城市軌道交通概論-27章城市軌道交通物業(yè)開發(fā)案例

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1、城市軌道交通物業(yè)開發(fā)案例,城市軌道交通概論 第二十七章,輕軌價值分析,根據(jù)Bertolini的節(jié)點場所理論，不同軌道交通節(jié)點價值對應(yīng)不同的城市功能價值,節(jié)點交通價值指交通樞紐本身作為重要的交通設(shè)施所反映的交通功能與設(shè)施屬性，日交通量是反映這個價值的重要指標。,城市功能價值是指樞紐地區(qū)對城市功能發(fā)展的影響和催化所產(chǎn)生的價值，比如圍繞交通樞紐承擔了城市多少商務(wù)功能等。,城市功能價值的增長和節(jié)點交通價值的增長都存在著邊際效益遞減的關(guān)系： 一個場所有很好的可達性，將吸引商業(yè)、住宅和其他設(shè)施的集聚，功能集聚的同時也會相應(yīng)帶來交通量的增長； 如果場所具備了商業(yè)、辦公等設(shè)施，而交通的可達性不好，這些城市功能

2、將不能繼續(xù)增長。,依據(jù)不同的城市功能價值，軌道交通站點可分為以下4類,4,城市軌道交通,香港中環(huán)為例，軌道主要緩解核心區(qū)的交通壓力，中環(huán)站點周邊是香港地價峰值區(qū),這一區(qū)域集中了大量的金融、保險、地產(chǎn)及商用服務(wù)業(yè)、中國銀行的新總部等 香港中國銀行大廈：1990年完工。總建筑面積12.9萬平方米，地上70層，總高369米。 香港中環(huán)廣場大廈：1996年建成，高374米，78層。 國際金融中心：一期1998年竣工，高39層，180米，自建成后便吸引了不少國際金融機構(gòu)進駐。國金二期2003年落成，高420米，共88層，為香港最高建筑物。 租金：中環(huán)的平均尺租金已升至超出港仔及港島東高的兩倍,國際金融中

3、心,中環(huán)廣場大廈,中銀大廈,,中環(huán),中環(huán)CBD,5,城市軌道交通,以香港沙田為例，都市遠郊站點區(qū)域往往是為疏散核心區(qū)人口而建立的新市鎮(zhèn),項目規(guī)模 ：總占地面積：3平方公里；居住人口約150000人； 大型商業(yè)中心，中央公園 功能：新市鎮(zhèn)服務(wù)中心（新城市廣場）；新市鎮(zhèn)行政管理（政府、康樂及文化事物署、法院等）；新市鎮(zhèn)公共設(shè)施（博物館、醫(yī)院、學校等）；新市鎮(zhèn)街區(qū)服務(wù)（商業(yè)街）；新市鎮(zhèn)交通服務(wù)（鐵路客運站，巴士站）,大量居住人口遷移到中心區(qū)外圍，使城市均衡發(fā)展帶動土地價格上 升及物業(yè)發(fā)展，為政府增加財政收入,,,名古屋位于東京和大阪之間，站點位于市中心，片區(qū)目前是名古屋的中央商務(wù)區(qū),通車時間：199

4、9年12月 客流量：112萬人次/天 日本第6大繁忙站點 日本中央鐵路公司的總部所在地； 占地面積：41萬m2，是世界上占地面積最大的車站 人口：223.2萬 名古屋：是日本第四大城市，以汽車、機械制造、電子及航空器材為主導產(chǎn)業(yè)，日本豐田公司所在地,,名古屋站,,日本中部機場,,,,名古屋港,,名古屋,,名古屋,,東京,,大阪,名古屋站,,日本中部機場,名古屋港,,30分鐘,30分鐘,60分鐘,105分鐘,軌道促進了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，站前區(qū)域逐步承擔以商務(wù)為核心的多元城市功能,8,城內(nèi)軌道站點城市價值在于城市功能的集聚和轉(zhuǎn)移；而城際軌道站點的城市價值在于提升城市的多元化功能,輕軌價值分析,,

5、,,,,,,,,,,,,,,,,城市_中心型,城市_邊緣型,城際_中心型,城際_邊緣型,,軌道站點示意,,,城市功能變遷,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,量變過程,質(zhì)變過程,9,香港地鐵發(fā)展：由“線跟人走”到“人跟人線走”的發(fā)展歷程,香港案例,背景,,10,地鐵的出現(xiàn)加速了關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，改變了深圳房地產(chǎn)的格局,關(guān)內(nèi)和關(guān)外的巨大差異，尤其是在城市功能和交通配套上的差異，成為制約關(guān)外房地產(chǎn)發(fā)展的最大障礙，地鐵的出現(xiàn)促進了關(guān)外房地產(chǎn)的高速發(fā)展，改變了深圳房地產(chǎn)格局。 近幾年關(guān)外房地產(chǎn)開發(fā)的總量以及在真?zhèn)€市場中所占的比例上浮都較大。由于交通條件的改善和

6、配套設(shè)施的逐步完善，十年前類似于今天關(guān)外狀況的南山區(qū)目前已成為深圳人置業(yè)的首選區(qū)域，連續(xù)幾年成為深圳市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場,,各區(qū)歷年住宅銷售面積所占比例走勢,,各區(qū)歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位：萬平方米）,2004年各區(qū)土地出讓面積比例,深圳案例,11,地鐵對于房地產(chǎn)的價格影響呈現(xiàn)階段性的增長趨勢，伴隨著地鐵建設(shè)進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異,通過對大量的案例研究和實際成交案例的分析，地鐵對于房地產(chǎn)的價格影響呈現(xiàn)階段性的增長趨勢，伴隨著地鐵建設(shè)進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異 深圳地鐵自99年公開規(guī)劃信息以來便已開始影響深圳房地產(chǎn)，2002年開始建設(shè)至2004年投入運營期間，地鐵對深圳房地產(chǎn)

7、的影響表現(xiàn)尤為明顯。 地鐵二期工程目前已經(jīng)開始建設(shè)，至2010年全線通車之后，地鐵對深圳房地產(chǎn)價值的影響將會逐步減少。而地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)將會進入新的階段，沿線物業(yè)所占的比重逐步增加。,,,地鐵發(fā)展階段,對房地產(chǎn)價值的影響幅度,,,,,一期建設(shè),一期運營 二期建設(shè),臨近完工,全線通車,運營成熟期,地鐵對深圳房地產(chǎn)價值影響的階段序列表現(xiàn),軌道交通對深圳住宅物業(yè)價值的影響對比,注：地鐵對房地產(chǎn)的影響的有效距離為600米的范圍,深圳案例,12,地鐵沿線各區(qū)域房價都受地鐵利好的刺激明顯上升，陌生區(qū)域住宅價值受影響幅度明顯超過成熟片區(qū),,福田典型片區(qū)三級市場價格走勢,,南山典型片區(qū)三級市場價格走勢,各區(qū)

8、歷年住宅銷售面積所占比例走勢,關(guān)內(nèi)和關(guān)外的巨大差異，尤其是在城市功能和交通配套上的差異，成為制約關(guān)外房地產(chǎn)發(fā)展的最大障礙，地鐵的出現(xiàn)促進了關(guān)外房地產(chǎn)的高速發(fā)展，改變了深圳房地產(chǎn)格局。 近幾年關(guān)外房地產(chǎn)開發(fā)的總量以及在真?zhèn)€市場中所占的比例上浮都較大。由于交通條件的改善和配套設(shè)施的逐步完善，十年前類似于今天關(guān)外狀況的南山區(qū)目前已成為深圳人置業(yè)的首選區(qū)域，連續(xù)幾年成為深圳市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場,深圳案例,基于區(qū)域交通樞紐中心，具城市名片效應(yīng)的都市活力區(qū)域,法國里爾 歐洲里爾計劃,博多運河城 化都市為劇場,大阪難波城 城市中的綠洲,,,,包羅萬象的商業(yè)中心 歐洲里爾”的經(jīng)濟影響是不容置疑的

9、。其中，商業(yè)中心起到了關(guān)鍵的作用，它充分利用毗鄰火車站的區(qū)位優(yōu)勢，吸引了遠距離的顧客來此購物。 這個大型建筑基座的主要功能是商業(yè)購物及娛樂中心，包括上百家商店和超級市場，多家餐館、咖啡館，以及健身俱樂部、藝術(shù)俱樂部和演出大廳。 整個大型復合商業(yè)設(shè)施可以容納萬人，包羅萬象，它是為整個大區(qū)居民服務(wù)的。這是體現(xiàn)新的文化、生活方式的場所。,商業(yè)中心,附：總車位：3400個,寫字樓,里爾歐洲大廈(La tour Lille Europe) 緊鄰商業(yè)中心東北側(cè)，跨于新火車站之上，為辦公建筑，建筑面積25124 m2，業(yè)主為里爾SCI公司，由克勞德瓦斯克尼設(shè)計。 里昂銀行大樓(La tour du Crdi

10、t Lyonnais) 緊鄰商業(yè)中心東北側(cè)，跨于新火車站之上，為辦公建筑，建筑面積為14600m2，業(yè)主為里昂銀行，由包贊巴克設(shè)計。,單體建筑的魅力： 形成強制性視覺沖擊，標志性建筑 里爾歐洲大廈與里昴銀行大樓,城市公園,位于商業(yè)中心北側(cè)、新老火車站之間 占地約10萬m2，工程造價3千萬法郎(約500萬歐元)，即300法郎/m2，由Eric Berlin等設(shè)計。 公園設(shè)計強調(diào)生態(tài)理念，結(jié)合場地特征，設(shè)計了濕地、巖生花園等特色景觀。并利用原有垃圾場營造了無人生態(tài)島，任由植物演替生長。公園還解決了歐哈里的復雜的多重交通問題，是法國現(xiàn)代景觀設(shè)計的典范。 “歐洲里爾”通過城市公園、公共廣場的設(shè)計，最大

11、限度地方便了人們的各種室外休閑活動，力圖創(chuàng)造具有人情味的優(yōu)美環(huán)境、易于接近的充滿活力的公共空間，為城市新中心帶來生氣。,交通樞紐與城市商業(yè)、休閑中心的結(jié)合。 通過城市公園、公共廣場的設(shè)計，最大限度地方便了人們的各種室外休閑活動，力圖創(chuàng)造具有人情味的優(yōu)美環(huán)境、易于接近的充滿活力的公共空間，為城市新中心帶來生氣。,總體布局巨型綜合體。“歐洲里爾”是一個巨大的多層建筑裙房， 其上設(shè)置高層塔式建筑?！皻W洲里爾”把幾乎所有的城市功能(包括商業(yè)、辦公、居住、娛樂、休閑、交通等)都集中在一個巨大的建筑體及其周邊單項建筑中，又通過一條順應(yīng)基地地形特征的南北向的大軸線將這些單項建筑有機地組合起來。,出色的人流集

12、散設(shè)計： “歐洲里爾”整體規(guī)劃的重要組成部分，是完善建筑周邊環(huán)境的一系列公共空間的設(shè)計，包括新火車站西交通集散廣場、會演中心周邊環(huán)境、架于城市快速路之上的人流集散廣場(位于新火車站東側(cè)，是新火車站和地鐵站的站前廣場)、里昂銀行等室外公共廣場、步行通道設(shè)計等。 整個項目通過交通集散廣場、高架橋等與各個車站(火車站、公共汽車站、地鐵站、地下停車場)及城市快速路在空間上保持著緊密的聯(lián)系。,多種城市功能的融合：在商業(yè)中心復合體上設(shè)置酒店、辦公、住宅等塔式建筑，同時還規(guī)劃大型會演中心，在整個基地邊緣地段開發(fā)住宅辦公等項目，使城市新中心除了商業(yè)功能之外，還兼有行政辦公、居住、文化娛樂、會議展覽等多種功能，

13、多種城市功能的融合，極大地增強了城市活力，使“歐洲里爾”成為富有人氣、充滿活力的城市新中心。,法國里爾,日本福岡博多運河城,建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘 占地面積：3.44萬 建筑面積:222,960 設(shè)計：The Jerde partner Ship； 竣工時間：1996年,日本福岡博多運河城,項目立意 化都市為劇場,猶如都市中的一個多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。,項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場

14、”； 匯集13個電影院的 “AMC運河城13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。,日本福岡博多運河城,設(shè)計思路 觀光與商業(yè)結(jié)合,建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個節(jié)點-一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。,日本大阪難波城集人文、娛

15、樂為一體的自然生態(tài)綜合體,,,,,,,,,,難波城的原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機場一站之遙。開發(fā)商NK電氣鐵道公司邀請捷得公司為其設(shè)計一座對大坂產(chǎn)生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。,項目背景,難波公園的構(gòu)思為一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，形成高出城市的自然綠洲。,形 象,建筑概況,社會影響城市與自然生態(tài)的融合,外立面設(shè)計變化比較豐富,采用空間向上退臺的方式,一個改變大阪市特色的新門戶，通過構(gòu)建大型的自然公園，改善大阪擁擠而雜亂的城市環(huán)境；通過都市花園與商業(yè)零售相結(jié)合的綜合性物業(yè)，重現(xiàn)大阪南部昔日風采。

16、 在一個密集的由混凝土建筑占主導地位的城市中，屋頂花園另大阪人重新獲得對自己城市的自豪感，成為一處新的聚會場所。 沿著一坐30層的高塔，難波彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣。,標志性建筑 難波公園環(huán)繞在一個30層高的高層建筑旁邊，與周邊城市形成鮮明的至高點。,復合功能的綜合體：擁有足夠體量的復合功能綜合體，形成合力，使項目具有人流聚集的吸引力。 特征鮮明的主題：建筑形式、設(shè)施配備、軟件服務(wù)都著圍繞城市自然生態(tài)

17、主題，賦予整個項目鮮明的個性和獨特的吸引力。 標志性建筑的打造：利用至高點打造標志性建筑，增加整體項目的話題性與受矚目程度。 具有吸引力的城市公共空間：自然生態(tài)的公共空間塑造，融合了大自然和商業(yè)活動，使城市變得生氣勃勃。 空間的動感和多樣性：“峽谷”意象在空間分割的應(yīng)用和人流動線的多樣化，使空間充滿了趣味，同時，不斷呼應(yīng)和強調(diào)了整個項目的自然與閑趣主題。 與舊城景觀的和諧過渡：通過景觀的打造使現(xiàn)代化的新城與周邊的舊城景觀和諧過渡。,難波公園的啟示,,,,,,,城市動脈 魅力平臺 舞動無錫 共創(chuàng)未來,序曲 公司介紹 第1篇章 無錫地鐵規(guī)劃建設(shè)情況 第2篇章 無錫地鐵項目開發(fā)的優(yōu)勢 第3

18、篇章 無錫地鐵商業(yè)項目推介 綜合開發(fā) 商業(yè) 廣告 終章 攜手同進 共創(chuàng)未來,介紹內(nèi)容,序曲 公司介紹,無錫市軌道交通發(fā)展有限公司成立于2008年11月，與無錫市軌道交通規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導小組（指揮部）辦公室合署辦公，是無錫市政府直屬大型國有企業(yè)。 無錫軌道交通項目是一項百年大計，軌道公司秉承“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、文明、廉潔”的建設(shè)理念，認真貫徹 “安全至上、品質(zhì)至尊”的建設(shè)精神，樹立無錫特色理念、采用最先進的技術(shù)和手段，建設(shè)“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、廉潔、文明”的無錫城市軌道交通，打造無錫人自己的人文地鐵，為方便市民出行、提高城市品位作貢獻！,第1篇章 無錫地鐵規(guī)劃建設(shè)情況,無錫市

19、軌道交通線網(wǎng)由5條線組成。其中一、二、三號線為骨架線路，三線呈放射狀，與城市“北展南拓，東聯(lián)西優(yōu)”發(fā)展規(guī)劃及既有沿滬寧高速公路發(fā)展帶相適應(yīng)；四、五號線為輔助線路，加強了城市次級中心之間的銜接，增加了線網(wǎng)在中心區(qū)的覆蓋率。 目前，1號線、2號線已開工建設(shè)，分別于2014年上半年和下半年通車運營。,五條線網(wǎng)圖,,,線 網(wǎng) 概 況 表,卓越的區(qū)域優(yōu)勢,快速的線網(wǎng)成型,先進的開發(fā)理念,無錫緊鄰上海、蘇州、南京三大城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。 高鐵建設(shè)縮短了無錫與上海、蘇州、南京三大城市的距離，進一步加強了“同城效應(yīng)”。,2012年開工3號線，2013年開工4號線，2017年地鐵運營規(guī)模達

20、150公里; 1號線延長線（江陰市郊鐵路）2014年與1號線同步開通，2號線延長線（宜興市郊鐵路）正在規(guī)劃研究中。 1、2、3號線分別與火車站、高鐵站和機場實現(xiàn)無縫換乘，構(gòu)建無錫立體交通網(wǎng)絡(luò)。,結(jié)合城市中遠期規(guī)劃、重點片區(qū)及城市綜合體的發(fā)展，選取特征站點進行綜合開發(fā)。 邀請國內(nèi)外有成熟經(jīng)驗的規(guī)劃設(shè)計公司對重要場、站和片區(qū)進行深化研究。 靈活多樣的合作模式選擇。,第2篇章 無錫地鐵項目開發(fā)的優(yōu)勢,,,,,1,2,3,+,+,提升項目商業(yè)價值潛力,第3篇章 無錫地鐵商業(yè)項目推介,雪浪坪,雪浪坪位于太湖新城，臨近長廣溪濕地，靠近太湖和蠡湖，自然山水資源豐富，是無錫城南休閑生活的門戶，周邊更有無錫最大

21、的大學城區(qū)江南大學以及太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園、山水城科技園研發(fā)基地等產(chǎn)業(yè)支撐。,,雪浪坪區(qū)位,雪浪坪,雪浪坪（一期） 用地面積： 用地性質(zhì)： 容積率：,雪浪坪總平圖,雪浪坪效果圖,雪浪坪（二期） 用地面積： 用地性質(zhì)： 容積率：,永豐路,永豐路站位于無錫主城內(nèi)的南長區(qū)，介于無錫古城和太湖廣場這兩個重要功能區(qū)之間，是無錫中心城重要的人口聚集區(qū)，站點西北角市是體育公園，站點東側(cè)是南禪寺文化商城與無錫新天地文化休閑區(qū)。地區(qū)北側(cè)的無錫古城是全市的中心商貿(mào)商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，地區(qū)南側(cè)的太湖廣場地區(qū)是無錫市的市民活動中心。站點以TOD理念打造地鐵上蓋物業(yè)。,出行方便的道路輸送體系,一站式的購物體系,花園

22、式的步行體系,永豐路站區(qū)位,永豐路,永豐路上蓋物業(yè)基本情況介紹 用地面積：24059M2 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、商 務(wù)辦公 建筑密度： 20% 容積率：<3.3 建筑限高：高層,永豐路站上蓋物業(yè)總平圖,永豐路站上蓋物業(yè)效果圖,劉潭,劉潭站配套物業(yè)基本情況介紹 用地面積：9955M2 用地性質(zhì)：商業(yè)、商辦、居住用地 建筑密度：20% 容積率：<6.0 建筑限高：不限高，但需滿足省市有關(guān)規(guī)范要求,,劉潭站配套物業(yè)區(qū)位,劉潭站配套物業(yè)效果圖,商業(yè)地下街,合作方式： 委外經(jīng)營，尋求一流的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理運營 。,無錫地鐵1號線地下商業(yè)街集中分布于老城區(qū)商業(yè)區(qū)（勝利門站、三

23、陽廣場站、南禪寺站）、副中心CBD（太湖廣場站）和新市民中心（市民廣場站）三個有商業(yè)價值區(qū)域，與地面商業(yè)聯(lián)動開發(fā)，形成地上、地下全方位的立體商業(yè)開發(fā)模式。,地鐵1號線地下街分布圖,商業(yè)站廳商業(yè),無錫地鐵全長30.5km，共設(shè)24座車站，站廳商業(yè)總面積達1955，平均每個站點展廳面積有80。,無錫地鐵品牌庫的建立標志著突破傳統(tǒng)的招商理念，以多元化的合作方式，創(chuàng)新型的服務(wù)模式為各個品牌進駐無錫地鐵開啟一片新的天地。,歡迎各類站廳商業(yè)品牌的加盟！ 合作無間，商機無限,廣告,地鐵作為一個現(xiàn)代和特殊的交通類廣告載體，提供了大量的廣告空間豐富城市文化生活。,合作方式： 委托廣告運營商全線運營 飛躍

24、無限創(chuàng)意，提高媒體價值,一號線AAA級站點采用： 燈箱（12封/4封）+連裝燈箱+超級燈箱、特級燈箱+墻畫+屏蔽門貼+玻璃貼+立牌+媒體展示 一號線AA級站點采用： 燈箱（12/4封）+連裝燈箱+屏蔽門貼+玻璃貼+立牌+媒體展示 一號線A級站點采用： 燈箱（12/4封） +屏蔽門貼+玻璃貼+梯牌+閘機貼,地鐵廣告效果圖,地鐵對周邊住宅和商業(yè)的貢獻程度預(yù)測,,,,引言,中國的城市交通面臨的普遍問題是城市化進程速度加快；機動車量飛速的增長。改善城市交通的需求比世界上任何一個國家都更加迫切。城市機動車量增長的速度，不包括摩托車在內(nèi)，從1995年每千人只有九輛，到2010年每千人57年，到2020年每

25、千人162輛，速度增長是非常之快的。2020年是1995年增長17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，實際上就決定了城市規(guī)劃的形態(tài)。一個城市是什么樣子，很關(guān)鍵的就取決于交通的規(guī)劃及交通的模式. 隨著大城市的人口的增長，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，最好最佳的莫過于軌道交通。,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產(chǎn)市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程.......18 杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測33,,地鐵對于城市生活,縮短交通時間、完善生活配套、改變生活方式,與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“

26、地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭龋藗儗②呄蛴诳紤]時間距離。,輕軌和地鐵速度為公共汽車的2到4倍，且有軌道可以準點運行,地鐵的運營大大縮短了市民日常的交通時間,空間上的距離可以用縮短時間來解決,地鐵的運營大大縮短了市民日常的交通時間,人民廣場莘莊,地鐵的運營改善了周邊的生活配套,,,,地鐵的運營改變了市民的生活方式,出行方式,地鐵的出行范圍遠大于公交車，而出行成本又遠低于出租車，因此，地鐵必將成為居民主要出行方式。,,,,,,,,地鐵未開通前,地鐵未開通后,地鐵的運營改變了市民的生活方式,地鐵未開通前,當?shù)叵?/p>

27、費吸引力,市中心消費吸引力,,,,,,地鐵未開通后,,地鐵未開通前，居民日常消費的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費吸引力要小于本區(qū)域的消費吸引力,當?shù)叵M吸引力,市中心消費吸引力,地鐵未開通后，居民日常消費的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費吸引力要大于本區(qū)域的消費吸引力，并且產(chǎn)生地鐵沿線消費吸引力。,消費方式,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產(chǎn)市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程....... 杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測,,地鐵對于房地產(chǎn)市場,過去增值 現(xiàn)在保值 未來創(chuàng)造價值,過去增值,1995年，上海地鐵一號線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強

28、心劑。,,元/平方米,,,開通前均價,開通后均價,上海地鐵一號線開通前后區(qū)域房產(chǎn)均價變化,住宅增值,,,過去增值,城市地鐵的從無到有、從只有一條線到開發(fā)幾條線的過程，實際是改善周邊物業(yè)的可達性和居民出行的便捷性、改變土地利用性質(zhì)、刺激投資需求強力釋放的過程，對房地產(chǎn)及其商業(yè)的輻射效應(yīng)深廣有力，從而促進地產(chǎn)增值。,,商業(yè)增值,2008年2月間最熱銷的10個社區(qū)商鋪中有3個項目位于松江新城，其中最直接的原因就是9號線通車帶來新的人口導入高潮，吸引了商鋪投資者們大舉進入松江新城 。,,地鐵商鋪眾多商家和投資客的“必爭之地”。,,上海地鐵一號線北延伸段及寶山廟行板塊地鐵建設(shè)前后房價分析,,開工至通車,

29、地鐵對城市地產(chǎn)的增值效應(yīng)顯著。,現(xiàn)在保值,,,地鐵物業(yè)增多； 稀缺性減弱； 抗跌能力顯現(xiàn)； 保值性強。,未來創(chuàng)造價值 當?shù)罔F由幾條線向地鐵網(wǎng)發(fā)展的時候，地鐵沿線的區(qū)域地產(chǎn)板塊就進入了創(chuàng)造價值的階段，主要體現(xiàn)在兩個方面： 以上海為例，當?shù)罔F網(wǎng)絡(luò)日臻完善時，線路間的交匯點與重回路段越來越多，這些交匯地段的商業(yè)經(jīng)濟將將加速發(fā)展，集聚規(guī)模隨之擴充，強化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，促進產(chǎn)業(yè)升級，并可能形成各具特色的分布格局，使商業(yè)價值得到進一步的提升。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,交匯點,,,,,,,,由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位的時間成本和經(jīng)濟成本的不同(即可達性不同)會產(chǎn)生

30、不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機會。,地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當?shù)罔F運營進入網(wǎng)絡(luò)化時代時，市中心投資潛力縮小，重點出現(xiàn)在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。,新月麗苑、萬科四季花城,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產(chǎn)市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程....18 杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測,,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有的飛躍 第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展 第三階段：從“線”到“面”的轉(zhuǎn)變

31、,,,,,上海軌道交通現(xiàn)狀及規(guī)劃,自1995年上海軌道交通1號線通車來，上海已有8條軌道交通線路通車，座車站, 個換乘站,通車里程236公里，超過廣州（116公里）和北京（114公里），成為全國軌道交通線路通車里程最長的城市。 據(jù)上海市政府規(guī)劃，到2010年，軌道交通將增加到共11條線路、總計里程達到400公里以上的軌道交通運營網(wǎng)絡(luò)，軌道交通線日均客流量從目前的130萬人次增加到600萬人次，并規(guī)劃到2020年完成17條軌道交通線路建設(shè)，總長度達到810公里。整個網(wǎng)絡(luò)建成后，預(yù)計將承擔上海市公交客運量的52%。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,1990年1月19日，經(jīng)

32、國務(wù)院同意正式開工建設(shè)。 1993年1月10日，南段錦江樂園站至徐家匯站上行線建成。 1993年5月28日，南段線路(徐家匯站錦江樂園站)觀光試運行。 1995年4月10日，一號線全線（上?；疖囌惧\江樂園站）試運營，總長161公里。 1995年7月，全線正式運營。 1996年12月28日，一號線南延伸段（虹梅路至莘莊）試通車。 1997年7月1日，一號線南延伸段（錦江樂園站莘莊站，為地面路線）貫通運營，總長21.35 公里。 2004年12月28日，北延伸段（為高架路線，長12.43公里）試運營。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,莘莊位于上海市中心城區(qū)的西南部，是閔行

33、區(qū)政府所在地，曾經(jīng)是動遷戶都不愿意去的偏遠郊區(qū)，然而在地鐵一號線的帶動下，現(xiàn)在的莘莊，是上海西南角的一個商業(yè)和居住中心。,,莘莊,,,,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,上海軌道交通1號線在1995年5月通車前后，給沿線房地產(chǎn)價格帶來了明顯變化。從1994年起，上海軌道交通沿線房地產(chǎn)就已經(jīng)形成了有力的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)價格開始超過其他地區(qū)的同類價格，莘莊成為影響最大的區(qū)域。,1991-2000年間莘莊站2KM圈內(nèi)外多層平均房價,軌道交通建設(shè)及運營對沿線地塊房價產(chǎn)生了重要的影響。 城市軌道交通對沿線房價的影響在時間上是超前發(fā)生的。,,1991年遠離軌道的房價較高,,1992

34、年開始軌道房價格升高,,軌道運營前房價已經(jīng)上升,,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,2000年莘莊站沿線房產(chǎn)價格與離車站距離的關(guān)系,城市軌道交通對沿線房價的影響是有一定范圍的；在軌道交通影響范圍內(nèi)，沿線房價隨距車站距離的增加而線性減少。,,可見： 軌道交通建設(shè)及運營對沿線一定范圍內(nèi)的房價產(chǎn)生強弱不等的影響，并且這種影響在軌道交通建設(shè)時就提前開始。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,,人民廣場,市中心軌道更突出其交通樞紐的作用 市中心地段軌道交通對房地產(chǎn)影響不明顯，但會促進整個中心格局的改變,上海軌道交通發(fā)展歷程,,第一階段：從“無”到“有”的飛躍

35、,,徐家匯,上海軌道交通1號線開通前，徐家匯的地位僅相當于曹家渡的區(qū)級中心，而在1號線開通后，它們之間的差距逐步拉開，徐家匯地區(qū)的活力日益增強。, 軌道交通對城市副中心的商業(yè)促進較為明顯,第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展,上海軌道交通發(fā)展歷程,歷史進程2000年06月11日，正式通車，長16.3公里。2000年12月26日，東延伸段（龍陽路張江高科技園區(qū)，地面路線）貫通，全長增加至19.1公里。2005年12月07日，在西延伸的閔行區(qū)北翟路車輛段建設(shè)工地發(fā)生大面積滲水事故。2006年12月30日，西延伸段（中山公園淞虹路）共4站建成并入運營。未來進程東延伸段：自現(xiàn)在的東起迄站張江高科站向東延伸

36、至浦東國際機場。西延伸段：自現(xiàn)在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹橋交通樞紐。遠期規(guī)劃：西段為低速磁浮線路，自虹橋交通樞紐站出發(fā)至朱家角鎮(zhèn)，稱“青浦線,第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展,上海軌道交通發(fā)展歷程,,,,,,局部影響,線狀影響,隨著地鐵線路的增加，加上換乘系統(tǒng)的逐步完善，地鐵對沿線的房地產(chǎn)影響趨于平均化，沿地鐵沿線呈現(xiàn)出線狀發(fā)展趨勢.,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展,多條地鐵換乘站點，將成為帶狀核心地帶，其地鐵商業(yè)也將最大程度開發(fā)。,地鐵1，2號線換乘點人民廣場的日換乘客流為40萬人次，最高超過60萬人次，在如此巨大人流的樞紐處，配套了全國最大的地下商業(yè)中心人民廣

37、場地下商城。 地下商城面積3萬平方米，包括百貨商場、服飾名品、餐飲娛樂，并與地鐵相通，已成為人民廣場集旅游、購物、觀光、休閑的又一景點。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第三階段：從“線”到“面”的轉(zhuǎn)變,三號線 2000年12月26日，三號線一期通車，全長25公里，沿線設(shè)19個車站。 2006年12月18日，北延伸段（江灣鎮(zhèn)江楊北路，長15.4公里）通車。 四號線 2005年12月31日，投入運營的軌道交通四號線C字型新路（浦西大木橋至浦東藍村路車站）全長27公里，共22座車站。 2007年12月29日，修復段（魯班路-西藏南路-南浦大橋-塘橋）通車，全線正式以環(huán)線方式運營。,上海軌道交通發(fā)展歷程,第

38、三階段：從“線”到“面”的轉(zhuǎn)變,軌道成就商業(yè)中心中山公園,中山公園商圈作為一個新興的區(qū)域，其發(fā)展速度較為迅速，主要得益于中山公園交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè)。,隨著軌道2，3，4號線在中山公園匯聚，中山公園的日客流量達到30.6萬人次，在此前提下，中山公園的商業(yè)面積與日俱增，目前已達到49萬平方米。交通樞紐與商務(wù)人流的匯集，使中山公園的商業(yè)能級能夠與徐家匯媲美。,上海軌道交通發(fā)展歷程,第三階段：從“線”到“面”的轉(zhuǎn)變,,不斷完善的軌道形成一個四通八達的快速交通網(wǎng)絡(luò)，改變著商圈的布局的同時，也使商圈的數(shù)量逐漸增長，尤其是各個商圈由于軌道交通換乘點的增多，彼此之間的聯(lián)系更加緊密。,軌道網(wǎng)絡(luò)所帶來的帶狀影響

39、逐漸擴大到面狀影響，隨著網(wǎng)絡(luò)的完善，商圈的增多，軌道交通帶來的是整個城市房地產(chǎn)市場的升級。,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段,第二階段,第三階段,點狀影響 導入人口 提升房價,線狀影響 連接交通 帶動商業(yè),面狀影響 交通樞紐 城市升級,,,,結(jié) 論,,軌道交通對郊縣地區(qū)房地產(chǎn)影響較大，將帶動房價迅速上升； 軌道交通對房價的影響將先于軌道開通，軌道開工時對周邊房價的影響要大于開通時； 在軌道交通影響范圍內(nèi)，沿線房價隨距車站距離的增加而線性減少； 在城市副中心，軌道交通對商業(yè)的促進最為明顯； 軌道交通對商業(yè)中心的房地產(chǎn)市場促進不明顯，但能夠改變商業(yè)中心格局； 當軌道交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展成熟，將推動整個城市房

40、地產(chǎn)市場的升級。,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產(chǎn)市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程....18 杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測33,,,杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測,杭州郊縣地鐵沿線樓盤價格將會大幅上升； 杭州城市副中心商業(yè)將會加速發(fā)展； 杭州市中心商業(yè)格局將發(fā)生改變；,,,,,,杭州地鐵將基本按上海地鐵的三個階段方向發(fā)展，最終帶動房地產(chǎn)市場的升級,杭州地鐵將基本按上海地鐵的三個階段方向發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升級,,點狀影響，拉近郊縣的距離,線狀影響，帶動商業(yè)聚集,面狀影響，提升整個城市能級,,,1號線,杭州郊縣地鐵沿線樓盤價格將會大幅上升,,,地鐵在推動整個房地

41、產(chǎn)市場的同時，對郊縣房價的促進作用也會日漸明顯，并按快速上升最終穩(wěn)步增長的方式發(fā)展。,,,杭州城市副中心商業(yè)將會加速發(fā)展,,,,三個副中心： 江南副城：發(fā)展成現(xiàn)代化科技城和遠景商務(wù)中心； 臨平副城：以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城為目標； 下沙副城：以國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城和花園式生態(tài)型城市副中心為目標。,杭州城市面積較上海小，在發(fā)展過程中將更趨于緊湊，地鐵會在相近區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生多方面影響。,杭州市中心商業(yè)格局將發(fā)生改變,,武林路商圈是杭州傳統(tǒng)商業(yè)中心，此中心規(guī)劃多條軌道交通交匯，與上海人民廣場有著相似之處。 目前武林路商圈地上空間已近飽和，軌道交通的建造可為寸土寸金的武林路商圈提供1

42、0萬平方米以上的地下商業(yè)面積，并與文化廣場地下工程交相呼應(yīng)。,地下商業(yè)必然崛起,海德商業(yè)休閑街商業(yè)開發(fā)模式一、商業(yè)規(guī)劃：寶山 西城區(qū),寶山區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃示意圖,從南向北為“三橫”：外環(huán)線南部中心城區(qū)功能帶；外環(huán)線以北、郊環(huán)線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環(huán)線北部城鎮(zhèn)發(fā)展功能帶。 從西向東，“三縱” ：滬太路城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展軸；共和新路蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸；逸仙路同濟路（軌道交通3號線）城市商業(yè)發(fā)展軸。,寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“三橫三縱”的空間框架,寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“2442”加“3”的空間布局,在“三橫三縱”走向區(qū)域內(nèi)將形成“2442”加“3”的商業(yè)空間布局，即：

43、形成淞寶、大華2個區(qū)域性商業(yè)中心；廟行通河、高境、西城區(qū)、顧村4個大型社區(qū)商業(yè)中心； 形成若干個社區(qū)商業(yè)中心，重點是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個社區(qū)商業(yè)中心；形成羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林2個特色商業(yè)區(qū)域。 “3”是指羅店新市鎮(zhèn)商業(yè)，長興島依托港口產(chǎn)業(yè)的新興海島商業(yè)，橫沙島生態(tài)、休閑、旅游的海島特色商業(yè)。,寶山區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃一覽,本案位處共和新路蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸。 本案所屬商圈為上述規(guī)劃中寶山區(qū)四個大型社區(qū)商業(yè)中心之一的西城社區(qū)商業(yè)中心。,項目商業(yè)區(qū)位屬性,上海市將寶山西城區(qū)規(guī)劃為舒適型都市居住社區(qū)，營造優(yōu)美、安全、方便的現(xiàn)代化生活環(huán)境，形成集現(xiàn)代商務(wù)、居住、服務(wù)、公共功

44、能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)。 寶山西城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量將達到800萬平方米，在2015年左右將形成可容納20萬人以上的現(xiàn)代化生態(tài)新城。 整個西城區(qū)劃分為南塊、北塊、東塊三個區(qū)域。 本案所處的南塊定位于以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)，住宅面積將達到220萬平方米，人口數(shù)量8萬人以上。,西城區(qū)功能定位：中高檔舒適型居住社區(qū),該大型社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域由兩部分組成： 一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬平方米左右； 二是在水產(chǎn)路（竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側(cè)建設(shè)以餐飲、休閑、娛樂、賓館為特色的社

45、區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積為5萬平方米左右，形成與北上海商業(yè)廣場的互補。,西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃定位：大型社區(qū)商業(yè)中心,該社區(qū)商業(yè)中心主要是滿足西城區(qū)南部居民日常生活綜合需求。 該社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域的建設(shè)，要結(jié)合軌道交通節(jié)點，形成其周邊的樞紐型組團式商業(yè)。,西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃特征：社區(qū) + 軌道,二、項目本體：城市別墅社區(qū)商業(yè),住宅形態(tài)：獨棟、雙拼、疊加別墅 項目總建面:18,3586 商業(yè)面積：1,0221 首批交房時間:2009年年初 房源總套數(shù)：約800套,社區(qū)規(guī)劃人口：4000人左右 已推出房源:418套 已銷售套數(shù)：268套 預(yù)計近期入?。赫家?guī)劃人口的33% 商業(yè)功能：軌道別墅社區(qū)配套商業(yè),首先，從本項目的

46、實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動的效應(yīng)，即商業(yè)的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。任何一大社區(qū)商業(yè)都必須經(jīng)歷過初始階段，成長階段，成熟階段三個重要的階段，其中對項目目標起決定性作用的就是初始階段和成長階段。,本項目商業(yè)運作思路闡述,其次，準確的設(shè)定何種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套進入本項目，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費需求，是商業(yè)中心運作之初就能成功的必要條件，在這個前期的工作中重點需要解決的問題就是兩個，一個是什么業(yè)態(tài)和品牌的引入，另一個就是要如何提高入駐率和人氣的提升。,本項

47、目商業(yè)運作思路闡述,然后，考慮到本項目自身目前處于商業(yè)的初期定位的階段，因此引入的商業(yè)組成也必須考慮到項目內(nèi)部住宅人口增長，應(yīng)具有一定的成長性，在滿足目前周邊商業(yè)需求和配套同時我們需要事先預(yù)判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)運作中就做好預(yù)留。,本項目商業(yè)運作思路闡述,三、項目商業(yè)特征分析：社區(qū) / 地鐵？,項目商業(yè)特征分析之一：社區(qū)商業(yè)屬性,項目所依托的蕰川路從市區(qū)方向過來的轉(zhuǎn)向路程過長，基本只能提供從寶山往市區(qū)的單邊商業(yè)消費。 周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離，其消費能量對本項目的影響有限。,因此本項目在社區(qū)商業(yè)屬性上屬于半封閉孤島式社區(qū)商業(yè)，在未來兩三年內(nèi)，其主要商業(yè)需

48、求將依賴于項目自身所吸納居民的就地日常生活消費。,項目商業(yè)特征分析之二：地鐵商業(yè)屬性,,富錦路VS莘莊：區(qū)域共性,富錦路VS莘莊：區(qū)域差異,莘莊地鐵商業(yè)的發(fā)展歷程,富錦路的未來？,在正確的商業(yè)養(yǎng)成及發(fā)展運作下，3-5年后，它將成就自身的輝煌！,短期內(nèi)地鐵商業(yè)模式對于本項目的影響很有限，絕大部分乘坐地鐵在富錦路站出入的人群均為過路客或終點客，很難停留下來進行目的性消費，而項目周邊社區(qū)密集度和通達性在短期內(nèi)都不會有很大改觀，因此我司認為：至少在未來3年內(nèi)，地鐵人流最多只能為本項目提供20%左右的消費能量。 但是從長遠來說，隨著項目后期別墅業(yè)主的入住完畢，以及周邊更多住宅項目的后續(xù)建設(shè)，還有交通條件

49、的改善，富錦路將很有可能部分復制莘莊的發(fā)展軌跡，在經(jīng)過5年左右的發(fā)展后至少成為一個“小莘莊”。,觀點小結(jié)：,四、項目SWOT分析,優(yōu)勢（strengths ）：,W,T,O,項目依托海德花園這一大型城市別墅社區(qū)，自身擁有中產(chǎn)階級消費人群數(shù)千人。 項目與高架路等交通要道的交通連接條件均較好。 項目緊臨軌道交通1號線延長線的富錦路站，能夠帶來一定流動客群。,劣勢（weaknesses）：,W,T,O,項目周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離。 項目的實際交通條件基本只能提供單邊商業(yè)消費客群，整體為半封閉孤島式商業(yè)屬性。 富錦路地鐵站為終點站，所帶來的客群基本為過路人群，很難提供持續(xù)

50、性消費支持。,機會（opportunities ）：,W,T,O,隨著整個別墅社區(qū)的進一步成熟和發(fā)展，作為社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營前景將越來越好，且經(jīng)營業(yè)態(tài)有持續(xù)提升的空間。 目前北上海商業(yè)廣場定位的是區(qū)域性商業(yè)中心，但目前其實際發(fā)展狀況卻偏重于民生類社區(qū)消費，零售類業(yè)態(tài)過于低端，而隨著其發(fā)展逐步回到原定“軌道”，目前的民生類消費功能必然會向真正的社區(qū)配套商業(yè)轉(zhuǎn)移。,威脅（ threats ）：,T,O,當前的金融危機及其引發(fā)的實體經(jīng)濟下滑狀況，對商業(yè)經(jīng)營者的信心有較大影響，其投資拓展必然更加謹慎，對不成熟區(qū)域的商業(yè)拓展尤其如此。,五、項目整體商業(yè)發(fā)展與業(yè)態(tài)定位建議,項目商業(yè)發(fā)展階段劃分,項目各個發(fā)展階段的業(yè)態(tài)定位與租金水平,項目近期推廣主題建議：,城鐵旁別墅社區(qū)商業(yè)品質(zhì)生活休閑街,