房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告江西財(cái)經(jīng)大學(xué)

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1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告 估價(jià)項(xiàng)目名稱 ： 石家莊市裕華區(qū)翟營(yíng)南大街389號(hào)卓達(dá)書香園一區(qū)6-2-502房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 委托人 ： 王偉 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) ： **** 貸款銀行 ： **** 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ： 估價(jià)作業(yè)期 ： 二○一三年七月至九日 估價(jià)報(bào)告編號(hào) ： 0 目 錄 一、致委托人函………………………………………………………………………………… 2 二、估價(jià)結(jié)果一覽表…………………………………………………………………………… 3 三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

2、…………………………………………………………………… 4 四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………………………………… 5 五、估價(jià)結(jié)果報(bào)告………………………………………………………………………………9 1、委托人……………………………………………………………………………………9 2、估價(jià)機(jī)構(gòu)…………………………………………………………………………………9 3、估價(jià)范圍…………………………………………………………………………………9 4、估價(jià)對(duì)象…………………………………………………………………………………9 5、估價(jià)目的………………………………………………………

3、…………………………14 6、評(píng)估的價(jià)值類型和定義…………………………………………………………………14 7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)…………………………………………………………………………………14 8、估價(jià)依據(jù)…………………………………………………………………………………14 9、估價(jià)原則…………………………………………………………………………………16 10、估價(jià)方法……………………………………………………………………………… 17 11、估價(jià)結(jié)果……………………………………………………………………………… 19 12、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制…………………………………………………………………

4、19 13、估價(jià)作業(yè)期…………………………………………………………………………… 20 14、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)………………………………………………………………… 20 15、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)人員…………………………………………… 20 六、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 七、附 件 1、估價(jià)對(duì)象部分實(shí)地查勘照片 2、《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》復(fù)印件 3、《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件 4、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件 6、估價(jià)單位資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 致委托人函 *****： 我公司于2013年7月1日接受貴方委托，對(duì)位于石家莊市裕

5、華區(qū)翟營(yíng)南大街389號(hào)卓達(dá)書香園一區(qū)6-2-502房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值（貸款銀行：****），至2013年9月1日估價(jià)工作結(jié)束。 根據(jù)貴方提供的《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》，估價(jià)對(duì)象建筑面積為120.80平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅。詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果一覽表。 我公司估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方提供的資料和本次的估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)認(rèn)真分析計(jì)算，確定估價(jià)對(duì)象在

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年8月1日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為RMB830727元，大寫金額：人民幣捌拾叁萬(wàn)零柒佰貳拾柒元整。詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果一覽表。 本報(bào)告書的應(yīng)用有效期為壹年，自完成日期起壹年內(nèi)有效，即從 2013年7月1日起至2014年6月30日止。隨此函附交叁份估價(jià)報(bào)告。 估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)以下《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。 特此函告！ ****（公章）

7、 法定代表人： 二○一三年九月一日 1 估價(jià)結(jié)果一覽表 估價(jià)機(jī)構(gòu)：**** 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年8月1日 估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓 序號(hào) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房屋所有權(quán)人 估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地使用者 位置 《商品房權(quán)屬證明書》證號(hào) 《國(guó)有土地使用證》證號(hào) 設(shè)計(jì)用途 結(jié)構(gòu) 樓層 建筑面積（㎡） 土地使用年限 平均單價(jià)（元/㎡）

8、總價(jià) （元） 1 ***** ***** 石家莊市裕華區(qū)翟營(yíng)南大街389號(hào)卓達(dá)書香園一區(qū)6-2-502 石房權(quán)證裕字第 53813號(hào) 東國(guó)用（2006）第280305001號(hào) 住宅 鋼混二等 5/6 120.80 70 6876.88 830727 一、估價(jià)結(jié)果的限制條件： 詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。 二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)： 1、本次估價(jià)對(duì)象的建筑面積和分?jǐn)傉嫉孛娣e均來(lái)源于委托人提供的《石家莊商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號(hào)）及附圖，本報(bào)告以此為前提進(jìn)行估價(jià)。 2、該估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足

9、各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象分?jǐn)倗?guó)有占地使用權(quán)價(jià)值，該部分土地使用權(quán)不能再單獨(dú)作為抵押物向銀行另行申請(qǐng)貸款使用。 4、本報(bào)告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 　　　　 ****

10、 二○一三年九月一日 2 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 在撰寫本估價(jià)報(bào)告時(shí)我們非常小心謹(jǐn)慎，我們保證在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi)： 1、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有任何利益關(guān)系

11、；對(duì)與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒(méi)有任何偏見(jiàn)，也沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系。 4、我們是依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了認(rèn)真、仔細(xì)的實(shí)地查勘，本報(bào)告書的估價(jià)人員中：**對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒(méi)有得到他人的重要專業(yè)幫助。 7、估價(jià)人員代表受理估價(jià)方在報(bào)告書中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的；如委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價(jià)人員在報(bào)告書中選用了錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。

12、 **** 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、估價(jià)的前提和假設(shè) 1、假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 2、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。 3、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。 4、在估價(jià)過(guò)程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開(kāi)市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。 5、我們?cè)诩僭O(shè)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對(duì)該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。 6、估價(jià)對(duì)象《石家莊市商品房權(quán)屬證

13、明書》記載房屋設(shè)計(jì)用途為住宅，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目卓達(dá)書香園的《國(guó)有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》記載的設(shè)計(jì)用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。 7、本報(bào)告確定的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在優(yōu)先受償款。 8、由于估價(jià)對(duì)象為一整體房

14、地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。 二、未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無(wú)法調(diào)查核實(shí)的情況和資料 1、我們未獲得該物業(yè)付清地價(jià)款及工程款項(xiàng)證明的相關(guān)資料，在估價(jià)該物業(yè)權(quán)益時(shí)，我們假設(shè)委托人已付清地價(jià)款、市政配套款及工程款。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本報(bào)告評(píng)估價(jià)格包含了估價(jià)對(duì)象相應(yīng)用途的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。如至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅、費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定繳納或從評(píng)估值中相應(yīng)扣減。 2、本次估價(jià)對(duì)象由委托人有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià)。 3、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的，是以估

15、價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價(jià)格。 4、本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)回遷安置用房約定或其它優(yōu)先受償事項(xiàng)，建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用等已全部付清。如與實(shí)際不符，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整估價(jià)結(jié)果或重新估價(jià)。 三、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理 1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費(fèi)用對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響；沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估

16、價(jià)值的影響；當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。委托人在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。 2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。 3、本次估價(jià)對(duì)象的建筑面積和分?jǐn)傉嫉孛娣e分別均來(lái)源于委托人提供的《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號(hào)）及附圖，本報(bào)告以此為前提進(jìn)行估價(jià)。 經(jīng)過(guò)實(shí)地目測(cè)大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，本報(bào)告以此為估價(jià)的前提條件。 4、估價(jià)對(duì)象建筑面積根據(jù)《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》確定，其準(zhǔn)確面積應(yīng)以房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》為準(zhǔn)。

17、5、估價(jià)對(duì)象尚未辦理分戶《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價(jià)值。 6、我們?cè)?013年8月1日進(jìn)行實(shí)地查勘，并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)拍照（實(shí)地查勘照片附后）。但我們并未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，因此無(wú)法確認(rèn)該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。在本次估價(jià)中假設(shè)其無(wú)建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。 7、因委托人原因，估價(jià)人員無(wú)法查看《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》及《國(guó)有土地使用證》等產(chǎn)權(quán)證件原件，且房地產(chǎn)估價(jià)師未到有關(guān)主管部門對(duì)權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。 委托人提供的其它資料有部分為影印件，估價(jià)人員不保證影印件與原件的一致性。本次估價(jià)

18、是以委托人提供的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實(shí)有效為前提的，其合法性和真實(shí)性應(yīng)由委托人負(fù)責(zé)。 8、估價(jià)對(duì)象房屋《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》證載結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)為為鋼混二等結(jié)構(gòu)，本次估價(jià)以實(shí)際勘察結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，并以此為估價(jià)前提條件。 四、限制條件 1、估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)依據(jù)《石家莊市市區(qū)二○一三年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》確定。 2、估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地塊的《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2069年1月1日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為55.5年。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已考慮該因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格

19、的影響。 3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象與其功能相匹配的、附著在建筑物上的、不可移動(dòng)的設(shè)備設(shè)施價(jià)格。 4、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象分?jǐn)倗?guó)有占地使用權(quán)價(jià)值，該部分土地使用權(quán)不能再單獨(dú)作為抵押物向銀行另行申請(qǐng)貸款使用。 5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如房地產(chǎn)狀況或估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 6、本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格，是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。如估價(jià)目的變更，須

20、另行估價(jià)。 7、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 8、本報(bào)告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個(gè)人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開(kāi)媒體上。 9、我們申明，本估價(jià)報(bào)告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何另一方對(duì)本報(bào)告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責(zé)任。 10、按現(xiàn)行規(guī)定，估價(jià)報(bào)告的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起為一年，即本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)報(bào)告完成日期相差不可超過(guò)一年。在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的時(shí)，可

21、以以本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)結(jié)果作為衡量估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參考依據(jù)，超過(guò)有效期范圍，需重新進(jìn)行估價(jià)。（當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減） 11、本報(bào)告的最終解釋權(quán)由本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 一、委托人 名稱：***** **** 二、估價(jià)機(jī)構(gòu) **** 三、估價(jià)范圍 本次估價(jià)對(duì)象所在的卓達(dá)書香園小區(qū)位于石家莊市裕華區(qū)翟營(yíng)南大街389號(hào)，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2069年1月1日止，即至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為55.5年. 本次評(píng)估該小區(qū)中的一套住宅房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬*****所有。根據(jù)委托人提供的

22、《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號(hào)）及附圖，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為120.8平方米。 四、估價(jià)對(duì)象 （一）區(qū)位因素分析 A、宏觀區(qū)位因素分析 （1）一般因素 石家莊市為河北省省會(huì)，河北省最大的城市，位于河北省西南部，下轄6區(qū)、12縣、4縣級(jí)市、1副地級(jí)市，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。中國(guó)新興城市50強(qiáng)。石家莊市，河北省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放政策和金融對(duì)外開(kāi)放的城市。已形成古、紅、綠、新旅游體系。交通便利，為公路、鐵路、高鐵、航空、港口綜合樞紐。半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地，衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)基地，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，皮衣皮革之都，電子

23、信息、精品鋼、醫(yī)藥、裝備制造、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、紡織服裝、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)、商業(yè)、會(huì)展中心。石家莊市地處華北平原腹地，東臨衡水，南接邢臺(tái)，西倚太行山，北靠保定。與北京、天津、濟(jì)南、太原、鄭州幾近等距相望，隨著京廣高鐵，石太高鐵，及即將開(kāi)通的石濟(jì)、津保城際鐵路，到達(dá)這些城市的時(shí)間均可控制在1小時(shí)左右。 （2）區(qū)域因素 石家莊市裕華區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。石家莊市裕華區(qū)位于市區(qū)東南部，距北京260公里，距港口城市天津300公里。轄區(qū)內(nèi)“七橫十縱”道路網(wǎng)絡(luò)，縱橫交錯(cuò)，交通便利。京深、石太、石黃、石濟(jì)高速公路以及107、308國(guó)道和京廣鐵路縱貫全區(qū)，可直達(dá)北京、天津、首都機(jī)場(chǎng)、京塘港等大中城市和海空港。裕華區(qū)是

24、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的省會(huì)發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域，地域廣闊，總面積在市內(nèi)五區(qū)中位居第二，土地資源豐富，有近7萬(wàn)畝土地可供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。市政府為開(kāi)發(fā)建設(shè)東南分區(qū)，還賦予了裕華區(qū)11項(xiàng)優(yōu)惠政策。裕華區(qū)將成為全市的投資熱點(diǎn)區(qū)域，人氣旺盛，未來(lái)發(fā)展的潛力巨大。[2]地埋位置優(yōu)越裕華區(qū)位于石家莊市區(qū)東南部，距首都北京260公里，距港口城市天津300公里。轄區(qū)內(nèi)“十橫十縱”道路網(wǎng)絡(luò)，縱橫交錯(cuò)。京廣鐵路、京深高速公路、107、308國(guó)道縱貫全區(qū)，省會(huì)迎賓線以及規(guī)劃中的京深高速鐵路穿區(qū)而過(guò)，交通便捷并可直達(dá)北京、天津、首都機(jī)場(chǎng)、津塘港等大中城市和?？崭?。 B、微觀區(qū)位因素分析 （1）位置及四至 估價(jià)對(duì)象位于裕

25、華區(qū)塔南路以北，翟營(yíng)大街以東。附近有北人集團(tuán)的益東百貨商圈和空中花園等娛樂(lè)場(chǎng)所。具體位置詳細(xì)見(jiàn)下圖： （2）景觀環(huán)境 估價(jià)對(duì)象附近有大型游樂(lè)場(chǎng)所聯(lián)邦空中花園和市政公園東環(huán)公園等。 （3）公共配套設(shè)施完備程度及典型物業(yè) 估價(jià)對(duì)象的區(qū)域具有較為完善的公共配套設(shè)施，其周邊分布有益東百貨、河北醫(yī)科大學(xué)、河北醫(yī)科大學(xué)第一醫(yī)院和菜市場(chǎng)等眾多公共配套設(shè)施及神興小區(qū)、恒大名都等典型物業(yè)。 （4）繁華程度 估價(jià)對(duì)象周邊較為繁華，該區(qū)域擁有益東百貨、天元名品、家樂(lè)福等大型購(gòu)物場(chǎng)所，河北醫(yī)科大學(xué)、石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院、河北城鄉(xiāng)建設(shè)等眾多學(xué)校和聯(lián)邦空中花園等大型娛樂(lè)場(chǎng)所。該區(qū)域夜晚還專門設(shè)有翟營(yíng)大街夜

26、市。 （5）交通條件 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)20米處設(shè)有公交站，43、66、16、43、33、60、12、52、49、79路分別經(jīng)過(guò)該小區(qū)門前，小區(qū)距離石家莊正在規(guī)劃建設(shè)的地鐵站點(diǎn)僅有200米。 （二）個(gè)別因素分析 A、實(shí)物狀況 1、估價(jià)對(duì)象概況 卓達(dá)書香園分二個(gè)區(qū)，一區(qū)和二區(qū)。一區(qū)最早的樓建于1999年，有17棟樓，都是水泥墻，有些是單氣。新一區(qū)是18號(hào)樓至55號(hào)樓，建于2001至2002年。新一區(qū)的是雙氣的，外表是貼瓷磚的，雙證齊全，正規(guī)70年產(chǎn)權(quán)。二區(qū)的建于2001年，外墻都是磁磚，最晚的建于2003年。二區(qū)50年產(chǎn)權(quán)小區(qū)，終身免物業(yè)費(fèi)，無(wú)停車費(fèi)，停車方便。卓達(dá)書香園有兩個(gè)大型菜市

27、場(chǎng)，南門北門各一個(gè)。 本次僅評(píng)估卓達(dá)書香園一區(qū)中的一套房屋，建筑面積為120.8平方米。 2、土地實(shí)物狀況 土地面積：估價(jià)對(duì)象所在的項(xiàng)目的總土地面積為106600平方米。 土地實(shí)際用途：住宅用地。 室外工程（地下管網(wǎng)）：鋼筋混凝土道路、綠化、地下管網(wǎng)、水泥地坪、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、圍墻等。 土地平整程度：平坦 地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況：良好 利用現(xiàn)狀：住宅小區(qū)。 B、建筑物權(quán)益狀況（詳見(jiàn)表2） 表2 建筑物權(quán)益狀況一覽表 序號(hào) 《商品房權(quán)屬證明書》證號(hào) 建筑結(jié)構(gòu) 證載層數(shù) 建筑面積（㎡） 產(chǎn)別 1 石房權(quán)證裕字第 53813號(hào) 鋼混三等 5/6

28、 120.8 商品房 （3） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 根據(jù)石家莊市建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年7月至9月，石家莊商品房累計(jì)完成投資19.0948億元，同比下降38.90%，環(huán)比下降5.19%。另一方面，2012年前三個(gè)季度石家莊商品房累計(jì)完成投資51.3992億元，較2011年前三個(gè)季度下降47.83%。通過(guò)圖1-1我們發(fā)現(xiàn)，2012年上半年石家莊商品房投資額連續(xù)出現(xiàn)的上升勢(shì)頭，在第三季度有所放緩。 圖1-1 2011年1月至2012年9月石家莊商品房投資額走勢(shì) 我們認(rèn)為，第三季度商品房投資額仍處在正常的波動(dòng)范圍之內(nèi)，并不能就此判斷開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信

29、心是否有所下降。另一方面，我們判斷開(kāi)發(fā)企業(yè)出于對(duì)中期政策環(huán)境的謹(jǐn)慎態(tài)度，可能導(dǎo)致其調(diào)整投資速度，保障資金鏈的安全。 2012年7月至9月，石家莊商品房開(kāi)工面積為136.3605萬(wàn)平方米，同比下降38.67%，環(huán)比上升2.45%。另一方面，2012年前三個(gè)季度石家莊商品房開(kāi)工面積為355.7996萬(wàn)平方米，較2011年前三個(gè)季度下降51.60%。 綜合2012年前三個(gè)季度石家莊商品房開(kāi)工面積走勢(shì)，以及一般項(xiàng)目1至2年的開(kāi)發(fā)周期，我們認(rèn)為，這反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)仍持樂(lè)觀態(tài)度，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心較為堅(jiān)定。 圖1-2 2011年1月至2012年9月石家莊商品房開(kāi)工面積走勢(shì)

30、 五、估價(jià)目的 本次估價(jià)的目的是核定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 六、評(píng)估的價(jià)值類型和定義 本次估價(jià)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，其中分?jǐn)傉嫉厥褂脵?quán)是剩余年限住宅為55.5年（1991年1月1日至2069年1月1日）的使用權(quán)價(jià)值。 七、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二○一三年八月一日 八、估價(jià)依據(jù) （一）國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件 1、《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財(cái)政部(88)財(cái)稅字第255號(hào)、1988年9月29日起施行）；

31、 2、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院[90]55號(hào)令、1990年5月19日起施行）； 3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)、1995年1月1日起施行）； 4、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（（1997）國(guó)土籍字第2號(hào)、1997年1月3日起施行）； 5、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第99號(hào)、自1998年1月1日起施行）； 6、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)（第二次修正）、1999年1月1日起施行）； 7、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

32、》（GB/T50291-1999、中華人民共和國(guó)建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布、1999年2月12日發(fā)布、1999年6月1日實(shí)施）； 8、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字[1999]210號(hào)、1999年8月1日起施行）； 9、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2001年11月12日發(fā)布、2002年7月1日實(shí)施）； 10、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]75號(hào)、2006年6月16日發(fā)布)； 11、《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和

33、國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)、2007年1月1日起施行）； 12、《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)、2007年9月27日發(fā)布）； 13、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)、2007年10月1日起施行）； 14、《我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市2000-2006年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》； （二）省市有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件 1、《石家莊市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》 2、《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款管理有關(guān)問(wèn)題的細(xì)則》（武土字[199

34、6]009號(hào)、1996年7月18日起施行）； 3、《石家莊市房地產(chǎn)抵押登記程序規(guī)定》 4、《石家莊年鑒》（2012版）； 5、《2011年-2012年石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》； （三）委托人提供的規(guī)劃報(bào)批、產(chǎn)權(quán)證件等資料 1、《國(guó)有土地使用證》（東國(guó)用（2006）第280305001號(hào)）； 2、《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號(hào)）； 3、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 4、現(xiàn)場(chǎng)查勘資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及估價(jià)人員所掌握的石家莊市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情； 5、委托單位提供的其他有關(guān)資料。 九、估價(jià)原則 1、合法原則 即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法

35、處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。三是要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。 2、最高最佳使用原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 3、房地產(chǎn)替代性原則 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)

36、,通常是價(jià)格低者取勝。這是因?yàn)?，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價(jià)廉的商品是每一個(gè)理智消費(fèi)者的必然行為。這種市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價(jià)格（包括租賃價(jià)格）上趨同，這就是市場(chǎng)替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)估價(jià)中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正,從而確定估價(jià)對(duì)象的客觀、合理價(jià)格。 4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)

37、時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具不同的市場(chǎng)價(jià)格。 5、公平原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，估價(jià)出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。 十、估價(jià)方法 根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。 A、市場(chǎng)法：根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估

38、價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用公式： 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 （1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) B、收益法：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 V＝ 式中：V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值。 Ai—房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通

39、常簡(jiǎn)稱凈收益。 R—房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n—房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間，通常稱為收益年限。 方法選擇依據(jù)及主要計(jì)算過(guò)程如下： 1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，但估價(jià)對(duì)象為已建成房地產(chǎn)，故無(wú)法選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 2、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法作為主要估價(jià)方法”， 估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選用市場(chǎng)法。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)近期房地產(chǎn)價(jià)格信息發(fā)布相關(guān)資料的查詢、核實(shí)，選取了與估價(jià)對(duì)象類似的三個(gè)可比實(shí)例，分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較

40、打分，進(jìn)行了房地產(chǎn)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況）修正，得出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)，乘以估價(jià)對(duì)象建筑面積，即可求出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。 3、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對(duì)象為住宅，可出租獲取收益，故可采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 估價(jià)人員通過(guò)對(duì)周邊住宅租賃價(jià)格信息發(fā)布相關(guān)資料的查詢、核實(shí)，確定估價(jià)對(duì)象客觀月租金單價(jià)，再采用收益法評(píng)估公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格。其中報(bào)酬率采用累加法計(jì)算（公式：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠），房地產(chǎn)收益期限是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)

41、可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間。 十一、估價(jià)結(jié)果 受委托人委托，我公司對(duì)位于石家莊市裕華區(qū)翟營(yíng)南大街389號(hào)卓達(dá)書香園一區(qū)6-2-502的房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地勘察、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合石家莊市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年8月1日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為RMB830727元，大寫金額：人民幣捌拾叁萬(wàn)零柒佰貳拾柒元整。 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 1、本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格，是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格，只能用于與估價(jià)目的相符的用途，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。

42、2、本估價(jià)報(bào)告自交付之日（2013年9月1日）起生效。 3、本報(bào)告書的應(yīng)用有效期自完成日期起壹年，即從 2013年9月1日至2014年8月31日。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減。 十三、估價(jià)作業(yè)期 二○一三年七月一日至九月一日 十四、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng) 1、估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。 2、委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。 十五、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)

43、人員 估價(jià)對(duì)象部分實(shí)地查勘照片 以上照片拍攝于2013年7月1日 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一、估價(jià)對(duì)象分析 1、估價(jià)對(duì)象的范圍 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 2、估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 3、最高最佳使用分析 所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。

44、 估價(jià)對(duì)象《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》記載房屋設(shè)計(jì)用途為住宅，《國(guó)有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》記載的設(shè)計(jì)用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 三、估價(jià)方法選用分析 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 四、估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程 （一）市場(chǎng)法 Ⅰ、基本原理 市場(chǎng)法的基本原理是，根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用公式： 交易情況

45、 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 （1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) Ⅱ、測(cè)算過(guò)程 在評(píng)估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從類似的房地產(chǎn)（即與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)、并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等與估價(jià)對(duì)象相同或相似的房地產(chǎn)）中選取具有代表性的交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，得

46、出最終比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下： 實(shí)例一：神興小區(qū) 神興小區(qū)位于東崗路132號(hào)，設(shè)計(jì)用途為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。大環(huán)境、大配套、交通便捷吸引眾多置業(yè)人青睞，其地理位置優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅是質(zhì)量較高、配套完善的優(yōu)秀住宅。小區(qū)附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布酒樓食肆、綜合市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套一應(yīng)俱全。小區(qū)容積率為6.20，綠化率35%。2013年7-9月的交易均價(jià)為7627元/㎡元/㎡。 實(shí)例二：尚東綠洲 尚東綠洲小區(qū)位于裕華區(qū)東港路和談固南大街交口，設(shè)計(jì)用途為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。該小區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰兩大公園，環(huán)境優(yōu)美，有便利的交通。不僅如此，小區(qū)周圍超市、綜合市場(chǎng)等生活配套齊全，還有優(yōu)良的醫(yī)療

47、配備和教育條件。小區(qū)容積率3.00，綠化率35%。2013年7-9月的交易均價(jià)為8243元/㎡。 實(shí)例三：東方官邸 位于裕華石家莊市談固南大街161號(hào)，設(shè)計(jì)用途為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。東方觀邸位于省會(huì)東南主城圈北臨東崗路西靠談固?hào)|大街西南鄰接110000㎡省會(huì)重點(diǎn)項(xiàng)目希望綠洲”公園生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚項(xiàng)目配套設(shè)施完善有商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、地下停車場(chǎng)等與一路相隔的九里庭院、順馳藍(lán)郡、國(guó)大溫泉城等大型高尚社區(qū)共同組成省會(huì)東南100萬(wàn)平米城市精英核心生活圈 。容積率為2.25，綠化率40% 。2013年7-9月的交易均價(jià)為7792元/㎡。 2、因素選擇及條件說(shuō)明 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，參與比較的因

48、素應(yīng)是對(duì)房地產(chǎn)影響較大并具有代表性的主要因素，針對(duì)這些因素來(lái)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正。本次評(píng)估所選擇的因素有： （1）交易情況修正：排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例價(jià)格偏差； （2）市場(chǎng)狀況修正：確定價(jià)格變動(dòng)率，進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正。 （3）房地產(chǎn)狀況修正： ①區(qū)位狀況（包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施）； ②權(quán)益狀況（包括土地使用權(quán)取得方式、城市規(guī)劃限制條件）； ③實(shí)物狀況（包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度、其它（包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音）； 宗地比較因素詳見(jiàn)表2。 3、以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各因素

49、條件進(jìn)行比較，確定比較因素條件指數(shù)，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見(jiàn)表3。具體修正如下： （1）交易情況修正： 3個(gè)可比實(shí)例均為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上正常的交易實(shí)例，其交易價(jià)格無(wú)異常，故無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。 （2）市場(chǎng)狀況修正： 3個(gè)可比實(shí)例均為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上正常的交易實(shí)例，其交易價(jià)格無(wú)異常，故無(wú)需修正，市場(chǎng)狀況修正系數(shù)均為100/100。 （3）房地產(chǎn)狀況修正： 分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。 A、區(qū)位狀況修正 a）位置修正 ①地段等級(jí) 根據(jù)《石家莊市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》對(duì)市區(qū)土地級(jí)別范圍的劃分，確定估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例所處地段等級(jí)

50、。以估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少2。 ②繁華程度 將繁華程度的狀況分為繁華、較繁華、一般、較不繁華、不繁華五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象繁華程度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。 ③街道條件修正 將街道條件分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象街道條件指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 ④距離公交站點(diǎn)距離修正 將距離公交站點(diǎn)距離分為近、較近、一般、較遠(yuǎn)、遠(yuǎn)五個(gè)級(jí)別，其中距離≤100米為近，100-400

51、米為較近，400-700為一般，700-1000米為較遠(yuǎn)，≥1000米為遠(yuǎn)，以估價(jià)對(duì)象距離公交站點(diǎn)距離指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 ⑤朝向修正 將朝向分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別，其中東南向?yàn)閮?yōu)，南、西南向?yàn)檩^優(yōu)，東向?yàn)橐话?，東北、西北向?yàn)檩^差，北、西向?yàn)椴?，以估價(jià)對(duì)象朝向指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。 b）交通修正 主要指市內(nèi)交通便捷度。 將市內(nèi)交通便捷度的狀況分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象交通便捷度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，

52、每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。 c）環(huán)境景觀 ①自然環(huán)境 將自然環(huán)境狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象自然環(huán)境狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 ②人文環(huán)境 將人文環(huán)境狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象人文環(huán)境狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 ③景觀 將景觀狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象景觀狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 d）外部配套設(shè)施 包括教育

53、設(shè)施、購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療設(shè)施、金融網(wǎng)點(diǎn)、文體場(chǎng)所、郵局電訊設(shè)施。 將配套設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個(gè)等級(jí)。以估價(jià)對(duì)象配套設(shè)施完備度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。 B、權(quán)益狀況修正 a）土地使用權(quán)取得方式修正 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)性質(zhì)均為出讓，故無(wú)需修正，調(diào)整系數(shù)均為100/100。 b）城市規(guī)劃限制修正 主要指建設(shè)項(xiàng)目的容積率。 參照石家莊市及估價(jià)對(duì)象周圍相同用途土地地價(jià)與容積率的關(guān)系，將容積率分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)級(jí)別，其中容積率≤1.5為優(yōu)，1.5-2.0為較優(yōu)， 2.0-2.5為一般

54、，2.5-3.0為較劣，≥3.0為劣，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 C、實(shí)物狀況修正 a）建筑規(guī)模修正 將建筑規(guī)模分為小型、中型、大型三個(gè)級(jí)別，其中建筑面積≥10萬(wàn)平方米為大型，5-10萬(wàn)平方米為中型，≤5萬(wàn)平方米為小型，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 b）建筑結(jié)構(gòu)修正 將建筑結(jié)構(gòu)分為磚混、鋼混三等、鋼混二等、鋼混一等四個(gè)級(jí)別，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 c）設(shè)施狀況修正 主要指小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視門禁對(duì)講系統(tǒng)、智能化車

55、輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。 將設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個(gè)等級(jí)。以估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。 d）設(shè)備狀況修正 將設(shè)備狀況分為一般國(guó)產(chǎn)設(shè)備和進(jìn)口設(shè)備兩個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象設(shè)備指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 e）裝飾裝修修正 將裝飾裝修狀況分為毛坯、簡(jiǎn)單、一般、中檔、高檔五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象裝飾裝修狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。 f）空間布局修正 將空間布局狀況分為優(yōu)、

56、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象空間布局指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 g）通風(fēng)狀況修正 將通風(fēng)狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象通風(fēng)狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 h）采光狀況修正 將采光狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象采光狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 i）日照狀況修正 將日照狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象日照狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相

57、比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 j）使用率狀況修正 將使用率分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)級(jí)別，其中公攤比例≤10％為優(yōu)，10％-15％為較優(yōu)，15％-20％為一般，20％-25％為較劣，≥25％為劣，以估價(jià)對(duì)象使用率狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 k）層高修正 將層高分為優(yōu)、一般、差三個(gè)級(jí)別，其中≥3.2米為優(yōu)， 2.8-3.2米為一般，≤2.8米為差，以估價(jià)對(duì)象層高指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 l）完損程度修正 以估價(jià)對(duì)象完損程度指數(shù)為100，將可比實(shí)

58、例與估價(jià)對(duì)象相比，成新率每上升或下降5%，則指數(shù)增加或減小1。 m）其它 包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音。 將其它狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別。以估價(jià)對(duì)象狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。 4、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算，詳見(jiàn)表4。 表2 可比實(shí)例資料 實(shí)例 項(xiàng)目 A 神興小區(qū) B 尚東綠洲 C 東方官邸 D 估價(jià)對(duì)象 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 2013年9月 2013年9月 2

59、013年9月 2013年9月 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級(jí) 金銀湖環(huán)湖路 金銀湖馬池路 金銀湖環(huán)湖路 金銀湖環(huán)湖中路 繁華程度 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 街道條件 不臨街 一面臨街 一面臨街 兩面臨街 距離公交站點(diǎn)距離（米） 100米 50米 150米 20米 朝 向 南北 南北 南北 南北 樓 層 5層 5層 5層 5層 交 通 一般 一般 一般 一般 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 人文環(huán)境 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較

60、優(yōu) 景 觀 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 外部配套設(shè)施 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 城市規(guī)劃限制條件 容積率3.20 容積率3.00 容積率2.25 容積率3.00 實(shí) 物 狀 況 建筑規(guī)模 8.2萬(wàn) 8萬(wàn) 7.5萬(wàn) 10萬(wàn) 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混/小高層 鋼混/小高層 鋼混/小高層 鋼混/小高層 設(shè) 施 較完善 較完善 較完善 較完善 設(shè) 備 一般國(guó)產(chǎn) 一般國(guó)產(chǎn) 一般國(guó)產(chǎn) 一般國(guó)產(chǎn) 裝飾裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 空間布局 較優(yōu) 較

61、優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 通 風(fēng) 良好 良好 良好 良好 采 光 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 日 照 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 使用率 小高層/80％ 小高層/85％ 小高層/80％ 小高層/80％ 層 高 3.0米 3.0米 3.0米 3.0米 完損程度 100％ 100％ 100％ 100％ 其 它 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 交易價(jià)格（均價(jià)） 7627元/㎡ 8243元/㎡ 7792元/㎡ ----- 表3 比較因素條件指數(shù)表

62、 實(shí)例 項(xiàng)目 A 升華現(xiàn)代城 B 都市假日 C 銀湖.水印桃園 D 估價(jià)對(duì)象 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級(jí) 100 100 100 100 繁華程度 100 100 100 100 街道條件 102 101 101 100 距離公交站點(diǎn)距離 100 100 100 100 朝 向 100 100 100 100 樓 層 100 100 100

63、100 交 通 101 100 101 100 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 100 100 100 100 人文環(huán)境 100 100 100 100 景 觀 100 100 100 100 外部配套設(shè)施 100 100 100 100 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 100 100 100 100 城市規(guī)劃限制條件 101 100 99 100 實(shí) 物 狀 況 建筑規(guī)模 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 設(shè) 施 100 100 100

64、 100 設(shè) 備 100 100 100 100 裝飾裝修 100 100 100 100 空間布局 100 100 100 100 通 風(fēng) 100 100 100 100 采 光 100 100 100 100 日 照 100 100 100 100 使用率 100 101 100 100 層 高 100 100 100 100 完損程度 100 100 100 100 其 它 100 100 100 100 表4 比較因素修正系數(shù)表 （

65、將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算） 實(shí)例 項(xiàng)目 A 升華現(xiàn)代城 B 都市假日 C 銀湖.水印桃園 D 估價(jià)對(duì)象 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級(jí) 100/100 100/100 100/100 100/100 繁華程度 100/100 100/100 100/100 100/100 街道條

66、件 100/102 100/101 100/101 100/100 距離公交站點(diǎn)距離 100/100 100/100 100/100 100/100 朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100 樓 層 100/100 100/100 100/100 100/100 交 通 100/99 100/100 100/99 100/100 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 人文環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 景 觀 100/100 100/100 100/100 100/100 外部配套設(shè)施 100/100 100/100 100/100 100/100 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 100/100 100/100 100/100 100/100 城市規(guī)劃限制條件 100/101 100/100 100/99 100/10