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1、風(fēng)險(xiǎn)管理知識培訓(xùn) 中介公司的法律地位合同法第4 2 4條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。合同法第4 2 5條的規(guī)定，房產(chǎn)中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果中介公司未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)，沒有進(jìn)行必要的審核，其將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 （解讀） 外部風(fēng)險(xiǎn)1、簽約前 2、簽約中 3、簽約后1 .1主體 2 .1簽字 3 .1 “假離婚” 1 .2房屋可售性 2 .2 證件（核實(shí) ） 3 .2 交付不及時(shí) 書面1 .3優(yōu)先購買權(quán) 3 .3履行不及時(shí) 書面1 .4意向金 、定金 3 .4 逾
2、期委托（租賃）1 .5出售、居間委托（房管局要求） 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)4、員工 、管理 4 .1私單（公司內(nèi)部規(guī)定） 4 .2挪用資金（法律規(guī)定） 4 .3卷款潛逃（法律規(guī)定） 1 .3 優(yōu)先購買權(quán)（租賃+共有）張某將自己的一幢房子租給陳某，雙方約定，房租每年為4萬元，每年年底1 2月準(zhǔn)時(shí)支付租金，租期為5年。租賃合同簽訂3年多后，擅自將該房屋賣給了李某，且未提前告知陳某。李某一次性付清了8 0萬人民幣房款，并與張某簽訂了買賣合同，一并到房產(chǎn)部門辦理了房屋過戶手續(xù)。手續(xù)辦理完成后，張某告知陳某房屋已經(jīng)售出，必須立刻搬離。陳某認(rèn)為，自己有權(quán)繼續(xù)租賃或者買下該房屋，張某無權(quán)擅自賣掉房屋。雙方協(xié)商未果，提至泉
3、州法院。思考法院如何判？ 1 .3 優(yōu)先購買權(quán)判決：依照中華人民共和國民法通則中華人民共和國合同法判決如下：一、被告張某轉(zhuǎn)讓房屋的行為無效。二、原告陳某享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。要點(diǎn)： (1 )僅限于房屋租賃場合; (2 )出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人; (3 )出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失; 1 .5 出售、居間委托+合同案例：劉先生在信義公司的某門店掛牌出售位于黃浦區(qū)青島路的一處物業(yè)。 2 0 0 8年1月，劉先生與孫先生簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，在稅費(fèi)一覽表中確認(rèn)的服務(wù)費(fèi)金額為4 2，8 0 0元。簽訂合同后，劉先生心生悔意，不去辦理過戶手續(xù)。門店向其發(fā)
4、出告知函，催告前去辦理過戶。最終，劉先生沒有辦理過戶手續(xù)，并私下與孫先生簽訂解約協(xié)議。討論：該案結(jié)果會如何？ 1 .5 出售、居間委托+合同客法部接到案件后，向法院提起訴訟，要求劉先生支付服務(wù)費(fèi)4 2，8 0 0元，并提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委托合同、房地產(chǎn)買賣合同、告知函等證據(jù)。在開庭過程中，劉先生極力辯解，將解約的過錯(cuò)歸咎于信義及孫先生，并表示只愿意支付8，0 0 0元服務(wù)費(fèi)。但是，法庭認(rèn)為劉先生與孫先生簽訂了買賣合同即證明信義居間成功，告知函及快遞單證明劉先生對于解約存在過錯(cuò)，最終判決，劉先生向信義支付3 0，0 0 0元服務(wù)費(fèi)。點(diǎn)評：請門店妥善保管好能證明客戶在看房、簽約后違約，拒不履行買賣合同
5、的證據(jù)，如意向金合同、定金收據(jù)、出售委托書和發(fā)給客戶的告知函、掛號信或快遞單據(jù)（原件），這些都將成為訴訟中的有力證據(jù)。 2 .1 主體+簽字+意向金案例：于某委托某中介公司居間出售位于本市伊犁南路的房屋，雙方簽訂了居間合同。同年6月1 0日，案外人穆某委托該中介公司與上述房屋業(yè)主即于某洽談有關(guān)買賣房屋事宜，并簽訂意向金協(xié)議，約定同意支付意向金人民幣2 0，0 0 0元，如房東方接受交易條件，中介公司可直接將意向金轉(zhuǎn)交房東方簽收，則意向金轉(zhuǎn)為定金。同日，于某之妻劉女士在上述協(xié)議中表示知曉協(xié)議條件，并接收定金的條款，在協(xié)議下方的賣方簽收欄中，代為簽收了2 0，0 0 0元。嗣后，于某因房價(jià)上漲，主
6、張定金協(xié)議不成立，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人為其及其妻，其妻劉某在沒有得到授權(quán)的情況下，私自處分房屋，簽訂意向金協(xié)議的行為是無效的。穆某不同意，認(rèn)為于某應(yīng)受意向金協(xié)議約束，意向金轉(zhuǎn)為定金后，應(yīng)雙倍返還定金，遂將于某及妻劉某告上法庭。討論：法院會如何判決？ 2 .1 主體+簽字+意向金法院審理后，判決于某及劉某雙倍返還定金點(diǎn)評：雖然法院判決雙倍返還定金，但是是通過司法途徑才解決此事，所以，大家在簽意向金合同時(shí)盡量要求夫妻雙方（共有人）到場簽字，以避免訴諸法律，給買賣雙方和我們帶來不必要的麻煩。 2 .2 簽字房產(chǎn)證上的共有人若是兩人以上，則在簽訂買賣合同時(shí)所有的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)全部到場，如確實(shí)不能到場，則要求其出示手寫
7、委托書原件，千萬不可只有一人簽字或者他人代簽，一旦出現(xiàn)其他共有權(quán)人反對出售該房產(chǎn)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第3 7條第四款“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，會導(dǎo)致該買賣合同無效。即使提供了手寫的委托書原件，我們也應(yīng)對委托書進(jìn)行核查，防止偽造的情形。這就是為什么我會讓受托人在委托書上寫“此委托確由某某出具，如有不實(shí)，本人愿意承擔(dān)一切法律責(zé)任” 3 .1 “假離婚”有媒體曝光稱：有購房者以假離婚的方式獲得貸款，記者臥底采訪，以1 5 0元即可拿到仿真度甚高的“離異”公章；8 0 0元即可購買一個(gè)假“離婚證”，且樓盤銷售人員也涉嫌為購房者“教路”鉆貸款空子。至于銀行是否發(fā)現(xiàn)過偽造離婚
8、證明的個(gè)案？銀行有關(guān)人士向記者表示，偽造婚姻狀況證明的個(gè)案屬于極個(gè)別，在目前鑒別方法不多的情況下，銀行的確有可能讓某些造假者“過關(guān)”。律師提醒購房者，采用偽造“離婚證”等手段欺詐銀行，一旦被發(fā)現(xiàn)，銀行可以申請法院撤銷貸款合同，提前回收借款并要求借款人賠償相應(yīng)的損失。同時(shí)，買家偽造“離婚證”等行為，在刑事上可能觸犯偽造國家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪，視其情節(jié)的嚴(yán)重性，最高可被判處十年以下有期徒刑。此外，若以假材料獲得銀行貸款逾期未還的，也有可能觸犯騙取貸款罪，買家切莫以身試法。中介方因教唆或幫助買方騙貸將承擔(dān)連帶責(zé)任。 3 .3 履行不及時(shí)（付款、辦手續(xù)）案例：2 0 0 8年1 0月1 5日，王先
9、生與李先生通過某中介簽訂某處房屋的買賣合同。李先生于簽約前向王先生支付了購房定金伍萬元，雙方在買賣合同中約定，簽約后五日內(nèi)，李先生再支付首期房款陸拾萬元。五天過去了，李先生遲遲沒有付首期房款，王先生一再催告他。李先生解釋說自己手頭緊，要王先生再等等。一個(gè)月過去了，王先生認(rèn)為李先生不會再買自己的房子了，于是沒收了李先生的定金，于2 0 0 8年底將房子賣給另一位買主。李先生得知后，找到王先生稱，自己還要買這房子，要王先生繼續(xù)履行買賣合同。雙方為此爭執(zhí)不下，只能訴至法院。討論：法院會如何判絕？ 3 .3 履行不及時(shí)（付款、辦手續(xù)）在審理中，王先生提出，買賣合同中約定“買方逾期超過三十日，仍未付款，
10、賣方有權(quán)單方解除合同”，他認(rèn)為因?yàn)閷Ψ介L時(shí)間沒有付款，雙方的合同已解除，他可以再將房子進(jìn)行出售，而且他還要追究對方的違約責(zé)任。李先生稱，自己從未提出解除合同，王先生也沒有提出，僅僅只是催款，雙方的買賣合同還有效，所以要求對方繼續(xù)履行。法院審理后認(rèn)為，李先生逾期付款超過約定期限后，王先生有解除合同的權(quán)利，但是按照我國法律及雙方買賣合同，解除合同應(yīng)當(dāng)書面通知對方，因?yàn)橥跸壬鷽]有書面通知對方，所以合同并未解除。由于房屋已經(jīng)另行出售，雙方的買賣合同實(shí)際不能履行，故解除買賣合同，李先生應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，王先生承擔(dān)逾期付款的責(zé)任。伍萬元定金已轉(zhuǎn)為房款，合同解除后，李先生應(yīng)返還給王先生。點(diǎn)評：按照合同法的
11、規(guī)定，“主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除”，所以獲得解除合同權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)通過相應(yīng)的途徑去行使，否則，視為合同沒有解除。 3 .4 逾期委托（租賃）案例：杭州的王先生出具授權(quán)委托書，委托上海的李先生處理一處青島路房產(chǎn)的出租事宜，委托書上注明委托期限自2 0 0 7年2月至2 0 0 8年1月。李先生遂通過某中介公司將該房產(chǎn)出租給黃先生，租賃期限自2 0 0 7年3月至2 0 0 8年2月。2 0 0 8年2月底，黃先生找到李先生，稱希望再續(xù)租一年。李先生和黃先生再次簽訂一年期的租賃合同。后來王先生得知此事，趕到上海，稱李先生的代理權(quán)已經(jīng)終止，解除了與黃先生的租賃合同。黃先
12、生拿著續(xù)租合同，找到李先生要求賠償損失。點(diǎn)評：根據(jù)我國合同法的規(guī)定，“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任”。本案中的合同是李先生在代理期限到期后簽訂的，屬于代理權(quán)終止后訂立的合同，房主王先生拒絕追認(rèn)李先生的代理權(quán)，所以李先生與黃先生簽訂的合同成了一份無效合同，李先生也因此需對黃先生的損失承擔(dān)一定賠償 責(zé)任。 4 .2 挪用資金+卷款潛逃中華人民共和國刑法 第二百七十一條第一款規(guī)定，公司、企業(yè)或其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)物非法占為已有，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或拘役，數(shù)額巨大的，處
13、五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。從法條上可見，職務(wù)侵占罪在數(shù)額上，沒有作出明確的規(guī)定。而參照最高人民法院頒布的解釋，在數(shù)額較大上規(guī)定了5 0 0 0 -2 0 0 0 0元的選擇 幅度，在數(shù)額巨大上，把1 0萬元作為數(shù)額巨大的起點(diǎn)案例：因擅自將公司代收租金拿走，某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人張某被海淀法院一審判處有期徒刑1年6個(gè)月。 據(jù)公訴機(jī)關(guān)指控，被告人張某于2 0 0 7年1 2月3 1日，利用工作之便，將該公司的8 0 0 0元房屋租金拿走后潛逃，后于2 0 0 9年8月9日被抓獲。法院認(rèn)為，被告人張某已構(gòu)成職務(wù)侵占罪。 江蘇省盜竊罪量刑標(biāo)準(zhǔn)一、盜竊數(shù)額較大，法定刑在三年有期徒刑以下的量刑標(biāo)準(zhǔn)：1 0 0 0元以上不滿2 5 0 0元的，處管制、拘役、有期徒刑六個(gè)月或單處罰金；2 5 0 0元以上不滿4 0 0 0元的，處有期徒刑六個(gè)月至一年；4 0 0 0元以上不滿7 0 0 0元的，處有期徒刑一年至二年；
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