房地產(chǎn)管理困難 與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等 保持密切關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等 關(guān)系可靠 與租賃代理商和其他

42、提供重 要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間保持 適當(dāng)關(guān)系 與租賃代理商和其他提供重 要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間關(guān)系 不好 自籌資金到位情況 已全部到位 預(yù)計優(yōu)于貸款到位 預(yù)計與貸款同比例到位 遲于貸款到位或無法到位  優(yōu) 良 中 差 擔(dān)保安排 留置權(quán)性質(zhì) 擁有手續(xù)完備的第一順位留 置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留 置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留 置權(quán) 貸款人的執(zhí)行抵質(zhì)權(quán)的能力 受到限制 租金分配（長期出租 的房地產(chǎn) 項目） 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并 掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租 表單、項目租約的副本，以 通知租戶直接向貸款人繳納 租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并 掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租 表單、項目租約的副本，以 通知租戶直接向貸款人繳納 租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌 握現(xiàn)租戶的信息，如出租表 單、項目租約的副本，以通知 租戶直接向貸款人繳納租金 銀行尚未獲得租金分配，或 未掌握用于向租戶發(fā)通知的 必要信息 保險覆蓋面情況 適當(dāng) 適當(dāng) 適當(dāng) 不合格