《平頂山天意項(xiàng)目?jī)r(jià)格確定與營(yíng)銷控制》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《平頂山天意項(xiàng)目?jī)r(jià)格確定與營(yíng)銷控制（30頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,天意,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)構(gòu)思,價(jià)格確定與營(yíng)銷控制,營(yíng),銷,銷,創(chuàng),創(chuàng),意,意,產(chǎn),品,分析,項(xiàng)目入市策略,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析,產(chǎn)品,創(chuàng),意,產(chǎn),品,品,分,分,析,析,市,場(chǎng),場(chǎng),供,供,應(yīng),應(yīng),及,及,項(xiàng),項(xiàng),目,目,狀,狀,況,況,市,場(chǎng),場(chǎng),供,供,應(yīng),應(yīng),市,場(chǎng),場(chǎng),消,消,化,化,建,筑,筑,風(fēng),風(fēng),格,格,此,次,次,調(diào),調(diào),查,查,涉,涉,及,及,目,目,前,前,平,平,頂,頂,山,山,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),市,市,場(chǎng),場(chǎng),絕,絕,大,大,部,部,分,分,的,的,主,主,流,流,樓,樓,盤,盤,，,，,累,
2、累,積,積,開(kāi),開(kāi),發(fā),發(fā),量,量,在,在70,萬(wàn),萬(wàn),左,左,右,右,。,。,由,由,于,于,二,二,線,線,市,市,場(chǎng),場(chǎng),包,包,括,括,單,單,位,位,建,建,房,房,和,和,一,一,些,些,小,小,批,批,量,量,的,的,定,定,向,向,開(kāi),開(kāi),發(fā),發(fā),，,，,預(yù),預(yù),計(jì),計(jì),平,平,頂,頂,山,山,市,市,場(chǎng),場(chǎng),每,每,年,年,樓,樓,市,市,供,供,應(yīng),應(yīng),總,總,量,量,約,約,在,在80,萬(wàn),萬(wàn),100,萬(wàn),萬(wàn),平,平,方,方,米,米,之,之,間,間,由,于,于,此,此,次,次,調(diào),調(diào),查,查,樓,樓,盤,盤,從,從2003,年,年,至,至2005,年,年,，,，,根,根,
3、據(jù),據(jù),具,具,體,體,的,的,銷,銷,售,售,狀,狀,況,況,來(lái),來(lái),看,看,，,，,結(jié),結(jié),合,合,一,一,定,定,的,的,二,二,手,手,房,房,市,市,場(chǎng),場(chǎng),，,，,預(yù),預(yù),計(jì),計(jì),每,每,年,年,市,市,場(chǎng),場(chǎng),銷,銷,化,化,能,能,力,力,約,約,在,在50,萬(wàn),萬(wàn),至,至60,萬(wàn),萬(wàn),平,平,米,米,之,之,間,間,目,前,前,平,平,頂,頂,山,山,市,市,場(chǎng),場(chǎng),商,商,業(yè),業(yè),樓,樓,盤,盤,的,的,建,建,筑,筑,風(fēng),風(fēng),格,格,比,比,較,較,混,混,亂,亂,，,，,基,基,本,本,沒(méi),沒(méi),有,有,明,明,顯,顯,的,的,風(fēng),風(fēng),格,格,在,在,控,控,制,制,或,
4、或,者,者,影,影,響,響,。,。,但,但,建,建,筑,筑,風(fēng),風(fēng),格,格,的,的,統(tǒng),統(tǒng),一,一,化,化,、,、,現(xiàn),現(xiàn),代,代,化,化,以,以,及,及,與,與,環(huán),環(huán),境,境,、,、,景,景,觀,觀,的,的,融,融,合,合,等,等,是,是,大,大,勢(shì),勢(shì),所,所,趨,趨,。,。,如,如,明,明,珠,珠,花,花,園,園,的,的,銷,銷,售,售,佳,佳,績(jī),績(jī),就,就,是,是,很,很,好,好,的,的,例,例,證,證,產(chǎn),品,品,分,分,析,析,市,場(chǎng),場(chǎng),供,供,應(yīng),應(yīng),及,及,項(xiàng),項(xiàng),目,目,狀,狀,況,況,本,次,次,調(diào),調(diào),查,查,項(xiàng),項(xiàng),目,目,有,有,帝,帝,景,景,花,花,園,園,
5、錦,錦,繡,繡,藍(lán),藍(lán),天,天,江,江,南,南,世,世,家,家,建,工,工,佳,佳,苑,苑,常,綠,綠,.,盛,世,世,錦,錦,園,園,等,等,十,十,多,多,個(gè),個(gè),樓,樓,盤,，,，,共,計(jì),計(jì),2133,套,房,房,源,源,。,。,其,其,中,中,微,微,小,小,戶,戶,型,型,占,占0,94%,，,小,小,戶,戶,型,型,占,占,6,47%,，,大,大,戶,戶,型,型,占,占,86,87%,，,復(fù),復(fù),式,式,5,72%,。調(diào),查,查,顯,顯,示,示,：,：,平,平,頂,頂,山,山,房,房,產(chǎn),產(chǎn),市,市,場(chǎng),場(chǎng),主,主,流,流,戶,戶,型,型,仍,仍,以,以,大,大,戶,戶,型,型,
6、為,為,主,主,，,，,小,戶,戶,型,型,和,和,復(fù),復(fù),式,式,為,為,點(diǎn),點(diǎn),綴,綴,，,，,微,微,小,小,戶,戶,型,型,仍,仍,處,處,于,于,市,市,場(chǎng),場(chǎng),空,空,白,白,狀,狀,態(tài),態(tài),。,。,產(chǎn),品,品,分,分,析,析,市,場(chǎng),場(chǎng),供,供,應(yīng),應(yīng),及,及,項(xiàng),項(xiàng),目,目,狀,狀,況,況,戶型,面積范圍,暢銷面積,滯銷面積,一房,3662,36,61.75,兩房,73106,7598,三房,101147,101128,136147,四房,126172,130147,平,頂,頂,山,山,樓,樓,市,市,發(fā),發(fā),展,展,還,還,處,處,于,于,自,自,然,然,的,的,發(fā),發(fā),展,
7、展,狀,狀,態(tài),態(tài),，,，,市,市,場(chǎng),場(chǎng),矛,矛,盾,盾,不,不,是,是,競(jìng),競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng),矛,矛,盾,盾,，,，,而,而,是,是,供,供,需,需,對(duì),對(duì),等,等,之,之,間,間,的,的,矛,矛,盾,盾,，,，,暢,暢,銷,銷,戶,戶,型,型,在,在,產(chǎn),產(chǎn),品,品,功,功,能,能,創(chuàng),創(chuàng),新,新,和,和,戶,戶,型,型,多,多,元,元,化,化,方,方,面,面,還,還,不,不,能,能,滿,滿,足,足,廣,廣,大,大,的,的,市,市,場(chǎng),場(chǎng),需,需,求,求,隨,著,著,建,建,業(yè),業(yè),森,森,林,林,半,半,島,島,，,，0375,首,首,府,府,等,等,到,到,高,高,端,端,項(xiàng),項(xiàng),目,目,
8、的,的,陸,陸,續(xù),續(xù),入,入,市,市,，,，,有,有,利,利,于,于,促,促,進(jìn),進(jìn),樓,樓,市,市,向,向,多,多,元,元,化,化,，,，,規(guī),規(guī),范,范,化,化,發(fā),發(fā),展,展,，,，,市,市,場(chǎng),場(chǎng),還,還,需,需,相,相,當(dāng),當(dāng),一,一,段,段,時(shí),時(shí),間,間,的,的,過(guò),過(guò),渡,渡,期,期,，,，,這,這,為,為,小,小,戶,戶,型,型,此,此,類,類,創(chuàng),創(chuàng),新,新,產(chǎn),產(chǎn),品,品,提,提,供,供,了,了,突,突,破,破,的,的,可,可,能,能,預(yù)計(jì)小戶,型,型等創(chuàng)新,產(chǎn),產(chǎn)品目前,所,所遇到的,壓,壓力不是,來(lái),來(lái)自市場(chǎng),購(gòu),購(gòu)買壓力,，,，而來(lái)自,與,與價(jià)格試,水,水和市場(chǎng),
9、包,包裝的推,廣,廣效應(yīng),戶型與面,積,積比例,產(chǎn)品分析,市場(chǎng)發(fā)展,態(tài),態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè),湛河區(qū),區(qū)域項(xiàng)目,的,的總體開(kāi),發(fā),發(fā)量與市,政,政配套匱,乏,乏不相吻,合,合,，,區(qū)域的后,續(xù),續(xù)發(fā)展受,湛,湛河和南,環(huán),環(huán)路的阻,斷,斷，區(qū)域,樓,樓市的持,續(xù),續(xù)繁榮還,有,有待市場(chǎng),驗(yàn),驗(yàn)證,該區(qū)域城,市,市的功能,定,定位不夠,明,明確，所,以,以目前項(xiàng),目,目開(kāi),發(fā)層次混,亂,亂，產(chǎn)品,混,混雜,新城,區(qū),新區(qū)開(kāi)發(fā),的,的政策支,持,持、無(wú)以,倫,倫比的景,觀,觀資源優(yōu),勢(shì),勢(shì)支撐著,高,高端產(chǎn)品,的,的持續(xù)開(kāi),發(fā),發(fā)，高端,產(chǎn),產(chǎn)品在一,定,定程度上,左,左右著樓,市,市的發(fā)展,方,方向，但,由
10、,由于交通,、,、配套等,因,因素的制,約,約，在未,來(lái),來(lái)五年內(nèi),，,，還不具,備,備全面開(kāi),發(fā),發(fā)的條件,新區(qū)與老,城,城區(qū)之間,有,有約9公,里,里的沉降,地,地帶，新,老,老城區(qū)的,互,互動(dòng)發(fā)展,很,很難在短,期,期內(nèi)形成,互,互補(bǔ)，如,此,此市場(chǎng)態(tài),勢(shì),勢(shì)下，決,定,定了相當(dāng),一,一段時(shí)間,內(nèi),內(nèi)，新區(qū),只,只能針對(duì),有,有車一族,開(kāi),開(kāi)發(fā)高端,樓,樓盤。而,政,政府在沉,降,降區(qū)確立,發(fā),發(fā)展生態(tài),經(jīng),經(jīng)濟(jì)的方,針,針，也使,新,新區(qū)相對(duì),獨(dú),獨(dú)立，這,些,些條件更,奠,奠定了新,區(qū),區(qū)高端產(chǎn),品,品的發(fā)展,方,方向,湛河區(qū)域,的,的可持續(xù),發(fā),發(fā)展受到,配,配套的欠,缺,缺和區(qū)域
11、,主,主題不明,等,等眾多因,素,素的制約,，,，加之新,區(qū),區(qū)高端產(chǎn),品,品的客戶,分,分流，其,開(kāi),開(kāi)發(fā)定位,形,形勢(shì)不容,樂(lè),樂(lè)觀；但,不,不排除區(qū),域,域大型精,品,品樓盤出,現(xiàn),現(xiàn)的可能,。,。一旦出,現(xiàn),現(xiàn)必將統(tǒng),領(lǐng),領(lǐng)區(qū)域市,場(chǎng),場(chǎng)，成為,城,城市開(kāi)發(fā),熱,熱點(diǎn)區(qū)域,隨著城區(qū),市,市場(chǎng)的豐,富,富化和規(guī),范,范化，新,區(qū),區(qū)的后續(xù),發(fā),發(fā)展將受,到,到來(lái)自湛,河,河和城市,成,成熟區(qū)的,雙,雙向阻擊,新區(qū)的暫,時(shí),時(shí)繁榮主,要,要依賴大,品,品牌開(kāi)發(fā),商,商和濱水,環(huán),環(huán)境的雙,向,向支撐，,但,但這種優(yōu),勢(shì),勢(shì)將隨著,樓,樓市發(fā)展,趨,趨于理性,化,化而弱化,市區(qū),優(yōu)越的配,套
12、,套資源與,市,市區(qū)樓盤,的,的開(kāi)發(fā)總,量,量不相一,致,致,，,缺乏廣泛,的,的標(biāo)志,性建筑出,現(xiàn),現(xiàn)，還沒(méi),有,有形成以,開(kāi),開(kāi)發(fā)樓盤,來(lái),來(lái)進(jìn)行交,通,通規(guī)劃的,狀,狀態(tài),目前市區(qū),供,供應(yīng)的產(chǎn),品,品涵蓋多,層,層與高層,，,，但在產(chǎn),品,品功能的,格,格局上沒(méi),有,有依據(jù)配,套,套特色形,成,成系列化,和,和多元化,，,，這給后,續(xù),續(xù)開(kāi)發(fā)預(yù),留,留了廣泛,的,的空間,礦工路、,新,新華路沿,線,線開(kāi)發(fā)或,區(qū),區(qū)域舊城,改,改造將成,為,為城區(qū)樓,市,市發(fā)展新,的,的亮點(diǎn),城區(qū)內(nèi)分,布,布著大量,的,的閑置土,地,地,或舊,城,城改造用,地,地.發(fā)展,潛,潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn),超,超越了湛,河,
13、河區(qū)新區(qū),市區(qū)的發(fā),展,展?jié)摿?大,大,可利,用,用的土地,資,資源豐富,必將成,為,為平頂山,樓,樓市開(kāi)發(fā),新,新的熱點(diǎn),區(qū)域沿線,開(kāi),開(kāi)發(fā)和土,地,地資源的,整,整合利用,將,將成為先,期,期產(chǎn)品,如,如本案就,是,是這類產(chǎn),品,品的前期,代,代表,享,受,受城市的,便,便利和豐,富,富多彩的,生,生活始終,是,是消費(fèi)者,置,置業(yè)的最,終,終歸宿,與,與環(huán)境資,源,源在購(gòu)房,中,中的影響,程,程度將實(shí),現(xiàn),現(xiàn)平衡,產(chǎn)品分析,市場(chǎng)發(fā)展,態(tài),態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè),本案采用,短,短平快的,操,操作思路,有效規(guī),避,避城區(qū)開(kāi),發(fā),發(fā)高峰的,到,到來(lái),本案產(chǎn)品,的,的個(gè)性化,特,特征決定,了,了作為,“,創(chuàng)新
14、產(chǎn)品,”,”入市,需要引,導(dǎo),導(dǎo)市場(chǎng),需求，度,過(guò),過(guò),相當(dāng)一段,時(shí),時(shí)間的消,費(fèi),費(fèi)者接受,期,期,本案面臨,的,的壓力主,要,要是后發(fā),壓,壓力,在,在推廣和,銷,銷售過(guò)程,中,中,醒目,和,和創(chuàng)新是,市,市場(chǎng)的內(nèi),在,在路線,結(jié)論,項(xiàng)目入,市,市策略,項(xiàng)目產(chǎn),品,品明細(xì),小戶型,部,部分標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn)層,套內(nèi)建面（含樓梯和管井后）,可銷面積,得房率,5個(gè),B1,29.80,39.20,76.03%,標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)據(jù),2個(gè),B1,27.30,35.91,2個(gè),B2,30.34,39.91,1個(gè),B3,34.77,45.73,1個(gè),B4,52.27,68.75,1個(gè),B5,32.80,43.14,1個(gè)
15、,B6,54.07,71.12,1個(gè),B7,42.63,56.07,B13,16,層,70,套,B13,16,層,28,套,B23,16,層,28,套,B13,16,層,14,套,B13,16,層,14,套,B13,16,層,14,套,B13,16,層,14,套,B13,16,層,14,套,總計(jì),196,套,項(xiàng)目入,市,市策略,項(xiàng)目產(chǎn),品,品明細(xì),大戶型,部,部分,大戶型標(biāo)準(zhǔn),套內(nèi)建面（含樓梯和管井后）,可銷面積,得房率,A1型,96.2（113.44）,116.43,83.36%,A2型,127.09（143.32）,147.11,86.98%,大戶型,住,住宅,12,層,116,、,43,
16、平方米,戶,戶型,1,個(gè)單元,20,套（,18,套給返,遷,遷戶）,147,11,平方米,戶,戶型,1,個(gè)單元,20,套,A1,型,2,套（返,遷,遷18,戶,戶已經(jīng),扣,扣除）,A2,型,20,套,總計(jì),22,套,商鋪部,分,分,1層：1210M,2,2層：1319M,2,項(xiàng)目入,市,市策略,小戶型,產(chǎn),產(chǎn)品入,市,市分析,小戶型,為,為本項(xiàng),目,目主打,產(chǎn),產(chǎn)品,小戶型,能,能有效,彌,彌補(bǔ)市,場(chǎng),場(chǎng)空缺,形成差,異,異化競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),目前的,狀,狀況決,定,定了高,端,端小戶,型,型項(xiàng)目,處,處于無(wú),競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)市,場(chǎng),場(chǎng)環(huán)境,功能多,元,元化定,位,位,具備超,越,越價(jià)格,障,障礙的,可,可能性,核心產(chǎn),品,品精裝,是,是對(duì)項(xiàng),目,目?jī)?yōu)勢(shì),的,的升華,項(xiàng)目推,廣,廣高效,準(zhǔn),準(zhǔn)確性,傳,傳播,引導(dǎo)居,住,住潮流,迎合市,場(chǎng),場(chǎng)多元,化,化需求,先推小,戶,戶型,小戶型,概,概念,小戶型,差,差異化,項(xiàng)目入,市,市策略,項(xiàng)目入,市,市策略,以小戶型的精裝品質(zhì)來(lái)帶動(dòng)大戶型在市場(chǎng)上品質(zhì)聯(lián)想,在市場(chǎng)反應(yīng)良好時(shí)，大戶型也有可能精裝上市,大戶型隨著小戶型的熱銷隨機(jī)入市，如果出現(xiàn)困 境，也可包
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