項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書

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1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：某項(xiàng)目?花園廣場(chǎng)三期 二、項(xiàng)目地說(shuō)明 1、項(xiàng)目位置 某項(xiàng)目位于南明區(qū)寶山南路西側(cè)，市南路北側(cè)，團(tuán)坡山南側(cè)，東側(cè)為建材市場(chǎng)。項(xiàng)目隔團(tuán)坡山與南明河、省委相望。 某項(xiàng)目三期位于項(xiàng)目的西南段，西南臨市南路，東北邊為某項(xiàng)目二期，兩端與原有舊建筑相連，為一塊長(zhǎng)方形土地。 2、項(xiàng)目地基礎(chǔ)指標(biāo) l 項(xiàng)目規(guī)劃總用地10.5畝（7000平方米） l 規(guī)劃總建筑面積不大于40000平方米 l 容積率不大于5.72 l 建筑退市南路不少于5米 3、交通 項(xiàng)目西南臨市南路，東北邊通過(guò)某項(xiàng)目二期接寶山南路，交通形態(tài)良好。 4、地形地貌

2、 項(xiàng)目地呈西北-東南走向的長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約170米，寬約45米，目前為工業(yè)廠房，地勢(shì)基本平坦。 5、水文地質(zhì) 未做地質(zhì)初勘及詳勘，本項(xiàng)目地塊原為工業(yè)廠房用地。 第二部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 1、項(xiàng)目定位 某項(xiàng)目項(xiàng)目定位為： 城區(qū)最大規(guī)模的中高檔創(chuàng)新現(xiàn)代東方水景園林社區(qū) 產(chǎn)品的生命力不在于其自身原有的素質(zhì)，而在于如何在這些素質(zhì)的基礎(chǔ)上賦予其嶄新的活力。項(xiàng)目最終的成功還在于不斷的創(chuàng)新，使項(xiàng)目在市場(chǎng)中保持新鮮感，不斷創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)。某項(xiàng)目在某市以“新都市主義”概念贏得市場(chǎng)青睞，正是在于其項(xiàng)目特有的素質(zhì)與開(kāi)發(fā)中所賦予的產(chǎn)品內(nèi)涵與產(chǎn)品創(chuàng)新符合市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目三期在延續(xù)前期定位的前提下，因

3、位置和產(chǎn)品形態(tài)存在一定的差距，產(chǎn)品創(chuàng)新和戶型創(chuàng)新將成為本期項(xiàng)目的定位重點(diǎn)。因此，三期項(xiàng)目的綜合定位為： 新都市主義中高檔現(xiàn)代東方創(chuàng)新陽(yáng)光住宅 “現(xiàn)代東方”“創(chuàng)新”“新穎”是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵。 現(xiàn)代東方：配合項(xiàng)目前期“現(xiàn)代東方水景園林”概念，三期在建筑設(shè)計(jì)中的整體風(fēng)格應(yīng)展現(xiàn)現(xiàn)代東方的整體形象，在現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格中，適當(dāng)融入東方傳統(tǒng)建筑符號(hào)，豐富項(xiàng)目的建筑內(nèi)涵。 創(chuàng) 新：項(xiàng)目創(chuàng)新主要表現(xiàn)在建筑形態(tài)和戶型兩個(gè)方面。在建筑形態(tài)上，以板式建筑為主，通過(guò)碟型變化使整體建筑活起來(lái)。屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y(jié)合一方面豐富屋頂?shù)膬?nèi)容。另一方面使頂層戶型具有鮮明的特色。在戶型設(shè)計(jì)上，通過(guò)

4、空間的變化豐富戶型內(nèi)容。 新 穎：體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內(nèi)生活空間上。立面設(shè)計(jì)突破常規(guī)住宅立面的表現(xiàn)形式，利用構(gòu)筑架造成立面簡(jiǎn)潔感和線條感。戶型采取錯(cuò)半層、空中花園等新穎的空間設(shè)計(jì)，豐富戶型空間內(nèi)容。 本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中建筑表達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的關(guān)鍵。 2、項(xiàng)目分析 1）項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）： l 整體市場(chǎng)形勢(shì)向好； l 項(xiàng)目前期形成的良好市場(chǎng)認(rèn)知和認(rèn)同； l 項(xiàng)目定位的超前和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念； l 項(xiàng)目整體園林營(yíng)造的環(huán)境景觀和社區(qū)生活氛圍； l 項(xiàng)目的“創(chuàng)新”理念形成的市場(chǎng)新鮮感。 劣勢(shì)（W）： l 市南路的噪聲影響； l 原

5、鋼廠的污染影響(目前已進(jìn)行環(huán)保治理)； l 高層建筑的市場(chǎng)抗性； l 成本和銷售價(jià)格的不對(duì)等關(guān)系。 機(jī)會(huì)（O）： l 某市市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新的滯后； l 片區(qū)整體形象的提升； l 兩城區(qū)社區(qū)物業(yè)的稀缺性。 威脅（T）： l 周邊土地開(kāi)發(fā)的不確定因素； l 周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度的滯后可能造成的市場(chǎng)影響； 2）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目作為某項(xiàng)目的最后一期，具有良好的前期基礎(chǔ)和開(kāi)發(fā)理念，是項(xiàng)目的最后亮點(diǎn)和臉面工程。其建筑形態(tài)和戶型空間將成為某市市場(chǎng)的又一個(gè)亮點(diǎn)。綜合素質(zhì)的提高使項(xiàng)目成為一個(gè)市場(chǎng)唯一性產(chǎn)品，將具有極高的市場(chǎng)認(rèn)知度。 3、目標(biāo)客戶定位 1）居住區(qū)域： l 以

6、項(xiàng)目周邊5公里區(qū)域?yàn)橹鳎? l 兩城區(qū)； l 周邊區(qū)縣（市）。 2）職業(yè)構(gòu)成： l 國(guó)家公務(wù)員、民營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、金融證券界人士、企業(yè)管理人員、自由職業(yè)者、文藝體育界人士、高科技企業(yè)員工、醫(yī)務(wù)工作者等； l 周邊區(qū)縣企業(yè)管理層、高科技企業(yè)員工、特殊職業(yè)者等； l 其它中等收入以上階層及拆遷戶。 3）年齡構(gòu)成： l 年齡層為25——40歲。 4）家庭月收入： l 具有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在3000元以上； l 家庭存款在5萬(wàn)元以上或等待拆遷的城市住戶。 5）以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主 6）購(gòu)買心理： 喜歡城區(qū)生活，追求新穎、時(shí)尚的居住環(huán)

7、境，對(duì)價(jià)格敏感度一般，注重性價(jià)比，以按揭付款及一次性付款為主。 7）學(xué)歷構(gòu)成： l 高中以上。 8）家庭結(jié)構(gòu)： l 三口之家； l 兩代同堂的家庭。 9）居住現(xiàn)狀： l 無(wú)房或自有住房（公房、福利房、自購(gòu)商品房）有改善居住條件的要求； l 擴(kuò)大目前居住面積（兩代居?。?。 10）信息來(lái)源 l 親友轉(zhuǎn)告、戶外路牌、報(bào)紙； l 互聯(lián)網(wǎng)、時(shí)尚雜志； l 房展會(huì)、直郵等。 4、營(yíng)銷主題 南明金三角創(chuàng)新陽(yáng)光生活空間 第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模 1、整個(gè)規(guī)劃總用地面積7000平方米，容積率最高不得超過(guò)5.72，即：總建筑面積做到40000平方米左右。

8、其中住宅30000平方米；商業(yè)面積10000平方米。 2、商鋪擺設(shè)方向如下： 沿市南路方向?yàn)闈M鋪二層商業(yè)群樓，其中預(yù)留一個(gè)社區(qū)出入通道； 3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積：7000㎡ 總建筑面積：40000㎡ 其中：住 宅：30000㎡ 商業(yè)面積：10000㎡ 規(guī)劃層數(shù)：地上17層 地下2層 4、建筑功能說(shuō)明 1）出 入 口：臨市南路面為商業(yè)出入口，住宅出入口設(shè)在東北側(cè)（小區(qū)內(nèi)側(cè)），群樓須設(shè)整個(gè)社區(qū)主出入口一個(gè)（人、車通道）。住宅大堂以不占用商業(yè)面積為佳。 2）園林景觀：項(xiàng)目自身環(huán)境景觀以營(yíng)造為主，采取與項(xiàng)目整體環(huán)境相一致的現(xiàn)代東方風(fēng)格，利用裙樓樓面

9、、露臺(tái)及過(guò)道等營(yíng)造立體化環(huán)境效果。 3）停車 場(chǎng)：地下設(shè)兩層停車場(chǎng)，商業(yè)裙樓兩側(cè)設(shè)單向出入口。 二、 建筑覆蓋率、綠化率及商鋪層數(shù)、車位數(shù) 1、建筑覆蓋率：35% 2、綠化率：40%（含商業(yè)裙樓及空中花園綠化面積） 3、商業(yè)層數(shù)；3層 4、車位：150—200個(gè) 三、 車行及人行道的設(shè)置 裙樓中段社區(qū)出入口（大門）為車/人行主通道，兩側(cè)及內(nèi)側(cè)設(shè)置車行通道。停車場(chǎng)通道在裙樓兩側(cè)設(shè)置單向出入通道，社區(qū)出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置通往裙樓屋頂花園的人行通道。 四、 配套設(shè)施項(xiàng)目 項(xiàng)目配套以某項(xiàng)目社區(qū)配套為主，本項(xiàng)目配套主要考慮商業(yè)配套（如戶外電梯設(shè)置等）和項(xiàng)目住戶的輔助性配套，在

10、裙樓屋頂轉(zhuǎn)換層考慮架空，設(shè)置屋頂花園及休閑娛樂(lè)配套設(shè)施。 五、 成本控制 低成本，高質(zhì)量建筑標(biāo)準(zhǔn)，全新戶型組合。 六、 方案深度 1、總體規(guī)劃： 1）總圖：1:500 2）交通組織圖：1:500 3）綠化效果圖：1: 200 4）消防組織圖：1:500 5）日照分析圖：1:500 2、單體設(shè)計(jì)方案 1）商鋪平面圖：1: 200 2）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖：1: 200 3）屋頂平面圖：1: 200 4）主要立面圖：1: 200 5）剖面圖：1: 200 3、透視圖與模型 1）模型：工作模型一套 2）景觀透視若干張（能夠反映整個(gè)規(guī)劃特色） 4、規(guī)劃詳細(xì)說(shuō)明（一份）

11、七、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總體規(guī)劃指標(biāo)：容積率/綠化率/住宅面積/建筑覆蓋率/商鋪及轉(zhuǎn)換層配套設(shè)施面積/地下室停車場(chǎng)面積及車位標(biāo)準(zhǔn)/總戶數(shù)/每層平均面積/戶均平均面積 八、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)說(shuō)明 1、開(kāi)發(fā)定位 組合型板式高層商業(yè)居住綜合建筑。 一梯兩戶、一梯四--六戶結(jié)合，通過(guò)空中花園貫通，設(shè)置私家空中露臺(tái)花園，可以考慮戶外連廊設(shè)計(jì)。 2、建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立面簡(jiǎn)潔，與整體項(xiàng)目建筑風(fēng)格吻合，外立面采取構(gòu)筑架增加線條感，立面保持平整流暢。屋頂及立面適當(dāng)增加具有東方色彩的建筑符號(hào)加以裝飾。 整體色彩保持與前期建筑的一致性，商業(yè)建筑色彩以較為穩(wěn)重的色彩加以裝飾。 3、商業(yè) 商

12、業(yè)建筑內(nèi)部應(yīng)保持整體性，盡量減少梁柱對(duì)商業(yè)使用的影響，內(nèi)部設(shè)置一部步行電梯。 九、 戶型面積及比例 戶型面積及配比如下： 1、戶型面積及比例 l 開(kāi)發(fā)總面積：4萬(wàn)平方米 l 其中：住宅面積3萬(wàn)平方米 商業(yè)面積1萬(wàn)平方米左右 l 規(guī)劃總戶數(shù)：約350戶 戶型配比： 房型 一房一廳 二房一廳 三房二廳 四房 復(fù)式 面積（㎡） 35—45 60--70 90--110 120-130 140—160 戶型配比 25% 15% 40% 10% 10% 面積配比 12% 11% 46% 14% 17% 總戶數(shù) 88 53 140

13、35 35 2、戶型設(shè)計(jì)要求： 隨著人們住房消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也是項(xiàng)目創(chuàng)新的亮點(diǎn)。戶型不能少于8大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作和學(xué)習(xí)以及陽(yáng)臺(tái)。戶型設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)將出現(xiàn)由外延擴(kuò)張型向內(nèi)涵挖掘型轉(zhuǎn)化?；陧?xiàng)目的定位，在戶型設(shè)計(jì)上除應(yīng)體現(xiàn)均好性、多樣性、經(jīng)濟(jì)性外，在布局上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動(dòng)態(tài)的戶型設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目的房型在推出時(shí)始終保持時(shí)尚、合理、具張揚(yáng)的個(gè)性，使別人無(wú)法復(fù)制。一方面依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依據(jù)市場(chǎng)信息的反饋?zhàn)髑∪缙浞值恼{(diào)整，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查戶型設(shè)計(jì)上考

14、慮以下幾點(diǎn)： 1） 層高3米； 2） 陽(yáng)臺(tái)不少于1個(gè)，主陽(yáng)臺(tái)要大，應(yīng)盡可能加入露臺(tái)設(shè)計(jì)，使戶外私人空間能成為一個(gè)觀景娛樂(lè)的多功能場(chǎng)所； 3） 戶型要考慮錯(cuò)層、錯(cuò)半層及復(fù)式； 4） 套內(nèi)不允許有異形房； 5） 入門處可以考慮設(shè)計(jì)玄關(guān)，對(duì)整套房的私密性有很好的保證，創(chuàng)造外部環(huán)境與室內(nèi)環(huán)境轉(zhuǎn)換時(shí)的調(diào)整空間； 6） 不僅僅局限在靜止的狀態(tài)，對(duì)雙廳面積以及功能分化的需求要有所提高。盡量避免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設(shè)計(jì)應(yīng)追求情調(diào)，如臨窗設(shè)計(jì)。客廳開(kāi)間盡量做大（4.2~4.5米的面寬，一房、二房可適當(dāng)降低）；在設(shè)計(jì)中客廳和臥室的設(shè)計(jì)一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開(kāi)。 7）

15、 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，要求明廳、明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開(kāi)。其中餐廳與廚房緊密相聯(lián)，設(shè)置明窗（對(duì)于景觀朝向較好的單元，建議餐廳設(shè)計(jì)外挑觀景窗），設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮通風(fēng)、采光及景觀度，廚房應(yīng)處于西北面，衛(wèi)生間門不能正對(duì)餐廳。 8） 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均有明窗通風(fēng)和采光，三房主臥房設(shè)計(jì)獨(dú)立衛(wèi)生間，大房型考慮衣帽間，以保證良好的私密性；陽(yáng)臺(tái)為雙陽(yáng)臺(tái)（可考慮書房與客廳或主人房設(shè)立南向連通式觀景大陽(yáng)臺(tái)），一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。北陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)調(diào)操作功能，尤其是二房的陽(yáng)臺(tái)不但使之成為廚房的輔助空間，同時(shí)考慮放置洗衣機(jī)的空間。 9） 臥室是第二生活主區(qū)，人一生

16、35％的時(shí)間在這里度過(guò)，所以每個(gè)臥室的面積分配都應(yīng)十分合理，需方正、平直、寬大令人心情舒暢。采光與光照也應(yīng)格外被重視，建議采用健康大氣的外挑飄窗。臥室面積盡量大，主臥室置于最里面，充分保證私密性；主臥室與北面臥室的門對(duì)開(kāi)，有利于南北空氣對(duì)流。 10） 公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過(guò)渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過(guò)渡自然，互不干擾。 11） 房中無(wú)狹窄的通道，無(wú)面積浪費(fèi)，在室內(nèi)門的設(shè)計(jì)也趨于玄關(guān)化，局部和整體的概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分?jǐn)偯娣e小，保證實(shí)用率控制在85%以上。 12） 在窗的設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮規(guī)避噪聲及通風(fēng)、采光、保溫的結(jié)合，如采用落地凸窗設(shè)計(jì)等。

17、 13） 整個(gè)項(xiàng)目為社區(qū)封閉式管理與項(xiàng)目半封閉管理。 十、 居住建筑標(biāo)準(zhǔn)與檔次 1、外立面：構(gòu)筑架、陽(yáng)臺(tái)、窗的結(jié)合設(shè)計(jì)，使外立面在整體造型的基礎(chǔ)上保持簡(jiǎn)潔明快的線條感，色彩在與前期項(xiàng)目保持一致的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加一些裝飾性色彩組合。 2、室內(nèi)：三表出戶，管線安裝就位。 十一、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范與要求 根據(jù)某市房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則思路，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，盡量按貴司多年的專業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，并參照以下內(nèi)容考慮（但切莫絕對(duì)僅限于此）： 1、套內(nèi)空間 套型 1） 住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。 2） 住宅套型分為6類，

18、其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 套型 居住空間數(shù)（個(gè)） 建筑面積（M2） 備注 一類 1 35--45 建筑面積（M2）含公攤部分 二類 2 60--70 三類 3 90—110 四類 4 120—130 五類 4--6 140—160 臥室、起居室（廳） 1）臥室之間不能穿越，同時(shí)保證有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： 雙人臥室不小于15平方米；單人臥室不小于10平方米。 2）起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，面積應(yīng)不小于20平方米。 3）起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開(kāi)向起居室（廳

19、）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長(zhǎng)度應(yīng)大于4米。 廚房 1） 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： 一類住宅為3平方米；二類住宅為4平方米；三類以上住宅為8平方米。 2） 廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。 3） 廚房應(yīng)預(yù)留洗滌池、案臺(tái)、爐灶及排油煙機(jī)等設(shè)施的位置，同時(shí)設(shè)置豎向自動(dòng)排煙道。 4） 單排布置設(shè)備的廚房?jī)魧挷粦?yīng)小于2米；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于1.2米。 衛(wèi)生間 1） 每套住宅必須有衛(wèi)生間，第三類以上住宅宜設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)預(yù)留三件衛(wèi)生潔具的位置，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字：

20、A、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為5平方米； B、 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的第三類以上住宅為8平方米。 2） 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層，并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。 3） 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算 1） 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)計(jì)算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： A、 各功能空間使用面積； B、 套內(nèi)使用面積（平方米／套）； C、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積（平方米）； D、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（平方米）； E、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（％） F

21、、 套型建筑面積（平方米／套）； G、 套型陽(yáng)臺(tái)面積（平方米／套）； 2） 住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列條件： A、 各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和； B、 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； C、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； D、 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計(jì)算； E、 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； F、 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。 G、 套型陽(yáng)臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和

22、。 3） 套內(nèi)使用面積計(jì)算，應(yīng)符合下列要求： A、 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和； B、 復(fù)式住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積； C、 陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。 層高和室內(nèi)凈高 1） 住宅層高不宜高于2.9米（復(fù)式及特殊戶型除外）。 2） 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.7米。 3） 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其中1／2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米。 4） 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6米。 5）

23、廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于2.1米，且不得影響門、窗扇開(kāi)啟。 陽(yáng)臺(tái) 1） 每套住宅應(yīng)設(shè)陽(yáng)臺(tái)，第二類以上住宅應(yīng)設(shè)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。 2） 陽(yáng)臺(tái)欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防止兒童攀登，欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于0.11米，放置花盆處必須采取防墜落措施。 3） 陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05米。 4） 陽(yáng)臺(tái)應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽(yáng)臺(tái)設(shè)雨罩。杜絕各套住宅之間毗連陽(yáng)臺(tái)的方式。 5） 陽(yáng)臺(tái)、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽(yáng)臺(tái)宜作防水。 過(guò)道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯 1）套內(nèi)入口過(guò)道凈寬不宜小于1.2米；通往臥室、起居室（廳）的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于1米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過(guò)道凈寬

24、不應(yīng)小于1米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于0.90米，過(guò)道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。 2）套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時(shí)，不應(yīng)小于0.75米；當(dāng)兩側(cè)有墻時(shí)，不應(yīng)小于0.90米。 3）套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于0.22米；高度不應(yīng)大于0.20米，扇形踏步轉(zhuǎn)角距扶手邊0.25米處，寬度不應(yīng)小于0.22米。 門窗 1） 外窗窗臺(tái)距樓面、地面的凈高低于0.90米時(shí)，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，窗外有陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)或落地凸窗設(shè)計(jì)可不受此限制。 2） 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。向外開(kāi)啟的門不應(yīng)妨礙公共利益。 3） 各部位門洞的最小尺寸應(yīng)符合下列圖表中的數(shù)字： 序號(hào) 類別 洞口寬度（M）

25、 洞口高度（M） 1 公用外門 2.4 2.4 2 入戶門 1.1 2.1 3 起居室（廳）門 0. 90 2.1 4 臥室門 0. 90 2.1 5 廚房門 0.80 2.1 6 衛(wèi)生間門 0.70 2.1 7 陽(yáng)臺(tái)門 可視落地推拉或單扇具體情況定 2.1 注：表中門洞口高度不包括門上亮子高度。 2、共用部分 樓梯 1） 樓梯間設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16）的有關(guān)規(guī)定。 2） 樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于1.10米。 注：樓梯梯段凈寬系指墻面中心之間的水平距離。 3） 樓梯踏步寬度不應(yīng)小于0.25米，踏步

26、高度不應(yīng)大于0.15米。扶手高度不應(yīng)小于0.90米。樓梯水平段欄桿長(zhǎng)度大于0.5米時(shí)，其扶手高度不應(yīng)小于1.05米。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應(yīng)大于0.11M。 出入口 1） 住宅的公共出入口位于陽(yáng)臺(tái)下部時(shí)，應(yīng)采取設(shè)置雨罩等防止物體墜落傷人的安全措施。 2） 住宅的公共出入口處應(yīng)有識(shí)別標(biāo)志。 垃圾收集設(shè)施 1） 住宅不設(shè)置垃圾管道。 附建公共用房 1） 住宅建筑內(nèi)嚴(yán)禁布置存放和使用火災(zāi)危險(xiǎn)性為甲、乙類物品的商店、車間和倉(cāng)庫(kù)，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪音、振動(dòng)和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店及娛樂(lè)設(shè)施。 2） 住宅建筑內(nèi)不宜布置餐飲店。 3） 住宅建造中不宜布置鍋爐房、變壓器室及其他有噪聲振動(dòng)源等設(shè)備

27、用房。如受條件限制需要布置時(shí)，應(yīng)符合現(xiàn)行的建筑防火、建筑隔聲及有關(guān)專業(yè)規(guī)范的規(guī)定。 4） 住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開(kāi)布置。 3、室內(nèi)環(huán)境 日照、天然采光、自然通風(fēng) 1） 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)四個(gè)時(shí)，其中宜有三個(gè)獲得日照。 2） 獲得日照要求的居住空間，其日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180）中關(guān)于住宅建筑日照的規(guī)定。 保溫、隔熱 1）住宅應(yīng)保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。 2）住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部

28、分）》（JGJ26）的有關(guān)規(guī)定。 3）設(shè)有空調(diào)的住宅，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)采取保溫隔熱措施。 隔聲 1）住宅的臥室、起居室（廳）內(nèi)的允許噪聲級(jí)（A聲級(jí)）晝間應(yīng)小于或等于50dB，夜間應(yīng)小于或等于40 dB，分戶墻與樓板的空氣聲的計(jì)權(quán)隔聲量應(yīng)大于或等于40 dB，樓板的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)宜小于或等于75 dB。 2）住宅的臥室、起居室（廳）宜布置背向噪聲源的一側(cè)。 4、建筑設(shè)備 給水排水 1）住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)給水排水系統(tǒng)。 2） 套內(nèi)分戶水表前的給水靜水壓力不應(yīng)小于50Kpa，當(dāng)不能達(dá)到時(shí)，應(yīng)設(shè)置系統(tǒng)增壓給水設(shè)備。 3） 住宅室內(nèi)給水系統(tǒng)最低配水點(diǎn)的靜水壓力，宜為300－350 Kp

29、a，大于400 Kpa時(shí)，應(yīng)采取豎向分區(qū)或減壓措施。 4） 住宅應(yīng)預(yù)留安裝熱水器的位置或空間。 5） 住宅的污水排水橫管宜設(shè)于本層套內(nèi)。當(dāng)必須敷設(shè)于下一層的套內(nèi)空間時(shí)，其清掃口應(yīng)設(shè)于本層，并應(yīng)進(jìn)行夏季管道外壁結(jié)露驗(yàn)算采取相應(yīng)的防止結(jié)露的措施。 6） 布置洗浴器和布置洗衣機(jī)的部位應(yīng)設(shè)置地漏，其水封深度不應(yīng)小于50mm。布置洗衣機(jī)的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。 燃?xì)? 1）住宅每套的燃?xì)庥昧?，?yīng)至少按一個(gè)雙眼灶和一個(gè)燃?xì)鉄崴饔?jì)算。 2）每套應(yīng)設(shè)置燃?xì)獗?。燃?xì)獗戆惭b位置應(yīng)利于廚房設(shè)備的合理布置。 3）套內(nèi)燃?xì)鉄崴鞯脑O(shè)置，應(yīng)符合下列要求： A、 除密閉式燃?xì)鉄崴魍?，其他?/p>

30、氣熱水器不應(yīng)設(shè)置于衛(wèi)生間和其他無(wú)自然通風(fēng)的部位，宜設(shè)置在有機(jī)械排氣裝置的廚房?jī)?nèi)。 B、 安裝熱水器的廚房或衛(wèi)生間，應(yīng)預(yù)留安裝位置和給排氣的孔洞。 C、 燃?xì)鉄崴鞯呐艧煿懿坏门c排油煙機(jī)的排氣管合并接入同一管道；單獨(dú)接出室外時(shí)，其給排氣技術(shù)條件應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《燃?xì)馊紵骶甙踩夹g(shù)通則》（GB16914）的有關(guān)規(guī)定。 4）住宅內(nèi)燃?xì)夤艿篮推渌脷庠O(shè)備的設(shè)置，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)燃 氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50028）的有關(guān)規(guī)定。 通風(fēng)和空調(diào) 1） 當(dāng)排油煙機(jī)的排氣管排至豎向通風(fēng)道時(shí)，豎向通風(fēng)道的斷面應(yīng)根據(jù)所擔(dān)負(fù)的排氣量計(jì)算確定，就采取支管無(wú)回流，豎井天泄漏措施。 2） 無(wú)外窗的衛(wèi)生

31、間，應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，并預(yù)留安裝排氣機(jī)構(gòu)的位置和條件。 3） 廚房和衛(wèi)生間的門，應(yīng)在下部設(shè)有效截面積不小于0.02m2固定百葉，或距地面留出不小于30mm的縫隙。 4） 每套住宅內(nèi)須預(yù)留安裝空調(diào)設(shè)備的條件。 電氣 1）每套住宅應(yīng)設(shè)電度表。每套住宅的用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)格，不應(yīng)小于用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)（KW）4；電度表規(guī)格（A）10（40） 2）住宅供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)符合下列基本安全要求： A、TT、TN－C－S采用或TN－S接地方式，并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)。 B、電氣線路應(yīng)采用符合安全和防火要求敷設(shè)方式配線，導(dǎo)線應(yīng)采用銅線，每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于10mm2，分支回路截面不應(yīng)小于

32、2.5 mm2。 C、每套住宅的空調(diào)電源插座、電源插座與照明，應(yīng)人路設(shè)計(jì)廚房電源插座和衛(wèi)生間電源插座宜設(shè)置獨(dú)立回路。 D、除空調(diào)電源插座外，其他電源插座電路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。 E、每套住宅設(shè)置電源總斷路器，采用可同時(shí)斷開(kāi)相線和中性線的開(kāi)關(guān)電器； F、衛(wèi)生間宜做局部等電位聯(lián)結(jié)。 G、每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器，應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。 3）住宅的公共部位應(yīng)設(shè)人工照明，并采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)。 4）電源插座的數(shù)量，不應(yīng)少于下列表格中的數(shù)字要求： 部位 設(shè)置數(shù)量 臥室、起居室（廳） 一個(gè)單相三線和一個(gè)單相二線的插座兩組 廚房、衛(wèi)生間 防濺水型一個(gè)單相三線和一個(gè)單相二線的組合插座一

33、組 布置洗衣機(jī)、冰箱、 排氣機(jī)械的空調(diào)等 專用單相三線插座一個(gè) 5）有線電視系統(tǒng)的線路應(yīng)預(yù)埋到住宅套內(nèi)，并應(yīng)滿足有線電視網(wǎng)的要求，住宅每套設(shè)二個(gè)終端插座。 3） 電話通訊線路應(yīng)預(yù)埋住宅套內(nèi)。住宅每套設(shè)二個(gè)電話終端出線口。 4） 每套住宅宜預(yù)留門鈴管路，或設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。 5、綜合設(shè)計(jì) 1）住宅建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)滿足建筑設(shè)備各系統(tǒng)的功能有效、運(yùn)行安全、維修方便等基本要求。 2）建筑設(shè)備管線的設(shè)計(jì)，應(yīng)相對(duì)集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。 3）廚房、衛(wèi)生間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)綜合設(shè)計(jì)。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應(yīng)與室內(nèi)設(shè)施

34、和家具綜合布置。 4）公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。 5）應(yīng)合理確定各種計(jì)量?jī)x表的設(shè)置位置，以滿足能源計(jì)量和物業(yè)管理的需要。 十二、特殊設(shè)計(jì)要求 1、戶型設(shè)計(jì)要求具有公共露臺(tái)花園，露臺(tái)花園每二至三層設(shè)置一個(gè)，應(yīng)保證每戶都有通往露臺(tái)花園的單獨(dú)通路，露臺(tái)花園設(shè)計(jì)應(yīng)盡量避免對(duì)同層住戶的影響； 2、主陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)考慮錯(cuò)開(kāi)設(shè)置，使陽(yáng)臺(tái)高度達(dá)到兩層，可采取南北錯(cuò)或左右錯(cuò)，底層陽(yáng)臺(tái)上方不宜設(shè)廚房、衛(wèi)生間、餐廳等功能區(qū)； 3、每套住宅至少有一個(gè)臥室（主臥）設(shè)計(jì)為落地凸窗； 以上設(shè)計(jì)要求為本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)基本要求，在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)充分考慮居住品質(zhì)及居住空間的合理性。