我國住房消費(fèi)信貸存在的問題及策略研究.docx

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1、我國住房消費(fèi)信貸存在的問題及策略研究 摘 要：在我國現(xiàn)階段，個人住房消費(fèi)貸款包括個人住房商業(yè)貸款和個人住房公積金貸款，兩者分別有著不同的發(fā)放規(guī)則和利率。住房消費(fèi)信貸對促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提高居民購買力都起到了促進(jìn)作用，但目前，我國住房消費(fèi)信貸與發(fā)達(dá)國家相比還存在如風(fēng)險(xiǎn)難控制、品種單一等問題，本文從住房消費(fèi)信貸存在的問題入手，研究提出了具有針對性的對策。 下載 關(guān)鍵詞：消費(fèi)信貸；貸款；商業(yè)銀行 中圖分類號：F832.479 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.i文章編號：1672-3309（2013）03-70-03 一、住房消費(fèi)信貸對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響 （一）住房消費(fèi)信貸對實(shí)業(yè)的影響 1、住

2、房消費(fèi)信貸直接促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房是人們生活的基本需求之一，在“衣食住行”中排第三位，這足以表明住房的重要性。我國城市住房制度的發(fā)展經(jīng)過了一個相對曲折的過程。在福利分房時(shí)代，城市居民獲得住房的主要途徑就是分房。住房由政府出資興建，職工通過論資排輩、排隊(duì)獲得公有住房的租賃權(quán)。在這種制度下，城市居民的住房結(jié)構(gòu)單一、住房需求個性化受到極大壓抑；政府資源有限，不能滿足居民日益增長的住房需求；分配制度存在巨大漏洞，住房分配不公現(xiàn)象不能避免等。 實(shí)踐表明，福利分房制度在解放初期能夠統(tǒng)籌資源、兼顧公平地解決居民住房問題，但不能長期適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。1998年，福利分房制度被終結(jié)了，取而代之的是貨幣化

3、商品房制度。當(dāng)然，在住房制度發(fā)展與改革的過程中，中央發(fā)布了一系列的政策文件，逐步完善了各項(xiàng)住房制度。既強(qiáng)調(diào)市場對住房制度的有利作用，又兼顧了低收入者解決住房問題過程中存在的困難，提出了以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)租賃房等多種形式的住房保障措施。 縱觀住房制度改革的以來，推動住房市場發(fā)展的主要因素是改革開放基本國策的確立，也是住房市場改革方面不斷解放思想的結(jié)果。在具體施行方面，金融系統(tǒng)全面支持個人購房，提供個人住房抵押按揭貸款使居民獲得購房有了足夠的支付手段，也直接推動了最近十年 房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。 在福利分房時(shí)代，建房資金基本上是政府財(cái)政撥款。城市職工工資收入非常低，只能夠維持基本的生

4、活水準(zhǔn)，那時(shí)根本沒有購買商品房的基礎(chǔ)。并且，銀行的業(yè)務(wù)主要是面向企業(yè)，特別是支持國企的發(fā)展。銀行沒有針對私人的消費(fèi)貸款。房改后，我國房地產(chǎn)金融體系逐步確立和完善，銀行開始大力支持個人住房消費(fèi)貸款，有力地促進(jìn)了普通居民的住房消費(fèi)，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 2、住房消費(fèi)信貸為居民購房提供了支付能力。近幾年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積有了顯著改善，2007年達(dá)到了28平方米/人，相對2002年，人均住房建筑面積增長了22.8%。雖然我國目前人均住房建筑面積還遠(yuǎn)沒有達(dá)到西方發(fā)達(dá)國家的水平，但我國目前住房市場發(fā)展較迅速，人均住房建筑面積預(yù)計(jì)以每年1平米的速度上漲，在2012年有望達(dá)到38平方米。 住

5、房市場的發(fā)展與市場購買力直接相關(guān)。購買力由兩部分組成，一是家庭儲蓄購買力，二是銀行借貸能力。從城鎮(zhèn)居民近六年的可支配收入增長情況看，可支配收入的絕對額一直穩(wěn)步增長，增長率呈現(xiàn)V字型。2007年相對2002年，城鎮(zhèn)居民可以支配收入增長了79%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長57.2%。 近三年來，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄增長率則屢創(chuàng)新低。這表明，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、人均可支配收入不斷增長的情況下，城市居民把收入更多地用于投資和消費(fèi)，其中購買住房是主要的用途。而全國個人住房貸款余額的走勢，2007年相對2002年，個人貸款余額增長了263%。增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。這表明了個人住房貸款對居民住

6、房消費(fèi)提供了強(qiáng)大的購買力。 （二）住房消費(fèi)信貸對銀行的影響 1、住房消費(fèi)信貸的發(fā)展，促進(jìn)了銀行體系資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在一定程度上可以降低銀行資產(chǎn)擴(kuò)張對于資本金的依賴。住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的迅速拓展，逐步改變了過去銀行存款來源于整個社會而全部用于企業(yè)的單一運(yùn)作模式，促進(jìn)了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化。相比較而言，住房消費(fèi)信貸的不良資產(chǎn)比率相對較低，因而住房消費(fèi)信貸的迅速拓展客觀上起到了降低不良資產(chǎn)比率的作用。同時(shí)，住房消費(fèi)信貸相對較低的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，在日益強(qiáng)調(diào)資本金約束的監(jiān)管環(huán)境下，也使得消費(fèi)信貸的擴(kuò)張相對降低了銀行資產(chǎn)擴(kuò)張對于資本金的依賴，為銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)提供了一種新的可能。 2、住房消費(fèi)信貸的發(fā)展拓展了銀行的

7、經(jīng)營空間，改變了我國銀行的經(jīng)營方式和組織結(jié)構(gòu)，促使其不斷轉(zhuǎn)向以客戶為中心的經(jīng)營方向。目前，在美國、西歐等國家，住房消費(fèi)信貸在整個信貸規(guī)模中所占的比重一般為20%40%，有的國家甚至高達(dá)60%。住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)已成為一些銀行的主要收入來源，如花旗銀行不少年份的收入來源中，來自消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的常常超過40%。目前，住房消費(fèi)信貸已成我國銀行新的利潤增長點(diǎn)之一。在經(jīng)營方式和組織結(jié)構(gòu)上，從以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向以客戶為中心是現(xiàn)代西方商業(yè)銀行組織結(jié)構(gòu)形態(tài)上的一個具有重要影響力的轉(zhuǎn)變之一。伴隨著消費(fèi)信貸的迅速擴(kuò)張，不少商業(yè)銀行紛紛成立了住房消費(fèi)信貸中心，對于客戶需求的分析成為一項(xiàng)常規(guī)性的銀行經(jīng)營活動。 二、住房消費(fèi)

8、信貸存在的問題 （一）有效需求不足是制約我國商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的根本原因 一方面，我國居民的收入水平偏低。我國在住房實(shí)行福利分配的體制上，職工工資中不包含買房的因素，雖然國家現(xiàn)在大力推行住房公積金制度，但公積金繳交比例過低，單位和個人合計(jì)交納的公積金只占工資的10%，與國外住房消費(fèi)占工資25%左右的比例相比差距較大。而另一方面，我國商品住房價(jià)格卻過高。目前我國住房售價(jià)一般為家庭年收入的10-12倍，有的高達(dá)20-30倍，與世界銀行和我國考察測定的合理房價(jià)與家庭年收入6倍左右的比價(jià)差別過大。房價(jià)與家庭年收入的巨大差別，壓制了居民貸款買房的愿望，從而嚴(yán)重制約了商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)

9、展。 （二） 住房消費(fèi)金融發(fā)展的局限性是影響我國商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸發(fā)展的重要原因 1、商業(yè)銀行的資金量和結(jié)構(gòu)限制了商業(yè)銀行提供住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的條件。住房消費(fèi)信貸屬長期或超長期貸款，應(yīng)有長期專項(xiàng)資金來源。目前，我國住房消費(fèi)信貸的資金主要來源于商業(yè)銀行的一般性存款，而商業(yè)銀行的一般性存款資金就整體而言屬于短期資金來源。缺乏長期專門的住房消費(fèi)資金來源，勢必影響向居民提供住房消費(fèi)信貸的數(shù)量和期限。這也是我國多年來一直不能規(guī)定較長個人住房貸款期限和較高住房消費(fèi)信貸比例的主要原因。由此，我國商業(yè)銀行住房消費(fèi)業(yè)務(wù)就只好面向高收入階層，而中低收入階層難以問津，使住房消費(fèi)信貸失去廣大客戶。 2、我國個人住房

10、貸款風(fēng)險(xiǎn)難以控制，成為商業(yè)銀行發(fā)展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的主要憂慮。由于我國有關(guān)住房消費(fèi)信貸的法規(guī)不健全，加上缺乏住房交易市場，住房流動性差，使抵押住房處理和變現(xiàn)十分困難，住房抵押難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)登記制度不完善，難以杜絕重復(fù)抵押和抵押后客戶掛失的欺詐現(xiàn)象，更使得住房抵押形同虛設(shè)。這樣，就使在國外風(fēng)險(xiǎn)很小的個人住房抵押貸款，在我國成為了較高風(fēng)險(xiǎn)的貸款，這是一些商業(yè)銀行既想大力發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)而具體辦理過程中又十分謹(jǐn)慎的主要原因。 3、個人住房貸款品種單一，限制了我國一些居民的貸款需求。美國對工薪族廣為采用的住房抵押貸款有循環(huán)住房抵押貸款、遞加付款住房抵押貸款、分享增值住房抵押貸款和

11、可變利率住房抵押貸款等四種方式，可滿足不同收入階層和不同年齡階層及不同銀行發(fā)展的需要。德國有幾十種住房抵押貸款可供選擇。而我國的住房消費(fèi)貸款還沒有考慮不同收入階層及不同居民的住房貸款需求，只規(guī)定了基本的貸款要求，從而限制了我國住房消費(fèi)貸款的客戶來源，影響了住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的空間。 4、銀行內(nèi)部沒有建立系統(tǒng)的個人住房貸款管理機(jī)制，影響住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。我國個人住房貸款發(fā)展歷史很短，在個人住房貸款管理、核算等方面還沒有一套比較科學(xué)、完善的操作規(guī)范，貸款經(jīng)辦和管理手續(xù)都十分繁瑣。這在一定程度上影響了個人住房貸款的發(fā)展。 5、住房信貸機(jī)構(gòu)體系不健全，影響我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。完善的住房

12、信貸機(jī)構(gòu)體系應(yīng)包括健全的一級住房信貸市場機(jī)構(gòu)和必要的二級住房抵押貸款市場機(jī)構(gòu)。但目前我國還沒有二級住房抵押貸款市場，使住房抵押貸款資金缺乏流動性，更加重了我國商業(yè)銀行資金總量和結(jié)構(gòu)對個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的制約。在一級住房信貸市場上，也缺乏專業(yè)性住房信貸機(jī)構(gòu)，一級住房信貸市場的不規(guī)范和二級住房信貸市場的缺乏，直接影響我國住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。 三、完善住房消費(fèi)信貸的對策建議 （一）商業(yè)銀行方面 1、商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行重點(diǎn)突破的住房消費(fèi)信貸發(fā)展策略。商業(yè)銀行應(yīng)選擇一些具備發(fā)展個人住房信貸業(yè)務(wù)條件的地區(qū)和每個地區(qū)的一些行業(yè)、單位、居民階層重點(diǎn)推動住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，再帶動整個住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。目前

13、，發(fā)展個人住房信貸業(yè)務(wù)宜選擇經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和經(jīng)濟(jì)雖相對落后，但房價(jià)比較低的地區(qū)中的一些存在缺房情況而收入比較穩(wěn)定的衛(wèi)生、教育等行業(yè)。當(dāng)前情況下，重點(diǎn)突破應(yīng)作為商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展的重要策略。 2、建立多品種個人住房貸款供給體系。我國廣大城鎮(zhèn)居民的住房條件不同，收人主水平有很大差別，對住房貸款的要求也會一樣，只有滿足不同條件居民的不同貸款要求，才能贏得居民住房貸款業(yè)務(wù)。我國應(yīng)根據(jù)居民的不同貸款要求，重視個人住房貸款產(chǎn)品的調(diào)研開發(fā)，向居民推銷不同貸款條件的個人住房金融產(chǎn)品，建立多品種的個人住房貸款體系。 3、發(fā)展二級住房抵押貸款市場。建立二級住房抵押貸款市場，一方面可以通過發(fā)行住房抵押

14、證券，更廣泛地為一級住房貸款市場籌集資金，另一方面，可以加強(qiáng)一級住房貸款市場上住房貸款資金的流動性。在目前我國資金總量和結(jié)構(gòu)制約個人住房貸款期限和數(shù)量的情況下，可通過二級住房抵押貸款市場的建立和發(fā)展，適當(dāng)放寬個人住房貸款期限，擴(kuò)大個人住房貸款數(shù)量。對此，我國應(yīng)積極謀劃建立二級住房抵押貸款市場。 （二）其他方面的對策 1、刺激居民住房消費(fèi)信貸的有效需求。一方面，要加快我國住房制度改革，盡快推出住房貨幣分配制度，使居民逐步樹立買房意識。另一方面，要盡量降低居民購買單套住房繳交價(jià)款。要注重經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展，商品住房開發(fā)要以普通住房為主，降低單套住房價(jià)格。我國應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，對不同收入階層居民購買商

15、品住房實(shí)行不同的財(cái)政補(bǔ)貼政策，減少居民買房實(shí)交價(jià)款。 2、國家應(yīng)提供個人住宅金融優(yōu)惠發(fā)展政策。國家可對用于發(fā)放個人住房貸款的資金部分實(shí)行免交存款準(zhǔn)備金政策，或?qū)ψ》績π畲婵蠲饨淮婵顪?zhǔn)備金。個人住房貸款利率偏低，使存貸利差本來就小的商業(yè)銀行收益受到一定影響，不利于鼓勵商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，可借鑒國外做法，采取個人住房貸款利息減免交納稅金的辦法，減少商業(yè)銀行因個人住房貸款利率降低對收益的影響。雖然銀行降低了個人住房貸款利率，但對購房能力和貸款承受能力都很差的我國居民來說，仍然偏高，我國有必要制訂對不同收入類型的居民實(shí)行不同的貸款貼息政策。 3、加快政策性個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、居民購房能力比較差，、貸款承受能力不強(qiáng)的實(shí)際情況，可向居民提供較長貸款期限、較高貸款比例和較低貸款利率的政策性個人住房貸款業(yè)務(wù)。為此，應(yīng)制訂政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理法規(guī)，規(guī)范政策性住房資金的歸集、使用和管理，加大房改資金歸集的力度，杜絕挪用房改資金現(xiàn)象。房改資金要確保首先用于支持住房建設(shè)和職工買房，充分發(fā)揮政策性住房信貸業(yè)務(wù)在我國住房制度改革中的作用。