保利地產(chǎn)財務報告分析

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1、,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,保利地產(chǎn)財務分析報告,目錄,公司簡介,1,同行業(yè)對比分析,2,財務分析,3,存在問題及財務分析建議,4,一、保利公司簡介,保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準的經(jīng)營范圍為：一級房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開

2、發(fā)的商品房，房屋工程設計、舊樓拆遷等。,公司簡介,十大股東,十大股東,二、同行業(yè)對比分析,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析,，2011年，全國房地產(chǎn),開發(fā)投資,61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。,2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋施工面積,50.80億平方米，比上年增長25.3%，增速比上年回落1.2個百分點，比1-11月回落2.6個百分點；其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長23.4%。房屋新開工面積19.01億平方

3、米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點，比1-11月回落4.3個百分點；其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個百分點，比1-11月回落9.0個百分點；其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長13.0%。,2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),土地購置面積,4.10億平方米，比上年增,長,2.6%,，,增速比上年回落22.6個百分點，比1-11月回落0.4個百分點；土地成交價款8049億元，下降1.9%，而上年為增長59.3%，1-11月為增長4.3%。,20,11,年房地產(chǎn)綜合財務比較,二、同行業(yè)對比分析,

4、2011年，全國商品房,銷售面積,10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7,2011年末，全國商品房,待售面積,27194萬平方米，比11月末增加1763萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加

5、203萬平方米,2011年12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā),景氣指數(shù),（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為98.89，比11月份回落0.98點,由此可見，我國房地產(chǎn)投資,增速有點放緩，但,仍然處于一個高度發(fā)展的時期,，,并且隨著一線城市的帶動，二三線城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進入了一個快速發(fā)展的時間段。,三、財務分析,A,基本財務比率分析,B,綜合分析杜邦分析體系,C,企業(yè)財務能力綜合評價,主要財務指標,主要財務指標,基本財務比率分析,償債能力分析,2008,年,到2011年,保利公司償債能力指標,基本財務比率分析,償債能力分析,流動比率,從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動比率從2010年6月,的2.45,到2011年8月,1

6、,一直都在下降，,但與行業(yè)龍頭萬科比較，比萬科的償債能力更強。,2011年6月開始小于2，達到1.,93,.,2011年8月達到1.88.不過,還是屬于一個正常的范圍里面，一直維持在2左右，是比較合理的。,流動比率,從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動比率從2010年6月,的2.45,到2011年8月,1,一直都在下降，,但與行業(yè)龍頭萬科比較，比萬科的償債能力更強。,2011年6月開始小于2，達到1.,93,.,2011年8月達到1.88.不過,還是屬于一個正常的范圍里面，一直維持在2左右，是比較合理的。,基本財務比率分析,償債能力分析,速動比率,由于是受,大環(huán)境,的限制，存貨可能較多，從而使速動資產(chǎn)較少，

7、從速動比例從,09年的0.74到11年6月的0.39,，,說明企業(yè),短期償債能力,在逐漸減弱,。,到8月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢頭還是比較好的。,速動比率,根據(jù)圖表，通過與萬科的比較得出，保利的短期償債能力比萬科強，且保利的勢頭比萬科好，速動比率在8月有所回升。從圖得知他們的速動比率都不高，在0.5左右，由此也可得知速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關系的。,基本財務比率分析,償債能力分析,資產(chǎn)負債率,資產(chǎn)負債率逐年上升，說明企業(yè)風險提高，但是適度的負債比率既能保證企業(yè)進行經(jīng)營活動所需的資金，又能保證資金的安全性。,資產(chǎn)負債率,資產(chǎn)負債率,保利和萬科負債都是逐年增加，且保利的負債率略高于萬科

8、，都屬于正常范圍之內(nèi).,綜合上面財務指標，資產(chǎn)負債率在逐年增加，而流動比率和速動比率都呈現(xiàn)下降趨勢，企業(yè)需警惕債務風險，建議企業(yè)在增加負債，獲得資金發(fā)展企業(yè)的同時，也要注意提高自己的償債能力。,基本財務比率分析,營運能力分析,保利地產(chǎn)200,8,年20,10,年運營能力指標,基本財務比率分析,營運能力分析,應收賬款周轉率反映了企業(yè)應收賬款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的高低。周轉率高說明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動性強，短期償債能力強；可以減少收賬費用和壞賬損失。,從上圖可以看出從05年到08年持續(xù)上升，但是09、10年呈下降趨勢。企業(yè)應加強應收賬款的管理。,應收賬款周轉率,基本財務比率分析,營運能

9、力分析,存貨周轉率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉率越高越好。存貨周轉率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。上圖中可以看出05年到10年數(shù)據(jù)很接近，在較小的幅度內(nèi)中變化。,存貨周轉率,基本財務比率分析,營運能力分析,流動資產(chǎn)周轉率,在一定時期內(nèi)、流動資產(chǎn)周轉次數(shù)越多說明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉額越多，流動資產(chǎn)利用效果越好。,從07年到08年有小幅的上升，但是09年開始下降。企業(yè)可以通過提高銷售收入來提高

10、周轉率。,基本財務比率分析,營運能力分析,固定資產(chǎn)投資得當，固定資產(chǎn)結構合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，說明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)超過不多，企業(yè)的營運能力不強。從05年到10年呈先降后升的趨勢。固定資產(chǎn)的使用效率越來越高。,固定資產(chǎn)周轉率,基本財務比率分析,營運能力分析,總資產(chǎn)周轉率,總資產(chǎn)周轉率是指企業(yè)在一定時期銷售收入與資產(chǎn)總額的比率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，是分析和評價企業(yè)全部資產(chǎn)管理水平的一個綜合性指標。從05年到10年，逐漸下降，企業(yè)應采取各項措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度，比如提高銷售收入或處理多余的資產(chǎn)。,基本財務比率分析,成長能力分析,保利地產(chǎn)2007年2010年成

11、長能力指標,基本財務比率分析,成長能力分析,主營業(yè)務收入增長分析,主營業(yè)務收入增長率是指企業(yè)報告期主營業(yè)務收入增長額與基期主營業(yè)務收入總額的比率，它說明了企業(yè)重點發(fā)展方向的成長性，并從業(yè)務規(guī)模擴張方面衡量企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。,保利地產(chǎn)的主營業(yè)務增長率2007年為101.51,2008年為91.24，2009年為48.11,2010年為56.15，可見，2007年到2008年，主營業(yè)務收入增長率出現(xiàn)下滑，企業(yè)發(fā)展受阻，但是在2010年，它的增長率出現(xiàn)了上升，說明保利地產(chǎn)已經(jīng)意識到企業(yè)問題所在，并采取措施改善，使業(yè)務規(guī)模又開始上升，雖然幅度不大，但可持續(xù)發(fā)展能力又得到復蘇。,基本財務比率分析,成長

12、能力分析,凈利潤增長率分析,凈利潤增長率是企業(yè)報告期利潤增長額與基期凈利潤的比率。企業(yè)的積累、發(fā)展和給投資者的匯報，主要取決于凈利潤，所以凈利潤增長率也是企業(yè)成長能力的指標。并且該指標越高，說明企業(yè)積累越多，持續(xù)發(fā)展能力越強。,保利地產(chǎn)的凈利潤增長率2007年為126.04,2008年為50.35，2009年為57.19,2010年為39.8，從中可以看出，保利地產(chǎn)的凈利潤增長率出現(xiàn)了明顯下滑，2010年比2007年下降了70%之多，說明該公司的持續(xù)發(fā)展能力正在減弱。,基本財務比率分析,成長能力分析,其他指標分析,主營利潤增長率、營業(yè)利潤增長率、息稅前利潤增長率，2010年這些指標的數(shù)值相對于

13、2007年來說出現(xiàn)大幅度下降，雖然相對于2009年有所上升，但是上升幅度不大，說明企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)阻礙，公司體系需要調(diào)整。,但是每股收益增長率卻在2008年出現(xiàn)大幅度下跌之后，2009年和2010年相對于2007年都出現(xiàn)了顯著的上升，股票市場發(fā)展趨勢良好。,基本財務比率分析,盈利能力分析,萬科2006年2010年盈利能力指標,保利2006年2010年盈利能力指標,基本財務比率分析,盈利能力分析,保利地產(chǎn):銷售凈利率和銷售毛利率具體發(fā)展趨勢,基本財務比率分析,盈利能力分析,由以上數(shù)據(jù)分析可以看出：,保利公司盈利缺乏競爭性,保利地產(chǎn)2010年前三季度的銷售毛利率、營業(yè)利潤率、營業(yè)凈利率分別為3

14、24272、195861、14398，都低于房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司的38803、223773、170937。,對比保利地產(chǎn)三年來與萬科公司的銷售毛利率、營業(yè)利潤率和營業(yè)凈利率，我們可以發(fā)現(xiàn)，將多元化、差異化作為長遠戰(zhàn)略的保利地產(chǎn)的主營業(yè)務成本率遠高于萬科，在房地產(chǎn)這樣規(guī)模經(jīng)營的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統(tǒng)、財務系統(tǒng)來保障其銷售利潤，保利地產(chǎn)需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取得高利潤率的目標。,綜合分析,杜邦分析體系法2010年杜邦分析,綜合分析,考察上表，可以發(fā)現(xiàn)，,保利的最大亮點在于公司的經(jīng)營效率,，以下詳述之：,1、,資產(chǎn)負債率和權益乘數(shù)的聯(lián)動分析。,

15、從資產(chǎn)負債率上看，較低的資產(chǎn)負債率意味著還有較大的財務空間，公司可以通過增加負債來擴大經(jīng)營規(guī)模；從權益乘數(shù)上看，權益乘數(shù)過大則意味著進一步利用財務杠桿的空間有限。保利進一步通過增加負債來擴大經(jīng)營的空間已經(jīng)不大。,2、,主營業(yè)務利潤率分析。,保利的主營業(yè)務利潤率不及行業(yè)平均水平。同時，我們也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我們知道，主營業(yè)務利潤率和毛利率與產(chǎn)品定價和開發(fā)成本有關。,3、,三項費用率分析。,三項費用率是考察公司內(nèi)部管理效率一個有用指標。從這個角度看，保利的費用控制大大好于行業(yè)平均水平。,總體上看，對提高凈資產(chǎn)收益率來說，較高的主營業(yè)務凈利率當然是件好事。但主營業(yè)務凈利率的下降又很可

16、能是不以主觀意志為轉移的客觀趨勢。,企業(yè)財務能力綜合評價,綜合以上的分析結果，可以得到對A公司財務狀況的綜合評價。,1、,報告期內(nèi)，公司抓住市場有利時機，實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)?？缭绞皆鲩L。,大幅提升了整體盈利水平，進一步增強了短期債償能力，并逐步取得費用預算控制的規(guī)模化效應。,2、,公司整體資產(chǎn)結構合理、質(zhì)量優(yōu)良。,2010 年末，公司總資產(chǎn)1,523.28 億元，較上年末增長 69.57%。年底存貨與預付賬款等經(jīng)營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達到 80.92%，流動資產(chǎn)占 96.29%，無長期沉淀資產(chǎn)；公司年末資產(chǎn)負債率為 78.98%，較上年度末有所提高；年末預收賬款余額 515.44 億元，占總負債的 42.84%；剔除不需要實際償還的預收賬款后，公司實際負債水平相對較低。,3、,公司抓住房地產(chǎn)市場回暖的機遇，擴大銷售規(guī)模、加強房款回收，并適時拓展新的融資渠道，有力地補充了公司自有經(jīng)營資金。,同時，公司不斷以長期貸款置換短期內(nèi)到期貸款，優(yōu)化負債期限結構，釋放短期償債壓力，降低資金風險；年末短期債務合計 73.33 億元，占金融機構借款（含公司債）比 例從上年度的 14.02%降到本年的 12.5