城市軌道交通概論-27章城市軌道交通物業(yè)開發(fā)案例

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1、城市軌道交通物業(yè)開發(fā)案例,城市軌道交通概論 第二十七章,輕軌價值分析,根據Bertolini的節(jié)點場所理論，不同軌道交通節(jié)點價值對應不同的城市功能價值,節(jié)點交通價值指交通樞紐本身作為重要的交通設施所反映的交通功能與設施屬性，日交通量是反映這個價值的重要指標。,城市功能價值是指樞紐地區(qū)對城市功能發(fā)展的影響和催化所產生的價值，比如圍繞交通樞紐承擔了城市多少商務功能等。,城市功能價值的增長和節(jié)點交通價值的增長都存在著邊際效益遞減的關系： 一個場所有很好的可達性，將吸引商業(yè)、住宅和其他設施的集聚，功能集聚的同時也會相應帶來交通量的增長； 如果場所具備了商業(yè)、辦公等設施，而交通的可達性不好，這些城市功能

2、將不能繼續(xù)增長。,依據不同的城市功能價值，軌道交通站點可分為以下4類,4,城市軌道交通,香港中環(huán)為例，軌道主要緩解核心區(qū)的交通壓力，中環(huán)站點周邊是香港地價峰值區(qū),這一區(qū)域集中了大量的金融、保險、地產及商用服務業(yè)、中國銀行的新總部等 香港中國銀行大廈：1990年完工?？偨ㄖ娣e12.9萬平方米，地上70層，總高369米。 香港中環(huán)廣場大廈：1996年建成，高374米，78層。 國際金融中心：一期1998年竣工，高39層，180米，自建成后便吸引了不少國際金融機構進駐。國金二期2003年落成，高420米，共88層，為香港最高建筑物。 租金：中環(huán)的平均尺租金已升至超出港仔及港島東高的兩倍,國際金融中

3、心,中環(huán)廣場大廈,中銀大廈,,中環(huán),中環(huán)CBD,5,城市軌道交通,以香港沙田為例，都市遠郊站點區(qū)域往往是為疏散核心區(qū)人口而建立的新市鎮(zhèn),項目規(guī)模 ：總占地面積：3平方公里；居住人口約150000人； 大型商業(yè)中心，中央公園 功能：新市鎮(zhèn)服務中心（新城市廣場）；新市鎮(zhèn)行政管理（政府、康樂及文化事物署、法院等）；新市鎮(zhèn)公共設施（博物館、醫(yī)院、學校等）；新市鎮(zhèn)街區(qū)服務（商業(yè)街）；新市鎮(zhèn)交通服務（鐵路客運站，巴士站）,大量居住人口遷移到中心區(qū)外圍，使城市均衡發(fā)展帶動土地價格上 升及物業(yè)發(fā)展，為政府增加財政收入,,,名古屋位于東京和大阪之間，站點位于市中心，片區(qū)目前是名古屋的中央商務區(qū),通車時間：199

4、9年12月 客流量：112萬人次/天 日本第6大繁忙站點 日本中央鐵路公司的總部所在地； 占地面積：41萬m2，是世界上占地面積最大的車站 人口：223.2萬 名古屋：是日本第四大城市，以汽車、機械制造、電子及航空器材為主導產業(yè)，日本豐田公司所在地,,名古屋站,,日本中部機場,,,,名古屋港,,名古屋,,名古屋,,東京,,大阪,名古屋站,,日本中部機場,名古屋港,,30分鐘,30分鐘,60分鐘,105分鐘,軌道促進了城市產業(yè)結構的調整，站前區(qū)域逐步承擔以商務為核心的多元城市功能,8,城內軌道站點城市價值在于城市功能的集聚和轉移；而城際軌道站點的城市價值在于提升城市的多元化功能,輕軌價值分析,,

5、,,,,,,,,,,,,,,,,城市_中心型,城市_邊緣型,城際_中心型,城際_邊緣型,,軌道站點示意,,,城市功能變遷,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,量變過程,質變過程,9,香港地鐵發(fā)展：由“線跟人走”到“人跟人線走”的發(fā)展歷程,香港案例,背景,,10,地鐵的出現加速了關外的寶安、龍崗兩區(qū)與關內的聯系，改變了深圳房地產的格局,關內和關外的巨大差異，尤其是在城市功能和交通配套上的差異，成為制約關外房地產發(fā)展的最大障礙，地鐵的出現促進了關外房地產的高速發(fā)展，改變了深圳房地產格局。 近幾年關外房地產開發(fā)的總量以及在真?zhèn)€市場中所占的比例上浮都較大。由于交通條件的改善和

6、配套設施的逐步完善，十年前類似于今天關外狀況的南山區(qū)目前已成為深圳人置業(yè)的首選區(qū)域，連續(xù)幾年成為深圳市房地產的主戰(zhàn)場,,各區(qū)歷年住宅銷售面積所占比例走勢,,各區(qū)歷年房地產銷售面積（單位：萬平方米）,2004年各區(qū)土地出讓面積比例,深圳案例,11,地鐵對于房地產的價格影響呈現階段性的增長趨勢，伴隨著地鐵建設進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異,通過對大量的案例研究和實際成交案例的分析，地鐵對于房地產的價格影響呈現階段性的增長趨勢，伴隨著地鐵建設進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異 深圳地鐵自99年公開規(guī)劃信息以來便已開始影響深圳房地產，2002年開始建設至2004年投入運營期間，地鐵對深圳房地產

7、的影響表現尤為明顯。 地鐵二期工程目前已經開始建設，至2010年全線通車之后，地鐵對深圳房地產價值的影響將會逐步減少。而地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)將會進入新的階段，沿線物業(yè)所占的比重逐步增加。,,,地鐵發(fā)展階段,對房地產價值的影響幅度,,,,,一期建設,一期運營 二期建設,臨近完工,全線通車,運營成熟期,地鐵對深圳房地產價值影響的階段序列表現,軌道交通對深圳住宅物業(yè)價值的影響對比,注：地鐵對房地產的影響的有效距離為600米的范圍,深圳案例,12,地鐵沿線各區(qū)域房價都受地鐵利好的刺激明顯上升，陌生區(qū)域住宅價值受影響幅度明顯超過成熟片區(qū),,福田典型片區(qū)三級市場價格走勢,,南山典型片區(qū)三級市場價格走勢,各區(qū)

8、歷年住宅銷售面積所占比例走勢,關內和關外的巨大差異，尤其是在城市功能和交通配套上的差異，成為制約關外房地產發(fā)展的最大障礙，地鐵的出現促進了關外房地產的高速發(fā)展，改變了深圳房地產格局。 近幾年關外房地產開發(fā)的總量以及在真?zhèn)€市場中所占的比例上浮都較大。由于交通條件的改善和配套設施的逐步完善，十年前類似于今天關外狀況的南山區(qū)目前已成為深圳人置業(yè)的首選區(qū)域，連續(xù)幾年成為深圳市房地產的主戰(zhàn)場,深圳案例,基于區(qū)域交通樞紐中心，具城市名片效應的都市活力區(qū)域,法國里爾 歐洲里爾計劃,博多運河城 化都市為劇場,大阪難波城 城市中的綠洲,,,,包羅萬象的商業(yè)中心 歐洲里爾”的經濟影響是不容置疑的

9、。其中，商業(yè)中心起到了關鍵的作用，它充分利用毗鄰火車站的區(qū)位優(yōu)勢，吸引了遠距離的顧客來此購物。 這個大型建筑基座的主要功能是商業(yè)購物及娛樂中心，包括上百家商店和超級市場，多家餐館、咖啡館，以及健身俱樂部、藝術俱樂部和演出大廳。 整個大型復合商業(yè)設施可以容納萬人，包羅萬象，它是為整個大區(qū)居民服務的。這是體現新的文化、生活方式的場所。,商業(yè)中心,附：總車位：3400個,寫字樓,里爾歐洲大廈(La tour Lille Europe) 緊鄰商業(yè)中心東北側，跨于新火車站之上，為辦公建筑，建筑面積25124 m2，業(yè)主為里爾SCI公司，由克勞德瓦斯克尼設計。 里昂銀行大樓(La tour du Crdi

10、t Lyonnais) 緊鄰商業(yè)中心東北側，跨于新火車站之上，為辦公建筑，建筑面積為14600m2，業(yè)主為里昂銀行，由包贊巴克設計。,單體建筑的魅力： 形成強制性視覺沖擊，標志性建筑 里爾歐洲大廈與里昴銀行大樓,城市公園,位于商業(yè)中心北側、新老火車站之間 占地約10萬m2，工程造價3千萬法郎(約500萬歐元)，即300法郎/m2，由Eric Berlin等設計。 公園設計強調生態(tài)理念，結合場地特征，設計了濕地、巖生花園等特色景觀。并利用原有垃圾場營造了無人生態(tài)島，任由植物演替生長。公園還解決了歐哈里的復雜的多重交通問題，是法國現代景觀設計的典范。 “歐洲里爾”通過城市公園、公共廣場的設計，最大

11、限度地方便了人們的各種室外休閑活動，力圖創(chuàng)造具有人情味的優(yōu)美環(huán)境、易于接近的充滿活力的公共空間，為城市新中心帶來生氣。,交通樞紐與城市商業(yè)、休閑中心的結合。 通過城市公園、公共廣場的設計，最大限度地方便了人們的各種室外休閑活動，力圖創(chuàng)造具有人情味的優(yōu)美環(huán)境、易于接近的充滿活力的公共空間，為城市新中心帶來生氣。,總體布局巨型綜合體?！皻W洲里爾”是一個巨大的多層建筑裙房， 其上設置高層塔式建筑?！皻W洲里爾”把幾乎所有的城市功能(包括商業(yè)、辦公、居住、娛樂、休閑、交通等)都集中在一個巨大的建筑體及其周邊單項建筑中，又通過一條順應基地地形特征的南北向的大軸線將這些單項建筑有機地組合起來。,出色的人流集

12、散設計： “歐洲里爾”整體規(guī)劃的重要組成部分，是完善建筑周邊環(huán)境的一系列公共空間的設計，包括新火車站西交通集散廣場、會演中心周邊環(huán)境、架于城市快速路之上的人流集散廣場(位于新火車站東側，是新火車站和地鐵站的站前廣場)、里昂銀行等室外公共廣場、步行通道設計等。 整個項目通過交通集散廣場、高架橋等與各個車站(火車站、公共汽車站、地鐵站、地下停車場)及城市快速路在空間上保持著緊密的聯系。,多種城市功能的融合：在商業(yè)中心復合體上設置酒店、辦公、住宅等塔式建筑，同時還規(guī)劃大型會演中心，在整個基地邊緣地段開發(fā)住宅辦公等項目，使城市新中心除了商業(yè)功能之外，還兼有行政辦公、居住、文化娛樂、會議展覽等多種功能，

13、多種城市功能的融合，極大地增強了城市活力，使“歐洲里爾”成為富有人氣、充滿活力的城市新中心。,法國里爾,日本福岡博多運河城,建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘 占地面積：3.44萬 建筑面積:222,960 設計：The Jerde partner Ship； 竣工時間：1996年,日本福岡博多運河城,項目立意 化都市為劇場,猶如都市中的一個多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當地舉辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。,項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場

14、”； 匯集13個電影院的 “AMC運河城13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 無論內容還是規(guī)模都是空前無比的。,日本福岡博多運河城,設計思路 觀光與商業(yè)結合,建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內創(chuàng)造室外化的互通內街。 2）空間的處理： 水平體系設置了三個節(jié)點-一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。,日本大阪難波城集人文、娛

15、樂為一體的自然生態(tài)綜合體,,,,,,,,,,難波城的原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機場一站之遙。開發(fā)商NK電氣鐵道公司邀請捷得公司為其設計一座對大坂產生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。,項目背景,難波公園的構思為一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，形成高出城市的自然綠洲。,形 象,建筑概況,社會影響城市與自然生態(tài)的融合,外立面設計變化比較豐富,采用空間向上退臺的方式,一個改變大阪市特色的新門戶，通過構建大型的自然公園，改善大阪擁擠而雜亂的城市環(huán)境；通過都市花園與商業(yè)零售相結合的綜合性物業(yè)，重現大阪南部昔日風采。

16、 在一個密集的由混凝土建筑占主導地位的城市中，屋頂花園另大阪人重新獲得對自己城市的自豪感，成為一處新的聚會場所。 沿著一坐30層的高塔，難波彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣。,標志性建筑 難波公園環(huán)繞在一個30層高的高層建筑旁邊，與周邊城市形成鮮明的至高點。,復合功能的綜合體：擁有足夠體量的復合功能綜合體，形成合力，使項目具有人流聚集的吸引力。 特征鮮明的主題：建筑形式、設施配備、軟件服務都著圍繞城市自然生態(tài)

17、主題，賦予整個項目鮮明的個性和獨特的吸引力。 標志性建筑的打造：利用至高點打造標志性建筑，增加整體項目的話題性與受矚目程度。 具有吸引力的城市公共空間：自然生態(tài)的公共空間塑造，融合了大自然和商業(yè)活動，使城市變得生氣勃勃。 空間的動感和多樣性：“峽谷”意象在空間分割的應用和人流動線的多樣化，使空間充滿了趣味，同時，不斷呼應和強調了整個項目的自然與閑趣主題。 與舊城景觀的和諧過渡：通過景觀的打造使現代化的新城與周邊的舊城景觀和諧過渡。,難波公園的啟示,,,,,,,城市動脈 魅力平臺 舞動無錫 共創(chuàng)未來,序曲 公司介紹 第1篇章 無錫地鐵規(guī)劃建設情況 第2篇章 無錫地鐵項目開發(fā)的優(yōu)勢 第3

18、篇章 無錫地鐵商業(yè)項目推介 綜合開發(fā) 商業(yè) 廣告 終章 攜手同進 共創(chuàng)未來,介紹內容,序曲 公司介紹,無錫市軌道交通發(fā)展有限公司成立于2008年11月，與無錫市軌道交通規(guī)劃建設領導小組（指揮部）辦公室合署辦公，是無錫市政府直屬大型國有企業(yè)。 無錫軌道交通項目是一項百年大計，軌道公司秉承“優(yōu)質、安全、高效、文明、廉潔”的建設理念，認真貫徹 “安全至上、品質至尊”的建設精神，樹立無錫特色理念、采用最先進的技術和手段，建設“優(yōu)質、安全、高效、廉潔、文明”的無錫城市軌道交通，打造無錫人自己的人文地鐵，為方便市民出行、提高城市品位作貢獻！,第1篇章 無錫地鐵規(guī)劃建設情況,無錫市

19、軌道交通線網由5條線組成。其中一、二、三號線為骨架線路，三線呈放射狀，與城市“北展南拓，東聯西優(yōu)”發(fā)展規(guī)劃及既有沿滬寧高速公路發(fā)展帶相適應；四、五號線為輔助線路，加強了城市次級中心之間的銜接，增加了線網在中心區(qū)的覆蓋率。 目前，1號線、2號線已開工建設，分別于2014年上半年和下半年通車運營。,五條線網圖,,,線 網 概 況 表,卓越的區(qū)域優(yōu)勢,快速的線網成型,先進的開發(fā)理念,無錫緊鄰上海、蘇州、南京三大城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。 高鐵建設縮短了無錫與上海、蘇州、南京三大城市的距離，進一步加強了“同城效應”。,2012年開工3號線，2013年開工4號線，2017年地鐵運營規(guī)模達

20、150公里; 1號線延長線（江陰市郊鐵路）2014年與1號線同步開通，2號線延長線（宜興市郊鐵路）正在規(guī)劃研究中。 1、2、3號線分別與火車站、高鐵站和機場實現無縫換乘，構建無錫立體交通網絡。,結合城市中遠期規(guī)劃、重點片區(qū)及城市綜合體的發(fā)展，選取特征站點進行綜合開發(fā)。 邀請國內外有成熟經驗的規(guī)劃設計公司對重要場、站和片區(qū)進行深化研究。 靈活多樣的合作模式選擇。,第2篇章 無錫地鐵項目開發(fā)的優(yōu)勢,,,,,1,2,3,+,+,提升項目商業(yè)價值潛力,第3篇章 無錫地鐵商業(yè)項目推介,雪浪坪,雪浪坪位于太湖新城，臨近長廣溪濕地，靠近太湖和蠡湖，自然山水資源豐富，是無錫城南休閑生活的門戶，周邊更有無錫最大

21、的大學城區(qū)江南大學以及太湖新城科教產業(yè)園、山水城科技園研發(fā)基地等產業(yè)支撐。,,雪浪坪區(qū)位,雪浪坪,雪浪坪（一期） 用地面積： 用地性質： 容積率：,雪浪坪總平圖,雪浪坪效果圖,雪浪坪（二期） 用地面積： 用地性質： 容積率：,永豐路,永豐路站位于無錫主城內的南長區(qū)，介于無錫古城和太湖廣場這兩個重要功能區(qū)之間，是無錫中心城重要的人口聚集區(qū)，站點西北角市是體育公園，站點東側是南禪寺文化商城與無錫新天地文化休閑區(qū)。地區(qū)北側的無錫古城是全市的中心商貿商務區(qū)和現代服務業(yè)核心區(qū)，地區(qū)南側的太湖廣場地區(qū)是無錫市的市民活動中心。站點以TOD理念打造地鐵上蓋物業(yè)。,出行方便的道路輸送體系,一站式的購物體系,花園

22、式的步行體系,永豐路站區(qū)位,永豐路,永豐路上蓋物業(yè)基本情況介紹 用地面積：24059M2 用地性質：住宅、商業(yè)、商 務辦公 建筑密度： 20% 容積率：<3.3 建筑限高：高層,永豐路站上蓋物業(yè)總平圖,永豐路站上蓋物業(yè)效果圖,劉潭,劉潭站配套物業(yè)基本情況介紹 用地面積：9955M2 用地性質：商業(yè)、商辦、居住用地 建筑密度：20% 容積率：<6.0 建筑限高：不限高，但需滿足省市有關規(guī)范要求,,劉潭站配套物業(yè)區(qū)位,劉潭站配套物業(yè)效果圖,商業(yè)地下街,合作方式： 委外經營，尋求一流的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理運營 。,無錫地鐵1號線地下商業(yè)街集中分布于老城區(qū)商業(yè)區(qū)（勝利門站、三

23、陽廣場站、南禪寺站）、副中心CBD（太湖廣場站）和新市民中心（市民廣場站）三個有商業(yè)價值區(qū)域，與地面商業(yè)聯動開發(fā)，形成地上、地下全方位的立體商業(yè)開發(fā)模式。,地鐵1號線地下街分布圖,商業(yè)站廳商業(yè),無錫地鐵全長30.5km，共設24座車站，站廳商業(yè)總面積達1955，平均每個站點展廳面積有80。,無錫地鐵品牌庫的建立標志著突破傳統(tǒng)的招商理念，以多元化的合作方式，創(chuàng)新型的服務模式為各個品牌進駐無錫地鐵開啟一片新的天地。,歡迎各類站廳商業(yè)品牌的加盟！ 合作無間，商機無限,廣告,地鐵作為一個現代和特殊的交通類廣告載體，提供了大量的廣告空間豐富城市文化生活。,合作方式： 委托廣告運營商全線運營 飛躍

24、無限創(chuàng)意，提高媒體價值,一號線AAA級站點采用： 燈箱（12封/4封）+連裝燈箱+超級燈箱、特級燈箱+墻畫+屏蔽門貼+玻璃貼+立牌+媒體展示 一號線AA級站點采用： 燈箱（12/4封）+連裝燈箱+屏蔽門貼+玻璃貼+立牌+媒體展示 一號線A級站點采用： 燈箱（12/4封） +屏蔽門貼+玻璃貼+梯牌+閘機貼,地鐵廣告效果圖,地鐵對周邊住宅和商業(yè)的貢獻程度預測,,,,引言,中國的城市交通面臨的普遍問題是城市化進程速度加快；機動車量飛速的增長。改善城市交通的需求比世界上任何一個國家都更加迫切。城市機動車量增長的速度，不包括摩托車在內，從1995年每千人只有九輛，到2010年每千人57年，到2020年每

25、千人162輛，速度增長是非常之快的。2020年是1995年增長17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，實際上就決定了城市規(guī)劃的形態(tài)。一個城市是什么樣子，很關鍵的就取決于交通的規(guī)劃及交通的模式. 隨著大城市的人口的增長，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，最好最佳的莫過于軌道交通。,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程.......18 杭州地鐵對城市房地產影響預測33,,地鐵對于城市生活,縮短交通時間、完善生活配套、改變生活方式,與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“

26、地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時間距離。,輕軌和地鐵速度為公共汽車的2到4倍，且有軌道可以準點運行,地鐵的運營大大縮短了市民日常的交通時間,空間上的距離可以用縮短時間來解決,地鐵的運營大大縮短了市民日常的交通時間,人民廣場莘莊,地鐵的運營改善了周邊的生活配套,,,,地鐵的運營改變了市民的生活方式,出行方式,地鐵的出行范圍遠大于公交車，而出行成本又遠低于出租車，因此，地鐵必將成為居民主要出行方式。,,,,,,,,地鐵未開通前,地鐵未開通后,地鐵的運營改變了市民的生活方式,地鐵未開通前,當地消

27、費吸引力,市中心消費吸引力,,,,,,地鐵未開通后,,地鐵未開通前，居民日常消費的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費吸引力要小于本區(qū)域的消費吸引力,當地消費吸引力,市中心消費吸引力,地鐵未開通后，居民日常消費的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費吸引力要大于本區(qū)域的消費吸引力，并且產生地鐵沿線消費吸引力。,消費方式,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程....... 杭州地鐵對城市房地產影響預測,,地鐵對于房地產市場,過去增值 現在保值 未來創(chuàng)造價值,過去增值,1995年，上海地鐵一號線的建成通車，給地鐵沿線的房地產注射了一支奇效強

28、心劑。,,元/平方米,,,開通前均價,開通后均價,上海地鐵一號線開通前后區(qū)域房產均價變化,住宅增值,,,過去增值,城市地鐵的從無到有、從只有一條線到開發(fā)幾條線的過程，實際是改善周邊物業(yè)的可達性和居民出行的便捷性、改變土地利用性質、刺激投資需求強力釋放的過程，對房地產及其商業(yè)的輻射效應深廣有力，從而促進地產增值。,,商業(yè)增值,2008年2月間最熱銷的10個社區(qū)商鋪中有3個項目位于松江新城，其中最直接的原因就是9號線通車帶來新的人口導入高潮，吸引了商鋪投資者們大舉進入松江新城 。,,地鐵商鋪眾多商家和投資客的“必爭之地”。,,上海地鐵一號線北延伸段及寶山廟行板塊地鐵建設前后房價分析,,開工至通車,

29、地鐵對城市地產的增值效應顯著。,現在保值,,,地鐵物業(yè)增多； 稀缺性減弱； 抗跌能力顯現； 保值性強。,未來創(chuàng)造價值 當地鐵由幾條線向地鐵網發(fā)展的時候，地鐵沿線的區(qū)域地產板塊就進入了創(chuàng)造價值的階段，主要體現在兩個方面： 以上海為例，當地鐵網絡日臻完善時，線路間的交匯點與重回路段越來越多，這些交匯地段的商業(yè)經濟將將加速發(fā)展，集聚規(guī)模隨之擴充，強化市中心的金融、貿易、服務業(yè)等功能，促進產業(yè)升級，并可能形成各具特色的分布格局，使商業(yè)價值得到進一步的提升。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,交匯點,,,,,,,,由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位的時間成本和經濟成本的不同(即可達性不同)會產生

30、不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當地土地開發(fā)和利用的潛在機會。,地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當地鐵運營進入網絡化時代時，市中心投資潛力縮小，重點出現在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。,新月麗苑、萬科四季花城,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程....18 杭州地鐵對城市房地產影響預測,,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有的飛躍 第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展 第三階段：從“線”到“面”的轉變

31、,,,,,上海軌道交通現狀及規(guī)劃,自1995年上海軌道交通1號線通車來，上海已有8條軌道交通線路通車，座車站, 個換乘站,通車里程236公里，超過廣州（116公里）和北京（114公里），成為全國軌道交通線路通車里程最長的城市。 據上海市政府規(guī)劃，到2010年，軌道交通將增加到共11條線路、總計里程達到400公里以上的軌道交通運營網絡，軌道交通線日均客流量從目前的130萬人次增加到600萬人次，并規(guī)劃到2020年完成17條軌道交通線路建設，總長度達到810公里。整個網絡建成后，預計將承擔上海市公交客運量的52%。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,1990年1月19日，經

32、國務院同意正式開工建設。 1993年1月10日，南段錦江樂園站至徐家匯站上行線建成。 1993年5月28日，南段線路(徐家匯站錦江樂園站)觀光試運行。 1995年4月10日，一號線全線（上?；疖囌惧\江樂園站）試運營，總長161公里。 1995年7月，全線正式運營。 1996年12月28日，一號線南延伸段（虹梅路至莘莊）試通車。 1997年7月1日，一號線南延伸段（錦江樂園站莘莊站，為地面路線）貫通運營，總長21.35 公里。 2004年12月28日，北延伸段（為高架路線，長12.43公里）試運營。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,莘莊位于上海市中心城區(qū)的西南部，是閔行

33、區(qū)政府所在地，曾經是動遷戶都不愿意去的偏遠郊區(qū)，然而在地鐵一號線的帶動下，現在的莘莊，是上海西南角的一個商業(yè)和居住中心。,,莘莊,,,,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,上海軌道交通1號線在1995年5月通車前后，給沿線房地產價格帶來了明顯變化。從1994年起，上海軌道交通沿線房地產就已經形成了有力的競爭優(yōu)勢，房地產價格開始超過其他地區(qū)的同類價格，莘莊成為影響最大的區(qū)域。,1991-2000年間莘莊站2KM圈內外多層平均房價,軌道交通建設及運營對沿線地塊房價產生了重要的影響。 城市軌道交通對沿線房價的影響在時間上是超前發(fā)生的。,,1991年遠離軌道的房價較高,,1992

34、年開始軌道房價格升高,,軌道運營前房價已經上升,,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,2000年莘莊站沿線房產價格與離車站距離的關系,城市軌道交通對沿線房價的影響是有一定范圍的；在軌道交通影響范圍內，沿線房價隨距車站距離的增加而線性減少。,,可見： 軌道交通建設及運營對沿線一定范圍內的房價產生強弱不等的影響，并且這種影響在軌道交通建設時就提前開始。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段：從“無”到“有”的飛躍,,人民廣場,市中心軌道更突出其交通樞紐的作用 市中心地段軌道交通對房地產影響不明顯，但會促進整個中心格局的改變,上海軌道交通發(fā)展歷程,,第一階段：從“無”到“有”的飛躍

35、,,徐家匯,上海軌道交通1號線開通前，徐家匯的地位僅相當于曹家渡的區(qū)級中心，而在1號線開通后，它們之間的差距逐步拉開，徐家匯地區(qū)的活力日益增強。, 軌道交通對城市副中心的商業(yè)促進較為明顯,第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展,上海軌道交通發(fā)展歷程,歷史進程2000年06月11日，正式通車，長16.3公里。2000年12月26日，東延伸段（龍陽路張江高科技園區(qū)，地面路線）貫通，全長增加至19.1公里。2005年12月07日，在西延伸的閔行區(qū)北翟路車輛段建設工地發(fā)生大面積滲水事故。2006年12月30日，西延伸段（中山公園淞虹路）共4站建成并入運營。未來進程東延伸段：自現在的東起迄站張江高科站向東延伸

36、至浦東國際機場。西延伸段：自現在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹橋交通樞紐。遠期規(guī)劃：西段為低速磁浮線路，自虹橋交通樞紐站出發(fā)至朱家角鎮(zhèn)，稱“青浦線,第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展,上海軌道交通發(fā)展歷程,,,,,,局部影響,線狀影響,隨著地鐵線路的增加，加上換乘系統(tǒng)的逐步完善，地鐵對沿線的房地產影響趨于平均化，沿地鐵沿線呈現出線狀發(fā)展趨勢.,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第二階段：從“點”到“線”的發(fā)展,多條地鐵換乘站點，將成為帶狀核心地帶，其地鐵商業(yè)也將最大程度開發(fā)。,地鐵1，2號線換乘點人民廣場的日換乘客流為40萬人次，最高超過60萬人次，在如此巨大人流的樞紐處，配套了全國最大的地下商業(yè)中心人民廣

37、場地下商城。 地下商城面積3萬平方米，包括百貨商場、服飾名品、餐飲娛樂，并與地鐵相通，已成為人民廣場集旅游、購物、觀光、休閑的又一景點。,,上海軌道交通發(fā)展歷程,第三階段：從“線”到“面”的轉變,三號線 2000年12月26日，三號線一期通車，全長25公里，沿線設19個車站。 2006年12月18日，北延伸段（江灣鎮(zhèn)江楊北路，長15.4公里）通車。 四號線 2005年12月31日，投入運營的軌道交通四號線C字型新路（浦西大木橋至浦東藍村路車站）全長27公里，共22座車站。 2007年12月29日，修復段（魯班路-西藏南路-南浦大橋-塘橋）通車，全線正式以環(huán)線方式運營。,上海軌道交通發(fā)展歷程,第

38、三階段：從“線”到“面”的轉變,軌道成就商業(yè)中心中山公園,中山公園商圈作為一個新興的區(qū)域，其發(fā)展速度較為迅速，主要得益于中山公園交通樞紐的規(guī)劃和建設。,隨著軌道2，3，4號線在中山公園匯聚，中山公園的日客流量達到30.6萬人次，在此前提下，中山公園的商業(yè)面積與日俱增，目前已達到49萬平方米。交通樞紐與商務人流的匯集，使中山公園的商業(yè)能級能夠與徐家匯媲美。,上海軌道交通發(fā)展歷程,第三階段：從“線”到“面”的轉變,,不斷完善的軌道形成一個四通八達的快速交通網絡，改變著商圈的布局的同時，也使商圈的數量逐漸增長，尤其是各個商圈由于軌道交通換乘點的增多，彼此之間的聯系更加緊密。,軌道網絡所帶來的帶狀影響

39、逐漸擴大到面狀影響，隨著網絡的完善，商圈的增多，軌道交通帶來的是整個城市房地產市場的升級。,上海軌道交通發(fā)展歷程,第一階段,第二階段,第三階段,點狀影響 導入人口 提升房價,線狀影響 連接交通 帶動商業(yè),面狀影響 交通樞紐 城市升級,,,,結 論,,軌道交通對郊縣地區(qū)房地產影響較大，將帶動房價迅速上升； 軌道交通對房價的影響將先于軌道開通，軌道開工時對周邊房價的影響要大于開通時； 在軌道交通影響范圍內，沿線房價隨距車站距離的增加而線性減少； 在城市副中心，軌道交通對商業(yè)的促進最為明顯； 軌道交通對商業(yè)中心的房地產市場促進不明顯，但能夠改變商業(yè)中心格局； 當軌道交通網絡發(fā)展成熟，將推動整個城市房

40、地產市場的升級。,,目 錄,一 地鐵對城市生活的影響3 二 地鐵對房地產市場的影響9 上海軌道交通發(fā)展歷程....18 杭州地鐵對城市房地產影響預測33,,,杭州地鐵對城市房地產影響預測,杭州郊縣地鐵沿線樓盤價格將會大幅上升； 杭州城市副中心商業(yè)將會加速發(fā)展； 杭州市中心商業(yè)格局將發(fā)生改變；,,,,,,杭州地鐵將基本按上海地鐵的三個階段方向發(fā)展，最終帶動房地產市場的升級,杭州地鐵將基本按上海地鐵的三個階段方向發(fā)展，帶動房地產市場的升級,,點狀影響，拉近郊縣的距離,線狀影響，帶動商業(yè)聚集,面狀影響，提升整個城市能級,,,1號線,杭州郊縣地鐵沿線樓盤價格將會大幅上升,,,地鐵在推動整個房地

41、產市場的同時，對郊縣房價的促進作用也會日漸明顯，并按快速上升最終穩(wěn)步增長的方式發(fā)展。,,,杭州城市副中心商業(yè)將會加速發(fā)展,,,,三個副中心： 江南副城：發(fā)展成現代化科技城和遠景商務中心； 臨平副城：以現代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城為目標； 下沙副城：以國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城和花園式生態(tài)型城市副中心為目標。,杭州城市面積較上海小，在發(fā)展過程中將更趨于緊湊，地鐵會在相近區(qū)域內產生多方面影響。,杭州市中心商業(yè)格局將發(fā)生改變,,武林路商圈是杭州傳統(tǒng)商業(yè)中心，此中心規(guī)劃多條軌道交通交匯，與上海人民廣場有著相似之處。 目前武林路商圈地上空間已近飽和，軌道交通的建造可為寸土寸金的武林路商圈提供1

42、0萬平方米以上的地下商業(yè)面積，并與文化廣場地下工程交相呼應。,地下商業(yè)必然崛起,海德商業(yè)休閑街商業(yè)開發(fā)模式一、商業(yè)規(guī)劃：寶山 西城區(qū),寶山區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃示意圖,從南向北為“三橫”：外環(huán)線南部中心城區(qū)功能帶；外環(huán)線以北、郊環(huán)線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環(huán)線北部城鎮(zhèn)發(fā)展功能帶。 從西向東，“三縱” ：滬太路城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展軸；共和新路蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸；逸仙路同濟路（軌道交通3號線）城市商業(yè)發(fā)展軸。,寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“三橫三縱”的空間框架,寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“2442”加“3”的空間布局,在“三橫三縱”走向區(qū)域內將形成“2442”加“3”的商業(yè)空間布局，即：

43、形成淞寶、大華2個區(qū)域性商業(yè)中心；廟行通河、高境、西城區(qū)、顧村4個大型社區(qū)商業(yè)中心； 形成若干個社區(qū)商業(yè)中心，重點是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個社區(qū)商業(yè)中心；形成羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林2個特色商業(yè)區(qū)域。 “3”是指羅店新市鎮(zhèn)商業(yè)，長興島依托港口產業(yè)的新興海島商業(yè)，橫沙島生態(tài)、休閑、旅游的海島特色商業(yè)。,寶山區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃一覽,本案位處共和新路蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸。 本案所屬商圈為上述規(guī)劃中寶山區(qū)四個大型社區(qū)商業(yè)中心之一的西城社區(qū)商業(yè)中心。,項目商業(yè)區(qū)位屬性,上海市將寶山西城區(qū)規(guī)劃為舒適型都市居住社區(qū)，營造優(yōu)美、安全、方便的現代化生活環(huán)境，形成集現代商務、居住、服務、公共功

44、能為一體的綜合性產業(yè)區(qū)。 寶山西城區(qū)房地產開發(fā)量將達到800萬平方米，在2015年左右將形成可容納20萬人以上的現代化生態(tài)新城。 整個西城區(qū)劃分為南塊、北塊、東塊三個區(qū)域。 本案所處的南塊定位于以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)，住宅面積將達到220萬平方米，人口數量8萬人以上。,西城區(qū)功能定位：中高檔舒適型居住社區(qū),該大型社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域由兩部分組成： 一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬平方米左右； 二是在水產路（竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側建設以餐飲、休閑、娛樂、賓館為特色的社

45、區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積為5萬平方米左右，形成與北上海商業(yè)廣場的互補。,西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃定位：大型社區(qū)商業(yè)中心,該社區(qū)商業(yè)中心主要是滿足西城區(qū)南部居民日常生活綜合需求。 該社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域的建設，要結合軌道交通節(jié)點，形成其周邊的樞紐型組團式商業(yè)。,西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃特征：社區(qū) + 軌道,二、項目本體：城市別墅社區(qū)商業(yè),住宅形態(tài)：獨棟、雙拼、疊加別墅 項目總建面:18,3586 商業(yè)面積：1,0221 首批交房時間:2009年年初 房源總套數：約800套,社區(qū)規(guī)劃人口：4000人左右 已推出房源:418套 已銷售套數：268套 預計近期入住：占規(guī)劃人口的33% 商業(yè)功能：軌道別墅社區(qū)配套商業(yè),首先，從本項目的

46、實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入住應呈現的是良性互動的效應，即商業(yè)的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價值，從而再度提高人口的入住率。因此關鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。任何一大社區(qū)商業(yè)都必須經歷過初始階段，成長階段，成熟階段三個重要的階段，其中對項目目標起決定性作用的就是初始階段和成長階段。,本項目商業(yè)運作思路闡述,其次，準確的設定何種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套進入本項目，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費需求，是商業(yè)中心運作之初就能成功的必要條件，在這個前期的工作中重點需要解決的問題就是兩個，一個是什么業(yè)態(tài)和品牌的引入，另一個就是要如何提高入駐率和人氣的提升。,本項

47、目商業(yè)運作思路闡述,然后，考慮到本項目自身目前處于商業(yè)的初期定位的階段，因此引入的商業(yè)組成也必須考慮到項目內部住宅人口增長，應具有一定的成長性，在滿足目前周邊商業(yè)需求和配套同時我們需要事先預判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)運作中就做好預留。,本項目商業(yè)運作思路闡述,三、項目商業(yè)特征分析：社區(qū) / 地鐵？,項目商業(yè)特征分析之一：社區(qū)商業(yè)屬性,項目所依托的蕰川路從市區(qū)方向過來的轉向路程過長，基本只能提供從寶山往市區(qū)的單邊商業(yè)消費。 周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離，其消費能量對本項目的影響有限。,因此本項目在社區(qū)商業(yè)屬性上屬于半封閉孤島式社區(qū)商業(yè)，在未來兩三年內，其主要商業(yè)需

48、求將依賴于項目自身所吸納居民的就地日常生活消費。,項目商業(yè)特征分析之二：地鐵商業(yè)屬性,,富錦路VS莘莊：區(qū)域共性,富錦路VS莘莊：區(qū)域差異,莘莊地鐵商業(yè)的發(fā)展歷程,富錦路的未來？,在正確的商業(yè)養(yǎng)成及發(fā)展運作下，3-5年后，它將成就自身的輝煌！,短期內地鐵商業(yè)模式對于本項目的影響很有限，絕大部分乘坐地鐵在富錦路站出入的人群均為過路客或終點客，很難停留下來進行目的性消費，而項目周邊社區(qū)密集度和通達性在短期內都不會有很大改觀，因此我司認為：至少在未來3年內，地鐵人流最多只能為本項目提供20%左右的消費能量。 但是從長遠來說，隨著項目后期別墅業(yè)主的入住完畢，以及周邊更多住宅項目的后續(xù)建設，還有交通條件

49、的改善，富錦路將很有可能部分復制莘莊的發(fā)展軌跡，在經過5年左右的發(fā)展后至少成為一個“小莘莊”。,觀點小結：,四、項目SWOT分析,優(yōu)勢（strengths ）：,W,T,O,項目依托海德花園這一大型城市別墅社區(qū)，自身擁有中產階級消費人群數千人。 項目與高架路等交通要道的交通連接條件均較好。 項目緊臨軌道交通1號線延長線的富錦路站，能夠帶來一定流動客群。,劣勢（weaknesses）：,W,T,O,項目周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離。 項目的實際交通條件基本只能提供單邊商業(yè)消費客群，整體為半封閉孤島式商業(yè)屬性。 富錦路地鐵站為終點站，所帶來的客群基本為過路人群，很難提供持續(xù)

50、性消費支持。,機會（opportunities ）：,W,T,O,隨著整個別墅社區(qū)的進一步成熟和發(fā)展，作為社區(qū)商業(yè)的經營前景將越來越好，且經營業(yè)態(tài)有持續(xù)提升的空間。 目前北上海商業(yè)廣場定位的是區(qū)域性商業(yè)中心，但目前其實際發(fā)展狀況卻偏重于民生類社區(qū)消費，零售類業(yè)態(tài)過于低端，而隨著其發(fā)展逐步回到原定“軌道”，目前的民生類消費功能必然會向真正的社區(qū)配套商業(yè)轉移。,威脅（ threats ）：,T,O,當前的金融危機及其引發(fā)的實體經濟下滑狀況，對商業(yè)經營者的信心有較大影響，其投資拓展必然更加謹慎，對不成熟區(qū)域的商業(yè)拓展尤其如此。,五、項目整體商業(yè)發(fā)展與業(yè)態(tài)定位建議,項目商業(yè)發(fā)展階段劃分,項目各個發(fā)展階段的業(yè)態(tài)定位與租金水平,項目近期推廣主題建議：,城鐵旁別墅社區(qū)商業(yè)品質生活休閑街,