《保利地產(chǎn)財務報告分析》由會員分享,可在線閱讀,更多相關《保利地產(chǎn)財務報告分析(38頁珍藏版)》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
1、,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,保利地產(chǎn)財務分析報告,目錄,公司簡介,1,同行業(yè)對比分析,2,財務分析,3,存在問題及財務分析建議,4,一、保利公司簡介,保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(以下簡稱“保利地產(chǎn)”)是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè),公司經(jīng)批準的經(jīng)營范圍為:一級房地產(chǎn)開發(fā),出租本公司開
2、發(fā)的商品房,房屋工程設計、舊樓拆遷等。,公司簡介,十大股東,十大股東,二、同行業(yè)對比分析,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析,,2011年,全國房地產(chǎn),開發(fā)投資,61740億元,比上年增長27.9%,增速比上年回落5.3個百分點,比1-11月回落2個百分點。其中,住宅投資44308億元,增長30.2%,增速比1-11月回落2.6個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。,2011年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋施工面積,50.80億平方米,比上年增長25.3%,增速比上年回落1.2個百分點,比1-11月回落2.6個百分點;其中,住宅施工面積38.84億平方米,增長23.4%。房屋新開工面積19.01億平方
3、米,增長16.2%,增速比上年回落24.4個百分點,比1-11月回落4.3個百分點;其中,住宅新開工面積14.60億平方米,增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米,增長13.3%,增速比上年提高5個百分點,比1-11月回落9.0個百分點;其中,住宅竣工面積7.17億平方米,增長13.0%。,2011年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),土地購置面積,4.10億平方米,比上年增,長,2.6%,,,增速比上年回落22.6個百分點,比1-11月回落0.4個百分點;土地成交價款8049億元,下降1.9%,而上年為增長59.3%,1-11月為增長4.3%。,20,11,年房地產(chǎn)綜合財務比較,二、同行業(yè)對比分析,
4、2011年,全國商品房,銷售面積,10.99億平方米,比上年增長4.9%,增速比上年回落5.7個百分點,比1-11月回落3.6個百分點;其中,住宅銷售面積增長3.9%,辦公樓銷售面積增長6.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元,增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點,比1-11月回落3.9個百分點;其中,住宅銷售額增長10.2%,辦公樓銷售額增長16.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7,2011年末,全國商品房,待售面積,27194萬平方米,比11月末增加1763萬平方米。其中,住宅待售面積增加1322萬平方米,辦公樓增加115萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房增加
5、203萬平方米,2011年12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā),景氣指數(shù),(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為98.89,比11月份回落0.98點,由此可見,我國房地產(chǎn)投資,增速有點放緩,但,仍然處于一個高度發(fā)展的時期,,,并且隨著一線城市的帶動,二三線城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進入了一個快速發(fā)展的時間段。,三、財務分析,A,基本財務比率分析,B,綜合分析杜邦分析體系,C,企業(yè)財務能力綜合評價,主要財務指標,主要財務指標,基本財務比率分析,償債能力分析,2008,年,到2011年,保利公司償債能力指標,基本財務比率分析,償債能力分析,流動比率,從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動比率從2010年6月,的2.45,到2011年8月,1
6、,一直都在下降,,但與行業(yè)龍頭萬科比較,比萬科的償債能力更強。,2011年6月開始小于2,達到1.,93,.,2011年8月達到1.88.不過,還是屬于一個正常的范圍里面,一直維持在2左右,是比較合理的。,流動比率,從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動比率從2010年6月,的2.45,到2011年8月,1,一直都在下降,,但與行業(yè)龍頭萬科比較,比萬科的償債能力更強。,2011年6月開始小于2,達到1.,93,.,2011年8月達到1.88.不過,還是屬于一個正常的范圍里面,一直維持在2左右,是比較合理的。,基本財務比率分析,償債能力分析,速動比率,由于是受,大環(huán)境,的限制,存貨可能較多,從而使速動資產(chǎn)較少,
7、從速動比例從,09年的0.74到11年6月的0.39,,,說明企業(yè),短期償債能力,在逐漸減弱,。,到8月又有所回升,說明企業(yè)的發(fā)展勢頭還是比較好的。,速動比率,根據(jù)圖表,通過與萬科的比較得出,保利的短期償債能力比萬科強,且保利的勢頭比萬科好,速動比率在8月有所回升。從圖得知他們的速動比率都不高,在0.5左右,由此也可得知速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關系的。,基本財務比率分析,償債能力分析,資產(chǎn)負債率,資產(chǎn)負債率逐年上升,說明企業(yè)風險提高,但是適度的負債比率既能保證企業(yè)進行經(jīng)營活動所需的資金,又能保證資金的安全性。,資產(chǎn)負債率,資產(chǎn)負債率,保利和萬科負債都是逐年增加,且保利的負債率略高于萬科
8、,都屬于正常范圍之內(nèi).,綜合上面財務指標,資產(chǎn)負債率在逐年增加,而流動比率和速動比率都呈現(xiàn)下降趨勢,企業(yè)需警惕債務風險,建議企業(yè)在增加負債,獲得資金發(fā)展企業(yè)的同時,也要注意提高自己的償債能力。,基本財務比率分析,營運能力分析,保利地產(chǎn)200,8,年20,10,年運營能力指標,基本財務比率分析,營運能力分析,應收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應收賬款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的高低。周轉(zhuǎn)率高說明收賬迅速,賬齡較短;資產(chǎn)流動性強,短期償債能力強;可以減少收賬費用和壞賬損失。,從上圖可以看出從05年到08年持續(xù)上升,但是09、10年呈下降趨勢。企業(yè)應加強應收賬款的管理。,應收賬款周轉(zhuǎn)率,基本財務比率分析,營運能
9、力分析,存貨周轉(zhuǎn)率的快慢,不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞,而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高,說明其變現(xiàn)的速度越快,周轉(zhuǎn)額越大,資金占用水平越低。通過存貨分析,還有利于找出存貨管理存在的問題,盡可能降低資金占用水平。上圖中可以看出05年到10年數(shù)據(jù)很接近,在較小的幅度內(nèi)中變化。,存貨周轉(zhuǎn)率,基本財務比率分析,營運能力分析,流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,在一定時期內(nèi)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多說明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多,流動資產(chǎn)利用效果越好。,從07年到08年有小幅的上升,但是09年開始下降。企業(yè)可以通過提高銷售收入來提高
10、周轉(zhuǎn)率。,基本財務比率分析,營運能力分析,固定資產(chǎn)投資得當,固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理,能夠充分發(fā)揮效率。反之,說明固定資產(chǎn)使用效率不高,提供的生產(chǎn)超過不多,企業(yè)的營運能力不強。從05年到10年呈先降后升的趨勢。固定資產(chǎn)的使用效率越來越高。,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,基本財務比率分析,營運能力分析,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期銷售收入與資產(chǎn)總額的比率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率,是分析和評價企業(yè)全部資產(chǎn)管理水平的一個綜合性指標。從05年到10年,逐漸下降,企業(yè)應采取各項措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度,比如提高銷售收入或處理多余的資產(chǎn)。,基本財務比率分析,成長能力分析,保利地產(chǎn)2007年2010年成
11、長能力指標,基本財務比率分析,成長能力分析,主營業(yè)務收入增長分析,主營業(yè)務收入增長率是指企業(yè)報告期主營業(yè)務收入增長額與基期主營業(yè)務收入總額的比率,它說明了企業(yè)重點發(fā)展方向的成長性,并從業(yè)務規(guī)模擴張方面衡量企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。,保利地產(chǎn)的主營業(yè)務增長率2007年為101.51,2008年為91.24,2009年為48.11,2010年為56.15,可見,2007年到2008年,主營業(yè)務收入增長率出現(xiàn)下滑,企業(yè)發(fā)展受阻,但是在2010年,它的增長率出現(xiàn)了上升,說明保利地產(chǎn)已經(jīng)意識到企業(yè)問題所在,并采取措施改善,使業(yè)務規(guī)模又開始上升,雖然幅度不大,但可持續(xù)發(fā)展能力又得到復蘇。,基本財務比率分析,成長
12、能力分析,凈利潤增長率分析,凈利潤增長率是企業(yè)報告期利潤增長額與基期凈利潤的比率。企業(yè)的積累、發(fā)展和給投資者的匯報,主要取決于凈利潤,所以凈利潤增長率也是企業(yè)成長能力的指標。并且該指標越高,說明企業(yè)積累越多,持續(xù)發(fā)展能力越強。,保利地產(chǎn)的凈利潤增長率2007年為126.04,2008年為50.35,2009年為57.19,2010年為39.8,從中可以看出,保利地產(chǎn)的凈利潤增長率出現(xiàn)了明顯下滑,2010年比2007年下降了70%之多,說明該公司的持續(xù)發(fā)展能力正在減弱。,基本財務比率分析,成長能力分析,其他指標分析,主營利潤增長率、營業(yè)利潤增長率、息稅前利潤增長率,2010年這些指標的數(shù)值相對于
13、2007年來說出現(xiàn)大幅度下降,雖然相對于2009年有所上升,但是上升幅度不大,說明企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)阻礙,公司體系需要調(diào)整。,但是每股收益增長率卻在2008年出現(xiàn)大幅度下跌之后,2009年和2010年相對于2007年都出現(xiàn)了顯著的上升,股票市場發(fā)展趨勢良好。,基本財務比率分析,盈利能力分析,萬科2006年2010年盈利能力指標,保利2006年2010年盈利能力指標,基本財務比率分析,盈利能力分析,保利地產(chǎn):銷售凈利率和銷售毛利率具體發(fā)展趨勢,基本財務比率分析,盈利能力分析,由以上數(shù)據(jù)分析可以看出:,保利公司盈利缺乏競爭性,保利地產(chǎn)2010年前三季度的銷售毛利率、營業(yè)利潤率、營業(yè)凈利率分別為3
14、24272、195861、14398,都低于房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司的38803、223773、170937。,對比保利地產(chǎn)三年來與萬科公司的銷售毛利率、營業(yè)利潤率和營業(yè)凈利率,我們可以發(fā)現(xiàn),將多元化、差異化作為長遠戰(zhàn)略的保利地產(chǎn)的主營業(yè)務成本率遠高于萬科,在房地產(chǎn)這樣規(guī)模經(jīng)營的行業(yè)中,希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統(tǒng)、財務系統(tǒng)來保障其銷售利潤,保利地產(chǎn)需在營銷方面加大投資,從而找到擴大差異化渠道,取得高利潤率的目標。,綜合分析,杜邦分析體系法2010年杜邦分析,綜合分析,考察上表,可以發(fā)現(xiàn),,保利的最大亮點在于公司的經(jīng)營效率,,以下詳述之:,1、,資產(chǎn)負債率和權(quán)益乘數(shù)的聯(lián)動分析。,
15、從資產(chǎn)負債率上看,較低的資產(chǎn)負債率意味著還有較大的財務空間,公司可以通過增加負債來擴大經(jīng)營規(guī)模;從權(quán)益乘數(shù)上看,權(quán)益乘數(shù)過大則意味著進一步利用財務杠桿的空間有限。保利進一步通過增加負債來擴大經(jīng)營的空間已經(jīng)不大。,2、,主營業(yè)務利潤率分析。,保利的主營業(yè)務利潤率不及行業(yè)平均水平。同時,我們也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我們知道,主營業(yè)務利潤率和毛利率與產(chǎn)品定價和開發(fā)成本有關。,3、,三項費用率分析。,三項費用率是考察公司內(nèi)部管理效率一個有用指標。從這個角度看,保利的費用控制大大好于行業(yè)平均水平。,總體上看,對提高凈資產(chǎn)收益率來說,較高的主營業(yè)務凈利率當然是件好事。但主營業(yè)務凈利率的下降又很可
16、能是不以主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀趨勢。,企業(yè)財務能力綜合評價,綜合以上的分析結(jié)果,可以得到對A公司財務狀況的綜合評價。,1、,報告期內(nèi),公司抓住市場有利時機,實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)??缭绞皆鲩L。,大幅提升了整體盈利水平,進一步增強了短期債償能力,并逐步取得費用預算控制的規(guī)模化效應。,2、,公司整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量優(yōu)良。,2010 年末,公司總資產(chǎn)1,523.28 億元,較上年末增長 69.57%。年底存貨與預付賬款等經(jīng)營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達到 80.92%,流動資產(chǎn)占 96.29%,無長期沉淀資產(chǎn);公司年末資產(chǎn)負債率為 78.98%,較上年度末有所提高;年末預收賬款余額 515.44 億元,占總負債的 42.84%;剔除不需要實際償還的預收賬款后,公司實際負債水平相對較低。,3、,公司抓住房地產(chǎn)市場回暖的機遇,擴大銷售規(guī)模、加強房款回收,并適時拓展新的融資渠道,有力地補充了公司自有經(jīng)營資金。,同時,公司不斷以長期貸款置換短期內(nèi)到期貸款,優(yōu)化負債期限結(jié)構(gòu),釋放短期償債壓力,降低資金風險;年末短期債務合計 73.33 億元,占金融機構(gòu)借款(含公司債)比 例從上年度的 14.02%降到本年的 12.5