《物業(yè)管理實務I》形考作業(yè)答案.doc

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1、物業(yè)管理實務I形考作業(yè)答案作業(yè)1一、名詞解釋1物業(yè)-指正在使用或可投入使用的各類建筑物及附屬設施、設備、相關場地等。2物業(yè)管理-指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護，維護小區(qū)的公共秩序和衛(wèi)生，滿足業(yè)主需求的活動。3建筑物區(qū)分所有權-多個業(yè)主共同擁有一棟區(qū)分所有權建筑物時，各個業(yè)主對建筑物專有部分享有的專有所有權。4管理規(guī)約-全體業(yè)主就物業(yè)的管理、使用及所有關系以書面形式所作的自治規(guī)則。二、填空題1從物業(yè)管理角度，物業(yè)的內容主要包括物業(yè)公共服務、特色服務、中介服務等三方面。2物業(yè)的自然屬性包括二元性、不可移動性、長期性、多樣性。3前期物業(yè)管理階段包括了接管驗收、

2、用戶入住、產(chǎn)權備案和業(yè)主委員會等。4物業(yè)服務企業(yè)按業(yè)務性質劃分，可分為委托服務型、租貸經(jīng)營型、委托代理型等類型。5對一些專項管理和服務，物業(yè)服務企業(yè)可以自己設置部門從事這方面的工作，也可以選聘專業(yè)公司負責。但不得將整體管理轉讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務承包給個人。6物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)委會移交租用房屋，管理檔案和財務資料、公共物，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。同時，業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構對物業(yè)管理財務狀況進行審計。7建筑物區(qū)分所有建筑物的管理，主要包括復合性、專有所有權的主導性、一體化、登記公示性、主體身份多重性等特征。8現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，主要包括物的管理

3、和人的管理兩大部分。9管理團體的模式，可以歸納為非法人的團體、法人團體、管理團體法人、判斷實務上法人資格等四種模式。三、選擇題1物業(yè)使用權是在推心行所有權的兩權分離制度后形成一種子（C）A物權 B使用權C經(jīng)營管理權 D房物承租權2目前我國已公布的物業(yè)管理法規(guī)中，最高層次的法規(guī)是（D）A城市新建住宅小區(qū)管理方法B住宅專項維修資金管理方法C城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法D物業(yè)管理條例3物業(yè)管理的基本業(yè)務是（A）。A公共服務 B專項服務C社會福利類服務 D特約服務4（C）一旦完成，即由開發(fā)建設單位向物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標志著前期物業(yè)管理的啟動。A竣工驗收 B綜合驗收C承接查驗 D選聘物

4、業(yè)服務企業(yè)5委托服務型服務企業(yè)大多數(shù)從事（B）的物業(yè)管理服務。A寫字樓 B住宅小區(qū)C商業(yè)物業(yè) D工業(yè)廠房6委托代理型物業(yè)服務企業(yè)只能收?。―）。A管理服務費 B利潤C代管基金 D管理員薪酬及服務代理薪金7加強物業(yè)服務企業(yè)資質管理的作用之一是（C）A限制實力不足的物業(yè)服務企業(yè)進入物業(yè)管理市場B有利物政府掌握物業(yè)服務企業(yè)的情況C有利于規(guī)范我國物業(yè)管理市場秩序。D有利物業(yè)服務企業(yè)的分級收費8（B）在區(qū)分所有權占主導地位。A共有所有權 B專有所有權C物業(yè)使用權 D成員權9（B）學說不屬于界定專用部分范圍的學說。A中心說 B邊緣說C壁心與最后粉刷表層說 D空間說10管理規(guī)約的性質屬于（D）A物業(yè)服務企業(yè)

5、的管理規(guī)定 B物業(yè)的管理規(guī)定C行政主管部門的管理規(guī)章 D區(qū)分所有權人管理團體最高自治規(guī)范四、簡答題1簡述物業(yè)管理的基本特征。 物業(yè)管理的業(yè)主主導化 物業(yè)管理的社會化 物業(yè)管理的專業(yè)化2物業(yè)服務企業(yè)的組織結構有哪些基本類型？直線制-適合專業(yè)小型物業(yè)管理企業(yè)直線職能制-目前我國多采用的組織結構事業(yè)部制-分權管理、獨立核算、自負盈虧。3簡述建筑物區(qū)分所有權的特征。復合性 一體性專有所有權的主導性登記的公示性權利主體身份的多重性4簡述區(qū)分所有建筑管理的內容。物的管理-建筑物、基地、附屬設施人的管理-不當毀損行為、不當使用行為。對生活妨害行為。五、論述題1試述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點。突出了管理行為和組織體制

6、的有機結合運作多種管理體制相結合，促進微觀物業(yè)管理機制的良性化將物業(yè)管理與人居問題同等對待的觀念的轉變物業(yè)管理向綜合化、專業(yè)化、網(wǎng)絡化的方向發(fā)展物業(yè)管理實務I形考作業(yè)答案作業(yè)2一、名詞解釋1承接查驗-指物業(yè)公司對承接的物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2公共秩序-指維護小區(qū)公共生活所必須的正常的生活狀態(tài)。3竣工驗收-工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)，開發(fā)商經(jīng)查驗合格后接受物業(yè)的過程。4房屋維修施工管理-按照一定施工程序、質量標準和技術要求，運用科學方法對房屋進行施工的活動。5物業(yè)經(jīng)營管理-以利益最大化為目的，以滿足業(yè)主需求為目標的社會化、綜合化的經(jīng)營性服務與管

7、理。二、填空題1一般而言，前期物業(yè)管理工作開始于收樓前的 36個月。2在物業(yè)交付使用之前，物業(yè)公司的服務對象是建設單位，而交付使用之后，則為業(yè)主及其使用人。3物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗收過程是承接查驗。4前期物業(yè)服務合同是以開發(fā)建設單位為代表，與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的一份明確當事人雙方權利與義務的法律文書。5前期管理與前介人的不同，以以下兩點為標志是否擁有經(jīng)營管理權、是否承擔民事責任。6物業(yè)的竣工驗收主要是有隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期工程驗收和全部工程驗收。7物業(yè)設備設施更新與技術改造工程就是為使其技術性能得到提高改善，并降低使用維修成本而進行的更新改造。8園林綠化的養(yǎng)護管理工作內容，一般包括

8、澆水、施肥、整型、修剪、除草、松木、防治病蟲害等工作。9停車場本身是一種特殊物業(yè)類型，同時又是大型物業(yè)建設的功能配套項目。10在環(huán)境衛(wèi)生管理實際工作中，應采用員工自檢、領班作業(yè)檢查部門主管巡查和經(jīng)理抽查進行監(jiān)督檢查。11“管理規(guī)定”是物業(yè)管理制度中的一份綜合性的管理文件，是由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。12物業(yè)經(jīng)營管理的原則有：有償原則、服務原則、競爭原則、質量原則、效益原則。13房地產(chǎn)委托一代理關系是由契約來固化的經(jīng)濟與法律關系。14房屋租金主要包括折舊費、維修費、管理費、投資利息、稅金、保險費、地租和利潤等八大要素。三、選擇題1開發(fā)建設單位應將（ABCD）作為營銷策略的重要組成部

9、分，以推動物業(yè)的銷售與出租。 A公關管理 B業(yè)主自治 C前期管理服務 D安全管理2前期介入的方式和工作有（ABC）。 A早期介入顧問工作 B中期介入監(jiān)理工作 C晚期介入前期準備 D前期管理3物業(yè)的交樓工作的服務對象是（B）。 A開發(fā)商 B業(yè)主 C建設單位 D物業(yè)服務企業(yè)4房屋建筑物管理的主要內容有（ABD）A資料檔案管理 B質量管理C運行管理 D維繕管理5房屋維繕管理的主要內容又包括（ABC）A房屋的質量管理 B房屋維修施工管理C房屋維修責任管理 D二次裝修管理6房屋完損登記劃分的依據(jù)是（ABC）A房屋的結構 B房屋的裝修C房屋的設備 D房屋的面積7以下屬于住宅內裝飾裝修活動禁止的行為有（AB

10、CD）。A未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級單位提出設計方案，變動建筑物主體和承重結構B將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間或廚房間C搭建建筑物、結構物D擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體8居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成（ABCD）。A公共綠地 B公共建筑和共用設施專用綠地C宅旁和庭院綠地 D街道綠地9物業(yè)中介代理工作的性質是（AC）。A委托代理性質 B服務性質C契約性質 D生產(chǎn)性質10物業(yè)中介代理的主要內容包括（ABD）A房地產(chǎn)咨詢 B房地產(chǎn)廣告C房地產(chǎn)估價 D房地產(chǎn)經(jīng)紀11城市房租的計算原則有（ABCD）。A以租養(yǎng)房的原則 B按質論價的原則C利益兼顧的原則 D調節(jié)供求的原則四

11、、簡答題1物業(yè)承接查驗中應注意哪些問題？建設單位移交的檔案資料是否齊全物業(yè)主體結構是否安全和滿足使用功能資料與實物是否一致2簡述房屋維修的責任?？梢苑譃閮煞N責任保修期內責任：由施工單位負責房屋的質量保修保修期滿后責任：由業(yè)主及使用人承擔責任并承擔相應費用3簡述預防性計劃維修保養(yǎng)管理的工作要點。制定設備維修保養(yǎng)計劃確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期、內容實施過程中的監(jiān)督檢查4物業(yè)設備管理制度主要有哪些？設備承接查驗制度計劃維修保養(yǎng)制度設備運行管理制度值班制度交接班制度報告記錄制度5簡述環(huán)境衛(wèi)生管理的工作范圍和主要內容。工作范圍：室外衛(wèi)生管理。樓內衛(wèi)生管理。垃圾清運。預防污染等工作內容：建立衛(wèi)生管理制

12、度。加強衛(wèi)生設施的建設。嚴格監(jiān)督與檢查。加強衛(wèi)生宣傳工作。6物業(yè)租賃的特征如何？租賃標的物事特定的房屋不發(fā)生所有權轉移，只是使用權的讓渡。主體要符合法律規(guī)范租金合理是物業(yè)租賃的核心租賃關系是一種法律關系五、論述題試論述前期介入的作用。完善物業(yè)的使用功能改進物業(yè)的具體設計更好地監(jiān)督施工質量為竣工驗收和承接查驗打好基礎有利于今后物業(yè)的管理物業(yè)管理實務I形考作業(yè)參考答案作業(yè)3一、名詞解釋1物業(yè)管理招標-物業(yè)所有權人為物業(yè)選擇管理者時，向社會公布消息，由物業(yè)服務企業(yè)公平競爭，從中選擇滿意物業(yè)管理者的活動。2物業(yè)管理投標-指符合招標條件的企業(yè)按照規(guī)定要求提出投標申請，參與競爭管理者資格的活動。3物業(yè)服務

13、費-物業(yè)企業(yè)提供綜合服務，按公攤面積比例分攤到業(yè)主的管理服務費4住宅專項維修資金-用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、改造的專項資金。5激勵-通過物質和精神刺激，使人發(fā)揮內在潛力，為實現(xiàn)組織目標而奮斗的活動二、填空題1根據(jù)我國有關法律，招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目能力的特定法人發(fā)出投標邀請書。2物業(yè)管理招標的意義是推動物業(yè)管理現(xiàn)代化、推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高、明確責任、減少糾紛、促進物業(yè)管理企業(yè)提高競爭能力等。3投標書編寫的要求包括針對性、可操作性、體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平、深刻理解業(yè)主的意愿等。4物業(yè)管理資金的籌措應實行誰所有、誰負責的原則。5員

14、工招聘的程序主要有：發(fā)布招聘法、初步資格審查、面試、測評、錄用、簽約等六個步驟。三、選擇題1評標委員應由（D）組成，成員為5人以上單數(shù)。 A業(yè)主代表 B由業(yè)主代表和行政主管部門人員C業(yè)主委員會成員D招標人代表和不少于成員總數(shù)三分之二的物業(yè)管理方面的專家2下述（D）不符合編制招標文件的原則。 A公平性原則 B明確性原則 C合法性原則 D合理性原則3按現(xiàn)行稅法規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)屬服務業(yè)上繳的稅金包括（ABD）A定價監(jiān)督 B名碼標價C收支監(jiān)督 D審計監(jiān)督4物業(yè)服務費的監(jiān)督方式有（ABC）。 A定價監(jiān)督 B明碼標價 C收支監(jiān)督 D審計監(jiān)督5以下屬于潛在素質標準的有（ABC） A學習能力、創(chuàng)新思維與能力

15、B工作中的方法論 C思想境界與價值準則 D專業(yè)領域的知識水平6（A）的基本原則是：員工的工作是多方面的，工作業(yè)績也是多緯度的，不同個體對統(tǒng)一工作得出的印象是不同的。 A360度考核 B工作標準法 C配對比較法 D功能測評法7個人績效的三個關鍵因素是（ACD）A積極性 B專業(yè) C能力 D條件8屬于需要型激勵理論的主要有（ABCD） A馬斯洛的需要層次論 B奧德弗的ERG理論 C赫茲伯格的“雙因素”理論 D麥克利蘭的成就需要理論四、問答題1簡述物業(yè)管理招標投標的原則。公開的原則公正的原則公平的原則誠實信用的原則2簡述物業(yè)管理投標書的編寫要求。針對性可操作性體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢與專業(yè)水平深刻理解業(yè)主的意愿

16、3簡述物業(yè)管理資金的來源。物業(yè)管理費住宅專項維修資金共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益物業(yè)企業(yè)對特約服務投入的資金國家財政補貼4簡述不得從住宅專項維修資中列支的費用。依法應由建設單位承擔的費用依法應由相關單位承擔的水電等設施的維護資金應當由業(yè)主承擔的修復費用依據(jù)合同應由物業(yè)企業(yè)承擔的費用5物業(yè)服務企業(yè)應建立哪幾種激勵機制？目標激勵精神激勵物質激勵福利激勵榮譽激勵參與激勵考核激勵五、論述題試論述物業(yè)服務企業(yè)的獎勵藝術對不同員工采取不同的獎勵方法將物質激勵與精神激勵有機結合適當拉開物質激勵的檔次樹立適當?shù)莫剟顦藴收莆摘剟畹臅r機與頻率物業(yè)管理實務I形考作業(yè)答案作業(yè)4一、名詞解釋1社區(qū)-聚集在一定區(qū)域中

17、的人所組成的社會生活共同體。2服務-物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供的綜合管理，并從中收取費用的活動。3質量管理模式-質量目標明確，由一系列相關的質量標準組成的一套質量管理的標準形式。4組織結構扁平化-通過減少管理層次，裁減多余人員，分散權力，提高下屬積極性，從而提高組織效率的活動。5物業(yè)管理智能化-將信息技術和高新技術用于物業(yè)管理工作中，處理日常事務，全面提供信息服務并參與決策，達到提高管理效率和質量的目的。二、填空題1“社區(qū)”一詞最初是德國社會學家騰恩斯在其1887年出版的社區(qū)和社會（另譯名為共同體和社會）一書中首先使用。2物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設的直接組織管理者，主導著小區(qū)文化建設的內容

18、、作用和方式。3服務的兩大主要特征是無形性和不可儲備性。4預期質量受下面的因素影響：企業(yè)形象、宣傳溝通、口碑、顧客需求。5國內外企業(yè)管理學家提出的服務質量管理模式，基本上可劃分為三種類型：消費者滿足程度模式、產(chǎn)品生產(chǎn)模式和相互交流模式。6獲得ISO9000質量證書后，企業(yè)會受到來自自己、顧客、認證機構等三方的評審和檢查。7物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質上講其根本屬性是公共管理。8目前在我國內地多采用房地產(chǎn)管理所的管理模式，在沿海地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理公司但多采用母子公司的管理模式。9物業(yè)服務企業(yè)不但要根據(jù)企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、社會化的原則設計構建組織結構，并且要體現(xiàn)組織結構扁平化、管理方式柔性

19、化、辦公方式分散化的思想。10虛擬管理的發(fā)展是伴隨和適應網(wǎng)絡經(jīng)濟發(fā)展而興起的一種組織觀念和經(jīng)營觀念，是針對于虛擬企業(yè)所提出的管理方法。三、選擇題1物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設的原則有（ABCD）。A主體對象確定性原則 B大眾參與性原則C活動娛樂性原則 D文化觀念整合性原則E文化活動親善性原則2文化的網(wǎng)絡建設包括（ABCD）。A層次文化網(wǎng) B觀念文化網(wǎng)C社會階層文化網(wǎng) D硬件設施文化網(wǎng)3在影響服務質量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（B）。A企業(yè)形象 B宣傳溝通 C顧客口碑 D顧客需求4在服務質量管理工作中，為了使服務規(guī)范和質量標準能有效執(zhí)行，必須對管理工作進行檢查與評估，所采取的方法主要有（

20、ABD）。A內部檢查 B消費者滿意率調查 CISO內審 D投訴處理5當前物業(yè)服務企業(yè)推行的國標管理體系認證主要由（AC）構成。AISO90000質量管理體系 BISO18000職業(yè)健康安全管理體系CISO14000環(huán)境管理體系 DBS5750質量管理體系6按現(xiàn)行的做法，我國物業(yè)管理考評工作中國家級的考評主要對（A）項目進行考評。A全國物業(yè)管理示范項目 B全國物業(yè)管理示范/優(yōu)秀項目C全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目 D全國城市文明住宅小區(qū)項目7無形資產(chǎn)管理把（C）作為管理要點。A信息 B技術進步C企業(yè)文化建設 D企業(yè)形象塑造8人本管理包括（ABC）等內容。A感情管理 B全員參與C權力分散與自我控制 D績效管

21、理9物業(yè)管理理論體系的核心理論是（B）。A建筑物區(qū)分所有權 B物業(yè)管理信息系統(tǒng)C委托代理理論 D社區(qū)管理理論10物業(yè)管理智能化的形式有（AB）。A智能大廈管理系統(tǒng) B物業(yè)管理信息系統(tǒng)C信息通信設備系統(tǒng) D樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)四、簡答題1物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設的主要任務是什么？開展多形式、多層面、多元化的大眾性文化活動。營造一個提高文化素養(yǎng)的氛圍實現(xiàn)小區(qū)文化建設的目標2物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)文化建設中的作用有哪些？文化建設內容的選擇作用文化建設的服務作用文化整合作用文化建設中的協(xié)調統(tǒng)籌作用文化建設中的穩(wěn)定器作用3如何理解2000版ISO9000標準關于質量管理的原則？以顧客為中心，全員參與領導者的主導作用對過程方法實施控制系統(tǒng)管理，持續(xù)改進基于事實的決策方法互利的供方關系4組織結構扁平化和有機化在物業(yè)服務企業(yè)組織機構設置中如何應用？根據(jù)企業(yè)化原則，科學設置組織機構，建立柔性管理制度。根據(jù)專業(yè)化原則，盡量實現(xiàn)組織結構扁平化，提高員工的工作積極性根據(jù)社會化原則，既要合理分工，又要互相配合。五、論述題試述我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢。物業(yè)企業(yè)服務企業(yè)化，強調規(guī)模經(jīng)濟和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”專業(yè)服務社會化物業(yè)管理現(xiàn)代化12