河南房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理體系培訓(xùn)(很實(shí)用)

《河南房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理體系培訓(xùn)(很實(shí)用)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《河南房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理體系培訓(xùn)(很實(shí)用)（74頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,*,北方君威投資運(yùn)營部,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,*,,*,,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理體系分享,2012,年,07,月,21,日,賽普簡介,一,：,專注房地產(chǎn)行業(yè),,十,：,10,年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務(wù),10,年，建立了長期戰(zhàn)略合作,,伙伴關(guān)系；為中國地產(chǎn)前,30,強(qiáng)中的,60%,提供了全過程管理或?qū)ｍ?xiàng)咨詢服務(wù)。,,百

2、,：,百余名專業(yè)人士的咨詢團(tuán)隊(duì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一,賽普管理咨詢公司為中國,500,多家房地產(chǎn)企業(yè)提供了,1500,多個(gè)項(xiàng)目的管理咨詢服務(wù)，是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)管理咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業(yè)、責(zé)仸、分享、價(jià)值的理念獲得內(nèi)部員工和外部同行的尊重。賽普不超過,80,％的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)有過良好的咨詢或培訓(xùn)合作，是萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團(tuán)、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團(tuán)、富力集團(tuán)、中

3、建地產(chǎn)、中國水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團(tuán)、江蘇新城房產(chǎn)、,,寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢機(jī)構(gòu)。,賽普簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一,【,賽普地產(chǎn)學(xué)院,】,,,為了持續(xù)促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營績效提升，賽普在原有培訓(xùn)事業(yè)部基礎(chǔ)上，于,2011,年成立賽普地產(chǎn)學(xué)院，致力于推動(dòng)中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。賽普地產(chǎn)學(xué)院以賽普對標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營管理實(shí)踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢?yōu)榛A(chǔ)，充分整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)資源，運(yùn)用公開課、內(nèi)訓(xùn)、研討會、行動(dòng)學(xué)習(xí)、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價(jià)值的培訓(xùn)產(chǎn)品和服務(wù)，并基于賽普豐富的咨詢經(jīng)驗(yàn)，為

4、客戶提供人才加速培養(yǎng)體系建設(shè)與優(yōu)化等咨詢服務(wù)。,賽普地產(chǎn)學(xué)院的使命：,致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展,,賽普地產(chǎn)學(xué)院的愿景：,成為最受客戶信賴的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機(jī)構(gòu),賽普簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一,應(yīng)用形式及方法,內(nèi)容,概念,計(jì)劃運(yùn)營管理體系,計(jì)劃運(yùn)營管理是什么？,,為什么需要計(jì)劃運(yùn)營管理？,,計(jì)劃運(yùn)營管理應(yīng)該管些什么？,計(jì)劃體系,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理體系邏輯圖,歸結(jié)起來三句話：是個(gè)啥？有些啥？怎么個(gè)用法？,運(yùn)營體系,計(jì)劃管理體系,,成果管理體系,流程管理體系,,決策會議體系,,績效評價(jià)體系,,信息管理體系,1.,階段定義及劃分,,2.,工具

5、（,WBS,分解 、,BSC),,,3.,模板,第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營體系概述,運(yùn)營,——,西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “,production”,或“,manufacturing”,，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“,operations”,；現(xiàn)在的趨勢是將 兩者均稱為 “,operations,，即運(yùn)營”,,運(yùn)營計(jì)劃管理,——,就是對“運(yùn)營活動(dòng)” 的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。,輸入,輸出,,,資源,,,(,社會規(guī)則,),許可,有形產(chǎn)品,,,服務(wù),運(yùn)營活動(dòng),運(yùn)營管理,運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù),規(guī)劃,/,控

6、制和評估,運(yùn)營,運(yùn)營計(jì)劃的定義：,為什么需要關(guān)注運(yùn)營計(jì)劃管理？？？,項(xiàng)目計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)表象,,計(jì)劃制定,計(jì)劃執(zhí)行,1.,,走一步看一步；,1.,,計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟,2.,,三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯,不上變化,、拍大腿）；,2.,,計(jì)劃達(dá)成率很低基本,3.,,你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì),都是外部的原因,劃，誰影響自己不知道，,,自,己影響誰也不知道；,3.,,做得很快，質(zhì)量很差,4.,,不給別人空間，給自己留足  空間；,,計(jì)劃管理中常見的錯(cuò)誤認(rèn)識：,1,、不讓具體執(zhí)行計(jì)劃的人參與計(jì)劃的制訂；,,2,、準(zhǔn)備,-,開始,-,瞄準(zhǔn)：我們常聽到我們來不及做計(jì)劃了，必須馬上把工作做完。時(shí)間底線越嚴(yán)格，就越

7、要制定計(jì)劃；,,3,、大刷子計(jì)劃，經(jīng)理要求至少提供一個(gè)條形圖給他，他們卻給一個(gè),26,周的工作計(jì)劃；,,4,、太多細(xì)節(jié)的計(jì)劃：計(jì)劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會覺得好的計(jì)劃是必要的；,,5,、忽視風(fēng)險(xiǎn)：忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。,房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：,利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減,,投資策劃,土地獲取,項(xiàng)目策劃,設(shè)計(jì)管理,采購管理,工程管理,銷售管理,售后服務(wù),物業(yè)管理,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程,,越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，流程中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和

8、成本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）,,價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）,越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）,,價(jià)值鏈：,房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：,1,、運(yùn)作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度；,,2,、內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度；,,3,、以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）；,,4,、并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度；,,5,、一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨）,,

9、房地產(chǎn)流程特點(diǎn),1,、周期：運(yùn)作時(shí)間長,2,、復(fù)雜性：外部接口多,3,、對象：以人為主,4,、方式：并行運(yùn)作多,5,、結(jié)果：一次性,,構(gòu)成,流程特點(diǎn)：,計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值（例一）：,恒大管理模式啟示,1,、融資能力強(qiáng)，數(shù)額高；,,2,、一線城市機(jī)會進(jìn)入，二三線城市合理地價(jià)大規(guī)模進(jìn)入；,,3,、土地儲備量最大，進(jìn)入城市最多；,,4,、戰(zhàn)略布局以二三線為主。,1,、定位主要基于土地屬性，以中低端為主；,,2,、產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化，注重大面積水景規(guī)劃；,,3,、戶型全明設(shè)計(jì)，注重贈(zèng)送空間，標(biāo)準(zhǔn)化；,,4,、裝修注重名牌，通過規(guī)模降成本。,1,、規(guī)模造勢，大手筆投資排球、足球；,,2,、以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實(shí)現(xiàn)快

10、速開發(fā)；,,3,、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營銷動(dòng)作；,,4,、實(shí)景呈現(xiàn)營造震撼視覺效果；,,5,、高性價(jià)比策略入市。,投資擴(kuò)張,項(xiàng)目開發(fā),營銷策略,例二：萬科公司通過計(jì)劃管理產(chǎn)生的價(jià)值,1,、通過工作前置，改變關(guān)鍵流程；,,2,、通過標(biāo)準(zhǔn)化、集中決策等，縮短決策周期。,運(yùn)營策略,1,、高層（金色系列）：從,14,個(gè)月縮短到,12,個(gè)月內(nèi)；,,2,、多層（四季花城系列）：從,15,個(gè)月縮短到,9,個(gè)月內(nèi)。,開發(fā)周期,財(cái)務(wù)收益,1,、內(nèi)部收益率提高,5,個(gè)百分點(diǎn)，銷售凈利率提高,0.7,個(gè)百分點(diǎn)；,,2,、集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn),0.2,次，凈資產(chǎn)收益率提高,3%,；,,3,、同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提

11、高,20%,；,,4,、項(xiàng)目平均占用資金降低,25%,，資金成本降低,60,元,/,平米,計(jì)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點(diǎn)：,加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn),多項(xiàng)目運(yùn)作,規(guī)范,/,標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大,多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系作為監(jiān)控和支持手段。其次，項(xiàng)目計(jì)劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證,項(xiàng)目開發(fā)過程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。同時(shí)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn),項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的價(jià)值,資源聚合,：需要對外部供方資源和內(nèi)部能

12、力資源進(jìn)行系統(tǒng)管理和配置；,,協(xié)同運(yùn)作,：總部,-,區(qū)域公司、公司,-,部門、部門,-,項(xiàng)目之間密切協(xié)作；,,統(tǒng)籌推進(jìn),：統(tǒng)籌考慮各項(xiàng)目開發(fā)，合理設(shè)置經(jīng)營目標(biāo)和開發(fā)節(jié)奏；,,適時(shí)調(diào)整,：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時(shí)調(diào)整開發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏。,通過,……,從營銷只關(guān)注市場、設(shè)計(jì)只關(guān)注產(chǎn)品、成本只關(guān)注費(fèi)用、工程只關(guān)注進(jìn)度，轉(zhuǎn)向在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體,,● 做事目標(biāo)明確,—,更效率,,● 做事重點(diǎn)明確,—,更聚焦,,● 做事標(biāo)準(zhǔn)明確,—,更公平,實(shí)現(xiàn),……,什么是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營管理體系？？？？,房地產(chǎn)企業(yè)的,”,運(yùn)營管理,”,，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評估,住宅,/,寫字樓,/,商鋪,/……

13、,,,物業(yè)服務(wù),/,管理服務(wù),/,生活服務(wù),……,,運(yùn)營活動(dòng),運(yùn)營管理,經(jīng)營權(quán),,取得,產(chǎn)品計(jì)劃,產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品,,生產(chǎn),產(chǎn)品,,銷售,產(chǎn)品交付,,與服務(wù),一般意義的運(yùn)營活動(dòng),房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動(dòng),項(xiàng)目取得,項(xiàng)目策劃,項(xiàng)目實(shí)施,營銷管理,產(chǎn)品交付,為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本,/,采購,/,外部程序,人力,/,資金,/……,,,土地開發(fā)經(jīng)營權(quán),……,運(yùn)營管理,——,究竟包含哪些內(nèi)容？？？？,,輸入,輸出,,,運(yùn)營,方案,,設(shè)計(jì),施工圖,,設(shè)計(jì),例：龍湖運(yùn)營管理中心的,7,項(xiàng)內(nèi)容（七巧板）,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的內(nèi)容：,“,計(jì)劃運(yùn)營管理,”,有別與,“,項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng),”,和相關(guān)的,“,專業(yè)

14、活動(dòng),”,，主要表現(xiàn)為對各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評估,,規(guī) 劃,控 制,評 估,Q,C,T,P,A,計(jì)劃管理體系,成果管理體系,決策會議體系,流程管理體系,績效評估體系,,,,,,,表現(xiàn)形式為：三大功能、六大體系,信息管理體系（平臺）,,支持活動(dòng),主要活動(dòng),公司基礎(chǔ)建設(shè),,（一般管理、會計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）,人力資源管理,,（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）,技術(shù)開發(fā),,（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究,）,采購、報(bào)建,,（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供,）,立項(xiàng),策劃,設(shè)計(jì),施工,竣工,銷售,服務(wù),,利潤,傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈系統(tǒng),,支持活動(dòng),主要活動(dòng),,平衡計(jì)分卡所描述包含愿景、

15、戰(zhàn)略指引下的財(cái)務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營、客戶,/,市場、學(xué)習(xí)成長等發(fā)展性指標(biāo),依據(jù)賽普理念房地產(chǎn)運(yùn)營計(jì)劃新的價(jià)值鏈系統(tǒng),,項(xiàng)目成功－項(xiàng)目管理成功－公司成功,階段性成果管理體系（體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想）,,項(xiàng)目一、二級計(jì)劃（項(xiàng)目綜合經(jīng)營計(jì)劃及項(xiàng)目年度、季度、月度經(jīng)營計(jì)劃）,各職能管理計(jì)劃及員工三級計(jì)劃,流程管理體系,決策會議管理體系,營運(yùn)績效,,評估體系,信息與知識管理體系,（間接價(jià)值,,的運(yùn)營管理,,體系）,（直接價(jià)值,,的計(jì)劃管理,,體系,）,,,,,,進(jìn)度指標(biāo)、銷售指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、成本指標(biāo),…..,,,,,,,,,,,,,設(shè)計(jì)管理,,規(guī)定,成本管理,,規(guī)定,工程管理,,規(guī)定,采購管理,,規(guī)定,項(xiàng)目發(fā)

16、展,,管理規(guī)定,財(cái)務(wù)管理,,規(guī)定,營銷管理,,規(guī)定,客服管理,,規(guī)定,賽普的總結(jié)歸納是一種,——,從模塊管理到協(xié)同管理的跨越,企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開始的，解決,“,從無序到有序,”,的基本問題，賽普的總結(jié)歸納充分反映了：,,縱深發(fā)展,——,,流程規(guī)范化和精細(xì)化,,,橫向發(fā)展,——,,強(qiáng)調(diào)專業(yè)協(xié)同,,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn),內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高,,決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專業(yè)綜合決策,,并行運(yùn)作始終貫穿,,快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合,,專業(yè)耦合，相互制約影響,,,……,模塊管理最大的問題在于,,,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)作,核心是：職能導(dǎo)向向流程導(dǎo)向的改變,,

17、,,運(yùn)營管理體系整體框架,強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺，策劃項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營管理的方法論和工具,目標(biāo),原則,方法,戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 流程驅(qū)動(dòng)原則 分級管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則,組織保證，搭建平臺,基于流程活動(dòng)的深入分析，系統(tǒng)詳細(xì)的劃分項(xiàng)目階段規(guī)，設(shè)定計(jì)劃各級節(jié)點(diǎn)搭建有序的計(jì)劃管理體系，設(shè)計(jì)規(guī)范的執(zhí)行制度保障體系,流程,管理,計(jì)劃管理,會議管理,信息管理,項(xiàng)目評估,成果管理,基于流程活動(dòng)分析,,,體系策劃（計(jì)劃與運(yùn)營）,,,執(zhí)行保障體系,第二部分：房地產(chǎn)運(yùn)營體系詳述,一、進(jìn)度計(jì)劃體系：,,,例：城市型公司完整的三級計(jì)劃體系,,,公司戰(zhàn)略規(guī)劃

18、,,（三年經(jīng)營規(guī)劃）,,,一級計(jì)劃,,,年度經(jīng)營計(jì)劃,（一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）,公司管理計(jì)劃,,二級計(jì)劃,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書,二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,,各部門年度職能計(jì)劃,,部門季度,/,月度工作計(jì)劃,三級計(jì)劃,,,三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃）,崗位季度,/,月度工作計(jì)劃,《,設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃,》,-,設(shè)計(jì)、,《,報(bào)建計(jì)劃,》-,報(bào)建,,《,配套計(jì)劃,》-,項(xiàng)目事務(wù)、,《,采購計(jì)劃,》-,采購,,《,工程進(jìn)度計(jì)劃,》,-,工程、,《,營銷作業(yè)計(jì)劃,》-,營銷,《,開放區(qū)開盤專項(xiàng)計(jì)劃,》-,營銷、,《,竣工驗(yàn)收專項(xiàng) 計(jì)劃,》-,工程、,《,產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃,》-,客戶服務(wù),,為什么要編制三年經(jīng)營計(jì)劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng),-,

19、設(shè)計(jì),-,開工,-,開盤,-,交房大約,2-3,年周期，要保證每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)（銷售額、收入、利潤）呈健康增長，必須合理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開發(fā)。,三年經(jīng)營規(guī)劃就是“吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的”,■,■,,計(jì)劃編制的目標(biāo),,,1,、體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和管理意圖；,,2,、與管控模式相匹配；,,3,、與管理水平、人員素質(zhì)相匹配。,,,1,、覆蓋中期規(guī)劃、年度計(jì)劃、季度,/,月度計(jì)劃；,,2,、全面覆蓋項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)和職能管理；,,3,、全員覆蓋。,,,1,、自上而下；,,2,、逐級細(xì)分。,,,完整性,,,層次性,,,匹配性,,,,,,1,、標(biāo)準(zhǔn)模板；,,2,、標(biāo)準(zhǔn)工作周期。,,,可控性,

20、,計(jì)劃體系策劃,計(jì)劃編制特點(diǎn)及方法,,特點(diǎn)：,1,個(gè)目標(biāo),—-,戰(zhàn)略導(dǎo)向,,,2,個(gè)維度,—-,項(xiàng)目開發(fā)與職能管理,,,N,個(gè)層級,—-,分級計(jì)劃管理,,方法：,---,戰(zhàn)略導(dǎo)向,,,---,自上而下,,,---,分層分工,,,---,關(guān)注接口,,,---,兩線同步,案例,:,龍湖的成果標(biāo)準(zhǔn)管理,二、階段性成果管理體系,：,龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn),為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開始到項(xiàng)目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了,35,個(gè),項(xiàng)目階段性成果；,各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過程中的里程碑信號，上

21、階段的里程碑信號是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。,明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人,隨公司發(fā)展，集團(tuán)會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進(jìn)行更新,通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成,《,項(xiàng)目階段性成果參考模板,》,，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn),階段性成果管控定義表,為什么要關(guān)注“成果標(biāo)準(zhǔn)”,成果標(biāo)準(zhǔn),就是對開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定

22、、表現(xiàn)形式限制等。,,,成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系,非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,,,對人的依賴性比較高,企業(yè)差異大，管理要求各異,基礎(chǔ)教育不足,,,內(nèi)部培養(yǎng),決策所需信息多樣復(fù)雜,一次性，風(fēng)險(xiǎn)高,龍湖的會議體系（賽普書籍中會議決策體系會議要素形式更便于操作與理解）,三、會議決策管理體系：,項(xiàng)目啟動(dòng)會管理要求,萬科城市公司的,10,級會議,會議的有效的管理,某著名地產(chǎn)集團(tuán)對會議管理的總結(jié),——,如何開好會,一個(gè)會議成功的關(guān)鍵在于：會議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理；,,沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會的議程之內(nèi)，只宜放在專題會中的“頭腦風(fēng)暴會”之中；,,若某種會議較多的時(shí)間總在通報(bào)某一類信息，則宜將這類信

23、息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送；,,在會上傳送或者展示的信息如果較多，盡量采用,PPT,的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；,,各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求；,主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會議；會議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會議通知時(shí)召集人應(yīng)給出預(yù)告；,,主持人對突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)打斷、中止；對一時(shí)難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會議，且指定反饋時(shí)間，并由召集

24、人擔(dān)任跟蹤檢查者；,,各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對會議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動(dòng)成為約定的跟蹤檢查者；,,會議紀(jì)要通常要在會上宣讀一次（特殊情況除外），會后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會簽）；,績效評價(jià)指標(biāo)舉例（平衡計(jì)分卡模式）：,,收益類指標(biāo)：,銷售利潤,/,結(jié)轉(zhuǎn)收入,/,結(jié)轉(zhuǎn)成本,,效率類指標(biāo)：,銷售利潤率,/,投資回報(bào)率,/IRR,,,資金類指標(biāo)：,經(jīng)營性現(xiàn)金流,/,資金平衡時(shí)間,,資產(chǎn)類指標(biāo)：,NPV……,,項(xiàng)目品牌：,知名度,/,認(rèn)知度,/,美譽(yù)度等,,客戶滿意度：,滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì),/,銷

25、售服務(wù),/,工程質(zhì)量,/,物業(yè)服務(wù)）,,……,運(yùn)營視角,,進(jìn)度指標(biāo),,質(zhì)量目標(biāo),,專業(yè)管理目標(biāo),:,如目標(biāo)成本變動(dòng)率,\,標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率,\,戰(zhàn)略采購比例,,安全控制目標(biāo),,……,學(xué)習(xí)視角,,人員培養(yǎng),,知識管理,,……,財(cái)務(wù)視角,客戶視角,項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo),四、績效評價(jià)體系：,項(xiàng)目評價(jià)的層次及方式,項(xiàng)目投資評價(jià)體系,經(jīng)營目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo),成本目標(biāo),資金目標(biāo),其他目標(biāo)評價(jià)指標(biāo),客戶目標(biāo),運(yùn)營目標(biāo),學(xué)習(xí)目標(biāo),不包含進(jìn)度,項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)（,KPI,模式）,全周期,,(,運(yùn)營策劃,/,成功標(biāo)尺,),年度,季度,/,月度,各階段投資測算,年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對標(biāo),項(xiàng)目后,,評估,年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對標(biāo),項(xiàng)目

26、后,,評估,項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評價(jià),(,年度,),項(xiàng)目非財(cái)務(wù)類,KPI(,年度,),項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評價(jià),(,月度,),專項(xiàng)流程,KPI(,年度,),三大工具：投資評價(jià)模型、項(xiàng)目,KPI,、流程,KPI,項(xiàng)目財(cái)務(wù)類,KPI(,年度,),五、投資評價(jià)體系,——,龍湖的投資分析模型,六、流程管理體系,,萬科基于項(xiàng)目加速需求的流程改造（宏觀）,,,支持項(xiàng)目加速的三大工具,案例,:,減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程“效能” （微觀）,,,對流程進(jìn)行分析，提出修改意見,,委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間,,改為總經(jīng)理確認(rèn),\,委員會調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告,,應(yīng)前置,,,與

27、項(xiàng)目拓展部信息收集同步,\,且應(yīng)早于其定位策劃,,調(diào)整流程次序,,靜態(tài)測算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成,,加快效率,,,由項(xiàng)目拓展部完成,信息管理體系（詳見,0A,模板或信息管理專項(xiàng)培訓(xùn)）,成果固化,,提升效率,,第三部分：計(jì)劃管理體系詳述,計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)目運(yùn)營管理中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn),計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點(diǎn),加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求,多項(xiàng)目運(yùn)作需求,規(guī)范化,/,標(biāo)準(zhǔn)化管理需求,,,,房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率，主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要取決于項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度,,好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段,多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)

28、劃體系為主要監(jiān)控手段支持,,項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口多等特點(diǎn)，需要項(xiàng)目計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)有效的組織和協(xié)同,,隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn),,從人盯人的個(gè)人行為，向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運(yùn)作的項(xiàng)目計(jì)劃管理體系,現(xiàn)實(shí)中常見的問題,,,體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目運(yùn)作思路,,協(xié)調(diào)各專業(yè)和各維度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目績效最優(yōu),,準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況,,過程預(yù)警功能,,考核激勵(lì)的主要依據(jù),,……,僅有關(guān)注進(jìn)度，與資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算銜接不緊密,,各自為政，可執(zhí)行性差，難以考核,,缺乏分級

29、管理原則，操作復(fù)雜，無效計(jì)劃多,,缺乏預(yù)警計(jì)劃,,過程監(jiān)控和評估不嚴(yán)格,,……,賽普對標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),,,?,S:,計(jì)劃體系管理架構(gòu)設(shè)計(jì),,?,P:,計(jì)劃體系的策劃,,計(jì)劃運(yùn)營管理體系整體框架,,,?,D:,計(jì)劃實(shí)施與落實(shí) ?,C:,計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警 ?,A:,計(jì)劃執(zhí)行評估考核,,,A-,評估,,P-,策劃,,S-,結(jié)構(gòu),,C-,檢查,,計(jì)劃的分級管理,,,項(xiàng)目計(jì)劃的策劃：節(jié)點(diǎn)策劃、標(biāo)準(zhǔn),工作周期研究 成果管理,,項(xiàng)目運(yùn)營策劃,,,D-,編制,分級管理、滾動(dòng)編制,,,項(xiàng)目計(jì)劃編制：三位,一體的項(xiàng)目計(jì)劃,,計(jì)劃實(shí)施,的檢查 與跟蹤 計(jì)劃的動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制,,21,,計(jì)劃評估考核,

30、,計(jì)劃改進(jìn)和調(diào)整,一個(gè)典型的集團(tuán)公司計(jì)劃管理架構(gòu),集團(tuán),城市公司,項(xiàng)目部,,,,《,項(xiàng)目投資指導(dǎo)書（全周期計(jì)劃）,》,,《,項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃,》,,《,一級計(jì)劃,(35,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),),監(jiān)控報(bào)告,》,,,,《,項(xiàng)目季度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃,》,,《,項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃,》,,《,二級計(jì)劃,(108,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),),監(jiān)控報(bào)告,》,,,,《,項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃,》,,《,項(xiàng)目周計(jì)劃,》,,編制、調(diào)整,《,三級計(jì)劃,》,,編制、調(diào)整,《,專項(xiàng)計(jì)劃,》,WHY ——,評估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書）,,,重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流,,WHAT——,編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一

31、級節(jié)點(diǎn)）,,HOW ——,全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過程計(jì)劃督促,WHY ——,保證完成對集團(tuán)的承諾,,,重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整,,WHAT——,編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃,,HOW ——,全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過程計(jì)劃審批,/,監(jiān)控,WHY ——,保證完成對公司的承諾,,,形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作,,WHAT——,參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度,/,周計(jì)劃,,HOW ——,年度計(jì)劃參與、過程計(jì)劃編制,/,動(dòng)態(tài)調(diào)整,一、年度經(jīng)營計(jì)劃制定,編制經(jīng)營計(jì)劃的五個(gè)原則,:,,一：總體,-,長期短期相結(jié)合，走一步看兩步,-BSC,；,,二：縱向,-,上下

32、結(jié)合，經(jīng)營目標(biāo),+,重點(diǎn)工作逐級分解；,,三：橫向,-,協(xié)調(diào)一致，以銷售為龍頭，綜合平衡財(cái)務(wù)要求；,,四：剛性彈性結(jié)合，一般不調(diào)整或半年度進(jìn)行調(diào)整；,,五：考核激勵(lì)相匹配，分層考核，落實(shí)責(zé)任。,項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃三要素,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書,-,策劃階段：將項(xiàng)目目標(biāo)固化，形成系,,統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)策略,,,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書,,——,,體現(xiàn)公司在項(xiàng)目獲取后的投資戰(zhàn)略意圖和最初意愿，對整體運(yùn)營策 略及經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，是項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱,,目,錄,,運(yùn)營指導(dǎo),,,策略、經(jīng),,,營目標(biāo)、,開發(fā)進(jìn)度 目標(biāo)是必 備內(nèi)容； 成本管理 目標(biāo)因?yàn)?其敏感性， 也會被關(guān) 注,,1.,

33、,,項(xiàng)目經(jīng)營決策指導(dǎo)意見,,2.,項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo),,3.,項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度目標(biāo),,4.,項(xiàng)目開發(fā)成本管理目標(biāo),,5.,質(zhì)量管理目標(biāo),,6.,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示,,42,,從細(xì)化版本的項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書看其指導(dǎo)作用：,,,①定性的指導(dǎo)策略,+,定量的控制指標(biāo),,?,集團(tuán)和一線公司,,,之間就項(xiàng)目經(jīng)營,目標(biāo)形成的,“,契 約,”,,,?,公司整體經(jīng)營目,標(biāo)的預(yù)測依據(jù),,運(yùn)營目標(biāo)書并非針,對項(xiàng)目考核,,43,,②項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐：對項(xiàng)目經(jīng)營的規(guī)劃,,&,項(xiàng)目經(jīng),,營計(jì)劃的總綱,,,?,項(xiàng)目后續(xù)方案設(shè)計(jì)工作的指導(dǎo),和后續(xù)方案經(jīng)濟(jì)測算的比較和 調(diào)整依據(jù),,44,,③項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐：,項(xiàng)目開發(fā)和資金管理的規(guī)劃,

34、,&,項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和資金計(jì)劃的總綱,,?,項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度和資金管理的,,,指導(dǎo)和調(diào)整依據(jù),,,45,,④項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書也會承載公司管理的目標(biāo)或戰(zhàn)略類的,,,目標(biāo),,,如：質(zhì)量管理、,,,客戶滿意度提升,,,集團(tuán)產(chǎn)品戰(zhàn)略的要求,,,46,,項(xiàng)目目標(biāo),/,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書的啟發(fā),,關(guān)鍵詞：,,三個(gè)思想，承載公司要求、總綱、契約、調(diào)整基準(zhǔn),,,?,不一定要有復(fù)雜的項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書，但是必須要有清晰的項(xiàng)目目標(biāo)和運(yùn)營指導(dǎo)策略，,才能清楚的承載公司對項(xiàng)目的經(jīng)營管理要求,,?,項(xiàng)目目標(biāo)和策略既是項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)規(guī)劃或計(jì)劃的總綱，又必須要有細(xì)化的規(guī)劃或計(jì),劃作為執(zhí)行支撐，形成完整的項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)邏輯,,?,項(xiàng)目目標(biāo),/,

35、運(yùn)營目標(biāo)書是公司管理層和項(xiàng)目經(jīng)營（操作）層就項(xiàng)目運(yùn)營達(dá)成的（初步）契約，對于項(xiàng)目運(yùn)作成熟的公司可以成為績效的依據(jù)，對于欠成熟的公司可以作為后續(xù)工作的指導(dǎo)或調(diào)整基準(zhǔn),,47,,制定項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃流程,以城市型公司為例,管理層,提出項(xiàng)目年度經(jīng)營設(shè)想,,計(jì)劃運(yùn),,營部門,提出項(xiàng)目年度經(jīng)營設(shè)想,,各業(yè)務(wù)部門,參與資源盤點(diǎn)：,,營銷：銷售資源和營銷作業(yè)節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)；,,工程：開竣工資源和關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)；,,設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)出圖時(shí)間節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)：,,…,,驗(yàn)證或修改設(shè)想，提出目標(biāo),,明確已有項(xiàng)目的年度資源,,審批計(jì)劃,,組織項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃編制,,參與編制,,二、項(xiàng)目計(jì)劃管理體系,項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃是集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)

36、管理的基本工具，是多項(xiàng)目運(yùn)營管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目計(jì)劃管理的成熟度決定了項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的效率。它的本質(zhì)是透過計(jì)劃管理體系將公司流程和項(xiàng)目運(yùn)作步驟有機(jī)的結(jié)合起來。項(xiàng)目計(jì)劃管理體現(xiàn)的原則是：,,●,分級分層：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、一級計(jì)劃、二級計(jì)劃、三級計(jì)劃,,●,抓一級、控一級、看一級,,●,逐步推進(jìn),項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）分解的一般經(jīng)驗(yàn),,,方法：,基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,,,一級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,二級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,三級節(jié)點(diǎn),,,關(guān)于,WBS(,工作分解結(jié)構(gòu),),,注,:,嚴(yán)格來講，,WBS,－,work breakdown structure,分

37、解的結(jié)果是,“,任務(wù)包,”,或者,“,活動(dòng),”,，每個(gè)任 務(wù)包或活動(dòng)都對應(yīng)其里程碑，這個(gè)里程碑被稱為,“,節(jié)點(diǎn),”,,49,,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu),WBS,表示,,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營,,,1.,項(xiàng)目獲取,2.,項(xiàng)目策劃,,3.,設(shè)計(jì)管理,4.,采購管理,,5.,工程管理,6.,營銷管理,7.,產(chǎn)品交付,,營 銷 輸 入 條 件,,,概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書,,,橫向到邊：按開發(fā)階段和順序分解,,,縱,向 到 底 ： 按 專 業(yè) 細(xì) 分 事 項(xiàng) ， 責(zé) 任 明 確,,51,,初步運(yùn)營策劃,項(xiàng)目定位策劃,概念設(shè)計(jì),項(xiàng)目運(yùn)營策劃,項(xiàng)

38、目啟動(dòng)會,方案招標(biāo),概念深化方案,概念方案成本測算,概念方案評審,項(xiàng)目發(fā)展,設(shè)計(jì),工程,成本,營銷,客服,戰(zhàn)略（財(cái)務(wù),/,計(jì)劃）,項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,,,方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié),,點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,,,?,,又多被稱為,“,里程碑,”,，一般是對項(xiàng)目整體進(jìn)度影響,,一級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,二級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,三級節(jié)點(diǎn),,,最為明顯或最為重要（如對現(xiàn)金流影響、對企業(yè)管理,要求影響）的節(jié)點(diǎn),?,,一般用于項(xiàng)目運(yùn)營策劃和年度項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，是公司  管理層對項(xiàng)目開發(fā)決策的判斷依據(jù),,?,,一般經(jīng)驗(yàn)在,20-40,個(gè),,項(xiàng)目開發(fā)流程素描,——,,12,個(gè)項(xiàng)目里程碑

39、,項(xiàng)目開發(fā)及商品化,1.,項(xiàng)目獲取,2.,項(xiàng)目策劃,3.,方案設(shè)計(jì),4.,初設(shè),-,開工,5.,項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施,6.,項(xiàng)目銷售,7.,產(chǎn)品交付,拓展,報(bào)建,營銷,設(shè)計(jì),工程采購,成本,客服,運(yùn)營,項(xiàng)目定位,,規(guī)劃方案,,單體方案,,初步設(shè)計(jì),,施工圖設(shè)計(jì),,總包監(jiān)理確定,,開工,,達(dá)預(yù)售條件,,結(jié)構(gòu)封頂,,竣工備案,,集中入住,,,開盤,關(guān)注點(diǎn),:,,,進(jìn)度,!,（關(guān)鍵路徑）,,,,,,,立項(xiàng),可研報(bào)告,項(xiàng)目取得,單體方案,施工圖設(shè)計(jì),,總包,/,監(jiān)理,開工,達(dá)預(yù)售條件,,竣工,開盤,結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）,,集中入住,,項(xiàng)目定位,,規(guī)劃方案,,結(jié)構(gòu)封頂,初步設(shè)計(jì),集中入住,增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目二

40、級節(jié)點(diǎn),,,方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,一級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,?,,是對項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo),“,部門級,”,的工作,二級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,三級節(jié)點(diǎn),,,?,,一般用于部門的年度和季度項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（年度編  制，季度調(diào)整），實(shí)現(xiàn)在計(jì)劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門,,的主要工作協(xié)調(diào),?,,一般經(jīng)驗(yàn)在,80-200,個(gè),,58,,項(xiàng)目三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,,,方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān),鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,,一級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,二級節(jié)點(diǎn),,,方法：,WBS,分解,,?,,是對項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo),“,崗位級,”,的工作,,

41、三級節(jié)點(diǎn),?,,一般用于崗位的季度,/,月度項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（較多為月度編制）,?,300,－,600,較常見,66,,節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的分級管理職責(zé),——,“抓一級、控一級、看一級,”,集團(tuán),城市公司,項(xiàng)目部,項(xiàng)目月度計(jì)劃,全周期計(jì)劃,項(xiàng)目年度計(jì)劃,編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)）,參與,參與,控制意見（確定五大節(jié)點(diǎn)）,組織編制一級節(jié)點(diǎn)（,35,個(gè)節(jié)點(diǎn)）,參與一級節(jié)點(diǎn)編制,,,細(xì)化到二級節(jié)點(diǎn)（,99,個(gè)）,審批二級節(jié)點(diǎn)（上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)）,審批一級節(jié)點(diǎn),動(dòng)態(tài)調(diào)整二級計(jì)劃，滾動(dòng)編制三級計(jì)劃,（審批二級節(jié)點(diǎn)，上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報(bào)告）三級備案,（考核一級節(jié)點(diǎn)）二級節(jié)點(diǎn)備案,,,,抓一級,——,主導(dǎo),控一級,——,審批,看一級,——,知情,/,原因分析,工具介紹之模板系列：標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃管理模版，提高計(jì)劃編制效率，保證計(jì)劃質(zhì)量,三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按照專業(yè)類型,/,部門進(jìn)行編制：,,,①報(bào)批報(bào)建類計(jì)劃，前期部組織編制；,,②設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，設(shè)計(jì)管理部組織編制；,,③營銷作業(yè)計(jì)劃，營銷部組織編制；,,④工程進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目部組織編制；,,⑤招標(biāo)采購計(jì)劃，采購部依據(jù)項(xiàng)目部提出的進(jìn)場計(jì)劃要求，組織編制，工程管理部重點(diǎn)配合,,⑥產(chǎn)品交付計(jì)劃，客戶服務(wù)部組織編制。,,通過標(biāo)準(zhǔn)工作周期的研究，規(guī)劃項(xiàng)目的整體進(jìn)度，同時(shí)也可以降低溝通成本,案例,——,沿海集團(tuán)的開發(fā)周期規(guī)劃“,16361,”,謝謝！,