廣西柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告99DOC36M7月出

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1、《2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789 柳 州 項(xiàng) 目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目 錄 第一部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 5 一、項(xiàng)目概況 5 二、項(xiàng)目周邊設(shè)施圖片及平面圖 6 三、市調(diào)研究方法 11 四、開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議 11 第二部分 柳州市宏觀環(huán)境 12 一、國(guó)家重大政策、法規(guī)的回顧 12 二、柳州市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 16 三、城市規(guī)

2、劃和定位概況 18 四、柳州土地市場(chǎng)分析 23 五、柳州居住物業(yè)的市場(chǎng)研究 27 第三部分 商業(yè)部分 42 一、柳州商業(yè)發(fā)展綜述 42 二、五星商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)情況分析 48 三、五星商圈步行街區(qū)商業(yè)狀況 60 四、五星商圈內(nèi)的商業(yè)狀況（五星步行街區(qū)除外） 64 五、柳州商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 70 六、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 75 七、城市消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研 80 八、柳州未來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)分析 89 第四部分 柳州酒店市場(chǎng)研究 92 一、酒店整體分布及供應(yīng)狀況 92 二、酒店經(jīng)營(yíng)情況 92 三、柳州市酒店分布圖 93 四、柳州市主要賓館基礎(chǔ)資料 94 五、柳州市酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)客

3、源分析 95 六、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及新聞鏈接 97 第五部分 服務(wù)式公寓市場(chǎng)研究 98 一、服務(wù)式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 98 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 99 第六部分 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 100 一、市場(chǎng)分布概況 100 二、市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 104 第一部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 一、項(xiàng)目概況 ■ 項(xiàng)目地塊位置簡(jiǎn)述及規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊分為A、B兩部分： 地塊A： 地塊B： 規(guī)劃特點(diǎn)： ■ 交通組織及人流、車(chē)流條件 ■ 項(xiàng)目周邊配套情況 類 別 名 稱 政

4、府機(jī)構(gòu) 銀行機(jī)構(gòu) 大型單位 購(gòu)物場(chǎng)所 餐飲娛樂(lè) 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 文化、教育機(jī)構(gòu) 星級(jí)酒店 二、項(xiàng)目周邊設(shè)施圖片及平面圖 ■ 教育及公共服務(wù)設(shè)施 柳州市第十五中 景行小學(xué) 柳侯公園 柳州博物館 ■ 醫(yī)療、金融機(jī)構(gòu) 婦幼保健院 柳州市人民醫(yī)院（即將拆遷）

5、 中國(guó)人民銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 ■ 房地產(chǎn)項(xiàng)目 友誼國(guó)際（商住樓） 方東大廈（商業(yè)辦公樓） 連塘苑（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格） 金色港灣（商住樓） 三、市調(diào)研究方法 ■ 調(diào)查塊面：土地市場(chǎng)、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓物業(yè)。 ■ 調(diào)查周期：200

6、8年7月至8月。 ■ 調(diào)查人員： ■ 調(diào)查方法：走訪、發(fā)放問(wèn)卷。 ■ 調(diào)查群體：柳州市市民及地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員。 ■ 調(diào)查范圍：城中區(qū)——五星商圈、八一路、躍進(jìn)南路、三中路、雅儒路、河?xùn)|桂中大道、海關(guān)路等。 魚(yú)峰區(qū)——谷埠國(guó)際商業(yè)街、魚(yú)峰路、榮軍路、柳石路、駕鶴路等。 柳南區(qū)——新時(shí)代商業(yè)港、飛蛾路、邕柳路、西環(huán)路等。 城北區(qū)——北雀路、躍進(jìn)北路、勝利路等。 四、開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)還沒(méi)正式確定，我方根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征、項(xiàng)目地塊周邊資源稟賦的基礎(chǔ)上給出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

7、的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議： 地 塊 實(shí)際用地面積（畝∕㎡） 容 積 率 建筑面積（㎡） 綠化率 建筑密度 停車(chē)位比例 物 業(yè) 形 態(tài) A B 總 計(jì) 第二部分 柳州市宏觀環(huán)境 一、國(guó)家重大政策、法規(guī)的回顧 1、土地政策回顧 在經(jīng)過(guò)2006年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》的調(diào)控之后，曾經(jīng)沉寂一時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)在2007年旋風(fēng)一般刮起一股瘋漲的狂潮，不但一線城市的房?jī)r(jià)，甚至一些二、三線城市的房?jī)r(jià)也在一夜之間青云直上，其漲幅竄升之快，之叫人難以

8、相信。一時(shí)間“地王”、“樓王”成了人們茶余飯后討論的熱點(diǎn)話題，仿佛沒(méi)有參與樓市的人就是時(shí)代的落伍者。根國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年1-11月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21632億元，同比增長(zhǎng)31.8%。住宅完成投資15440億元，增長(zhǎng)33.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資693億元，增長(zhǎng)31.7%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積2.14億平方米，增長(zhǎng)8%。全國(guó)商品房空置面積為11797萬(wàn)平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬(wàn)平方米，下降14.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱程度可見(jiàn)一斑。在全國(guó)人民關(guān)注房?jī)r(jià)的時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策來(lái)控制房地產(chǎn)行業(yè)的不尋常擴(kuò)張。以下是2007年國(guó)

9、家出臺(tái)的行政和金融政策的回顧： 2007年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧 公 布 日 期 公 布 機(jī) 關(guān) 文 件 名 稱 2007年1月25日 國(guó)稅總局 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 2007年3月16日 全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 2007年3月22日 國(guó)務(wù)院 要求實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅(jiān)守18億畝耕地紅線 2007年5月23日 商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 2007年8月7日 國(guó)務(wù)院 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 20

10、07年9月28日 國(guó)土資源部 《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 2007年9月27日 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 2007年11月7日 國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》 2007年12月11日 央行、銀監(jiān)會(huì) 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》 資料來(lái)源：世嘉瑞邦整理 ■ 房地產(chǎn)土地政策周期內(nèi)趨勢(shì) 2003年以來(lái)，在嚴(yán)控“土地”的呼聲中，土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的命脈被納入宏觀調(diào)控范圍并實(shí)施了一系列緊縮“地根”的政策 時(shí) 間 “地根”嚴(yán)控政策 2007年3月

11、堅(jiān)守18億畝耕地紅，停止別墅用地再審批 6月 提示城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買(mǎi)集體土地上建設(shè)的房屋 9月 《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 9月 《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知》 11月 《土地儲(chǔ)備管理辦法》 2008年 以調(diào)整閑置用地為土地工作的重心 資料來(lái)源：世嘉瑞邦整理 近年來(lái)，特別是《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》文件出臺(tái)以后，一系列土地政策的變動(dòng)使“圈地之風(fēng)”得到遏制，土地市場(chǎng)向規(guī)范化邁進(jìn)一步，預(yù)測(cè)項(xiàng)目周期內(nèi)，一級(jí)土地的市場(chǎng)供應(yīng)量同比增幅減少，同時(shí)隨著閑置土地的開(kāi)發(fā)，存量土地的流通將極為活躍，土地的價(jià)

12、格總體穩(wěn)中趨升。 【觀點(diǎn)】 ■ 土地政策是房地產(chǎn)調(diào)控的絕對(duì)重點(diǎn)，土地供應(yīng)、土地財(cái)政、土地監(jiān)管等關(guān)口全面緊縮。無(wú)論是限制供應(yīng)結(jié)構(gòu)還是加大清理閑置土地，“收支兩條線”還是出讓金一部分用于廉租房，土地督察制度查處違法用地專項(xiàng)行動(dòng)，都體現(xiàn)出了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的思路。 ■ 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，土地調(diào)控后續(xù)政策將更加嚴(yán)格，監(jiān)管力度更大，單一的土地供應(yīng)渠道將不會(huì)發(fā)生變化，土地這一稀缺資源對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約作用將更加明顯。 ■ 土地交易行為的陽(yáng)光化使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不再會(huì)存在太大的非市場(chǎng)交易空間，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序?qū)?huì)得到進(jìn)一步規(guī)范，獲取土地的成本將進(jìn)一步增加。這要求開(kāi)發(fā)商具備充實(shí)的資金支持。 ■ 行

13、業(yè)進(jìn)入門(mén)檻提高有效減少市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)的低端競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念以及檔次提高，要求開(kāi)發(fā)商具有超前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念。 ■ 柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將作進(jìn)一步的調(diào)整，一些中低價(jià)位、中小套型、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房將得到政府一定程度的扶持。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，柳州市將會(huì)出更多的經(jīng)濟(jì)適用房。 2、房地產(chǎn)金融政策周期內(nèi)趨勢(shì) 2007年中國(guó)銀行金融政策回顧 序號(hào) 公 布 日 期 調(diào) 整 幅 度 1 2007年3月18日 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由2.52%提高到2.79%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%提高到6.39%％ 2 2007年5月19日 金融機(jī)構(gòu)

14、一年期存款基準(zhǔn)利率由2.79%提高到3.06%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.39%提高到6.57% 3 2007年7月21日 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由6.57%提高到6.84% 4 2007年8月22日 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02% 5 2007年9月15日 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由7.02%提高到7.29

15、% 6 2007年12月21日 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，提高到4.14%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47% 資料來(lái)源：世嘉瑞邦整理 【觀點(diǎn)】 ■ 銀行對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)信貸的支持，將更加規(guī)范化，同時(shí)向規(guī)模性項(xiàng)目及品牌企業(yè)傾斜，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)信貸的門(mén)檻將越來(lái)越高。 ■ 消費(fèi)信貸對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及企業(yè)的直接支持，在時(shí)段上將可能更加滯后，如向房地產(chǎn)企業(yè)支付個(gè)人按揭貸款的時(shí)間，可能由目前的建筑主體封頂為節(jié)點(diǎn)，調(diào)整為以建筑單體竣工為節(jié)點(diǎn)，加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的自有流動(dòng)資金需求，同時(shí)也延長(zhǎng)了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。 ■ 消費(fèi)信貸對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的抑制，

16、導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)放緩，如嚴(yán)格的個(gè)人征信辦法、對(duì)有較大投資性物業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)信貸控制等，都將影響市場(chǎng)需求的釋放，從而也使得項(xiàng)目的周期拉長(zhǎng)。 ■ 進(jìn)入2007年后，中國(guó)人民銀行先后6次加息10調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這些金融舉措的延續(xù)性影響對(duì)消費(fèi)者心理預(yù)期產(chǎn)生極大影響，并直接導(dǎo)致房產(chǎn)交易量的下降。 ■ 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)另一更為復(fù)雜的金融政策即匯率政策將調(diào)整變化，人民幣升值仍將繼續(xù)；在升值預(yù)期較為強(qiáng)烈的背景下，由于國(guó)際游資的大量涌入，房地產(chǎn)價(jià)格有望保持上漲的趨勢(shì)；當(dāng)出現(xiàn)升值一次到位的調(diào)整，國(guó)際游資極可能停止對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)，大量撤離，則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的一定幅度的下降。

17、 3、房地產(chǎn)稅收、建管、交易政策周期內(nèi)趨勢(shì) 稅收政策 2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí), 房地產(chǎn)稅收政策也是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要措施之一。 國(guó)家近期房地產(chǎn)稅收政策表 時(shí) 間 稅 收 政 策 變 動(dòng) 2003年7月 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題通知》確認(rèn)了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入及成本和費(fèi)用的扣除等問(wèn)題的稅收措施, 并提出了“土地閑置費(fèi)”概念：閑置一年以上，按土地出讓金20%范圍內(nèi)征收。 2004年8月 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》確定了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題

18、，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，售出前不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 2005年5月 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》強(qiáng)調(diào)契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)（簡(jiǎn)稱“先稅后證”）。 2005年5月 《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。即“六.一”大限后個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)2年（含2年）的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房(容積率1.0以上)的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅

19、政策征收營(yíng)業(yè)稅。 2006年6月 對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 2006年8月 強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個(gè)人所得稅。 2006年8月 個(gè)人在一年內(nèi)換購(gòu)住房的，其所轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，待其一年內(nèi)實(shí)際買(mǎi)房后，購(gòu)房金額大于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以全額退還納稅保證金，購(gòu)房金額低于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以按購(gòu)房金額占轉(zhuǎn)讓收入額的比例退還納稅保證金。 資料來(lái)源：世嘉瑞

20、邦整理 【觀點(diǎn)】 ■ 土地閑置費(fèi)的提出則增加了擁有較多儲(chǔ)備土地企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力和被動(dòng)投資開(kāi)發(fā)壓力，從而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。 ■ 各項(xiàng)稅收政策的出臺(tái)，將抑制投機(jī)性物業(yè)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)，使得項(xiàng)目銷售周期后移，資金回收周期加長(zhǎng)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，以規(guī)范從緊為主旋律的土地獲取環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)的稅收新政策會(huì)相繼出臺(tái)。 ■ 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體由于購(gòu)買(mǎi)成本的增加，其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)周期會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的銷售帶來(lái)壓力。 4、建管及交易政策 在建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》中，對(duì)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等政策進(jìn)行了詳盡的詮釋。商

21、品房預(yù)售條件也在不斷改變，例如，在取得《商品房預(yù)售許可證》前須交付全額土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書(shū)，并要求投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資的25%以上；國(guó)內(nèi)部分城市原要求待售商品房至少完成兩層建設(shè)才允許預(yù)售，現(xiàn)在要求商品房必須完全竣工才可開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。 九部委發(fā)布的國(guó)六條實(shí)施細(xì)則規(guī)定，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。建管政策的變化，如人防費(fèi)用等配套設(shè)施支出提

22、高，安全、消防設(shè)施的更加嚴(yán)格規(guī)范增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。 【觀點(diǎn)】 ■ 預(yù)計(jì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，建管政策將更加規(guī)范嚴(yán)格，從而開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生上升壓力；在交易調(diào)控以及建管政策方面，為化解越來(lái)越多的因期房交易所產(chǎn)生的矛盾與糾紛以及控制房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)總量規(guī)模，國(guó)家有較大的可能提高商品房預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，將現(xiàn)有的投資25%上調(diào)到商品住宅主體封頂或竣工時(shí)，這將使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期所需成本大大增加，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出更高要求。 ■ 這一系列政策的不斷出臺(tái)，體現(xiàn)了總量調(diào)控、“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、規(guī)范市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目的，預(yù)計(jì)這一輪政策調(diào)控效應(yīng)在半年內(nèi)顯現(xiàn)，新一輪的宏觀調(diào)控政策將會(huì)更多的突出金融及稅收政策聯(lián)合運(yùn)用的權(quán)重，一些企業(yè)

23、無(wú)法適應(yīng)政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，新一輪洗牌和整合勢(shì)必鋪開(kāi)，對(duì)于優(yōu)秀企業(yè)而言是難得的發(fā)展機(jī)。 二、柳州市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及橫向比較 統(tǒng)計(jì)的八年間，柳州市年GDP年均增長(zhǎng)13.5% 。從2002年開(kāi)始，GDP增長(zhǎng)速度平穩(wěn)， 6個(gè)年頭一直保持直線上升，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年約以100億元的速度增長(zhǎng)。柳州市2008年上半年GDP為 419.39億元，同比上漲16%以上，預(yù)計(jì)今年完成GDP 880億元。 年 份 08年上半年GDP（億元） 07年上半年GDP（億元） 2007年GDP（億元） 市 區(qū) 總 量 增長(zhǎng)（%） 總 量 增長(zhǎng)（%） 總 量

24、 增長(zhǎng)（%） 南 寧 市 595.15 16.1 471.77 16.7 1063.0 17.1 柳 州 市 419.39 15.6 335.51 17.8 738.8 16.5 桂 林 市 343.66 8.0 291.30 13.9 749.5 15.4 梧 州 市 ----- ----- 145.75 17.0 326.8 15.7 北 海 市 145.71 20.0 110.97 18.0 244.9 18.2 防城港市 94.49 24.5 65.62 21.0 159.0 20.3 欽 州 市

25、158.10 16.6 123.07 17.7 303.9 17.2 資料來(lái)源：世嘉瑞邦整理 【觀點(diǎn)】 廣西的三大城市（南寧、柳州、桂林）中，去年柳州GDP與桂林相持平，但是今年上半年柳州GDP超過(guò)桂林76億元，而北部灣沿海（三大城市）GDP遠(yuǎn)低于柳州，柳州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的地位難以動(dòng)搖。柳州GDP的增長(zhǎng)得益于工業(yè)，工業(yè)是柳州的脊梁。從統(tǒng)計(jì)8年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭看來(lái)，柳州經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展的軌道中。 ■ 在全部工業(yè)生產(chǎn)總值上，2006年是一個(gè)質(zhì)的飛躍，突破1000億元，2007年全部工業(yè)總產(chǎn)值1388億元，比上年增長(zhǎng)25.4% 。 ■ 2003年，柳州市委市政府提出再

26、造一個(gè)工業(yè)柳州的目標(biāo)以后，全部工業(yè)總產(chǎn)值直線上升，年均增長(zhǎng)率將近20% 。 【 觀點(diǎn)】 柳州今年上半年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值740.37億元（增長(zhǎng)32.5%）、南寧419.99億元（增長(zhǎng)36.89%）、防城港145.95億元（增長(zhǎng)91.6%）、欽州118.36億元（增長(zhǎng)53.08%）。柳州作為廣西省工業(yè)發(fā)展最成熟的地區(qū)，其工業(yè)起步較高，但是仍然以32.5%的速度增長(zhǎng)，說(shuō)明柳州工業(yè)化水平一直不斷加快。2007年工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為64.06%。城市工業(yè)化率達(dá)54.68% (工業(yè)增加值404.01億元738.8億元100%=54.68%)，已經(jīng)發(fā)展成為半工業(yè)化城市，離工業(yè)

27、化城市（工業(yè)化率60%）僅僅一步之遙。 ■ 2000—2007年，柳州市城鎮(zhèn)居民可支配收入從5328—12866元/年，平均年增長(zhǎng)率約為10.48% 。 ■ 2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入折合已經(jīng)達(dá)到1850美元。 ■ 2007年扣除物價(jià)上漲因素，城鎮(zhèn)居民可支配收入增加12.19% 。 ■ 2000年相對(duì)上一年增長(zhǎng)率為零，主要是物價(jià)上漲波動(dòng)因素的影響。 【 觀點(diǎn)】 2008年上半年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面，北海7495元（增長(zhǎng)12.3%）、柳州7386元（增長(zhǎng)13.4%）、南寧7303元（增長(zhǎng)21.08%）、防城港7305元（增長(zhǎng)16.3%）

28、、欽州7113元（增長(zhǎng)19.4%）。柳州08年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全區(qū)排名第二，可支配收入通常比南寧市還要高。2007年柳州城鎮(zhèn)居民可支配收入在整個(gè)廣西排名第一，說(shuō)明城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸加大，人民消費(fèi)水平越來(lái)越高，居民消費(fèi)形式多樣化、消費(fèi)范疇變廣。 2、城市經(jīng)濟(jì)縱向比較 07年GDP（億元） 06年GDP（億元） 市區(qū) 總 量 增長(zhǎng)（%） 總 量 增長(zhǎng)（%） 北 京 市 9006.2 12.3% 7720.3 12% 深 圳 市 6765.41 14.7% 5684.39 15% 長(zhǎng) 沙 市 2190.25 16% 1790.66

29、 14.8% 昆 明 市 1393.69 12.5% 1203.14 12.3% 荊 州 市 519.6 12.4% 438.1 9.2% 柳 州 市 738.04 16.5% 626.91 17.7% 資料來(lái)源：世嘉瑞邦整理 【 觀點(diǎn)】 ■ GDP總量數(shù)據(jù)表顯示，柳州市現(xiàn)階段還處于二線城市行列，其GDP總量接近省會(huì)城市昆明GDP總量的一半。 ■ 柳州市與國(guó)內(nèi)一線城市的人均GDP仍存在1-2倍的差距，折射市民在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格承受能力上只能承擔(dān)一線城市廣義商品價(jià)格的1∕2或者是2∕3的價(jià)格區(qū)間。 ■ 從增速走勢(shì)圖看，柳州市近兩年人均GDP的增長(zhǎng)速度

30、在所有比較樣本城市中為最高。柳州作為區(qū)域核心城市，居民收入在高速增長(zhǎng)，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)和能力將在市民收入增加的推動(dòng)下迅速提高。 三、城市規(guī)劃和定位概況 ■ 城市的概況 柳州市位于廣西省中部，又稱龍城，是一座具有2100年歷史的古城。柳州市現(xiàn)以工業(yè)為主、綜合發(fā)展的區(qū)域性中心城市；柳州市作為廣西壯族自治區(qū)的直轄市，下轄六縣四區(qū)，總面積1.86萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積為650多平方公里，其中，建成區(qū)106平方公里，總?cè)丝?60萬(wàn)人，市區(qū)人口110萬(wàn)人。柳州是中國(guó)西部區(qū)域性交通樞紐，是溝通中國(guó)西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。柳州是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，境內(nèi)有多條國(guó)道和高速公路交匯，公路運(yùn)

31、輸3--4小時(shí)可達(dá)北部灣海岸港口。柳州是國(guó)家一類口岸，柳江航運(yùn)可直達(dá)香港、澳門(mén)。柳州的白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國(guó)家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已開(kāi)通至北京、上海、廣州、成都、重慶等航線。柳州距桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需一個(gè)半小時(shí)車(chē)程。 截至2007年末，柳州全市總?cè)丝?62.5萬(wàn)人，比上年增加1.99萬(wàn)人。其中，市區(qū)人口101.84萬(wàn)人。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資26819元，比上年增加4261元，增長(zhǎng)18.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12866元，比上年增加1864元，增長(zhǎng)16.9%；農(nóng)民人均純收入3497元，比上年增加584元，增長(zhǎng)20.0%。2007年市區(qū)內(nèi)居住用地為4069.3公頃，占城市建成區(qū)總用地的36.99

32、%，人均擁有居住用地面積為36.99平方米。人均住房建筑面積27.65平方米。 2007年末人口及構(gòu)成情況 指 標(biāo) 總 人 口 非 農(nóng) 業(yè) 人 口 農(nóng) 業(yè) 人 口 男 性 女 性 18歲以下 18-35歲 35-60歲 60歲以上 年末數(shù)（萬(wàn)人） 362.50 126.39 236.11 188.61 173.89 65.94 117.35 131.18 48.03 比 重（%） 100.00 34.9 65.1 52.0 48.0 18.2 32.4 36.2 13.2 資料來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 ■ 城市片區(qū)

33、組成概況 ■ 城市功能分區(qū)組成現(xiàn)狀 城中區(qū)：柳州市商貿(mào)、金融、文化、教育、娛樂(lè)中心。行政區(qū)域面積77.675平方公里，人口12萬(wàn)人（其中非農(nóng)業(yè)人口8.95萬(wàn)人）。城區(qū)內(nèi)有柳州市市政府、柳州市財(cái)政局等一批政府重要機(jī)構(gòu)。第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)是城中區(qū)的支柱經(jīng)濟(jì)，2007年，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入105.58億元，三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比重占轄區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的85%。 城區(qū)內(nèi)有解放前的“沙街”、解放路的“五角星街市”以及現(xiàn)在的五星商業(yè)步行街，龍城路是廣西首個(gè)“全國(guó)商業(yè)文明示范街”和“百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范街”，路段內(nèi)現(xiàn)擁有工貿(mào)大廈、五星商廈、東都百貨等一批高質(zhì)量、高檔次的大型商場(chǎng)和蘇寧、國(guó)美、上島、尚龍

34、等著名品牌連鎖店，是柳州市消費(fèi)的領(lǐng)軍力量，五星商圈的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射帶動(dòng)力已經(jīng)形成。 城中區(qū)歷史人文資源十分豐富，紀(jì)念柳宗元的柳候祠、柳候衣冠冢和韓（愈）文、柳（宗元）事、蘇（軾）書(shū)而成的“荔子碑”，明代柳州八賢之一的刑部左侍郎張羽中墓，明代東門(mén)城樓和清代西來(lái)古寺均坐落在城中區(qū)；文化藝術(shù)中心大型劇目與公園、江濱、廣場(chǎng)。 ■ 城市交通體系組織規(guī)劃表 類 別 內(nèi) 容 公 路 柳州現(xiàn)有大橋?yàn)?1座，分別為鐵路橋、柳江大橋、壺東大橋(柳江三橋)、文惠橋、壺西大橋(柳江四橋)、雙沖橋、紅光大橋、河?xùn)|大橋、靜蘭橋、高速公路洛維大橋、文昌大橋。已建立交為9座。規(guī)劃互

35、通立交將有9座，規(guī)劃半通立交為6座，規(guī)劃分離立交為9座。 鐵 路 完成黔桂、焦柳線等擴(kuò)能改造工程，建設(shè)湘桂線復(fù)線改造工程，加緊推進(jìn)湘桂線鐵路城市河北半島段改線和火車(chē)北站外遷工作，按計(jì)劃落實(shí)柳州東站（貨站）遷移至柳州南編組站的西側(cè)和完善其服務(wù)功能，推動(dòng)柳州至肇慶線路列入國(guó)家路網(wǎng)規(guī)劃“十一五”開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目。 水 運(yùn) 把柳江建設(shè)成為桂中區(qū)域乃至貴州省最近最快的出海、通港的黃金水道；建成鷓鴣江碼頭（二期）工程、陽(yáng)和碼頭等主要項(xiàng)目，提高柳州港通航能力，調(diào)整優(yōu)化港口結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)提高集裝箱和大宗散貨運(yùn)輸能力，改善港口裝卸條件。使柳州港近期達(dá)到500萬(wàn)噸，遠(yuǎn)期達(dá)到1000萬(wàn)噸的吞吐能力。 航 空

36、 開(kāi)辟至主要大城市的新航線，增加航班，滿足本區(qū)域航空運(yùn)輸方面的需要，進(jìn)一步增強(qiáng)與沿海城市的聯(lián)系，建成國(guó)內(nèi)大中型空港。 ■ 柳州城市總體規(guī)劃——建成現(xiàn)代化工業(yè)花園城市 城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：建設(shè)用地為人均104.97平方米，公共停車(chē)場(chǎng)用地為人均1方米，綠地占城市建成區(qū)用地比例為15.12%。 在未來(lái)幾年里，柳州將主要向東北方向拓展，使城市的總體布局形成為5個(gè)中心城區(qū)（柳東、柳南、柳西、柳北、城中），2個(gè)外圍組團(tuán)，2個(gè)風(fēng)景區(qū)（三門(mén)江和大龍?zhí)叮?。城市功能分區(qū)為：河?xùn)|片為市級(jí)行政中心，龍城路至魚(yú)峰路沿線一帶為經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)，人民廣場(chǎng)及周邊建設(shè)為文化休閑中心，將沙塘建設(shè)成為新的文化教育基地。柳州的優(yōu)勢(shì)

37、產(chǎn)業(yè)工業(yè)規(guī)劃在城市西部及東南外圍，規(guī)劃布局5個(gè)工業(yè)園（柳北、柳西、陽(yáng)和、西鵝、河?xùn)|）和1個(gè)工業(yè)組團(tuán)（太陽(yáng)村）。 ■ 城中區(qū)發(fā)展定位 柳州市的中心城區(qū)，城市的休閑消費(fèi)中心，是以傳統(tǒng)商業(yè)、文化娛樂(lè)、旅游服務(wù)和居住為主的綜合城區(qū)。結(jié)合城中片區(qū)功能疏解與提升，疏解城中片區(qū)人口，控制人口總量增長(zhǎng)，使人口規(guī)模與城市發(fā)展需要相適應(yīng)。規(guī)劃片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃人口約為12-13萬(wàn)人。 ○ 發(fā)展策略： 1、城中片區(qū)是柳州城市發(fā)展的發(fā)源地，其歷史文脈是城市的寶貴資源，應(yīng)充分利用和展示城中片區(qū)的文化人文魅力； 2、挖掘片區(qū)的土地利用潛力，保持老城功能和容量的“適應(yīng)發(fā)展”； 3、合理調(diào)整城中片區(qū)的用地結(jié)構(gòu)，力

38、求“提升和改善環(huán)境質(zhì)量”，保持老城的活力。 ○ 片區(qū)空間結(jié)構(gòu)：從調(diào)整完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)出發(fā)，通盤(pán)考慮市域空間形態(tài)的變化及中心城區(qū)對(duì)全市的輻射影響，規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：三軸，六區(qū)，一帶。 “三軸”為：①躍進(jìn)路－八一路—龍城路城市發(fā)展軸；②白沙路－三中路—解放路商業(yè)發(fā)展軸；③廣雅支路—廣場(chǎng)路—友誼路商務(wù)辦公發(fā)展軸。 “六區(qū)”為：①濱江旅游休閑區(qū)；②中山路周邊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；③廣場(chǎng)周邊文化娛樂(lè)綜合區(qū)；④三中路特色商業(yè)區(qū)；⑤三中路金融辦公區(qū)；⑥北站路商業(yè)服務(wù)區(qū)。 “一帶”為沿雅儒路－中山路－灣搪路－三中西路的居住發(fā)展帶，重點(diǎn)發(fā)展居住相關(guān)功能。 ○ 歷史文化名城規(guī)劃 1．保護(hù)歷史城區(qū)格局，即歷史形成

39、的道路網(wǎng)骨架、城市軸線等組成的獨(dú)特平面形態(tài)，保護(hù)街區(qū)尺度，控制建筑高度和密度；保護(hù)歷史性建筑和具有鮮明嶺南特色的騎樓建筑，并劃定保護(hù)范圍； 2．保護(hù)柳江兩岸舊城風(fēng)貌，保證山體與柳江之間的視覺(jué)聯(lián)系，嚴(yán)格控制沿江地段建筑高度和建筑形式； 【 觀點(diǎn)】 ■ 城市的發(fā)展定位使城市中心發(fā)生偏移，但是固有的城市習(xí)慣不會(huì)受到根本性的改變。城中區(qū)作為自古以來(lái)的城市中心區(qū)，其在市民的心目中“根”的概念不會(huì)被輕易動(dòng)搖。 ■ 城中區(qū)未來(lái)發(fā)展定位將傾向于特色商業(yè)和旅游休閑、娛樂(lè)，這將使區(qū)域特點(diǎn)更明顯，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)換代時(shí)也為項(xiàng)目切入市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。 ■ 城市商業(yè)發(fā)展 【提示】

40、 ■ 商貿(mào)規(guī)劃中，以兩大商貿(mào)區(qū)為主。一個(gè)是商貿(mào)中心事務(wù)區(qū)，另一個(gè)是中心商業(yè)區(qū)，其分布在城中U型半島內(nèi)和河?xùn)|新區(qū)。 ■ 有兩大貿(mào)易中心：柳州汽車(chē)貿(mào)易中心和柳州日用消費(fèi)品集散中心。都分布在南站路和西環(huán)路的柳西片區(qū)。 ■ 有兩大網(wǎng)絡(luò)批發(fā)市場(chǎng)：廣西糖網(wǎng)批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，分布在柳東新區(qū)和城北區(qū)。 ■ 十大片區(qū)商業(yè)生活中心，其中分布在U型半島內(nèi)的有兩個(gè)，U型半島商業(yè)圈外的有八個(gè)。 ■ 另外還有交通樞紐商業(yè)、特色主題商業(yè)及特色旅游商業(yè)。 【 觀點(diǎn)】 ■ 依據(jù)以上提示得知，城中區(qū)作為城市商業(yè)中心的地位依然穩(wěn)固，項(xiàng)目處于城區(qū)的中心商業(yè)區(qū)域，其商業(yè)號(hào)召力不減。 ■ 城市主要商業(yè)生活中

41、心在項(xiàng)目周邊區(qū)域以環(huán)狀分布，為項(xiàng)目提供了足夠的外部商業(yè)氛圍。 ■ 作為城市南北和東西向的連結(jié)地帶，來(lái)往的人流和車(chē)流為項(xiàng)目提供了足夠的支持。 ■ 城市商業(yè)定位的細(xì)化，使區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分。舊有產(chǎn)品將會(huì)被淘汰，符合未來(lái)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品空間為項(xiàng)目提供難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 四、柳州土地市場(chǎng)分析 ■ 概況 2007年柳州市土地拍賣(mài)量80公頃，2008年柳州市土地拍賣(mài)量24公頃，2007年-2008年土地拍賣(mài)量共達(dá)104公頃。其中2007年可用于居住的共有15宗地，面積為534106.53㎡，2008年可用于居住的共有6宗地，面積為109864.56㎡，可用于住宅的地塊占85%。2008年上半年，

42、柳州市完成土地供應(yīng)273.54公頃，成交74宗，出讓土地面積166.55公頃，成交價(jià)格8.16億元。而去年柳州市全年供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性地80公頃，實(shí)現(xiàn)土地收入10億元、土地出讓金2.5億元，完成土地出租收入700萬(wàn)元的目標(biāo)。2007年上半年通過(guò)招拍掛方式出讓土地5宗，出讓土地面積48公頃，成交價(jià)總額8.1億元，其中大部分集中在學(xué)院路、桂柳路、桂中大道等柳東新區(qū)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段內(nèi)。 ■ 價(jià)格趨勢(shì) 城市區(qū)域功能定位以及地塊所在區(qū)位價(jià)值決定了土地拍賣(mài)價(jià)格。柳州現(xiàn)階段中心城區(qū)內(nèi)可用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地比較有限，因供求關(guān)系的不平衡造成土地拍賣(mài)價(jià)格波動(dòng)幅度較大。價(jià)格規(guī)律呈現(xiàn)城市舊城區(qū)的土地價(jià)格遠(yuǎn)高于新城區(qū)價(jià)

43、格，交通便利、人口密集、城市配套完善地段的土地價(jià)格更貴；商住類土地價(jià)格高于商業(yè)類土地價(jià)格。 ■ 現(xiàn)狀特征及趨勢(shì) 由于城區(qū)功能不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度有所不同。近兩年城市發(fā)展目標(biāo)和城區(qū)的區(qū)位功能得到進(jìn)一步明確，使城區(qū)居住聚集效應(yīng)明顯，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生匯集效應(yīng)。2007年——2008年，柳州市房地產(chǎn)土地供應(yīng)相對(duì)集中在魚(yú)峰區(qū)、柳北區(qū)、城中和柳南區(qū)。但是受制于城市空間局限，多數(shù)項(xiàng)目地塊在100畝以下，100畝以上的中、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目比較稀缺。 ■ 存量及潛在供應(yīng)量 【2008年】 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共88項(xiàng)，總用地面積293.65萬(wàn)平方米,總建筑647.35萬(wàn)平方米,年度

44、施工面積270.04萬(wàn)平方米; 2、新增住房建設(shè)用地11宗, 總用地面積354.32畝; 3、土地儲(chǔ)備住宅用地19宗, 供地面積1353.58畝,出讓面積1047.66畝; 4、保障性住房總用地面積36.95萬(wàn)平方米,總建筑面積63.15萬(wàn)平方米,年度施工面積63.15萬(wàn)平方米。 2008年土地儲(chǔ)備住宅用地計(jì)劃表 序號(hào) 位置 供地面積（畝） 出讓面積（畝） 用途 1 航鷹大道航三路交匯西北側(cè) 82.58 58.9 商住 2 廣雅市場(chǎng) 7.94 7.84 商住 3 桂柳路南學(xué)院路東A-7 21.49 15.6 商住

45、 桂柳路南學(xué)院路東A-8 109.84 93.2 居住 4 八一路廣場(chǎng)路東北側(cè)(醫(yī)院及周邊) 99.46 78.6 商住 5 白沙路5號(hào)(壺東大橋北面)B 145.04 43.92 商住 白沙路5號(hào)(壺東大橋北面)C 44.36 商住 白沙路5號(hào)(壺東大橋北面)D 56.76 居住 6 航鷹東航三北地塊 112.21 54.85 商住 7 榮新路6號(hào) 13.07 13.07 居住 8 八一路體育休閑廣場(chǎng) 31.81 27.22 商住 9 潭中西路(中華石都) 55.5 42.25 商住 10 北雀路(木材廠)

46、93.12 92.57 商住 11 舊機(jī)場(chǎng)航鷹東、航生西、航三南、航四北C 52.22 40.33 居住 12 舊機(jī)場(chǎng)航鷹東、航生西、航三南、航四北B 56.9 36.1 商住 舊機(jī)場(chǎng)航鷹東、航生西、航三南、航四北D 78.69 64.24 居住 13 高新三至高新四路沿江 136.67 83.89 商住 14 躍進(jìn)路100號(hào)(柳冠) 113.73 79.97 商住 15 潭中西路北側(cè) 143.31 113.99 居住 合 計(jì) 1353.58 1047.66 資料來(lái)源：柳州市建委 2008年新增住房建設(shè)用地計(jì)劃表

47、(第一批) 序 號(hào) 宗 地 位置 宗地面積 (畝) 土 地 性 質(zhì) 1 榮軍路226號(hào) 24.15 居住 2 燎原路27號(hào) 48.66 同上 3 燎原路27號(hào) 9.81 同上 4 潭中西路8號(hào) 14.19 同上 5 柳石路149號(hào) 5.56 同上 6 河?xùn)|路北側(cè)土地 63.36 同上 7 雅儒路362號(hào) 32.09 同上 8 龍泉路2號(hào) 76.55 同上 9 城站路106號(hào)南區(qū) 23.85 同上 10 城站路106號(hào)北區(qū) 43.51 同上 11 屏山大道113號(hào) 12.59 同上 合

48、 計(jì) 354.32 資料來(lái)源：柳州市建委 【2009年】 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共65項(xiàng)，總用地面積174.12萬(wàn)平方米，總建筑面積652.71萬(wàn)平方米，年度施工面積327.81萬(wàn)平方米； 2、2009年經(jīng)濟(jì)適用住房總用地面積34.63萬(wàn)平方米，總建筑面積82.85萬(wàn)平方米，年度施工面積80.97萬(wàn)平方米； 3、儲(chǔ)備土地規(guī)劃為住宅用地預(yù)出讓11宗，供地面積1559畝，出讓面積1148.4畝。 【 觀點(diǎn)】 ■ 從土地供應(yīng)表格可看出，柳州市近段時(shí)間的土地供應(yīng)仍沒(méi)有相對(duì)

49、集中的區(qū)域；平衡的分布使市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)得以繼續(xù)。 ■ 在項(xiàng)目周邊有兩個(gè)地塊供應(yīng)，一是未來(lái)的柳州市地標(biāo)項(xiàng)目，另外一個(gè)則是雅儒路的舊城改造項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)為我項(xiàng)目日后開(kāi)發(fā)形成片區(qū)效應(yīng)提供了支持，但同時(shí)在某種程度上也會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來(lái)壓力。 ■ 土地供應(yīng)的增加顯示市場(chǎng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏正在加快，把握市場(chǎng)動(dòng)向抓住市場(chǎng)節(jié)奏是我項(xiàng)目搶占先機(jī)的關(guān)鍵。 ■ 柳州2007及2008年上半年年土地交易情況 2008年土地市場(chǎng)招拍掛情況 （截止08年上半年） 序號(hào) 地塊編號(hào) 宗 地 位 置 出讓面積（㎡） 土 地 用 途 成交價(jià)（萬(wàn)元） 樓面單價(jià)（元∕㎡） 競(jìng) 得 人 1 第十一期

50、：P(2008)11號(hào) 躍進(jìn)路100號(hào) 50544.42 居住，局部商業(yè)、辦公 11360 4047.52 柳州市溫馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2 第九期：P(2007)13號(hào) 八一路65號(hào) 1135.7 辦公 290 4353.49 廣西日?qǐng)?bào)社 3 第六期：P(2008)6號(hào) 雅儒路362號(hào) 4481.61 商業(yè)、住宅 5000 3187.62 柳州市長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 第三期：P(2008)2號(hào) 八一路廣場(chǎng)路東北側(cè) 42212 商業(yè)、辦公、旅館業(yè)、文化娛樂(lè) 22020 5717.31 廣西地王投資有限公司 14000

51、 住宅（公寓式） 【備注：建施成本按1800元∕㎡計(jì)算】 2007年柳州市土地市場(chǎng)招拍掛情況 序號(hào) 地塊編號(hào) 宗 地 位 置 出讓面積（㎡） 土 地 用 途 成交價(jià)（萬(wàn)元） 樓面單價(jià)（元∕㎡） 競(jìng) 得 人 1 第十四期：P(2007)20號(hào) 八一路建委北側(cè) 3187.15 商業(yè)、住宅 245 2568.71 柳州市溫馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2 第十四期：P(2007)21 躍進(jìn)路 3330.85 住宅 415 3045.92 柳州桂河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 第七期：P(2007)9號(hào) 三中路西側(cè) 5692.91 住宅、商業(yè)

52、 3025 7113.62 柳州市祥興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 【備注：建施成本按1800元∕㎡計(jì)算】 5月份柳州市國(guó)土資源局共出讓土地2宗，總掛牌土地面積5.93萬(wàn)平方米。由于市場(chǎng)處在觀望階段，土地未有成交。 編 號(hào) 土地位置 出讓土地面積（平方米） 土地用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限(年) 競(jìng)買(mǎi)起始價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元） 容積率 建筑密度 綠地率 P(2008)11號(hào) 躍進(jìn)路100號(hào) 50544.42 住宅，局部商業(yè)、辦公 4.3 不大于25％ 應(yīng)達(dá)到30％ 住宅70，商業(yè)、辦公40年 11360 3000 P(2008)12號(hào)

53、 東環(huán)路東側(cè)、文昌路北側(cè) 8788.52 商業(yè)住宅 不大于1.8 不大于30％ 應(yīng)達(dá)到30％ 商業(yè)40，住宅70 1160 不大于3.0 不大于27％ 不小于30％ 【 觀點(diǎn)】 ■ 因?yàn)榱菔谐侵袇^(qū)現(xiàn)階段土地市場(chǎng)的供應(yīng)以舊城改造地塊為主，分布較零散，沒(méi)有形成規(guī)范的開(kāi)發(fā)片區(qū)或等級(jí)梯次，在比較土地成本時(shí)較難找到與本項(xiàng)目相類似的項(xiàng)目。 ■ 以近兩年土地出讓的均價(jià)可知，城市區(qū)域內(nèi)主要道路附近的地塊出讓價(jià)格上升了近20%，核心區(qū)域在可開(kāi)發(fā)土地有限的情況下價(jià)格更是以數(shù)倍的速度在增長(zhǎng)。從以上提示客看出，現(xiàn)階段城中區(qū)土地出讓均價(jià)維持在200萬(wàn)∕畝的水平。建議開(kāi)發(fā)商

54、在獲取土地時(shí)，參考市場(chǎng)平均水平及地塊等級(jí)，可將價(jià)格區(qū)間適當(dāng)放大。 五、柳州居住物業(yè)的市場(chǎng)研究 1、居住物業(yè)市場(chǎng)概況 ■ 柳州居住物業(yè)市場(chǎng)主要區(qū)域綜述 城中區(qū)主要分為：北區(qū)和南區(qū)兩個(gè)部分；整體均價(jià)區(qū)間在4525元/㎡。 城中北區(qū)：房地產(chǎn)項(xiàng)目以居住為多，配套成熟，集中了城中區(qū)大部分居住小區(qū)。住宅房地產(chǎn)銷售均價(jià)為3400—4200元/㎡。 城中南區(qū)：房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅房地產(chǎn)銷售均價(jià)為4500—6000元/㎡。 河?xùn)|新區(qū)：集中了大部分高尚住宅區(qū)，兩個(gè)主打賣(mài)點(diǎn)，一是行政中心區(qū)。二是教育文化為主的高新區(qū)教育中心區(qū)。目前處于該板塊的樓盤(pán) 均價(jià)均已經(jīng)達(dá)到4000－5100元/㎡。 柳南區(qū)：

55、由于城市配套的完整度和品質(zhì)限制，該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目整體品質(zhì)不高，住宅均價(jià)也相對(duì)較低，在3000-3700元/㎡。 ■ 市區(qū)主要住宅物業(yè)列表 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 樓盤(pán)地址 開(kāi)發(fā)商 銷售電話 總戶數(shù) 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 交房時(shí)間 均價(jià)（元/㎡） 銷售率 優(yōu)惠措施 1 五星中環(huán)大廈 柳州市公園路47號(hào) 豐澤地產(chǎn) 2811166 400 商務(wù)公寓80-90平米、三房100-120平米 2008年8月底交房 5800 60% 一次性98折、按揭99折 2 半島中央花園 北雀路12號(hào) 天鵬地產(chǎn) 2362277 1380 樓中樓200 三房110 兩房8

56、8 2009年4月 3900 40% 一次性98折 按揭99折 3 陽(yáng)光100城市廣場(chǎng) 柳州市文昌橋東 陽(yáng)光壹佰置業(yè) 2621111 2000 二房70-80平米、三房110平米 2009年底 公寓5700 住宅6700 50% 一次性98折、按揭99折 4 王 座 桂中大道4號(hào) 通建地產(chǎn) 2615555 340 二房89平米、三房130-140平米、四房260平米、樓中樓260-300平米 2008年年底 4200 70% 一次性97折、按揭99折 5 龍城世家 桂中大道6號(hào) 旺業(yè)地產(chǎn) 2691111 900 一房64平米

57、、二房84平米、三房137平米、四房187平米 2010年6月 4600 62% 一次性97折、按揭98折 6 文源華都 桂中大道19號(hào) 連和地產(chǎn) 2697888 1100 二房87平米、三房110-130平米、四房170平米 2009年5月 5300 69% 一次性97折、按揭98折 7 興佳清華坊 桂中大道68號(hào) 興佳地產(chǎn) 2696666 1200 三房110-120平米、四房130-140平米 未定 4700 58% 一次性98折、按揭99折 8 文博帥府 海關(guān)路58號(hào) 銀陽(yáng)地產(chǎn) 2696588 500 二房80-90平米

58、、三房110平米、樓中樓100-200平米 2009年年底 4000 80% 一次性96折、按揭98折 9 柳畔東堤 柳州市高新二路 伽良地產(chǎn) 2611222 115 二房88.86平米、三房126-136平米、四房160-190平米 2009年年底 未定 一期 未開(kāi)盤(pán) 未定 10 居上好人家 東環(huán)路280號(hào) 居上地產(chǎn) 2627188、2626188 700 一房60平米、二房70-90平米、三房110-135、四房145-155、樓中樓150-220 已交/尾盤(pán) 3500 95% 一次性97折、按揭99折 11 青年匯 潭中東路三號(hào)

59、 祥興地產(chǎn) 2610011、2630088 300 一房50平米 已交/尾盤(pán) 3700 98% 一次性98折、按揭99折 12 居上V8城 文昌大道與東環(huán)大道交匯處 居上地產(chǎn) 2633588、2633599 110 三房140平米、四房170平米 今年年底 4200 60% 一次性98折、按揭99折、公積金99.5折 13 南亞風(fēng)情 柳州市東環(huán)路281-1號(hào) 新居地產(chǎn)/銀河地產(chǎn) 2611188、2611288 2000 一房40平米、二房70-80平米、三房100-130、四房160、五房200、六房250、樓中樓260平米 未定 185

60、0 30% 一次性98折、按揭98折 14 天和人家 柳州市燎原路41號(hào) 華泰地產(chǎn) 3120688、3120788 500 一房40-50、二房70-80、三房107-125、四房142、樓中樓118-158 明年中旬 3500 70% 一次性97折、按揭98折 15 柳岸金邸 柳州市紅光路68號(hào) 鳳凰地產(chǎn) 3501666、6083021 300 一房40-50平米、二房80平米、三房120-130平米、四房180平米、樓中樓300平米 已交 4000 50% ----- 16 萬(wàn)佳馨園 西環(huán)路11號(hào) 萬(wàn)佳地產(chǎn) 3926887 700

61、 樓中樓150平米 2610 95% 固定優(yōu)惠95折 17 金綠洲 柳州市潭中西路19號(hào) 方東地產(chǎn) 3722777、3722888 2000 一房40-50平米、二房60-80平米、三房100-170平米、四房150-185平米 2009年9月30日 2900 60% 一次性96折，按揭98折，公積金99折 18 富麗嘉園 潭中西路15號(hào) 鐵路騰龍地產(chǎn) 3926422、3926322 1000 一房61平米、二房79-85平米、三房118-125平米 2009年6月 3200 70% 19 金河灣 潭中西路 安青地產(chǎn) 3726

62、999、3726998 2200 一房44平米、二房80-90平米、三房100-130、四房140、樓中樓160-200平米 預(yù)計(jì)2010年 2600 80% 一次性96折、按揭98折 20 在水一方 柳州市潭中西路7號(hào) 宏華地產(chǎn) 3712888、3728811 1700 一房30-60平米、二房80-90平米、三房100-130平米、四房150平米、樓中樓170平米 未定 2600 ---- 未定 21 冠亞藍(lán)灣國(guó)際 柳州市白沙路 冠亞地產(chǎn) 2539888、2528666 1000 一房40-60二房80三房90-140四房150-160 2

63、008年年底 3200 98% 一次性97折、按揭98折、公積金99折 22 水天一 北雀路45號(hào) 恒原佳地產(chǎn) 2368838、2362655 1800 二房85平米、三房100-120平米 2008年6月 3200 70% 一次性98折、按揭99折 23 江岸名軒 柳州市勝利路1號(hào)之一 隆地地產(chǎn)/嘉泰地產(chǎn) 2521111、2556888 800 三房114-171平米 2008年9月 4200 70% 一次性97折、按揭98折 24 濱江世紀(jì)城 柳州市鷓鴣江路12號(hào) 富鴻地產(chǎn) 2530333、2523777 500 二房102平

64、米、三房120-130平米 2009年交房 3400 ---- 一次性97折、按揭98折 25 碧麗星城 柳州市躍進(jìn)路120號(hào) 興佳地產(chǎn) 2513333 969 三房115平米占2/3、二房85平米占1/3、樓中樓50套約176平米 2009年4月 3200 60% 一次性96折，按揭98折 26 上品陽(yáng)光 柳州市蝴蝶山路48號(hào) 恒運(yùn)天合地產(chǎn) 3135898、3136898 2000 四房141.34 三房123-125 2009年8月 3100 --- --- 27 嘉匯龍?zhí)叮?期） 柳州市柳石路153號(hào) 桂嘉匯地產(chǎn) 313038

65、8、3122988 524 四房106-132 三房100-150 一房50-100平方米 --- --- --- 一次性98 按揭99 28 望泰龍城華府 柳州市航一路1號(hào) 望泰地產(chǎn) 3198888、3199888 ---- 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 100-250 --- 3150 --- 預(yù)約卡享受9.8*9.8 29 嘉靖圣藍(lán)山 柳州市柳石路35號(hào) 3800888 --- --- --- --- 未定 30 銘溪港灣（2期） 柳邕路二區(qū)6號(hào) 鑫弘地產(chǎn) 3220333、3220888 --- 五房177 四房152 三房115

66、 兩房90 --- 2850 --- --- 31 望泰北城華府 北雀路45號(hào) 城名府地產(chǎn) 2317888、2316888 --- 四房85-104 三房113 --- 3300 --- --- 32 龍騰閣 廣電中心斜對(duì)面 華展地產(chǎn) 2635555、2636555 300 三房44-140 一房44-140 --- --- --- --- 33 中房金茂園 北雀路與紅碑路交界 新世紀(jì)地產(chǎn) 2610680、2690680 --- --- --- 3150 --- --- 34 南亞名邸 柳州市文昌路3號(hào) 銀河地產(chǎn) 2611188、2611288 500 一房38㎡—67㎡、兩房68㎡—85㎡，78㎡為主 2009年 一房3600 兩房4600 43% 一次性97折、按揭98折 資料來(lái)源：世嘉瑞邦整理 ■ 柳州市樓盤(pán)地圖 2、產(chǎn)品形態(tài)分析 ■ 建筑形態(tài) 從各個(gè)在售樓盤(pán)來(lái)看，柳州樓盤(pán)以高層和多層為主，河?xùn)|區(qū)板塊、柳北板塊