濱江項(xiàng)目報(bào)告

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1、**濱江花園項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的無(wú)污染工業(yè)園區(qū)——重慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的丹龍路，面鄰長(zhǎng)江，毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個(gè)市政公園，背靠工業(yè)園企業(yè)。項(xiàng)目地塊江岸線狹長(zhǎng)，與長(zhǎng)江僅濱江路一路之隔，項(xiàng)目江景面極為開(kāi)闊。目前，由于地塊濱江段的濱江路尚處于建設(shè)初期，計(jì)劃2005年3月本項(xiàng)目一期工程地塊方始具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 1) 餐飲、娛樂(lè)、金融網(wǎng)點(diǎn)分布現(xiàn)狀 由于本項(xiàng)目地塊所處的經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)，主要入駐封閉式管理的企業(yè)單位，毗鄰的美堤雅城和駿逸天下各項(xiàng)配套正在建設(shè)中，尚未正式投入經(jīng)營(yíng)，因此目前項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂(lè)、金融等配套規(guī)模小、檔次低、市場(chǎng)輻

2、射范圍窄，對(duì)本項(xiàng)目的支持力度非常有限。未來(lái)美堤雅城、駿逸天下和本項(xiàng)目都規(guī)劃了相當(dāng)?shù)呐涮?，將形成自有的?dú)立商業(yè)配套圈，但目前該區(qū)域的居民重點(diǎn)依賴(lài)于南坪商業(yè)步行街和南濱路(長(zhǎng)江大橋南橋頭至上新街段)餐飲娛樂(lè)街。 2) 交通狀況 項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)城市主干道丹龍路，西接鵝公巖長(zhǎng)江大橋，北連主城干道，路面平整寬闊，路況良好。目前公共交通配套嚴(yán)重不足，出行欠便利。隨著駿逸天下、美堤雅城以及本項(xiàng)目(局部或整體)的交房使用，業(yè)主入住，公共交通將極大改善。此外，當(dāng)2005年-2006年間濱江路通車(chē)后，項(xiàng)目交通狀況還將得到進(jìn)一步改善。 3) 人口構(gòu)成 目前經(jīng)開(kāi)區(qū)本屬工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，之前類(lèi)似于城市邊緣

3、新興地帶，即使當(dāng)前有大量企業(yè)的入住，但也多只建廠房，而無(wú)宿舍區(qū)，僅有少數(shù)2001-2002年間開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)入住的部分居民，居民數(shù)量非常少。 4) 產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)開(kāi)區(qū)為工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，目前主要以無(wú)污染的加工工業(yè)為主，如制藥、制衣、機(jī)電、建材等。 5) 居家環(huán)境狀況 本項(xiàng)目所于經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)，入駐企業(yè)基本無(wú)污染，同時(shí)區(qū)內(nèi)綠化良好，再加上毗鄰120畝的市政公園，項(xiàng)目位于長(zhǎng)江邊，江面開(kāi)闊，江對(duì)面綠意盎然，空氣清新，居家環(huán)境質(zhì)量勝過(guò)主城區(qū)中心區(qū)域。 2、 地塊歷史沿革 重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)西部地區(qū)最早設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，其區(qū)域定位為現(xiàn)代無(wú)污染工業(yè)園區(qū)，位置緊鄰南岸中心商圈，區(qū)位狀況

4、良好，引來(lái)眾多的大型企業(yè)紛紛入駐該區(qū)域，如美心集團(tuán)、愛(ài)立信、騰輝、樹(shù)王等。 隨著南岸區(qū)“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，園區(qū)內(nèi)及其周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼地進(jìn)行，該區(qū)域?qū)⒉豢杀苊獬蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的又一熱土。 二、 市場(chǎng)狀況總結(jié)性描述 由于本項(xiàng)目地處南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)，因此在此將主要針對(duì)南岸的市場(chǎng)狀況進(jìn)行總結(jié)，雖然不排除本項(xiàng)目將為全市性項(xiàng)目的可能，但就其地理位置而言，其客戶(hù)群來(lái)源將仍將主要集中在南岸區(qū)，下面將從供應(yīng)與需求兩方面對(duì)南岸市場(chǎng)狀況進(jìn)行總結(jié)： 1、 市場(chǎng)供應(yīng) (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)考第二篇 (南岸區(qū)區(qū)域樓市研

5、究篇)》) □ 南岸區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)水平均在全市頗具影響力，在售物業(yè)套內(nèi)均價(jià)達(dá)2800-3300元/㎡左右，處于全市樓市的中高檔價(jià)位； □ 面岸區(qū)在售物業(yè)以高層、小高層為主，其他物業(yè)的供應(yīng)相對(duì)較少； □ 在售物業(yè)戶(hù)型以三房為主，兩房其次； □ 潛在開(kāi)發(fā)體量巨大，未來(lái)幾年南岸樓市將呈明顯放量的態(tài)勢(shì)，多規(guī)劃為高層和小高層，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 2、 市場(chǎng)需求 (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)告第四篇(項(xiàng)目客戶(hù)研究篇)》) □ 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南岸區(qū)樓盤(pán)的客戶(hù)以本區(qū)域消化為主，由于與渝中區(qū)半島距離較近，渝中區(qū)的客戶(hù)也占到相當(dāng)比例，其次便是部分

6、九龍坡區(qū)的客戶(hù)。 □ 有意向購(gòu)買(mǎi)中高檔項(xiàng)目的客戶(hù)其年齡主要集中在25-40歲之間，該類(lèi)客戶(hù)絕大多數(shù)已婚，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或三代同堂為主，從事職業(yè)與收入均較穩(wěn)定。 □ 中高檔物業(yè)戶(hù)型方面，客戶(hù)對(duì)三房二廳的需求率最高，其次為四房二廳。 □ 配套方面中高檔物業(yè)需求客戶(hù)對(duì)獨(dú)立會(huì)所、基本生活配套、休閑運(yùn)動(dòng)、文化教育以及交通配套的關(guān)注程度較高。 3、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)告第五篇(項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究篇)》) □ 南岸區(qū)內(nèi)2006年下半年及此后的4-5年間推出的本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃類(lèi)似的臨江中高檔樓盤(pán)將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

7、 □ 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模普遍較大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，產(chǎn)品規(guī)劃先進(jìn)，持續(xù)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，社區(qū)配套齊全，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成強(qiáng)大的威脅。 □ 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手體量巨大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，部分項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上初步樹(shù)立了形象，占有一定的先機(jī)，將會(huì)本項(xiàng)目形成較大沖擊。 由此可預(yù)計(jì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈，因此本項(xiàng)目必須在建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀、甚至配套設(shè)施等方面打造特色，有突出表現(xiàn)，從而增加本項(xiàng)目之競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度的提升項(xiàng)目的可創(chuàng)造價(jià)值。 以上均從宏觀的角度出發(fā)對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析與概述，以下將從微觀的角度出發(fā)，從項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析與研究從而挖掘本項(xiàng)目之核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)為項(xiàng)目定位指引方向。

8、 三、 項(xiàng)目分析 1、 項(xiàng)目SWOT分析 1)SWOT矩陣 優(yōu)勢(shì)(S) 劣勢(shì)(W) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 □ 良好的居家自然環(huán)境 □ 項(xiàng)目區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來(lái)推廣難度 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境，目前周邊基本生活配套較為欠缺，缺乏居家氛圍。 □ 地塊狹長(zhǎng)，局部地段不利于社區(qū)氛圍營(yíng)造 □ 地質(zhì)松軟，地下水位高，加大開(kāi)發(fā)成本。 機(jī)會(huì)(O) 威脅(T) □ 南岸區(qū)作為居家之地，獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶(hù)的廣泛認(rèn)同 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城的交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對(duì)該區(qū)域有更廣泛的認(rèn)識(shí)、認(rèn)可。 □ 濱江路的通車(chē)，使得交

9、通日益完善 濱江商業(yè)帶和燈飾景觀帶的建成，將帶動(dòng)地塊人氣。 □ 隨著臨江地塊的大量開(kāi)發(fā)，該類(lèi)型地塊在市場(chǎng)上將越來(lái)越變得稀缺。 □ 南濱路沿線相似地段的項(xiàng)目，如融僑半島、美堤雅城對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大威脅。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 2、SWOT分析 1)優(yōu)勢(shì)(S) □ 優(yōu)質(zhì)的濱江景觀資源 本項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)江，江岸線長(zhǎng)達(dá)1.9公里，江面開(kāi)闊，由于地塊近距離沿江開(kāi)發(fā)，觀江視野無(wú)任何遮擋，使得本項(xiàng)目具有非常突出的江景資源，而對(duì)岸九龍坡沿江城市景觀與又江景相映成趣，構(gòu)成本項(xiàng)目的強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)之一，這也將成為本項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣之主訴求點(diǎn)之一。 □ 良好的居家自

10、然環(huán)境 項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)開(kāi)區(qū)為無(wú)污染現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)環(huán)境良好，綠蔭環(huán)繞，空氣清新，其居家環(huán)境優(yōu)于主城區(qū)中心地段，同時(shí)本項(xiàng)目還緊鄰開(kāi)放的120畝城市主題生態(tài)公園，其既可成為本項(xiàng)目之又一景觀資源，還可作為本項(xiàng)目之休閑配套，將是本項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)的又一吸引點(diǎn)。 2)劣勢(shì)(W) □ 項(xiàng)目區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來(lái)推廣難度 項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有居民聚集區(qū)和商業(yè)結(jié)點(diǎn)，從項(xiàng)目地塊前經(jīng)過(guò)的人流量比較小，這導(dǎo)致項(xiàng)目基本失去通過(guò)過(guò)往人群的關(guān)注和口碑傳播達(dá)到吸引新客戶(hù)群的重要推廣途徑，需要更多依賴(lài)廣告和外賣(mài)場(chǎng)和展場(chǎng)等成本較高的推廣手段，因而經(jīng)推廣帶來(lái)了難度。 □ 工業(yè)園區(qū)大環(huán)境，目前周邊基本生活配套

11、較為欠缺，缺乏居家氛圍。 本項(xiàng)目所處區(qū)域本屬工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為入駐企業(yè)的辦公樓與廠房，基本無(wú)大型宿舍區(qū)(目前正在開(kāi)發(fā)的駿逸天下與美堤雅城除外)，目前該區(qū)域除缺乏包括公共交通等在內(nèi)的基本生活配套外其居家氛圍也較薄弱，對(duì)于注重居家生活氛圍的客戶(hù)而言具有較大抗性，當(dāng)然隨著駿逸天下與美堤雅城的交房入住，這一劣勢(shì)將獲得較大改善。 □ 地塊狹長(zhǎng)，局部地段不利于社區(qū)氛圍營(yíng)造 地塊的狹長(zhǎng)使得本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的、寬闊的江景資源，但同時(shí)也使本項(xiàng)目的各組團(tuán)間較為獨(dú)立和分散，局部地段不能很好地形成社區(qū)圍合，對(duì)于社區(qū)氛圍的營(yíng)造產(chǎn)生一定的不利，也給地塊的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)提出了更高的要求。 □ 地質(zhì)松軟

12、，地下水位高，加大開(kāi)發(fā)成本 本項(xiàng)目臨江地段將普遍是新添土地基，土質(zhì)較為松軟，地下水位較高，導(dǎo)致基礎(chǔ)工程工期延長(zhǎng)、成本增加，進(jìn)而可能引起銷(xiāo)售價(jià)格必須提高，影響項(xiàng)目定位和銷(xiāo)售策略、速度等諸多方面。 3)機(jī)會(huì) □ 南岸區(qū)作為居家之地獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶(hù)的廣泛認(rèn)同。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，針對(duì)重慶市五大主城區(qū)的最佳居住區(qū)域選擇，重慶市民普遍認(rèn)為除江北區(qū)外，同樣與渝中半島隔江相鄰的南岸區(qū)成為重點(diǎn)考慮區(qū)域。隨著長(zhǎng)江大橋和菜園壩長(zhǎng)江的開(kāi)通，南岸區(qū)作為理想居家之地，將更具廣泛的認(rèn)可度和美譽(yù)度，因此在這一大環(huán)境之下，區(qū)域的認(rèn)同度將給本項(xiàng)目帶來(lái)了良好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。 □ 隨著駿逸天下及美堤

13、雅城人交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對(duì)該區(qū)域有理廣泛的認(rèn)識(shí)、認(rèn)可。 所處地塊的工業(yè)園區(qū)本質(zhì)使得該區(qū)域缺乏一定居家氛圍，但駿逸天下及美堤雅城的開(kāi)發(fā)在很大適度上炒熱了該區(qū)域，帶動(dòng)了該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)隨著這兩個(gè)項(xiàng)目的交房入住，也提升了該區(qū)域的人氣指數(shù)，更使居家氛圍日益濃厚，也給本項(xiàng)目帶來(lái)了發(fā)展時(shí)機(jī)。 □ 濱江路的通車(chē)和丹龍路公交線路引入，使得交通日益完善 就目前而言，本項(xiàng)目交通的便利度仍較欠缺，但隨著濱江路的建成通車(chē)和丹龍路公交系統(tǒng)配置提高，這一劣勢(shì)將得到重大的改變，將彌補(bǔ)目前交通的不便劣勢(shì)，也給本項(xiàng)目帶來(lái)了開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。 □ 濱江商業(yè)帶和濱江燈飾景觀帶的建成，將帶動(dòng)地塊人氣

14、由于本項(xiàng)目的沿江開(kāi)發(fā)，其朝江面與即將建成通車(chē)的濱江路相連，而重慶獨(dú)特的濱江商業(yè)模式，那么與本項(xiàng)目毗鄰的濱江路形成濱江商業(yè)休閑景觀帶成為必然。本項(xiàng)目因此得天獨(dú)厚的有利條件，在開(kāi)發(fā)商業(yè)帶的同時(shí)既能帶動(dòng)項(xiàng)目地塊人氣，還能為本項(xiàng)目增加又一休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，同時(shí)通過(guò)對(duì)濱江商業(yè)帶的主題打造，更可成為本項(xiàng)目沿江面一道獨(dú)特的風(fēng)景線。 □ 隨著臨江地塊的大量開(kāi)發(fā)，該類(lèi)型地塊在市場(chǎng)上將越來(lái)越變得稀缺 雖然重慶市兩江環(huán)繞，江岸線長(zhǎng)，濱江地塊多，但由于其地形、地質(zhì)的特殊條件限制，并不是所有的濱江區(qū)域都可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此隨著可用開(kāi)發(fā)的濱江地塊的大量開(kāi)發(fā)與使用，已使該類(lèi)型地塊在市場(chǎng)上越來(lái)越少，濱江正向距離城區(qū)

15、中心地段更加偏遠(yuǎn)的位置發(fā)展，因此本項(xiàng)目地塊的可預(yù)計(jì)市場(chǎng)稀缺性將是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大機(jī)會(huì)。 4)威脅 □ 南濱路沿線如融僑半島，以及與本項(xiàng)目毗鄰的美堤雅城將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大威脅 本項(xiàng)目地塊臨江，與本項(xiàng)目位處同一區(qū)域的濱江樓盤(pán)將很可能對(duì)本項(xiàng)目形成最大競(jìng)爭(zhēng)。由此推斷地處南濱路沿線上仍在后續(xù)開(kāi)發(fā)的融僑半島將對(duì)本項(xiàng)目形成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)其大社區(qū)、大規(guī)模、配套完善等優(yōu)于本項(xiàng)目；另外與本項(xiàng)目毗鄰的美堤雅城的競(jìng)爭(zhēng)力更不可忽視，其與本項(xiàng)目的近距離競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)成了本項(xiàng)目最直接的威脅。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目近距離毗鄰在建的濱江路，無(wú)論是在交通上、人氣的聚集上和商業(yè)

16、的運(yùn)營(yíng)上都較大程度的依賴(lài)于濱江路的建成通車(chē)，因此這種與濱江路唇齒相依的格局造成濱江路修建的進(jìn)展實(shí)際狀況不確定性將提高本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 2、 SWOT總結(jié) 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì) 1) 充分挖掘項(xiàng)目地段景觀優(yōu)勢(shì)，最大限度保障建筑與景觀、住宅與景觀的結(jié)合； 2) 力求在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上創(chuàng)造更具特色和個(gè)性化的產(chǎn)品，滿(mǎn)足更加舒適、更自然的市場(chǎng)需求，項(xiàng)目將以此為重要特征，賦予項(xiàng)目更多實(shí)質(zhì)性賣(mài)點(diǎn)； 3) 重視項(xiàng)目從外到內(nèi)的主題形象打造，突出項(xiàng)目與周邊樓盤(pán)形象的區(qū)別性差異性。 4) 充分利用駿逸天下和美堤雅城的配套和人氣帶動(dòng)的條件，弱化地塊區(qū)域人氣不旺、配套差的不利情況； 5) 通過(guò)設(shè)置外賣(mài)點(diǎn)等多種推

17、廣渠道，增加客戶(hù)來(lái)源； 6) 通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、廣告設(shè)計(jì)及策劃代理等各類(lèi)業(yè)內(nèi)知名公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目動(dòng)作的專(zhuān)業(yè)性，并弱化開(kāi)發(fā)商在重慶地區(qū)尚不具備知名知度的劣勢(shì)； 利用機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅 1) 充分利用南濱路開(kāi)通、周邊樓盤(pán)新組團(tuán)開(kāi)盤(pán)、周邊樓盤(pán)業(yè)主入住和房交會(huì)等重要機(jī)會(huì)，制定入市、開(kāi)盤(pán)、展示等計(jì)劃； 2) 根據(jù)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目推售戰(zhàn)略制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施； 3) 打造項(xiàng)目自有的難以復(fù)制的特色和優(yōu)勢(shì)，確定市場(chǎng)差異性地位。 4、 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力方向分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力說(shuō)明 核心競(jìng)爭(zhēng)力是在眾多競(jìng)爭(zhēng)力中篩選出的區(qū)別開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)樓盤(pán)對(duì)外推廣的

18、亮點(diǎn)，而在表述樓盤(pán)整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐富。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比項(xiàng)目分析 對(duì)比項(xiàng)目 點(diǎn)評(píng) 結(jié)論 產(chǎn)品特色 □ 在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，各建筑的合理布局以達(dá)到“戶(hù)戶(hù)觀江，家家有景”的規(guī)劃特色，最大限度的利用本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)； □ 在園林設(shè)計(jì)上，打造具有文化概念的親水主題園林，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)與參與的園林設(shè)計(jì)特色，并做到園林與其物業(yè)形態(tài)的整體和諧統(tǒng)一； □ 在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，貫徹景觀突出，特色明顯，注重實(shí)用的三大設(shè)計(jì)方針； □ 建筑上賦予與景觀相結(jié)合的元素，使建筑成為最觀主題的

19、體現(xiàn)； 主核心競(jìng)爭(zhēng)力 優(yōu)質(zhì)的濱江江景 □ 長(zhǎng)達(dá)1.9公里的江岸線、與江水近距離接觸，是本項(xiàng)目擁有的很多項(xiàng)目難以匹敵的江景優(yōu)勢(shì)； □ 最大限度的利用江景優(yōu)勢(shì)，將是打造這一核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵； 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 毗鄰濱江路 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的有利條件，當(dāng)濱江路建成通車(chē)后，地塊交通條件更加完善，和商業(yè)帶的打造能為本項(xiàng)目增加又一休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，同時(shí)還能帶動(dòng)項(xiàng)目地塊人氣 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 5、本項(xiàng)目商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) 通過(guò)以上市場(chǎng)供需狀況，結(jié)合本項(xiàng)目自身地塊條件進(jìn)行分析，我們認(rèn)為區(qū)位和市政規(guī)劃等硬性因素對(duì)本項(xiàng)目并無(wú)任何有利價(jià)值，相反其工業(yè)區(qū)的定位卻是本項(xiàng)目一大劣勢(shì)，因此未將其入競(jìng)爭(zhēng)力的分析

20、。 而本項(xiàng)目所具有的某此有利因素如區(qū)域內(nèi)空氣清新？120畝的市政公配套園等，這些優(yōu)勢(shì)對(duì)于區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比較，具有共享性，而并不具有獨(dú)占性。因此，也不能列入核心競(jìng)爭(zhēng)力，僅只能成為項(xiàng)目推廣階段的輔助因素而已。 同時(shí)，本項(xiàng)目所具有的開(kāi)闊的江景資源，其強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)僅于非沿江開(kāi)必樓盤(pán)而存在，對(duì)于那些與本項(xiàng)目同樣的濱江項(xiàng)目，尤其是南濱路沿線的濱江項(xiàng)目，其江景資源并不弱于本項(xiàng)目，因此就競(jìng)爭(zhēng)力而言，江景資源也并非本項(xiàng)目這主核心競(jìng)爭(zhēng)力。 那么，打造主核心競(jìng)爭(zhēng)力將是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵! 在這種客觀存在的核心競(jìng)爭(zhēng)力不明顯之情況下，則主觀的能動(dòng)性將至關(guān)重要。即是發(fā)揮主觀的能動(dòng)性，以本項(xiàng)目

21、產(chǎn)品自身為基礎(chǔ)條件，從項(xiàng)目的戶(hù)型、配套、物管、規(guī)劃、 園林、以形成集中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力優(yōu)勢(shì)。 因此，本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力將主要在于項(xiàng)目自身的產(chǎn)品特色打造上。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 在分析了本項(xiàng)目之優(yōu)劣勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)力后，本項(xiàng)目這開(kāi)發(fā)將以打造自身之“豪放文脈”主題文化風(fēng)格、營(yíng)造生活氛圍、倡導(dǎo)生活模式作為開(kāi)發(fā)之切入點(diǎn)，在充分發(fā)揮江景資源優(yōu)勢(shì)之基礎(chǔ)上，通過(guò)戶(hù)型、園林設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)來(lái)表現(xiàn)與營(yíng)造“親水岸人文社區(qū)”，形成項(xiàng)目自身樓盤(pán)特色。最終樹(shù)立本項(xiàng)目之市場(chǎng)良好美譽(yù)度與認(rèn)可度。通過(guò)分期分組團(tuán)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，奠定良好的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)銷(xiāo)售基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目全面、成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立公司品牌。

22、1、 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 2) 致力于將本項(xiàng)目打造成為全市性的、檔次高于目前推出的各濱江項(xiàng)目，包括金砂水岸、駿逸天下等。 3) 將本項(xiàng)目打造成為產(chǎn)品特色突出、有一定標(biāo)志性和市場(chǎng)中影響力的項(xiàng)目。在打造項(xiàng)目形象的同時(shí)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)認(rèn)知度與美譽(yù)度，為開(kāi)發(fā)商將來(lái)的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ)。 2、 開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 1) 打造產(chǎn)品特色 戶(hù)型有效利用景觀優(yōu)勢(shì)，面積配比合理，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型特色，追求差異化； 園林設(shè)計(jì)應(yīng)與“水”融合，并附以主題風(fēng)格概念； 建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)時(shí)代特色，突出本項(xiàng)標(biāo)志性的特征。 2) 配套設(shè)置 鑒于目前本項(xiàng)目周邊生活配套匱乏，怎樣既彌補(bǔ)劣勢(shì)，又在配套方面創(chuàng)也特色，打造亮

23、點(diǎn)？因此本項(xiàng)目之配套設(shè)施種類(lèi)、體量、占地規(guī)模等都是開(kāi)發(fā)之一。 3)主題文化打造 打造自身的主題風(fēng)格文化，將是提升本項(xiàng)目檔次，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象尤為重要的一環(huán)，因此本項(xiàng)目將打造怎樣的主題風(fēng)格文化，以及倡導(dǎo)怎樣一種生活模式是開(kāi)發(fā)理念中的關(guān)鍵和重點(diǎn)方面。 五、 整體項(xiàng)目定位 說(shuō)明： 項(xiàng)目定位根據(jù)地塊所在區(qū)位、周邊環(huán)境狀況、周邊配套狀況、區(qū)域發(fā)展定位、區(qū)位市場(chǎng)認(rèn)知度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)需求狀況、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等特征，深入挖掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位、產(chǎn)品定位、形象定位、客戶(hù)群定位、價(jià)格定位等，指導(dǎo)下階段的產(chǎn)品設(shè)計(jì)(含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等)和營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等。

24、所以，項(xiàng)目定位就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略思想核心，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的決定性因素。 因此，根據(jù)本項(xiàng)目自身及其周邊環(huán)境等相關(guān)狀況，項(xiàng)目定位初步思路如下： □ 本項(xiàng)目占地300畝，容積率為3.0，在此情況下，為了更合理的利用容積率，最大限度的提升項(xiàng)目土地的可利用價(jià)值，而又在建筑覆蓋率不宜過(guò)高的情況之下，便決定了本項(xiàng)目將不可能修建多層的低密度物業(yè)，而應(yīng)是以高層為主的物業(yè)形態(tài)； □ 本項(xiàng)目由于地處傳統(tǒng)的無(wú)污染工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套匱乏，交通系統(tǒng)不夠便捷，因此對(duì)生活配套設(shè)施要求高，依賴(lài)度高的低端或中端客戶(hù)不可能成為本項(xiàng)目之主力客戶(hù)群，而應(yīng)是收入較高，事業(yè)有成的中高端客戶(hù)，從而也進(jìn)一

25、步確立了本項(xiàng)目之檔次應(yīng)是面對(duì)該類(lèi)客戶(hù)的中高檔次； □ 毗鄰長(zhǎng)江，江岸線長(zhǎng)，無(wú)遮擋的江景是本項(xiàng)目這核心優(yōu)勢(shì)之一，具備開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)的自然景觀條件，因此在項(xiàng)目定位中的規(guī)劃、戶(hù)型、園林等方面充分發(fā)揮與強(qiáng)化這一主要優(yōu)勢(shì)。 □ 另外，江景雖是本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)之一，但卻非本項(xiàng)目之獨(dú)享優(yōu)勢(shì)，因此為提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，尋找差異化，在定位中將著重從產(chǎn)品打造出發(fā)，從建筑、戶(hù)型、園林上結(jié)合江景優(yōu)勢(shì)，賦予文化概念，打造全新的“江”文化與“水”文化，并倡導(dǎo)一種寧?kù)o歸真的生活模式，從而在居家硬件設(shè)施滿(mǎn)足購(gòu)房者的同時(shí)，又給到購(gòu)房者精神與心靈上的滿(mǎn)足。 □ 區(qū)域原定位于工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過(guò)美堤雅城和駿逸天下的開(kāi)發(fā)，

26、使該區(qū)域小范圍內(nèi)形成了商品房開(kāi)發(fā)的小氣候。 □ 隨著美堤雅城和駿逸天下的開(kāi)發(fā)，該區(qū)域中高檔物業(yè)已經(jīng)得到市場(chǎng)一定的程度的認(rèn)知、認(rèn)同，有利于項(xiàng)目中高檔次物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 目前正在銷(xiāo)售的周邊項(xiàng)目的供應(yīng)和銷(xiāo)售狀況，間接表明市場(chǎng)的需求方向。 當(dāng)然，單從項(xiàng)目自身尚不足以支撐以上定位思路，以下我們將采用相似項(xiàng)目類(lèi)比的方式對(duì)本項(xiàng)目之定位予以對(duì)比與論證，并結(jié)合自身以獲得更為準(zhǔn)確的定位方向。 現(xiàn)根據(jù)本項(xiàng)目主要特征： □ 占地規(guī)模360畝，未來(lái)將是社區(qū)型物業(yè)。 沿江開(kāi)發(fā)，江景資源優(yōu)良。 區(qū)位稍偏遠(yuǎn)，目前配套不齊全，商業(yè)范圍比較差。 鑒于以上特征，選取與本項(xiàng)目具有一定相似的項(xiàng)目——上

27、江城、金砂水岸、東方港灣、金沙港灣、美堤雅城、駿逸天下和陽(yáng)光100國(guó)際新城為參照對(duì)象，針對(duì)性比較分析。 1、項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位 重慶市中高檔大型江畔親水人文社區(qū) 詮釋?zhuān)? “重慶市”：意在將本項(xiàng)目打造成為全市性的中高檔樓盤(pán)。 “大型”：表明本項(xiàng)目占地360畝的較大開(kāi)發(fā)規(guī)模。 “江畔親水”：表達(dá)本項(xiàng)目沿江開(kāi)發(fā)，親近水源的地理特征。 “人文”：表現(xiàn)我們將給予本項(xiàng)目注入的文化底蘊(yùn)——豪放文脈的主題風(fēng)格。 2、項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型 1) 規(guī)劃布局 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的規(guī)劃布局分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 具體內(nèi)容 特色 美堤雅城 將整個(gè)地塊呈“田”字型分四個(gè)組團(tuán)規(guī)劃，中間交叉兩條

28、街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長(zhǎng)達(dá)1公里，從江邊蜿蜒至山頂 首次采用“PUD”(有規(guī)劃的單元開(kāi)發(fā))開(kāi)發(fā)概念； 建設(shè)60米寬的濱江綠化帶，主要為水系與園林植物相結(jié)合的方式 ； 駿逸天下 總占地200余畝，有120余畝是作為小區(qū)配套公園用地，其余的地塊上錯(cuò)落分布著12棟現(xiàn)代景觀建筑 注重建造生態(tài)與景觀特色 陽(yáng)光100國(guó)際新城 沿江11棟連續(xù)排列的主體建筑構(gòu)成新城沿江水平景觀軸線，以棧橋及800米長(zhǎng)、85米寬的登山步道構(gòu)成垂直長(zhǎng)江、直指朝天門(mén)的CBD新城的垂直軸線，兩條軸線街垂直相交，構(gòu)成新城的主體結(jié)構(gòu) 規(guī)劃特色不明顯 上江城 由于項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，建筑呈東西排列式

29、布局，前低后高，面朝江景； 規(guī)劃特色不明顯 金砂水岸 建筑沿江排布，呈“S”排列，高低錯(cuò)落 在保障高容積率的情況下，充分創(chuàng)造可觀江景的戶(hù)型。 東方港灣 以點(diǎn)式排列，并形成南北中軸線。 中軸景觀帶規(guī)劃為純英式約克風(fēng)情街。 金沙港灣 項(xiàng)目呈“井”字型布局 規(guī)劃特色不明顯 □ 本項(xiàng)目自身特征 就本項(xiàng)目規(guī)劃布局來(lái)分析，本項(xiàng)目具備以下特征： 首選，本項(xiàng)目占地360畝，規(guī)劃允許容積率為3.0，有規(guī)劃社區(qū)型住宅的規(guī)?；A(chǔ)； 其次，地塊毗鄰長(zhǎng)江，江岸線長(zhǎng)，給本項(xiàng)目帶來(lái)了無(wú)遮擋的江景資源，這將是本項(xiàng)目規(guī)劃布局的關(guān)注重點(diǎn)。 再次，本項(xiàng)目地塊一端狹長(zhǎng)，中間和另一端較大，呈平

30、臥的“F”型，同時(shí)地塊內(nèi)部高低落差較大，這些因素將是小區(qū)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮的因素。 □ 本項(xiàng)目規(guī)劃布局方向建議 從以上相類(lèi)似項(xiàng)目的類(lèi)比可以發(fā)現(xiàn)，最大限度的利用自身的景觀優(yōu)勢(shì)是以上各項(xiàng)止所考慮的重點(diǎn)，無(wú)論是陽(yáng)光100的沿江連續(xù)排列的主體建筑構(gòu)成新城沿江水平景觀軸線的規(guī)劃布局，還是金砂水岸的“S”型排布方式，都無(wú)不以發(fā)揮自身景觀優(yōu)勢(shì)為優(yōu)先；但同時(shí)，以上項(xiàng)目在規(guī)劃布局又都存在其共同弱點(diǎn)，即基本無(wú)其它特色亮點(diǎn)而言。 那么借鑒以上項(xiàng)目，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，建議本項(xiàng)目規(guī)劃布局方向： □ 應(yīng)以充分利用本項(xiàng)目之江景優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，最大限度的保證“戶(hù)戶(hù)有景，家家觀江”； “水”乃本項(xiàng)目特色

31、之一，建議本項(xiàng)目打造“親水”、“近水”的真正體驗(yàn)式與參與式的規(guī)劃布局特色，即規(guī)劃布局與“水”的完美結(jié)合。 由于本項(xiàng)目毗鄰即將建成的濱江路，建議本項(xiàng)目可規(guī)劃一定規(guī)模的濱江休閑商業(yè)帶，并同時(shí)將其打造成為本項(xiàng)目之亮點(diǎn)之一。 2) 建筑形態(tài) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的建筑形態(tài) 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)建筑形態(tài) 容積率 美堤雅城 純小高層社區(qū) ，12-18層小高層住宅，板式與點(diǎn)式相結(jié)合 2.35 駿逸天下 由2棟12層小高層、10棟18-32層高層住宅圍合而成 3.15 陽(yáng)光100國(guó)際新城 高層建筑為主 暫無(wú) 上江城 由8棟高層(28F)、4棟聯(lián)體小高層(12-18F)住宅

32、組成； 2.5 金砂水岸 由18+1F、25+1F、30+1F、及33F小高層、高層圍合組成 3.5 東方港灣 高層建筑主 2.5 金沙港灣 項(xiàng)目當(dāng)前開(kāi)發(fā)量約為15萬(wàn)方，由4棟高層(32-34F)組成 暫無(wú) □ 本項(xiàng)目自身特征 物業(yè)建筑形態(tài)的確定通常會(huì)受到項(xiàng)目地理位置、地形地貌、容積率等因素的影響，因此本項(xiàng)目以此方向考慮具備以下特征： * 本項(xiàng)目地處江畔，具有寬闊的景觀視野 * 擁有1.9公里長(zhǎng)的江岸線，帶來(lái)了無(wú)遮擋的江景資源 * 政府許可容積率為3.0 □ 本項(xiàng)目建筑形態(tài)方向建議 從以上類(lèi)似項(xiàng)目看出，濱江項(xiàng)目其物業(yè)形態(tài)均為小高層或高層建筑，而結(jié)合本項(xiàng)目之

33、自身特征和市場(chǎng)客戶(hù)要求更高綠化率，更小建筑覆蓋率的需求，建議本項(xiàng)目之物業(yè)形態(tài)為高層，這樣既可充分發(fā)揮和創(chuàng)造項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也能最大限度的合理利用容積率。 3) 建筑風(fēng)格 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 建筑裝門(mén)面、色調(diào) 屋頂與底樓 建筑特色 美提雅城 無(wú)具體風(fēng)格界定，但其宣稱(chēng)表現(xiàn)為“臨江琴鍵”式藝術(shù)風(fēng)格 建筑立面富有層次感，立面以紅色作為底座的主色調(diào)，屋頂有朱紅色線條點(diǎn)綴 底樓無(wú)架空 特色不明顯 駿逸天下 現(xiàn)代風(fēng)格 項(xiàng)目建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)約為主，立面色彩為深褐色，具有一定貴族氣息，適合項(xiàng)目的定位特點(diǎn) 底樓有架空 特色不明顯 陽(yáng)光100國(guó)際

34、新城 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 大色塊的嫻熟運(yùn)用、配合極簡(jiǎn)的幾何建筑形式 底部架空，底層形成高20米、2米直徑、長(zhǎng)達(dá)650米的景觀柱廊 特色不明顯 上江城 新現(xiàn)代古典廣義風(fēng)格(巴渝文化) 外立面以青灰色為主，運(yùn)用傳統(tǒng)銹紅色線條縱橫分割 屋頂為重慶吊腳樓式的坡屋頂，底樓架空形成巴渝文化長(zhǎng)廊 東方港灣 現(xiàn)代港式風(fēng)格 立面以淺色為基調(diào)，配合紅、藍(lán)色直線條 底樓架空綠化 特色不明顯 金沙港灣 現(xiàn)代風(fēng)格 立面以灰、白淺色調(diào)為主 底樓無(wú)架空 特色不明顯 □ 本項(xiàng)目自身特征 就建筑風(fēng)格而言，怎樣做到其與項(xiàng)目自身環(huán)境相和諧是重點(diǎn)考慮因素。 本項(xiàng)目濱長(zhǎng)江而建，其江岸“水

35、”性是其主要特征。 □ 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格方向建議 從以上類(lèi)別項(xiàng)目的建筑風(fēng)格表現(xiàn)形式分析看出，濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上絕大多數(shù)走現(xiàn)代風(fēng)格或體現(xiàn)某種文體特色的路線，而外立面的色調(diào)也多使用紅、藍(lán)等色彩鮮艷明快的色系，達(dá)到一定視覺(jué)的沖擊力，不過(guò)也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上均無(wú)明顯特色和亮點(diǎn)而言，那么參考類(lèi)似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，關(guān)于本項(xiàng)目之建筑風(fēng)格方向建議： □ 在風(fēng)格上仍采用現(xiàn)代風(fēng)格，但在裝飾上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鮮艷明快的色系，使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯； □ 采用底樓架空等方式，既符合地塊的高差特質(zhì)，同時(shí)彌補(bǔ)濱江地塊較潮濕的缺陷，并

36、將江景、水景、對(duì)岸山景引入小區(qū)。 通過(guò)如此打造，構(gòu)筑出建筑與自然環(huán)境、人造環(huán)境和諧統(tǒng)一的風(fēng)格特色； 4) 園林設(shè)計(jì) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 具體內(nèi)容 特色 美提雅城 總體綠地率37.9%，綠地面積22.74萬(wàn)㎡ 16米寬濱江景觀休閑大道 駿逸天下 江景、公園景、超大規(guī)模中庭花園（號(hào)稱(chēng)3000米浩淼江面、80000㎡生態(tài)公園、25000㎡超大中庭花園）三重景觀主題的有機(jī)結(jié)合 無(wú)明顯特色 上江城 在項(xiàng)目園林景觀方面，仍然配合整體項(xiàng)目定位的需要，以巴渝鄉(xiāng)土園林風(fēng)格為主，如石梯、青竹、水車(chē)、牌坊等，均采用傳統(tǒng)材質(zhì)和傳統(tǒng)工藝。 園林內(nèi)巴渝元素的演繹比

37、較到位 金砂水岸 項(xiàng)目首創(chuàng)重慶活水園林設(shè)計(jì)，引入嘉陵江水入景，在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布，中庭園林景觀面積達(dá)2萬(wàn)㎡ 水景營(yíng)造突出，圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風(fēng)情街打造，英倫風(fēng)情 無(wú)明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無(wú)明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 項(xiàng)目的規(guī)模、地形將對(duì)園林設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，因此就本項(xiàng)目而言，占地360畝的規(guī)模決定了本項(xiàng)目的園林是本項(xiàng)目除物業(yè)以外的又一產(chǎn)品主體。項(xiàng)目的地形具有兩大組團(tuán)結(jié)點(diǎn)、一端狹長(zhǎng)和地塊內(nèi)坡度較大的特點(diǎn)。 □ 本項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)方向建議 在核心競(jìng)爭(zhēng)力的分析當(dāng)中已說(shuō)到本項(xiàng)目之主核心競(jìng)爭(zhēng)力重在產(chǎn)品的打造上，而

38、作為產(chǎn)品打造中的主體之一一—園林設(shè)計(jì)便成為產(chǎn)品類(lèi)型中尤為重要的一方面。 從以上相似項(xiàng)目的類(lèi)比中也可看出，各項(xiàng)目都很重視自身的園林設(shè)計(jì)，都想打造出亮點(diǎn)，但卻都無(wú)明顯特色可言。建議本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)上合理利用項(xiàng)目地形特色，并重點(diǎn)構(gòu)筑項(xiàng)目自身的主題概念和風(fēng)格特色，其設(shè)計(jì)方向應(yīng)有以下幾方面： * 需要給園林設(shè)計(jì)附予一定的文化主題概念，與項(xiàng)目所營(yíng)造的生活狀態(tài)和文化特質(zhì)相協(xié)調(diào)，制造形象的差異化； * 要與建筑、江景相映成趣； 體現(xiàn)文化底蘊(yùn)與特色的重點(diǎn)； * 園林將是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)生活模式的表現(xiàn)與演繹。 5）戶(hù)型設(shè)計(jì) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型 空間類(lèi)型

39、 各戶(hù)型銷(xiāo)售走勢(shì) 特色 美堤雅城 一期：1282套 3*2(98-117㎡)：73% 2*2(78-84㎡)：27% 二期：833套 2*2(76-97㎡)：42% 3*2(102-104㎡)：54% 平層為主，少量錯(cuò)層 從目前來(lái)看，兩房銷(xiāo)售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二期全部為三房與四房2*2：65-74㎡； 3*2(帶入戶(hù)花園)：96-110㎡； 3*3(錯(cuò)層)：114㎡； 4*3(錯(cuò)、保姆房)138㎡； 躍層：178-247.72㎡ 多為平層，輔少量錯(cuò)層與躍層 三房、四房較二房銷(xiāo)售快 入戶(hù)花園與180度的在大飄窗設(shè)計(jì) 陽(yáng)光100

40、國(guó)際新城 3*2+功能房(132㎡)：25% 3*2(118.8㎡)：26% 2*2+多功能房(93㎡)：26% 3*2(89.5㎡)：25% 平層 戶(hù)型方正，4.8米大開(kāi)間，雙陽(yáng)臺(tái) 上江城 1*!；3%；36.56㎡； 2*!；5%；43.11-45.23㎡； 2*2；10%；70.39-73.86㎡； 3*2；70%；87.68-87.85㎡； 101-106㎡、125.41-130.42㎡(帶保姆房)； 4*2；10%；119.93㎡ 躍層；2%；180-221㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶(hù)型走勢(shì)好于大面積戶(hù)型，但景觀面好的大面積的戶(hù)型銷(xiāo)售也較好

41、 三角凸窗設(shè)計(jì)；主臥室?guī)в^景陽(yáng)臺(tái)。 金砂水岸 2*2；20%；70-80㎡ 3*2/3*3；65%；100-107㎡ 4*2/ 4*3；15%；117-130㎡ 多為平層 每種房型銷(xiāo)售比較平均 180度大飄窗 東方港灣 2*2；25%；70-80㎡ 3*2；60%；100-107㎡ 4*2；10%；117-113㎡ 多為平層，輔以少量躍層 每種房型銷(xiāo)售比較平均 戶(hù)型全面，主 臥、次臥異型陽(yáng)光飄窗 金沙港灣 2*2;25%;59.32㎡/79.51-82.66㎡;72.47㎡; 3*2/3*3；55%；89.06-99.33㎡、101.78㎡121.52-1

42、28.55㎡； 4*2/4*3；10%；128.55-129.31㎡； 躍層；10%；128.44-130.72㎡、150.95-152.31㎡、180.78㎡； 多為平層，輔以少量躍層 兩房與緊湊型戶(hù)型銷(xiāo)售較好，另外景觀好的大戶(hù)型銷(xiāo)售也比較好 主臥帶大型觀景陽(yáng)臺(tái)或180度弧開(kāi)落地玻璃陽(yáng)臺(tái)； □ 本項(xiàng)目自身特征 針對(duì)戶(hù)型，本項(xiàng)目自身目前所具備的最大特征便是濱江而建，視野開(kāi)闊，無(wú)遮擋江景資源。 □ 本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)方向建議 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況在一定程度由其戶(hù)型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣決定的，從以上類(lèi)似項(xiàng)目可以看出，目前的濱江項(xiàng)目的戶(hù)型面積趨大，多為三房與四房，除了少數(shù)項(xiàng)目的緊湊戶(hù)型銷(xiāo)售好于大

43、面積戶(hù)型外，基本上都銷(xiāo)售比較平均，而朝江面的，景觀極好的大戶(hù)型銷(xiāo)售尤為好，因此，以此為鑒并結(jié)合本項(xiàng)目自身情況，建議本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)方向： * 景觀良好的樓宇，臨江面以面積稍大的三房、四房為主，配以少量緊湊三房； * 景觀稍差的樓宇，朝江面為三房戶(hù)型，背江面為二房戶(hù)型； * 空間類(lèi)型以平層為主，配置一定比例的錯(cuò)層，并在景觀良好的局部樓宇頂樓輔以少量躍層； * 戶(hù)型的設(shè)計(jì)應(yīng)最大限度的展現(xiàn)本項(xiàng)目的景觀（江景、園景）優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)戶(hù)型可以看江。 戶(hù)型配比建議如下： 戶(hù)型 套內(nèi)面積（㎡） 套數(shù)配比 二房 65－80 20% 三房 90－100 30% 105－115 20%

44、 四房 125－135 30% 頂樓躍層戶(hù)型數(shù)量少，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型確定戶(hù)型面積。 6)商業(yè) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的配套設(shè)置 項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長(zhǎng)達(dá)1公里，從江邊蜿蜒至山頂 無(wú)明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無(wú)明顯特色 陽(yáng)光100國(guó)際新城 近200米高的5星級(jí)酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無(wú)明顯特色 上江城 商業(yè)面積5898平方米 無(wú)明顯特色 金砂水岸 占地9000㎡、總建面5200的㎡新貴生活精品一條街 無(wú)明顯特色 東方港灣 建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米的商場(chǎng)。

45、 200米約克風(fēng)情街 金沙港灣 在建筑的1－2F設(shè)計(jì)為商鋪 無(wú)明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 就本項(xiàng)目商業(yè)而言，本項(xiàng)目與未來(lái)即將建成的濱江路相連，項(xiàng)目周邊缺少成熟的商業(yè)配套，周邊項(xiàng)目正在規(guī)模建設(shè)自身商業(yè)設(shè)施，其規(guī)模量都超過(guò)自身業(yè)主的需求。 □ 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方向建議 依據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)的商業(yè)體量與分布，目前而言雖然商業(yè)設(shè)施尚有所欠缺，商業(yè)氛圍不夠濃厚，但同時(shí)其商業(yè)消化能力也相對(duì)不足，可現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目駿逸天下與美堤雅城已經(jīng)有想當(dāng)?shù)纳虡I(yè)規(guī)劃，以美堤雅城為例其規(guī)劃的商業(yè)步行街長(zhǎng)達(dá)1公里、寬50米，因此可預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)很大，為了規(guī)避激烈的競(jìng)爭(zhēng)以降低風(fēng)險(xiǎn)，建

46、議本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方向： * 首先：控制本項(xiàng)目商業(yè)供應(yīng)體量，以滿(mǎn)足本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)客戶(hù)需求為基礎(chǔ)目標(biāo)； * 再者：可以與濱江路相連段規(guī)劃商業(yè)，以餐飲娛樂(lè)為主，作為南濱路的沿展與補(bǔ)充； * 最后：將商業(yè)打造出自身特色，既與其他項(xiàng)目存在差異性，同時(shí)又與本項(xiàng)目之整體形象相一致，將其打造成為該區(qū)域沿線一道亮麗風(fēng)景線。 3、 項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目功能定位為：以住宅為，輔以少量濱江商業(yè)和社區(qū)商業(yè) 4、 項(xiàng)目檔次定位 本項(xiàng)目檔次定位為：中高檔住宅項(xiàng)目 檔次定位理由： □ 本項(xiàng)目地處南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)，周邊物業(yè)的檔次均較高而且銷(xiāo)售情況良好，該區(qū)域較高的檔次度已獲得客戶(hù)基本認(rèn)同，也具備一定的市場(chǎng)

47、美譽(yù)度，因此本項(xiàng)目可在此基礎(chǔ)之上，將檔次定位為中高檔次 □ 本項(xiàng)目濱江而建，擁有絕佳的江景資源，隨著沿江地塊的大量開(kāi)發(fā)，其地理位置的稀缺將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，則本項(xiàng)目的價(jià)值也將獲得進(jìn)一步提升，具備打造中高檔項(xiàng)目的地段基礎(chǔ)。 □ 項(xiàng)目周邊配套不足，公交線路極少，對(duì)客戶(hù)形成了擁有自駕車(chē)的要求，因而主力客戶(hù)將是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高檔客戶(hù)群體。 5、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 1） 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的主力價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 入市價(jià)格（元/㎡） 目前整體套內(nèi)均價(jià)（元/㎡） 美提雅城 2300 3000 駿逸天下 2900 3300 陽(yáng)光100國(guó)際新城 3700 3700 上江城 2

48、700 3200 金砂水岸 3300 3800 東方港灣 2900 3400 金沙港灣 3300 3600 2) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 從本項(xiàng)目自身而言，占地360畝的規(guī)模以及毗鄰長(zhǎng)江的特點(diǎn)，決定了本項(xiàng)目將是小區(qū)型的景觀住宅物業(yè)；而本項(xiàng)目從工期而言，預(yù)計(jì)將在明年3月動(dòng)工，分三期開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，同時(shí)參與本項(xiàng)目毗鄰的駿逸天下，其目前銷(xiāo)售均價(jià)為3300元/㎡，那么在此基礎(chǔ)之上，并結(jié)合本項(xiàng)目目前自身情況，建議本項(xiàng)目住宅： 一期：套內(nèi)均價(jià)：4000元/㎡ 二期：套內(nèi)均價(jià)：4800元/㎡ 三期：套內(nèi)均價(jià)：6000元/㎡ 項(xiàng)目整體：套內(nèi)均價(jià)5000元/㎡ 3）價(jià)格定

49、位的理由 □ 整體市場(chǎng)價(jià)格未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì) 自90年代后期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)興起以來(lái)，市場(chǎng)價(jià)格逐年走高，特別是近兩年。但由于重慶房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，以至于至到目前的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他大中城市而言仍處于較低水平。 鑒于目前重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好（近兩重慶經(jīng)濟(jì)已連續(xù)保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2003年GDP增長(zhǎng)更達(dá)到11.1%的增幅，創(chuàng)重慶直轄以來(lái)最高記錄）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快（舊城改造加快、路橋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快）以及城市化進(jìn)程的加快等利好因素，因此目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)增長(zhǎng)型的市場(chǎng)，市場(chǎng)供需都將保持較快的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)包括南岸區(qū)在內(nèi)的整體市場(chǎng)價(jià)格在未來(lái)若干年內(nèi)都將保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 據(jù)近兩對(duì)南岸

50、樓市的跟蹤調(diào)查，在2002年上半年，在所有一線在售31個(gè)項(xiàng)目中，主要以套內(nèi)面積價(jià)格2200－3300元/㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售價(jià)格已漲至2800－3300元/㎡，去掉樓盤(pán)自身規(guī)劃及素質(zhì)提高外，預(yù)計(jì)純市場(chǎng)漲價(jià)應(yīng)在300－500元/㎡左右，平均年增長(zhǎng)率達(dá)16%。（樓盤(pán)價(jià)格增長(zhǎng)情況詳見(jiàn)《市場(chǎng)研究報(bào)告南岸區(qū)區(qū)域樓市研究篇》） 因此由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期尚需較長(zhǎng)時(shí)間，而以此重慶市整體市場(chǎng)價(jià)格大環(huán)境的未來(lái)增長(zhǎng)走勢(shì)，不難預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格將隨著這一趨勢(shì)而逐年攀升，所以本項(xiàng)目二期、三期價(jià)格定位具有一定的增長(zhǎng)幅度。 □ 區(qū)域市場(chǎng)日漸成熟 本項(xiàng)目所處經(jīng)開(kāi)區(qū)隨著眾多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與

51、建成，其區(qū)域配套將日漸完善與成熟，其區(qū)域價(jià)值也將逐年攀升，以駿逸天下與美堤雅城為例，其入市價(jià)格與目前銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了400元/㎡與700元/㎡，隨著其后期的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，價(jià)格比今年高是自然，且檔次、質(zhì)素等方面又均高于駿逸天下與美堤雅城，那么本項(xiàng)目首期均價(jià)達(dá)到4000元/㎡將是必然。 □ 江景樓盤(pán)的稀缺 近來(lái)隨著大量沿江地塊的開(kāi)發(fā)，可預(yù)計(jì)不久，類(lèi)似于本項(xiàng)目這種既距離主城區(qū)相對(duì)較近，又具備優(yōu)秀的江景資源的濱江樓盤(pán)供應(yīng)將會(huì)越來(lái)越稀少，所以本項(xiàng)目這一稀缺優(yōu)勢(shì)將隨著開(kāi)發(fā)的發(fā)展進(jìn)程日漸顯著，也進(jìn)一步增大了本項(xiàng)目的價(jià)格上升空間。 □ 品牌的逐步樹(shù)立 隨著項(xiàng)目首期的亮相，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目具備一定的認(rèn)知

52、度，而本項(xiàng)目自身的優(yōu)良素質(zhì)與開(kāi)發(fā)商的品牌也將隨著后續(xù)的開(kāi)發(fā)而逐步被市場(chǎng)認(rèn)可，美譽(yù)度也交逐漸樹(shù)立，項(xiàng)目?jī)r(jià)值也在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得提升，因此本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格必將在開(kāi)發(fā)進(jìn)程中穩(wěn)步上升。 6、 項(xiàng)目形象定位 1） 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的形象定位 項(xiàng)目名稱(chēng) 形象定位 美提雅城 南岸90萬(wàn)平方米新市鎮(zhèn)，中國(guó)傳媒文化社區(qū) 駿逸天下 重慶罕有三重景觀濱江高尚社區(qū) 陽(yáng)光100國(guó)際新城 CBD中央商務(wù)區(qū)，新重慶的城市夢(mèng)想 上江城 回憶之城 2)本項(xiàng)目形象定位 形象定位： 豪放文脈演繹現(xiàn)代水岸華府 詮釋?zhuān)? 豪放文脈――意在為本項(xiàng)目注入一種文化氣質(zhì)。是那種江畔迎風(fēng)而立，衣裙翩飛

53、，滾滾長(zhǎng)江東逝水的一腔豪邁；是那種高山流水，豪放不羈地，古今多少事都付笑談中的人生感悟；更是那種醇水長(zhǎng)灘，心靈歸真，慣看秋月春風(fēng)的文化底蘊(yùn)。 “豪放文脈”是本項(xiàng)目的精神靈魂，沒(méi)有哀婉，沒(méi)有哭泣，只有意氣風(fēng)發(fā)，和“人生苦短”的嘆息。我們不禁相聲那闕《西江月》： 滾滾長(zhǎng)江東逝水 浪花耀淘盡英雄。 是非成敗轉(zhuǎn)頭空， 青山依舊在， 幾度夕陽(yáng)紅。 白發(fā)漁樵江渚上， 慣看秋月春風(fēng)。 一壺濁灑喜相逢， 古今多少事， 都付笑談中。 是“只爭(zhēng)朝夕”的英雄氣概，也是“一壺濁灑喜相逢，古今多少事，都付笑談中”的釋?xiě)?。本?xiàng)目所描述的文化氣質(zhì)正是目標(biāo)人群的人生態(tài)度——在社會(huì)上積極打撈，在

54、家中平靜自己的思想，淡然面對(duì)紛雜的世事，享受心靈的寧?kù)o。人面對(duì)滔滔流逝的江水時(shí)，會(huì)發(fā)出“逝者如斯”的人生感概，會(huì)從大歷史長(zhǎng)河的角度看待自己和自己煩惱的事情，會(huì)醒悟事事不必太過(guò)認(rèn)真，一切都可以寬心釋?xiě)?，淡然處之? 因而，毗鄰長(zhǎng)江的本項(xiàng)目可以根據(jù)有一定人生經(jīng)歷的中高檔目標(biāo)客戶(hù)群體的這種心理需求，表現(xiàn)在樓盤(pán)文化上。實(shí)現(xiàn)通過(guò)一種文化的演繹，與目標(biāo)客戶(hù)之間發(fā)生共鳴。 現(xiàn)代——“現(xiàn)代”的人，“現(xiàn)代”的居所，“現(xiàn)代”的生活，“現(xiàn)代”的思想，“現(xiàn)代”的人生，一切如空氣般充斥人們四周的現(xiàn)代的種種，是時(shí)尚的，是前衛(wèi)的，是引領(lǐng)的一種超越他人的潮流。 水岸華府—— “水”是靈動(dòng)的，是充滿(mǎn)生機(jī)的，自

55、古人們以對(duì)“水”便有種解不開(kāi)的情感與依戀，同時(shí)，“水”也緊扣了本項(xiàng)目的濱江親水主題： “岸”是遠(yuǎn)行船只停泊的港灣，是回家的感覺(jué)，是溫馨的向往，“岸”也總讓人充滿(mǎn)暇想，暇想那水岸沙灘上緊緊相依相隨的兩串腳印，同時(shí)也說(shuō)明本項(xiàng)目1.9公里長(zhǎng)江岸線的特征； “華府”帶有一種尊崇感，是身份的象征，也表達(dá)了本項(xiàng)目的中高檔次的定位。 形象定位之表現(xiàn) ◎“豪放文脈” 我們將通過(guò)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)和廣告、包裝來(lái)進(jìn)行表現(xiàn)。其特征包括古典、文化、豪放三大方面，可以通過(guò)中國(guó)字畫(huà)、豪放風(fēng)格的詩(shī)詞、中國(guó)傳統(tǒng)建筑園林元素等表現(xiàn)。如將園林的主題風(fēng)格定位為中式的傳統(tǒng)園林風(fēng)格，通過(guò)一些園林小品——可能是園林中一條

56、長(zhǎng)廊，一座小橋來(lái)營(yíng)造一種安寧祥和的生活氛圍，而又或者是園林中一座假山上那厥“西江月”的豪放，或是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”的江畔茶亭小酌。種種都將是我們“豪放文脈：的直接表現(xiàn)。 ◎“現(xiàn)代” 我們將通過(guò)建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)代、建筑立面的現(xiàn)代、建筑色調(diào)的現(xiàn)代來(lái)對(duì)“現(xiàn)代”進(jìn)行詮釋。 ◎“豪放文脈”與“現(xiàn)代”將在對(duì)比中融合，共同展現(xiàn)一種生活于快節(jié)奏的現(xiàn)代都繁華中，可窗外風(fēng)景卻自然寧?kù)o，將心靈帶往淡泊平和的人生形態(tài)。 7、 項(xiàng)目創(chuàng)導(dǎo)生活方式描述 本項(xiàng)目的檔次、價(jià)格、戶(hù)型決定其目標(biāo)客戶(hù)群必定是一群在社會(huì)上已獲得一定地位的成功人士，那么我們針對(duì)這一客戶(hù)群的心理需求所倡導(dǎo)之生活方式； “在心靈深處

57、安個(gè)家” 詮釋?zhuān)涸摬糠挚蛻?hù)群所獲得的成功必定付出了同等的艱辛，事業(yè)的打撈，心理的壓力都無(wú)所不在，因此針對(duì)這一特征，我們倡導(dǎo)一種釋放心靈、與家人共享寧?kù)o的生活方式。 “談笑有鴻儒” 詮釋?zhuān)罕卷?xiàng)目的目標(biāo)人群擁有較高的文化修養(yǎng)，喜愛(ài)中國(guó)傳統(tǒng)精髓文化。他們追求：一種交流與溝通，在江畔茶亭里，鄰里間一壺濁酒喜相逢，敞開(kāi)心扉談古論今、笑看風(fēng)云——這也是我們所倡導(dǎo)之生活方式之一。 “采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山” 詮釋?zhuān)阂卉瑁唤z書(shū)香，門(mén)口竹簾在微風(fēng)中緩緩晃動(dòng)，手指無(wú)的敲擊著桌面，仿若陶淵明筆下的那股子悠然與自得，為生活在仕途俗世中所尋找到的一方凈土，這也是我們所倡導(dǎo)這生活方式。 8、

58、 客戶(hù)群定位 客戶(hù)群的定位對(duì)于本項(xiàng)目后期的推廣銷(xiāo)售至關(guān)重要，下面便分別從客戶(hù)群來(lái)源區(qū)域以及客戶(hù)群的特征兩方面來(lái)對(duì)客戶(hù)群進(jìn)行定位。 1） 客戶(hù)群來(lái)源區(qū)域分析 □ 首選，本項(xiàng)目位于南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)，隨著眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，該區(qū)域必將成為未來(lái)又一開(kāi)發(fā)熱土，同時(shí)該區(qū)域的認(rèn)知度與認(rèn)同度也逐漸獲得提升，而各區(qū)的購(gòu)房者均有其強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，正所謂近水樓臺(tái)先得月，因此作為南岸區(qū)的客戶(hù)，必將占據(jù)本項(xiàng)目購(gòu)房者的絕大多數(shù)。 □ 另外，渝中區(qū)與南岸區(qū)相鄰，僅一橋之隔。渝中區(qū)作為重慶市的金融及商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)入駐眾多效益良好的企事業(yè)單位，同時(shí)也是各區(qū)域相比其外企入駐率最高的區(qū)域，因此便造就了一大批具有較高文

59、化素質(zhì)，收入頗高，同時(shí)對(duì)生活質(zhì)量、居住氛圍都有較高要求的金領(lǐng)、白領(lǐng)階層；而渝中區(qū)由于其地域的商業(yè)中心概念及其地形的局限性，其區(qū)域內(nèi)單體高層建筑主，且多為商務(wù)辦公功能，缺乏小區(qū)性住宅物業(yè)，其居住氛圍薄弱，不適宜居家。因此為尋找供需的平衡，毗鄰的南岸區(qū)內(nèi)檔次與質(zhì)素皆佳的項(xiàng)目便成為該類(lèi)客戶(hù)的首選，所以渝中區(qū)應(yīng)作為本項(xiàng)目重點(diǎn)挖掘的客戶(hù)來(lái)源區(qū)域。 □ 再有，隨著鵝公岸大橋的通車(chē)，縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離，兩者之間的聯(lián)系也變得越來(lái)越緊密。雖然九龍坡區(qū)也不乏素質(zhì)頗高、規(guī)模不小的項(xiàng)目供應(yīng)，但仍不排除該區(qū)域有部分客戶(hù)會(huì)選擇在南岸區(qū)購(gòu)房，因此，九龍坡區(qū)也是本項(xiàng)目少量客戶(hù)的來(lái)源區(qū)域。 小結(jié)： 從以

60、上客戶(hù)群來(lái)源區(qū)域分析得知，本項(xiàng)目的客戶(hù)將在南岸區(qū)渝中區(qū)中占絕大部分，九龍坡區(qū)有少量的客戶(hù)來(lái)源，而其它區(qū)域則考慮作為補(bǔ)充。因此比例劃分如下： 客戶(hù)所在區(qū)域 所占比例 南岸區(qū) 45%左右 渝中區(qū) 40%左右 九龍坡區(qū) 10%左右 其它區(qū)域 5%左右 2)客戶(hù)群特征分析 從以上產(chǎn)品定位、價(jià)格定位以來(lái)源區(qū)域的分析之基礎(chǔ)之上，對(duì)客戶(hù)群特征進(jìn)行如下分析： 客戶(hù) 種類(lèi) 年齡 特征 家庭人口狀況 收入狀況 從事行業(yè)及職業(yè)狀況分析 消費(fèi)心理描和敘 中高端 客戶(hù) 30-35 歲 □ 此類(lèi)客戶(hù)人群出生于60年代中期-70年代中初期 □ 總體結(jié)婚率為70%

61、左右(70中初期結(jié)婚率相對(duì)較低)。 □ 該階段的人群一般只有一個(gè)子女，年齡在3-10歲左右為主，尚須父母照顧。父母年齡在55-70歲左右，年齡較大，自理能力相對(duì)較差，以?xún)纱腿脼橹?；生?0中初期的人群結(jié)婚及有子女比例較低，父母年齡相對(duì)較為年輕，自理能力強(qiáng)，與父母分開(kāi)居住的比例大 家庭年收入在10萬(wàn)元以上 □事業(yè)正處于高速成長(zhǎng)上升階段，企業(yè)高級(jí)職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等 該類(lèi)客戶(hù)因其在社會(huì)上取得一定的成功，已具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求生活的品質(zhì)感，具有一定文化內(nèi)涵，對(duì)于價(jià)格的抗性不大。 高端 客戶(hù) 40-50 歲 □ 此類(lèi)客戶(hù)人群出生于50年代末-70年代中期 □

62、結(jié)婚率為80%左右 □ 一般只有一個(gè)子女，年齡在3-13歲左右為主尚須父母照顧。 □ 父母年齡在55-70歲左右，年齡較大，自理能力相對(duì)較差。 家庭年收入在15萬(wàn)元以上 □ 正處于發(fā)展及上升勢(shì)頭的中小型私營(yíng)企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 □ 事業(yè)成功，思維活躍，但觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強(qiáng)。 此類(lèi)客戶(hù)收入較高，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，價(jià)格敏感度相對(duì)較弱； 由于普遍事業(yè)有成，其工作壓力大，健康、舒適、寧?kù)o的生活是其追求的方向，本項(xiàng)目所提倡的自然返相歸真的生活概念對(duì)其有較強(qiáng)的吸引力。 客戶(hù)群定位總結(jié)： □ 本項(xiàng)目的客戶(hù)主要來(lái)源于南岸區(qū)和渝中區(qū)，九龍坡區(qū)和其它區(qū)域作為補(bǔ)充；

63、□ 30－35歲的中高端客戶(hù)將是本項(xiàng)目?jī)煞考熬o湊三房的主要客戶(hù)來(lái)源。該年齡階段的客戶(hù)、以?xún)煽谥液腿谥覟橹?，事業(yè)正處于上升階段，企業(yè)高級(jí)職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。收入較高且穩(wěn)定；注重生活的品質(zhì)感。 □ 40－50歲高端客戶(hù)將是本項(xiàng)目大三房至四房戶(hù)型的主要客戶(hù)來(lái)源，該年齡階段客戶(hù)以三口之家和三代居家為主，事業(yè)成功的企業(yè)高級(jí)管理人員、中小型私營(yíng)企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，工作壓力較大，渴望生活的舒適與寧?kù)o。 因此，就本項(xiàng)目住宅而言，建議就客戶(hù)群進(jìn)行針對(duì)性的推廣，將有助于銷(xiāo)售價(jià)格的提升。 五、 項(xiàng)目各期定位 以圖中所示，本項(xiàng)目的二期開(kāi)發(fā)將遇到一定限制——開(kāi)發(fā)期間不能對(duì)其后的駿逸天下

64、與市政公園形成太大遮擋，因此要保證本項(xiàng)目整體可售面積（包括商業(yè)、不包括車(chē)庫(kù)、會(huì)所等）容積率3.0，則不得對(duì)二期的規(guī)劃與定位進(jìn)行調(diào)整與修改，同時(shí)一期也將有相應(yīng)調(diào)整，現(xiàn)將各期定位方向分別闡述如下： 1、 一期 一期規(guī)劃定位方向與本項(xiàng)目整體定位相一致，物業(yè)類(lèi)型仍修建高層，為保證項(xiàng)目整體容積率，一期的容積率將加大，戶(hù)型以大面積三房與主為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房?？蛻?hù)群仍是家庭收入高而穩(wěn)定的牌社區(qū)中上階層的人士。 2、 二期 由于二期開(kāi)發(fā)時(shí)需盡是避免對(duì)駿逸天下與市政公園形成遮擋，因此二期的規(guī)劃定位與一期、三期規(guī)劃定位將存在較大差異，建議如下： 1） 二期分為三個(gè)組團(tuán)，一組團(tuán)

65、規(guī)劃為濱江商業(yè)帶，二、三組團(tuán)則住宅為主； 2） 為保證二期與一期，三期的產(chǎn)品一致性，不至于其客戶(hù)群差異性過(guò)大，仍建議其物業(yè)類(lèi)型修建高層； 3） 高層建筑必然對(duì)后面形成遮擋，為避免此情況發(fā)生，因此將住宅密集型的設(shè)置于二期、二、三組團(tuán)，一組團(tuán)規(guī)劃為低樓層的濱江商業(yè)帶，給予駿逸天下與市政公園較為寬闊的視野，同時(shí)本項(xiàng)目的主要園林景觀將在二期設(shè)置。但為了保證達(dá)到一定容積率，其組團(tuán)內(nèi)部可建設(shè)住宅的區(qū)域各物業(yè)之間密度將加大，樓間距將較小。 4） 因僅是加大組團(tuán)間距，其物業(yè)類(lèi)型未做修改，所以其戶(hù)型、客戶(hù)群等定位均為一期、二期相一致。 5） 二期的住宅體量相對(duì)其他一期、三期偏少，園林景觀為重，因此建議可

66、將本項(xiàng)目的商業(yè)配套設(shè)置于二期的濱江沿線。具體的規(guī)模與主題將在產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議中有闡述。 3．、三期 三期與一期規(guī)劃相似，其定位方向與本項(xiàng)目整體定位相一致，物業(yè)類(lèi)型仍修建高層，但為保證項(xiàng)目整體容積率，三期的容積率必將加大，因此其容量將是本項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)中最大的一期，因此便于開(kāi)發(fā)與后期銷(xiāo)售，將三期劃分為三開(kāi)發(fā)，以降低推售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)三期戶(hù)型仍以大面積三房四房為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房?？蛻?hù)群仍是家庭收入高而穩(wěn)定的處于社會(huì)中上階層的人士。 六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟建議 1、 宏觀開(kāi)發(fā)策略 分三期、八大組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，組團(tuán)內(nèi)商業(yè)與住宅同時(shí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)分步實(shí)施、滾動(dòng)、綜合平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展、用6年半左右的周期開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。 2、 建設(shè)計(jì)劃 1） 組團(tuán)劃分 項(xiàng)目分為三期八個(gè)組團(tuán)開(kāi)發(fā)。 階段 組團(tuán) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　 規(guī)模 一期 一組團(tuán) 住宅、園林、車(chē)庫(kù)等 建筑面積約10萬(wàn)㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、車(chē)庫(kù)等 建筑面積約12萬(wàn)㎡ 二期 一組團(tuán) 濱江商業(yè)、園林等 建筑面積約3萬(wàn)㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、會(huì)所、社區(qū)商業(yè)配套、公建設(shè)施等 建筑面積約10萬(wàn)㎡ 三組團(tuán)