農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目實施計劃書（完整版）

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1、 萬鑫實業(yè)農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目實施計劃書1 萬鑫實業(yè)項目概述1.1項目名稱：萬鑫農(nóng)產(chǎn)品交易中心1.2承辦單位：1.3項目建設地址：1.4建設內(nèi)容：依托武夷新區(qū)區(qū)位地理優(yōu)勢，依托本地果蔬市場和畜禽市場，對接福、廈、泉水產(chǎn)市場，建設一個約萬平方米的大型綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，涵蓋食品批發(fā)零售交易（線上、線下）、倉儲、物流的綜合生態(tài)體系。以此為引擎，引導和幫助本地農(nóng)民展開規(guī)?；?、專業(yè)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，吸引農(nóng)村年輕人留在本地創(chuàng)業(yè)創(chuàng)收，活躍地方經(jīng)濟，增加地方居民和財政收入，實現(xiàn)外銷創(chuàng)匯進而整體推動動地方經(jīng)濟發(fā)展。2.51.5項目投資規(guī)模和周期：項目硬件基礎投資2億元；服務配套投資 5000萬元；物流倉儲配套投資 5

2、000萬元。計劃 6個月周期完成。第一章 項目背景2.1國外農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展分析2.1.1北美模式2.1.1.1市場概況 國外農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展受各國社會體制、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平等的影響，形成了不同的農(nóng)產(chǎn)品流2 萬鑫實業(yè)通交易體制和農(nóng)產(chǎn)品市場體系，歸納起來主要有三種模式，即：北美模式、東亞模式和西歐模式。美國、加拿大和澳大利亞是北美模式的主要代表， 這些國家農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通的主要特征是，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地集中在少數(shù)地區(qū)，在產(chǎn)區(qū)發(fā)展大規(guī)模企業(yè)化經(jīng)營農(nóng)場，對農(nóng)產(chǎn)品價格形成具有主導作用；依托發(fā)達的鐵路、公路運輸系統(tǒng)，農(nóng)產(chǎn)品能迅速運往大城市，形成城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場；流通環(huán)節(jié)少、效率高，農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地經(jīng)物

3、流配送中心，直接到零售商；此外，為使農(nóng)產(chǎn)品流通高效、快捷，還建有許多專為農(nóng)產(chǎn)品交易服務的組織。2.1.1.2流通模式 以美國為例，其農(nóng)產(chǎn)品市場體系的特點是，糧食類期貨市場發(fā)達；果蔬類產(chǎn)地與大型超市、連鎖經(jīng)銷網(wǎng)絡間的直銷比例約占 80%；經(jīng)由批發(fā)市場流通銷售的僅占 20%左右。農(nóng)產(chǎn)品流通交易大部分是由產(chǎn)地直接出售給零售商。北美農(nóng)產(chǎn)品流通模式見圖 2 1。2.1.2東亞模式2.1.2.1市場概況3 萬鑫實業(yè)日本、韓國和我國臺灣省是東亞模式的主要代表， 這三個國家和地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場均明確定位于公用事業(yè)而不是以盈利為目的的公司，批發(fā)市場在農(nóng)產(chǎn)品營銷中的作用比較突出， 發(fā)揮著商品集散、價格形成、信息

4、傳遞、產(chǎn)銷調(diào)節(jié)和質(zhì)量控制等多方面的功能。東亞模式雖然仍以小農(nóng)經(jīng)營為基礎，但批發(fā)市場交易和管理的現(xiàn)代化程度都比較高。2.1.2.2流通模式 東亞模式的農(nóng)產(chǎn)品流通主要呈現(xiàn)出以下特點：一是流通渠道環(huán)節(jié)多，流通成本較高，其流通環(huán)節(jié)為“生產(chǎn)者 上市團體 批發(fā)商 中間批發(fā)商 零售店 消費者”，導致其利潤分配不均；二是流通規(guī)范化、法制化、效率高。東亞農(nóng)產(chǎn)品流通模式見圖 2 2。2.1.3西歐模式2.1.3.1市場概況法國、德國、英國、意大利、荷蘭等西歐國家的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)4 萬鑫實業(yè)市場是西歐模式的主要代表，這些西歐國家的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場形式雖有所不同，但大多數(shù)大型批發(fā)市場還是堅持公益原則。 隨著時代的發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)

5、品直銷比例不斷增加。由于西歐國家市場信息網(wǎng)絡發(fā)達，地域內(nèi)、國家之間的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易十分活躍，進出口產(chǎn)品在批發(fā)市場占一定比例。2.1.3.2流通模式 西歐農(nóng)產(chǎn)品流通模式較為特殊，一般以某國為中心，通過該國國際性的批發(fā)市場，發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品集散功能。如巴黎郊外的漢吉斯國際批發(fā)市場，該市場占地達3 232萬平方米，建筑面積達 50萬平方米，是目前世界上面積最大的批發(fā)市場，該市場以法國為中心，將周邊西歐諸國納入到農(nóng)產(chǎn)品流通渠道內(nèi)，規(guī)模極大，流通范圍涵蓋了德國、西班牙、意大利、荷蘭等國。2.1.4三種典型農(nóng)產(chǎn)品批市場模式對比綜合以上對北美、東亞、西歐三種典型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場模式的分析， 概括三種市場特點如表 2-1

6、。2.2國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展分析2.2.1總體概況5 萬鑫實業(yè)我國初步形成了產(chǎn)地市場、銷地市場、集散市場統(tǒng)籌發(fā)展，綜合市場和專業(yè)市場互補互進的市場格局，以大中城市為核心，遍布城鄉(xiāng)，多層次、多門類的批發(fā)市場體系。隨著市場的規(guī)范，農(nóng)產(chǎn)品流通逐漸向規(guī)范化、組織化、標準化、大型化、規(guī)?；较虬l(fā)展，如山東壽光蔬菜批發(fā)市場和深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的典型代表， 已成為全國最大的蔬菜批發(fā)集散中心、價格形成中心和信息匯集、傳遞中心，并且分別作為產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場的主要代表。2.2.2市場類型我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，按交易方式可劃分為：專業(yè)批發(fā)市場和綜合批發(fā)市場；按市場所在位置和承擔職能以及輻射半徑

7、可劃分為：產(chǎn)地批發(fā)市場、銷地批發(fā)市場和區(qū)域中轉批發(fā)市場。6 萬鑫實業(yè)2.2.3交易模式交易模式現(xiàn)狀目前，我國農(nóng)產(chǎn)品交易主要以面對面現(xiàn)貨交易、現(xiàn)金結算為主；國際通行的農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易比較少，還不成熟；期貨交易則主要集中于糧食等大宗、易儲存的農(nóng)產(chǎn)品；交易的現(xiàn)代化程度低，缺乏必要的電子化結算系統(tǒng)和信息服務系統(tǒng)， 交易效率低，市場信息不透明。交易模式類型（1）現(xiàn)貨交易?，F(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場大多是現(xiàn)貨交易，產(chǎn)品全部堆放在市場，買主在驗貨基礎上討價還價，雙方協(xié)商形成最終交易價格。7 萬鑫實業(yè)（2）期貨交易。期貨交易模式主要應用于大宗農(nóng)產(chǎn)品的交易，現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場沒有期貨交易，我國農(nóng)產(chǎn)品期貨交易主要通過上

8、海、大連和鄭州三大期貨交易所進行。（3）拍賣交易。農(nóng)產(chǎn)品拍賣是指農(nóng)產(chǎn)品的供貨商委托拍賣中介對特定的農(nóng)產(chǎn)品進行公開競價，由出價最高的承銷商獲得購買權的一種交易方式。農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易分為現(xiàn)場拍賣和網(wǎng)上拍賣兩種形式。近年來，我國農(nóng)產(chǎn)品交易市場已越來越多采用拍賣交易方式。交易結算模式交易結算模式主要包括支付手段和結算方式。支付手段分為現(xiàn)金結算和非現(xiàn)金結算，非現(xiàn)金結算是比較先進的方式，如電子結算，其效率要比現(xiàn)金結算高；結算方式分為統(tǒng)一結算和非統(tǒng)一結算，統(tǒng)一結算有利于信息的收集，非統(tǒng)一結算則對經(jīng)銷商有一定便利。我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場以現(xiàn)金結算為主要支付手段， 在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場相對比較成熟的東部地區(qū)，已采用電子結

9、算支付；結算方式上國家提倡使用統(tǒng)一結算，但實際以經(jīng)銷商自行結算為主。2.3萬鑫農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展分析2.3.1總體概況2.3.1.1市場格局按農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的組建性質(zhì)分類，主要有三種類型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。一類是由政府部門或國有、集體所有制公司籌資組8 萬鑫實業(yè)建的市場，這類市場據(jù)于主導地位，；二類是由國有、集體農(nóng)副產(chǎn)品收購點發(fā)展而成的市場；三類是在集市貿(mào)易基礎上自發(fā)形成的市場。目前南平地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場有：建陽市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、綠鑫農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、閩北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、南平水產(chǎn)品批發(fā)市場等，目前市場普遍規(guī)模小，批零混合及以零售為主等現(xiàn)象。(蔬菜 )2.3.1.2流通模式從流通模式看，全市

10、 70%以上農(nóng)產(chǎn)品是經(jīng)過各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)進入消費領域。由于建陽區(qū)是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)縣，本地農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)能力強，有豐富的資源基礎和向外輸送的空間。2.3.2市場需求概況2.3.2.1建陽區(qū)需求建陽區(qū)依托目前人規(guī)模接近 30萬，其自身剛性需求不可忽視。2.3.2.2建陽輻射地區(qū)建陽區(qū)是南平地區(qū)中心城市，擁有發(fā)達的交通網(wǎng)絡和信息交流優(yōu)勢，現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展，有力地推動著本地從農(nóng)產(chǎn)品銷地市場向區(qū)域中轉市場轉變，建陽區(qū)將不僅是農(nóng)產(chǎn)品的銷售地，也將是重要的中轉中心。2.3.2.3小結9 萬鑫實業(yè)建陽區(qū)、南平地區(qū)及周邊交界省份是萬鑫農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的重要需求資源，也是萬鑫農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設發(fā)展的動力。2.3.3發(fā)展優(yōu)勢

11、2.3.3.1資源稟賦優(yōu)勢建陽區(qū)是一個農(nóng)業(yè)縣級區(qū)，農(nóng)業(yè)比重大，農(nóng)業(yè)人口占全區(qū)總人口的 75%，是中國商品糧基地，外調(diào)糧總量和人均售糧均列福建省之冠。農(nóng)業(yè)結構仍以傳統(tǒng)的種養(yǎng)為主，主要有糧食、筍竹營林、養(yǎng)殖、茶果、經(jīng)作、食用菌等六大產(chǎn)業(yè)。2013年，建陽區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值完成 51.28億元，其中，種植業(yè)產(chǎn)值完成 26.59億元，林業(yè)產(chǎn)值完成 13.26億元，牧業(yè)產(chǎn)值完成 5.59億元，漁業(yè)產(chǎn)值完成 4.41億元，農(nóng)林牧漁服務業(yè)產(chǎn)值完成 1.43億元。2.3.3.2區(qū)位交通優(yōu)勢南平市建陽區(qū)為閩北交通樞紐、通訊電訊以及電力輻射中心。南武旅游文明路、 205國道、水杉線、橫南鐵路從市區(qū)橫穿而過，離武夷

12、山機場僅 40余公里。福（杭）貴成、滬金南穗兩條國家一級通訊干線經(jīng)過該區(qū)。合福高鐵位于南平市建陽區(qū)將口鎮(zhèn)洋墩村，建陽區(qū)的交通網(wǎng)絡得到進一步的補充和升級。2.3.4存在主要問題市場體系不完善，食品安全問題突出隨著近年來商業(yè)發(fā)展迅速，但由于缺乏組織化的生產(chǎn)基地和10 萬鑫實業(yè)有品牌的批發(fā)商，農(nóng)產(chǎn)品的現(xiàn)代供應鏈尚無條件形成。目前，在農(nóng)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，私人化菜市場仍然占有很大比重，其貨源及產(chǎn)品的安全性無法得到保證；在農(nóng)產(chǎn)品的供應環(huán)節(jié)，農(nóng)產(chǎn)品缺少風向標，生產(chǎn)上農(nóng)民麻木跟風，生產(chǎn)技術低、市場風險高、監(jiān)督監(jiān)控存在盲點。農(nóng)產(chǎn)品交易方式比較落后，流通現(xiàn)代化程度較低雖然農(nóng)產(chǎn)品流通配送、連鎖經(jīng)營等新型農(nóng)產(chǎn)品交易方式得

13、到了較好的發(fā)展，但是交易方式比較落后，流通現(xiàn)代化程度還比較低。作為農(nóng)產(chǎn)品流通體系核心的農(nóng)產(chǎn)品交易市場，目前，仍主要采用的是面對面的交易方式，一手交錢一手交貨。農(nóng)產(chǎn)品市場仍以當期現(xiàn)貨交易為主，小規(guī)模、大群體的特征比較明顯?，F(xiàn)貨流通是農(nóng)產(chǎn)品流通的主要方式，交易方式往往是人貨同行。交易規(guī)模小、分散性大，參加的人員眾多、結構復雜、社會組織化程度低。批發(fā)和零售功能在空間上混為一體，常常導致人流、物流混雜和環(huán)境污染。批發(fā)市場功能發(fā)揮不夠目前本市大多數(shù)的批發(fā)市場還處于發(fā)展的初級階段，管理水平、綜合服務能力低，市場功能不發(fā)達，一部分市場的水、電、路、排污以及市場信息化、質(zhì)量安全標準體系和檢驗檢測體系仍不健全；

14、有些市場缺乏必要的分級整理、加工包裝、儲藏保鮮等設施，上市的農(nóng)產(chǎn)品沒有分級和包裝，運輸、流通過程中損失非常嚴重。交易方式以對手交易為主，結算方式以現(xiàn)金交易的為主。11 萬鑫實業(yè)大多數(shù)市場信息服務停留在市場內(nèi)原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計上， 市場之間缺少信息交流，市場信息服務處于空缺狀態(tài)。2.3.5總體規(guī)劃2.3.5.1政策依據(jù)中共中央國務院關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（中發(fā) 20141號）、國務院辦公廳關于促進內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見 （國辦發(fā) 201451號）、國務院關于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見（國發(fā) 201239號）全國蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2011 2020）全國農(nóng)產(chǎn)品

15、市場體系發(fā)展規(guī)劃2.3.5.2總體目標通過調(diào)整和建設，形成以萬鑫批發(fā)市場為核心，集合物流、倉儲于一體的區(qū)域性批發(fā)市場，產(chǎn)地初級批發(fā)市場為基礎的食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡體系。項目占地面積約0.9萬平方米，預計年交易規(guī)?？蛇_ 5億元，年增加稅 2500萬元，直接或間接新增就業(yè)崗位 2萬人，在建陽區(qū)內(nèi)形成一個跨省級的綜合農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷一條龍的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。2.3.5.3具體布局項目選址福建省建陽區(qū)海西工貿(mào)城，福建華景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址。建筑面積約 2.5萬平方米。建筑共計 6層。規(guī)12 萬鑫實業(yè)劃如下：一層：物流倉儲中心。二層：果蔬交易中心；畜禽水產(chǎn)交易中心；食品安檢中心；三層至六層：市場管理中心

16、、跨境農(nóng)產(chǎn)品交易中心（線上、線下）。2.4項目建設的意義和必要性本項目的建設對于加強建陽區(qū)農(nóng)業(yè)服務功能，提高本地農(nóng)產(chǎn)品的全國競爭力，滿足建陽區(qū)及南平地區(qū)乃至周邊省份對農(nóng)產(chǎn)品消費需求，項目的建設必要性主要體現(xiàn)為：完善農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)鏈，提升農(nóng)產(chǎn)品市場競爭力的需要隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品由原來的統(tǒng)購統(tǒng)銷逐漸向市場化發(fā)展。而在農(nóng)產(chǎn)品市場化過程中，最為重要的環(huán)節(jié)就是農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)。目前，我國農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)還很不完善，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場僅僅被看成農(nóng)產(chǎn)品交易的地點，具有批發(fā)市場的空間特性，卻缺乏市場的信息和交易手段，尤其缺乏大量的代理商和批發(fā)中間商的參與。從而造成有“場”無“市”、市場效率低下的狀況。

17、隨著農(nóng)產(chǎn)品營銷手段和銷售方式的改變。 除去需要傳統(tǒng)批發(fā)市場所具有的當期交易流轉功能外，供需雙方更加需要一個具有展覽展示、近遠期交易和信息發(fā)布的綜合性的交易平臺， 體現(xiàn)迅13 萬鑫實業(yè)速、公平、合理、規(guī)范的特點，并有利于價格發(fā)現(xiàn)和價格形成機制。本項目在交易方式上引入訂單交易，同時加強展示功能，使供求雙方的信息得以迅速傳播，直接促成各類大宗交易的完成，同時培養(yǎng)一批專業(yè)的代理人，通過大量代理人的集中匯集大量買賣雙方的信息和資源，同時通過代理交易規(guī)范交易過程，從而提高交易效率，促使農(nóng)產(chǎn)品流通體系在更廣泛的范圍內(nèi)高效運作。符合“訂單”農(nóng)業(yè)、“認證”農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，保證農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，適應人們

18、農(nóng)產(chǎn)品消費需求為解決農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)定生產(chǎn)問題，避免市場上供應量和農(nóng)產(chǎn)品價格的大起大落，國務院提出了“公司加農(nóng)戶”的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，這為推行“訂單”農(nóng)業(yè)，提供了必要的前提條件。保證農(nóng)產(chǎn)品安全，尤其是進入流通和消費領域的農(nóng)產(chǎn)品的安全，是農(nóng)產(chǎn)品健康消費的前提，也是國家法律法規(guī)的強制性要求，更是廣大消費者關注的焦點。由于工業(yè)污染和農(nóng)業(yè)污染，近幾年一些農(nóng)產(chǎn)品的安全問題尤為突出，因此防止不合格、不安全農(nóng)產(chǎn)品進入消費領域，是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的應有義務。同時，建立比較完善的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)測體系。本項目將建設一個農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心，并努力將其建設成為“立足建陽、服務全國的農(nóng)產(chǎn)品檢測認證服務平臺，對規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品市場，保證農(nóng)產(chǎn)品

19、質(zhì)量，推動農(nóng)產(chǎn)貿(mào)易均具有十分重要的作用。本項目規(guī)劃建設立足于高起點、現(xiàn)代化、規(guī)范化、科學化，14 萬鑫實業(yè)致力于發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品認證標準體系，開拓農(nóng)產(chǎn)品“訂單” 、深加工、配送、代理等各項現(xiàn)代營銷服務方式，有利于“訂單”農(nóng)業(yè)和“認證”農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的發(fā)展。是滿足建陽區(qū)民自身消費的需要隨著建陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，建陽區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的消費規(guī)模和流通規(guī)模迅速擴大。一方面對農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量要求更多，質(zhì)量要求更高；另一方面，建陽區(qū)可用于生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的資源和勞動力日趨減少，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本也相對提高。因此，為滿足建陽區(qū)居民的消費需求，必須形成跨地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品流通格局。因此，為了適應農(nóng)產(chǎn)品流通的需要，有效地引導生產(chǎn)

20、和流通，最大限度地滿足市民消費需要，建陽必須加快建設具有大規(guī)模集散功能的批發(fā)市場作為供銷平臺，本項目則恰好解決了這一問題。提升農(nóng)產(chǎn)品附加值，拓展市場新通路，打造“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”產(chǎn)業(yè)鏈依托“互聯(lián)網(wǎng) +農(nóng)業(yè)”模式，把建陽區(qū)以及周邊縣域的農(nóng)產(chǎn)品集中整合，以電子商務為載體，借助國內(nèi)外大型電子商務交易平臺，以 B2B、B2C、C2C等多種方式將本地優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品輸送到全國各地乃至海外市場，打造綠色農(nóng)業(yè)信息化概念，進一步提升農(nóng)產(chǎn)品的附加值，實現(xiàn)農(nóng)戶、市場、渠道的多方面增收，進而實現(xiàn)區(qū)域性“互聯(lián)網(wǎng) +農(nóng)業(yè)”全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，進一步鞏固和加強建陽的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣優(yōu)勢地位。第三章市場分析與預測15 萬鑫實業(yè)3.1農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)

21、市場商業(yè)模式分析3.1.1通用商業(yè)模式傭金 +管理費模式即投資商投資建設農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場后，將批發(fā)市場分割成小攤位出售給投資商，在營運初期就收回投資甚至獲取商業(yè)地產(chǎn)贏利。在以后的經(jīng)營中采用“傭金 +管理費”的模式獲利。其中的傭金是按不同交易品種和交易量對上下家按不同比率收取，管理費是按提供的配套服務收取費用。這一模式在食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立的早期和一些小型食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場比較普遍。式下，批發(fā)商進場經(jīng)營的成本較小，沒有租金負擔，在交易額較小的情況下，仍然有持續(xù)經(jīng)營能力；但是，批發(fā)市場的經(jīng)營者收入取決于批發(fā)商的交易量和一定的管理費，建設投資回收期長，收入隨市場變化波動較大，經(jīng)營風險較高。該模租金

22、+傭金模式即投資商投資建設農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場后，將批發(fā)市場分割成小攤位出租給經(jīng)營商收取租金，租賃合同一般為三至十年，其間商鋪租賃價格不變，在以后的經(jīng)營中按不同交易品種和交易量對上下家按不同比率收取傭金。這一模式在本地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場比較普遍。如豬肉交易，熱白條、預冷肉交易的雙方，按交易金額算，上家向市場交納 8的傭金，規(guī)模越大傭金比例就越優(yōu)惠；下家用 IC卡交納 2傭金，用現(xiàn)金則須支付 3。豬肉交易經(jīng)營戶都租用場內(nèi)的豬肉掛架，支付租金 1.8萬元 /條/年。16 萬鑫實業(yè)對于停車費，本地農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場則采取“全天候管理，分時段收費”的收費策略。該模式主要有兩種策略：一是租金為主，傭金為輔，批發(fā)市

23、場經(jīng)營者收入主要來源是場地租金收入，收入穩(wěn)定，風險較低，但不利于吸引批發(fā)商進場，也不利于提高經(jīng)銷商的經(jīng)營積極性；二是傭金為主，租金為輔，批發(fā)市場經(jīng)營者不僅有較穩(wěn)定的租金收入，而且還能在市場繁榮時獲得更多的利潤，有利于降低批發(fā)商的經(jīng)營成本和經(jīng)營風險， 提高批發(fā)商的積極性，促進市場繁榮。租金 +傭金 +管理費模式這種商業(yè)模式在“租金 +傭金”模式基礎上，按提供的配套服務收取一定的管理費。這一模式在大型食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場中比較普遍。如上海江橋批發(fā)市場，深圳布吉農(nóng)批市場等。該種商業(yè)模式除了采取租金為主或傭金為主的策略外， 還要收取一定的管理費用。有利于批發(fā)市場經(jīng)營者為批發(fā)商提供不斷改善的市場環(huán)境，但也

24、容易滋生巧立名目的亂收費現(xiàn)象。3.1.2本項目的商業(yè)模式為了保證本項目建成后既能有效抵御市場風險、穩(wěn)定運營，又能在市場繁榮時獲得更多的利潤，同時為經(jīng)銷商提供優(yōu)質(zhì)的管理服務，建議本項目采用以收取管理費為主的商業(yè)模式， 遠景打造一個“訂單式農(nóng)產(chǎn)品流通載體”。該模式下，本項目的經(jīng)營收入主要由三部分構成：（1 ）未來風險分成（市場商業(yè)價值和品牌價值）17 萬鑫實業(yè)（2 ）訂單農(nóng)業(yè)（減少流通環(huán)節(jié)實現(xiàn)利差）（3 ）管理費（如停車費、垃圾清運費）3.2本地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場供需分析3.2.1總需求分析與預測目前，本地市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的交易需求主要分為本地地區(qū)交易需求、本地輻射地區(qū)交易需求兩大部分。各類需求分析如

25、下。3.2.1.1本地地區(qū)交易需求本地地區(qū)交易需求是指本地地區(qū)常住居民對日常食用農(nóng)產(chǎn)品，如糧食、蔬菜、瓜果、肉禽蛋類等產(chǎn)品的消費額。經(jīng)專家訪談研究，其消費的農(nóng)產(chǎn)品 70%來自本地市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。本地地區(qū)交易需求即為本地地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額 *70%。3.2.1.2建陽區(qū)輻射地區(qū)交易需求建陽區(qū)輻射地區(qū)交易需求是指該地區(qū)城鎮(zhèn)常住居民日常食用農(nóng)產(chǎn)品中來自建陽區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的消費額。 一般農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的輻射半徑為 200公里，按此規(guī)律，本項目覆蓋范圍是全南平地區(qū)。3.4本項目規(guī)劃3.4.1項目定位及功能本項目最終目標是把萬鑫農(nóng)產(chǎn)品交易中心培育成為省內(nèi)先進、國內(nèi)一流、中國農(nóng)業(yè)服務貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的領頭羊，即使

26、之成為“價格”指導中心、“信息”發(fā)布中心、“財務”結算中心、“質(zhì)量”18 萬鑫實業(yè)認證服務中心、“轉口”貿(mào)易中心、“物流”配送中心、“人才”培訓中心、“行業(yè)”活動中心。同時，在此基礎上，通過各類合作，逐步推動“科技推廣”、“研發(fā)”加工等綜合服務。本項目立足以南平地區(qū)為中心，服務全國，面向世界。重點突出批發(fā)交易功能、展示直銷功能、出樣訂貨功能、物流配送功能和財務結算功能。批發(fā)交易功能通過加強市場服務以及完善各項市場輔助設施， 為進場交易的客戶提供優(yōu)良的交易環(huán)境。并引進拍賣交易、網(wǎng)上交易、訂單交易等先進的交易方式。通過組織全國性的各類農(nóng)產(chǎn)品資源， 提高市場的商品集散功能，建成我國重要的農(nóng)產(chǎn)品交易中

27、心之一。信息服務功能通過現(xiàn)金的信息系統(tǒng)，及時傳遞與反饋某種商品區(qū)域性、全國性和世界性的市場信息，為生產(chǎn)者、經(jīng)營者、購買者的經(jīng)濟行為發(fā)揮導向作用。金融服務功能通過引進金融機構，建立一個內(nèi)部電子化交易結算平臺， 為場內(nèi)交易客戶提供規(guī)范化、方便高效的金融服務。檢疫檢測功能按照國際規(guī)范或國內(nèi)規(guī)定，通過引進政府相關機構，為參加交易的客戶提供客觀、公正和全面的檢疫、檢測及質(zhì)量評級服務。商務辦公功能19 萬鑫實業(yè)整個市場的服務管理中心，同時也為各類客商提供各類商務服務。商務服務功能“中心”設有商務中心、會議中心，為客商提供各類商務服務。行業(yè)培訓功能現(xiàn)代先進農(nóng)業(yè)和生物科技類產(chǎn)品，專利技術、知識產(chǎn)權、科研項目等的推介。定期舉辦不同形式的國內(nèi)外業(yè)務交流、 講座和培訓等活動，積極構筑良好的學術環(huán)境和交流平臺， 促進交易市場的良好運作和發(fā)展。3.4.2項目階段規(guī)劃萬鑫農(nóng)產(chǎn)品交易中心包括分三大功能區(qū)： 農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)，行政管理區(qū)及配套服務區(qū)。項目建筑面積約 3萬平米，目前已經(jīng)建成，計劃于 2017年初正式營業(yè)；3.4.3項目內(nèi)容規(guī)劃萬鑫農(nóng)產(chǎn)品交易中心將按照高起點、現(xiàn)代化、規(guī)范化、科學化、實用化的思路進行整體規(guī)劃，全力構筑一個集展示、交易、辦公、配套服務于一體的高度智能化的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。（請相關部門批示）20 萬鑫實業(yè)21