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1、土地開發(fā)投資合作框架合同XX市XX新區(qū)土地開發(fā)投資合作框架合同（樣本）甲 方：XX市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司乙 方：廣西XXXXXXX有限責(zé)任公司項目概述1為配合自治區(qū)黨委政府泛北部灣區(qū)域合作及加快北部灣廣西經(jīng)濟(jì)開發(fā)的戰(zhàn)略布局，推動XXX城市的全面開放，加快XXXXXXXXXXXXXXX的建設(shè)配套。2 甲乙雙方經(jīng)過充分友好協(xié)商，就XXXXXXXXXXXXXXX新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的成片土地一級開發(fā)項目，達(dá)成甲乙雙方投資合作的框架性合同。3 本框架合同主要就本項目的性質(zhì)及范圍、內(nèi)容、投資、回報等主要責(zé)權(quán)利關(guān)系進(jìn)行原則上的確認(rèn)。4 甲方為本項目政府方的唯一授權(quán)企業(yè)，代表城市一級政府享有本項目的開發(fā)權(quán)及收
2、益分配權(quán)，同時確認(rèn)乙方為本項目的唯一出資投資人，按本框架合同享有約定的成本回收及投資回報權(quán)益。5 根據(jù)本項目前期工作的完善，在本框架合同原則約定條款的基礎(chǔ)上，雙方根據(jù)本項目的具體計劃及方案，擬定具體實施的環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)性合同條款，以補(bǔ)充合同方式執(zhí)行。一項目定義及邊界1.1 項目范圍1.1.1本項目位于規(guī)劃的XXXXXXXXXXXXXXX區(qū)域，項目暫定合作總用地面積約XXXX公頃（XXXXX畝），本框架合同初步約定的項目紅線四至范圍是：XXXXXXXXXXXXXXX1.1.2 本框架合同合作范圍不包括已經(jīng)列入自治區(qū)一級相關(guān)部門投資計劃內(nèi)容的XXXXXXXXXXXXXXX的用地范圍及相關(guān)土地開發(fā)投資。
3、1.1.3 本框架合同初步約定的本項目用地范圍詳見本合同附件一XXXXXXXXXXXXXXX新區(qū)土地開發(fā)投資合作示意圖，并以XX市政府部門批準(zhǔn)的邊界為準(zhǔn)。1.1.4 如果本框架合同范圍規(guī)劃功能因國家或自治區(qū)設(shè)立XXXXXXXXXXXXXXX區(qū)或其它需要而導(dǎo)致重大調(diào)整，則不視為甲方違約，雙方可另行友好協(xié)商本合同合作模式。1.2 項目性質(zhì)1.2.1 本項目定性為城市新區(qū)建設(shè)為主的土地一級開發(fā)項目，投資內(nèi)容包括項目前期作業(yè)、土地征收、動遷安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容，通過本項目的投資開發(fā)，為政府整理出可供出讓進(jìn)行二次建設(shè)的、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的城市建設(shè)用地。1.3 甲方的性質(zhì)1.3.1 甲方為XX
4、X市政府直管的國有獨(dú)資公司，已獲得XXX市人民政府授權(quán)，承擔(dān)XXX市轄區(qū)范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融投資建設(shè)，以及土地開發(fā)、儲備、經(jīng)營的資格,并擁有與之相對等的通過一級開發(fā)的土地委托出讓后的收益權(quán)。（相關(guān)授權(quán)文件見附件二）1.3.2 在本框架合同中，甲方在經(jīng)XXX市人民政府授權(quán)確認(rèn)后，作為本項目實施的總業(yè)主，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)XXX市政府各相關(guān)職能機(jī)構(gòu)與部門，承擔(dān)本合同條款所約定的甲方及XXX市政府方應(yīng)承擔(dān)的全部責(zé)任及義務(wù)。1.4 乙方的性質(zhì)1.4.1 在本框架合同中，乙方為本項目的投資（出資）者，承擔(dān)本項目前期工作及土地征收、動遷安置等內(nèi)容的籌資出資責(zé)任及義務(wù)，同時承擔(dān)本合同約定項目市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的投資、
5、建管責(zé)任。1.5 項目業(yè)主約定1.5.1 本項目作為城市新區(qū)建設(shè)為主的一級土地開發(fā)項目，項目運(yùn)作涉及多個層面，雙方約定，在本項目實行總業(yè)主、以及本項目總業(yè)主下的子項目合作業(yè)主雙重業(yè)主制度。1.5.2 在本項目的全過程中，甲方承擔(dān)為本項目的總業(yè)主地位，是本項目總體立項、各類手續(xù)的政府部門申報審批的企業(yè)主體。并同時以總業(yè)主的身份，作為本項目土地征收、拆遷安置補(bǔ)償?shù)确猪椖恐苯訕I(yè)主。1.5.3 在本項目的全過程中，乙方作為甲方本項目的投資(出資)合作方，承擔(dān)按本框架合同約定的全部出資義務(wù)。同時在本項目范圍及本合同約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施工程子項目中，以BT方式作為子項目的合作業(yè)主,向總業(yè)主進(jìn)行BT形式的投資
6、、建設(shè)、移交。1.6 項目開發(fā)模式1.6.1 根據(jù)本項目的城市新區(qū)一級土地開發(fā)性質(zhì)，本項目堅持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運(yùn)作的原則，在統(tǒng)一計劃的前提下實施分期開發(fā)模式。1.6.2 本項目分期開發(fā)以本項目經(jīng)政府審批的控制性詳規(guī)為基礎(chǔ)，以規(guī)劃組團(tuán)用地為基本單元進(jìn)行推進(jìn)，做到開發(fā)一片，配套一片，成熟一片，見效一片的良性效果。1.6.3 甲乙雙方按照本合同1.6.1和1.6.2條款約定的開發(fā)模式，共同制定本項目的開發(fā)計劃，經(jīng)甲方報XXX市人民政府批準(zhǔn)后實施，經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)計劃為本合同的重要組成部分。1.7 項目周期定義1.7.1 本項目自雙方簽訂本框架合同，啟動項目前期工作開始，至本項目范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)
7、施工程全部完成竣工驗收并移交、項目經(jīng)營性土地完成出讓及其它非經(jīng)營性土地完成移交后結(jié)束。1.7.2 雙方確定，本項目開發(fā)總計劃周期從本合同經(jīng)政府確認(rèn)并生效起算，總開發(fā)周期暫定為四年（具體按政府批復(fù)的開發(fā)周期為準(zhǔn)），合作雙方擬定本項目開發(fā)總計劃及各項分計劃，均以此周期為目標(biāo)。二項目前期工作2.1 項目前期工作定義2.1.1 雙方確定項目前期工作，是指本框架合同簽訂生效后，合同雙方就本項目展開的現(xiàn)狀調(diào)研、項目計劃、立項審批、策劃規(guī)劃、初步設(shè)計、建設(shè)概預(yù)算等作業(yè)，為完善本項目政府方面項目全部必要申報審批手續(xù)，以及確定本項目各方面實施方案及計劃的系列工作。2.2 項目前期工作內(nèi)容2.2.1 項目前期工作
8、內(nèi)容包括但不限于如下方面：一）項目范圍用地現(xiàn)狀調(diào)查（土地屬性、建構(gòu)筑物、市政工程）；二）項目總計劃、可行性研究、環(huán)境評估與立項審批等；三）項目范圍各類土地征收、動遷補(bǔ)償方案及執(zhí)行計劃、成本預(yù)算；四）項目范圍的城建定位策劃與控制性詳細(xì)規(guī)劃；五）項目范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施方案及初步設(shè)計、投資概預(yù)算、執(zhí)行計劃；六）本項目的總成本概算及單位成本概算；七）項目范圍內(nèi)的各類建設(shè)土地出讓基價評估；八）項目范圍的可經(jīng)營性土地招、拍、掛出讓及其它土地移交計劃；九）以本框架合同為原則，結(jié)合上述前期工作進(jìn)度，合同實施各類方案、計劃的雙方確認(rèn)以及合同細(xì)則的補(bǔ)充簽訂。2.3 前期工作操作2.3.1 本項目的前期工作，經(jīng)雙方
9、共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托具有相關(guān)資質(zhì)及能力的第三方機(jī)構(gòu)完成編制工作，其成果經(jīng)甲乙雙方聯(lián)合審定認(rèn)可后成為本項目合作中執(zhí)行方案、計劃。2.3.2 雙方約定需報經(jīng)XXX市政府及相關(guān)部門批準(zhǔn)的前期工作成果文件，在經(jīng)甲乙雙方聯(lián)合審定認(rèn)可后，由甲方以本項目總業(yè)主的名義上報政府機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)，在經(jīng)政府機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后作為本項目合作中的執(zhí)行方案、計劃。2.3.3 項目前期工作所需的城建及用地等基礎(chǔ)性資料（地形圖等），由甲方負(fù)責(zé)收集并提供。2.4 前期工作費(fèi)用2.4.1 本項目前期所需的費(fèi)用，參照國家及當(dāng)?shù)卣?guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在雙方商定后與第三方機(jī)構(gòu)以合同明確，所發(fā)生的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)出資，并通過甲方賬戶對外支付。經(jīng)雙方
10、確認(rèn)的前期費(fèi)用全部計入乙方本項目的投資總成本。2.4.2 在本項目前期工作過程中，如因甲方原因，導(dǎo)致本項目及本合同終止的，已產(chǎn)生的前期費(fèi)用轉(zhuǎn)為由甲方全部承擔(dān)，甲方全額退還乙方已支付的全部前期工作費(fèi)用。2.4.3 在本項目前期工作過程中，如出現(xiàn)雙方共同認(rèn)可的項目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的不可行性，雙方一致同意本項目及合同終止的，已產(chǎn)生的前期費(fèi)用由甲、乙雙方各承擔(dān)百分之五十。2.4.4 在本項目前期工作過程中，如因乙方單方原因?qū)е卤竞贤K止的，已產(chǎn)生的前期工作費(fèi)用，由乙方全部承擔(dān)，甲方不予以退還。三 項目定位與規(guī)劃3.1 區(qū)域定位3.1.1 本項目范圍片區(qū)的城市功能，依據(jù)XXX市城市總體規(guī)劃，結(jié)合XXX市在
11、泛北部灣合作背景下的城建戰(zhàn)略，同時考慮土地二級開發(fā)的市場因素，進(jìn)行城市、社會、市場、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面綜合優(yōu)化平衡定位。3.1.2 依據(jù)合同3.1.1條款定位思想，根據(jù)XXX市XXXX新區(qū)控制性規(guī)劃，結(jié)合XXX市整體宏觀環(huán)境和城市功能定位，本項目片區(qū)范圍初步定位為XXX市的新城XXX核心功能區(qū)，XXXXXXXXXXXXXXX3.2 用地性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)約定3.2.1 雙方共同認(rèn)為，本項目范圍的可經(jīng)營性凈用地的面積比例、用地類別性質(zhì)、規(guī)劃容積率等規(guī)劃指標(biāo)，對本項目的投資效益將產(chǎn)生重大影響。3.2.2 雙方約定，本項目用地的控制性詳規(guī)經(jīng)政府相關(guān)部門審批后，應(yīng)當(dāng)盡量滿足如下規(guī)劃指標(biāo)條件：可供出讓的經(jīng)營性
12、土地的凈地面積（可計算容積率的用地面積），應(yīng)盡量達(dá)到本項目用地紅線范圍內(nèi)總面積的50%；全部可供出讓的經(jīng)營性土地中商業(yè)、居住用地的平均規(guī)劃容積率應(yīng)盡量達(dá)到3.0。3.2.3 如本項目范圍內(nèi)經(jīng)政府批準(zhǔn)的控制性詳規(guī)指標(biāo)不能滿足本合同3.2.2條款之要求，應(yīng)在本項目約定的范圍外，捆綁增加可出讓用地（具體捆綁地塊位置由甲方指定），直至滿足條款之約定。3.3 項目規(guī)劃修編3.3.1 本項目范圍內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，以由XXX市人民政府委托XXXXXX設(shè)計院編制的XXXXXXXXXXXXXXX區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（未審批）為基礎(chǔ)，甲乙雙方對該成果進(jìn)行聯(lián)合審議，并提出修改意見，完成規(guī)劃成果的編制。編制成果經(jīng)雙方聯(lián)
13、合審議后提交政府有關(guān)部門審批，經(jīng)政府有關(guān)部門審批后的控制性詳規(guī)，作為本項目按規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一土地開發(fā)的依據(jù)及執(zhí)行方案。3.3.2 在本項目控制性詳規(guī)經(jīng)政府審批后，合同雙方根據(jù)本框架合同約定的本項目用地范圍，在控制性詳規(guī)圖紙上就本項目的準(zhǔn)確用地邊界進(jìn)行坐標(biāo)標(biāo)定，進(jìn)一步明確本項目的用地范圍及邊界，作為本項目本合同的執(zhí)行依據(jù)。3.4 規(guī)劃結(jié)果約定3.4.1 雙方約定，如政府審批后的規(guī)劃指標(biāo)不能滿足本框架合同擬定的要求，將視為是本項目及本合同在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上不可行的充分必要條件。3.4.2 如本項目范圍內(nèi)的政府批準(zhǔn)規(guī)劃指標(biāo)不能滿足本合同3.2.2條款擬定的要求，乙方單方有權(quán)決定是否終止本框架合同，如乙方選擇終
14、止本合同，則按2.4.2條款約定的辦法執(zhí)行。3.4.3 如本項目范圍內(nèi)的政府批準(zhǔn)指標(biāo)不能達(dá)到本合同3.2.2條款擬定的要求，如乙方選擇不終止本合同，則有權(quán)要求甲方，雙方就本項目本合同的投資回報條件進(jìn)行重新商定。四 土地征收4.1 現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權(quán)屬調(diào)查4.1.1 甲方委托XXX市國土部門或相關(guān)機(jī)構(gòu)，實施本項目范圍內(nèi)的現(xiàn)狀用地性質(zhì)及權(quán)屬調(diào)查，提交本項目范圍內(nèi)的現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權(quán)屬等專項調(diào)查報告并報乙方備案；專項報告經(jīng)雙方聯(lián)合驗收后，作為本項目甲方分類申報土地征收的依據(jù)，同時作為本項目編制土地征收實施計劃的依據(jù)。4.2 土地征收計劃4.2.1 本項目紅線范圍內(nèi)全部合作用地，由甲方獲取XXX市人民政府
15、及相關(guān)部門的授權(quán)，代表政府方實施本項目范圍內(nèi)全部用地實施儲備性征收。4.2.2 在實施本項目范圍現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權(quán)屬調(diào)查后，雙方依據(jù)國家及XXX市政府的法律法規(guī)，以及本項目的開發(fā)總計劃，擬定本項目的土地征收計劃，雙方共同確認(rèn)后作為本項目合作的執(zhí)行計劃。4.3 土地征收報批4.3.1 本項目用地范圍內(nèi)的土地征收，由甲方按本項目范圍內(nèi)的不同類別現(xiàn)狀用地性質(zhì)、權(quán)屬，按國家及當(dāng)?shù)卣?guī)定的程序，以甲方的名義進(jìn)行土地征收的報批,并獲取政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的合法征收手續(xù)及指標(biāo)。4.4 土地征收成本4.4.1 在完成本項目范圍內(nèi)用地性質(zhì)及權(quán)屬調(diào)查后，由雙方聯(lián)合委托XXX市土地相關(guān)部門，根據(jù)本項目的土地征收計劃，編
16、制本項目用地征收的成本預(yù)算及支出計劃，經(jīng)雙方確認(rèn)后作為本項目執(zhí)行計劃。4.4.2 土地征收成本必須依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、廣西壯族自治區(qū)及XXX市的相關(guān)政府法規(guī)條例，按實進(jìn)行成本核定及支出。4.4.3 土地征收成本計入乙方本項目的投資總成本，由乙方負(fù)責(zé)出資，并按雙方確認(rèn)的土地征收計劃，在征收手續(xù)完善合法的前提下，通過甲方支付給土地部門，再由土地部門轉(zhuǎn)付給被征用土地權(quán)屬所有者。4.5 征收土地的儲備4.5.1 本項目范圍內(nèi)按計劃實施征收后的可經(jīng)營性用地，在經(jīng)XXX市人民政府批準(zhǔn)后，列入XXX市土地儲備中心甲方專庫儲備，并由甲方保留專庫所儲備土地的政府出讓收入權(quán)。五 拆遷與安置、補(bǔ)償5.1 用地拆安
17、補(bǔ)調(diào)查、登記5.1.1 本框架合同簽訂生效后，由甲乙雙方聯(lián)合委托土地部門或相關(guān)部門，在進(jìn)行本項目用地性質(zhì)、權(quán)屬調(diào)查的同時，實施本項目用地范圍內(nèi)的建構(gòu)筑物、經(jīng)濟(jì)作物等在土地征用時按國家規(guī)定需進(jìn)行補(bǔ)償或安置的現(xiàn)狀及情況調(diào)查，并進(jìn)行登記造冊，編制本項目用地征用的拆、安、補(bǔ)調(diào)查報告。5.1.2 經(jīng)雙方驗收確認(rèn)的用地拆安補(bǔ)調(diào)查報告，作為本項目拆安補(bǔ)方案編制的依據(jù)。5.2 拆遷、安置、補(bǔ)償原則與方案5.2.1 雙方約定，根據(jù)XXX的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及本項目的城建功能初步定位,本項目范圍內(nèi)用地征用所需的必要安置及重建，以實施異地安置、重建為主。如必需考慮原地安置、重建時占用的土地，在按本框架合同3.2 條款
18、計算的規(guī)劃指標(biāo)時，應(yīng)對其所占用的土地面積進(jìn)行扣除；在扣除原地安置、重建占用地后，達(dá)不到3.2.2條款要求時，按3.2.3條款原則進(jìn)行處置。5.2.2 本項目的土地征用時產(chǎn)生的合理補(bǔ)償，按國家法規(guī)及廣西壯族自治區(qū)、XXXX市相關(guān)規(guī)定條例為標(biāo)準(zhǔn)，實施貨幣化補(bǔ)償原則為主，多種補(bǔ)償方式為輔。5.2.3 甲乙雙方依據(jù)國家政策法令，結(jié)合本項目的拆遷、安置、補(bǔ)償實際情況，制定本項目的拆遷、安置、補(bǔ)償方案及計劃，報XXX市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后作為本項目的執(zhí)行方案、計劃。5.3 拆、安、補(bǔ)執(zhí)行5.3.1 經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的本項目的拆遷、安置、補(bǔ)償方案，由甲方承擔(dān)組織及實施責(zé)任，可委托城區(qū)政府或有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)部門執(zhí)
19、行，并由甲方與征用土地所涉及的單位、個人簽訂相關(guān)的拆遷、安置、補(bǔ)償合同。5.4 拆安補(bǔ)成本及支付5.4.1 由甲乙雙方根據(jù)已確認(rèn)的本項目的土地征用計劃、經(jīng)批準(zhǔn)拆安補(bǔ)方案，編制本項目的拆安補(bǔ)成本預(yù)算及開支計劃。5.4.2本項目的拆安補(bǔ)成本（包括就地和異地安置拆遷補(bǔ)償成本及相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施成本），由乙方承擔(dān)出資責(zé)任，并計入本項目的總成本費(fèi)用。拆安補(bǔ)費(fèi)用的支付由乙方按拆安補(bǔ)開支計劃支付結(jié)甲方，再由甲方支付給受償方。六 市政及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6.1 項目市政基礎(chǔ)設(shè)施定義6.1.1 本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施，指本項目用地紅線范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施，屬于本項目投資內(nèi)容的包括：一）本項目用地紅線范圍內(nèi),規(guī)劃紅線寬度18
20、米及以上的公共市政道路主體工程，以及與道路下埋設(shè)的、以服務(wù)本項目范圍區(qū)域為主的市政工程管溝、管線、路燈、綠化、標(biāo)示牌；二）以本項目用地控制性詳規(guī)中高程設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)的場地平整土方工程；三）本項目用地紅線范圍內(nèi)與市政道路一體化設(shè)計的濱水護(hù)坡護(hù)堤工程；四）本項目用地紅線范圍內(nèi)的廣場及公共環(huán)藝小品、景觀雕塑。6.1.2 不屬于本項目投資內(nèi)容的包括：一）按本項目控制性詳規(guī)，在本項目用地紅線內(nèi)安排的公共性地下、地面建構(gòu)筑物（教育、醫(yī)療、體育等）。二）國家已實施產(chǎn)業(yè)化企業(yè)化運(yùn)營的市政公共部門管線，包括供水、電力、通訊信息、燃?xì)獾?，本項目投資內(nèi)容僅限于用地范圍內(nèi)的統(tǒng)一管溝建設(shè)，其線路及關(guān)聯(lián)設(shè)備的投資，由甲方及當(dāng)
21、地政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門及企業(yè)完成。三） 本項目用地紅線外的任何市政基礎(chǔ)設(shè)施（道路、管線等），由甲方協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣块T或相關(guān)企業(yè)完成投資，為本項目提供配套。四）已落實由自治區(qū)人民政府所屬相關(guān)部門機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的XXXXXXXX五）根據(jù)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃劃定的XX區(qū)、XXX區(qū)的土地征收及拆、安、補(bǔ)投資。六）XXXXXXXXX。七）XXXXXXXXXXXXXXX。6.2 市政工程方案及設(shè)計6.2.1 本項目用地紅線范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程方案及初步設(shè)計及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以XXX市城市總體規(guī)劃之各專項市政工程規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合XXXX新區(qū)各專項規(guī)劃，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托有關(guān)專業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)編制，并報請
22、政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后作為本項目的執(zhí)行方案。6.2.2 本項目市政工程施工圖設(shè)計經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托專業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)承擔(dān)，并按規(guī)定報經(jīng)政府相關(guān)部門審批后組織施工,根據(jù)本項目開發(fā)總計劃，甲乙雙方聯(lián)合擬定本項目的市政工程建設(shè)施工專項計劃。6.3 項目市政工程預(yù)算與成本6.3.1 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后，以甲方為主委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制本項目市政工程各子項目預(yù)算及項目市政工程總預(yù)算，并擬定項目市政工程的投資支出計劃，作為本項目的執(zhí)行預(yù)算及計劃。6.3.2 本框架合同6.1.1及6.1.2條款所約定的本項目市政工程內(nèi)容，計入本項目的投資總成本，由乙方承擔(dān)全部出資責(zé)任。6.4 項目市政工程施工管
23、理及監(jiān)督6.4.1 在本框架合同的約定下，由乙方作為各市政工程子項目的合作業(yè)主單位，根據(jù)甲乙雙方共同約定的工程進(jìn)度和周期，按現(xiàn)行的招投標(biāo)辦法由乙方聯(lián)合甲方通過規(guī)定的招投標(biāo)程序進(jìn)行工程發(fā)包，乙方在甲方的監(jiān)督和指導(dǎo)下承擔(dān)本項目內(nèi)各市政工程子項目施工的直接業(yè)主方全過程管理責(zé)任。6.4.2 在本框架合同的約定下，對本項目內(nèi)各市政工程子項目的建設(shè)監(jiān)理，由甲乙雙方協(xié)商一致后，以甲方為主按法定程序進(jìn)行監(jiān)理招標(biāo)。6.4.3 本項目的審計由政府授權(quán)國家審計部門執(zhí)行。6.5 市政工程驗收及移交6.5.1 乙方以BT方式承擔(dān)本項目范圍內(nèi)全部市政工程子項目建設(shè)及管理，各市政工程子項目在按計劃完成施工且乙方內(nèi)部驗收后，
24、由甲方組織并協(xié)調(diào)政府有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合竣工驗收。6.5.2 經(jīng)綜合竣工驗收合格后的市政工程子項目，由乙方向甲方進(jìn)行正式移交，甲方作為項目總業(yè)主方并代表市政府有關(guān)部門實施資產(chǎn)接管，正式移交后的工程設(shè)施管理、保養(yǎng)、維護(hù)責(zé)任同時移交。6.5.3 本項目市政工程向甲方移交后，工程或項目資產(chǎn)在XXXX市政府相關(guān)部門、單位之間的再劃轉(zhuǎn)和再移交，由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)及組織，與乙方不再關(guān)聯(lián)。七資金籌措與投入7.1 資金籌措7.1.1 雙方約定：本項目開發(fā)所需總投資及其流動性投入資金保證，在本框架合同的條件下由乙方負(fù)責(zé)籌集；乙方保證對本項目流動性資金的投入，并承諾根據(jù)項目進(jìn)度需要，確保最高流動性資金使用的峰值額不小于人
25、民幣XX億元。7.1.2 首期投資款的到位時間及數(shù)額，根據(jù)項目進(jìn)度要求雙方另行商定，并由乙方按商定的結(jié)果另行出具承諾書。7.1.3 本項目開發(fā)所需的總投資及其流動性投入資金的融資，由乙方單方承擔(dān)，并不得使用本項目內(nèi)所征收的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，但可利用乙方已就本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施BT型投資已形成的資產(chǎn)、其它投入已形成的項目成本回收權(quán)利、本項目開發(fā)后乙方的回報收益權(quán)，作為融資的可利用條件。7.2 投資專用賬戶7.2.1 甲乙雙方均以企業(yè)名義在當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)本項目的投資專用賬戶，進(jìn)行本項目投資及資金使用的專用賬戶管理。7.2.2 按本合同約定的本項目的前期工作費(fèi)用、土地征收費(fèi)、遷拆補(bǔ)償安置費(fèi)等非市政工程
26、子項目的費(fèi)用，由甲方的本項目投資專用賬戶向第三方支付，并報乙方備案，作為項目結(jié)算的依據(jù)。乙方按本項目的各專項投資計劃及實際資金需求，向甲方的投資專用賬戶進(jìn)行出資。7.2.3 按本合同約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施工程子項目的費(fèi)用，由乙方的本項目投資專用賬戶向第三方支付，并報甲方備案，作為項目結(jié)算的依據(jù)。7.3 項目投資報表7.3.1 甲乙雙方就本項目已產(chǎn)生的，由本方投資專用賬戶下的投資支出，于每月5日前進(jìn)行上月度的報表匯總、互換審查并確認(rèn)。7.4 投資計劃與撥付7.4.1 甲方負(fù)責(zé)本項目的已投資情況匯總表，并根據(jù)本項目的各項投資支出計劃，擬定下月度的投資計劃表，交由乙方審認(rèn)后，需通過甲方投資專用賬戶支出的
27、款項，由乙方及時撥付給甲方。八 成本內(nèi)容及審定8.1 成本內(nèi)容8.1.1 雙方確定，納入本項目的土地開發(fā)的全部總成本，包括本項目開發(fā)的前期費(fèi)用、土地征用及收回費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、本項目用地紅線范圍內(nèi)約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)費(fèi)用，以及經(jīng)甲乙雙方共同確認(rèn)同意的其它相關(guān)費(fèi)用。8.1.2 雙方同意可對各子項目成本內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并具補(bǔ)充合同予以明確。8.2 直接成本與間接成本8.2.1直接成本定義為在本項目開發(fā)過程中，由甲乙雙方從投資專戶向第三方直接支付的成本費(fèi)用；間接成本為本項目開發(fā)過程中，甲乙雙方為實施本項目內(nèi)部的管理費(fèi)用及其它開支。8.2.2 雙方約定，本項目開發(fā)的直接成本按
28、實際所發(fā)生的核定，而本項目開發(fā)的間接成本即管理費(fèi)用，按本項目的直接成本匯總額的X%比例計算列支，計入本項目的總成本費(fèi)用。8.2.3 本項目的間接成本即管理費(fèi)用，雙方各支配一半，由甲乙雙方企業(yè)自行包干并控制使用，不再進(jìn)行間接成本即管理費(fèi)用的雙方互審。8.3 成本互審或第三方審認(rèn)原則8.3.1 本項目開發(fā)成本，除管理費(fèi)用雙方按約定的比例列支外，其它所有發(fā)生的費(fèi)用，均必須實行互審或第三方審定制度。8.3.2 就本項目開發(fā)的前期工作費(fèi)用、土地征收費(fèi)用、拆安補(bǔ)費(fèi)用等由甲方本項目投資專用賬戶開支的費(fèi)用，其費(fèi)用的預(yù)算及結(jié)算由甲方提出，交乙方審定認(rèn)可。如甲方對乙方的審定結(jié)果存在不同意見，亦采取由甲乙雙方聯(lián)合委
29、托具備資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來審定。 8.3.3 就本項目開發(fā)由乙方以BT形式建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施及其它本合同約定的工程類子項目，其預(yù)算及結(jié)算由乙方提出，交甲方審定認(rèn)可。如乙方對甲方的審定結(jié)果存在不同意見，亦采取由甲乙雙方聯(lián)合委托具備資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來審定。8.4 總成本及單位開發(fā)成本概算8.4.1 在本框架合同生效及前期工作展開過程條件具備時，由甲乙雙方聯(lián)合委托的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，按本項目開發(fā)的成本內(nèi)容約定，編制本項目的投資總概算，初步核定本項目的總成本。8.4.2 在本項目控制性詳規(guī)經(jīng)政府有關(guān)部門審批后，按全部可出讓的經(jīng)營性土地凈面積，進(jìn)行概算總成本的單位成本分?jǐn)?，測定按每畝凈出讓土地計算的
30、每畝平均開發(fā)成本，即“每畝概算成本”。九 土地評估及出讓9.1 土地出讓計劃9.1.1 按本項目的分期開發(fā)原則對應(yīng)，由雙方聯(lián)合擬定本項目的可經(jīng)營性土地出讓計劃。土地出讓計劃的擬定原則是：一） 考慮到本項目分期開發(fā)的投入產(chǎn)出均衡性；二） 土地出讓每一宗地數(shù)量按規(guī)劃部門的規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定進(jìn)行出讓，保障項目二級開發(fā)的完整性及配套水平；9.1.2 甲乙雙方協(xié)調(diào)并負(fù)責(zé)將本項目的土地出讓計劃，納入XXX市土地供應(yīng)計劃之中，保證土地出讓的計劃指標(biāo)及審批。9.2 土地評估9.2.1 根據(jù)土地出讓計劃，按單一地幅進(jìn)行評估。9.2.2 本項目的土地評估，主要依據(jù)：一）評估時XXX市所執(zhí)行的城市土地等級分類辦法及基準(zhǔn)地
31、價標(biāo)準(zhǔn)。二）本項目用地片區(qū)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。9.3 出讓底價設(shè)定9.3.1 在本項目用地的專項評估報告完成后一個月內(nèi)，由甲方報經(jīng)XXX市政府土地領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，以專項評估報告確定的各組團(tuán)宗地價值，作為甲方在各組團(tuán)宗地委托土地儲備中心招、拍、掛市場公開出讓的底價。9.3.2 出讓底價的設(shè)定不得低于8.4.2條款中約定的“每畝概算成本”，并依照土地開發(fā)后的評估價作參考定價。9.4 土地市場運(yùn)作及出讓執(zhí)行9.4.1 甲乙雙方應(yīng)共同努力，通過基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)及合理的市場運(yùn)作，確保已整理的土地得到增值。9.4.2 按本項目土地出讓計劃，由甲方將代表政府征用及儲備的，列入
32、儲備中心城投專庫的本項目可經(jīng)營性各組團(tuán)用地，委托XXX市土地交易中心進(jìn)行公開招拍掛方式出讓。9.4.3 在甲方委托土地交易中心執(zhí)行本項目土地出讓時，就每一組團(tuán)宗地的出讓方式（招拍掛選擇）、及對所約定受讓方土地價款的支付方式及支付時間條件，需經(jīng)乙方同意并確認(rèn)。9.4.4 甲方委托土地出讓時產(chǎn)生的傭金及其它服務(wù)費(fèi)用，按政府有關(guān)部門的文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)商執(zhí)行，所產(chǎn)生的費(fèi)用納入本項目的成本費(fèi)用計算。9.5 非經(jīng)營性土地的移交9.5.1對于本項目用地范圍內(nèi)，按本項目控制性詳規(guī)確定為公建性質(zhì)的非經(jīng)營性出讓用地，在甲方代表政府在完成土地征收及拆安補(bǔ)后，由甲方自行移交給土地管理部門。十 投資及返還10
33、.1 投資及返還原則10.1.1乙方按本框架合同約定，及本項目執(zhí)行過程中經(jīng)雙方確認(rèn)的各類投資預(yù)算、開支計劃分期投入資金，保證本項目的總投資及流動資金需求，不因資金到位問題而影響拖延本項目的計劃和進(jìn)度。10.1.2 甲方通過本項目開發(fā)出的可經(jīng)營性土地的逐期委托出讓，以土地出讓收入形式獲取本項目資金回籠，保障本項目中乙方投資總成本的返還及本框架合同約定的乙方利益回報。10.1.3 甲方在按土地出讓計劃執(zhí)行的每一期土地出讓后，在當(dāng)期的土地出讓收入中，按本框架合同的約定，對乙方投資總成本費(fèi)用實行進(jìn)度款返還制度。10.2 投資返還的執(zhí)行10.2.1 甲方按本項目土地出讓計劃分期出讓各組團(tuán)土地，在每期土地
34、出讓成交后三個月內(nèi)，甲方從當(dāng)期的土地出讓收入中，按所出讓的土地面積畝數(shù)，乘以按8.4.2條款約定的“每畝概算成本”，對乙方進(jìn)行本項目投資的進(jìn)度款返還。10.2.2 乙方將所獲的投資進(jìn)度款返還，進(jìn)入乙方本項目的投資專用賬戶，優(yōu)先用于本項目的分期滾動開發(fā)再投資。在保證項目流動資金使用的前提下，經(jīng)甲方同意方可劃轉(zhuǎn)乙方自主支配的其它企業(yè)賬戶。十一 項目利益分配11.1 項目開發(fā)利益11.1.1按本框架合同，雙方約定的本項目合作開發(fā)利益，定義為通過本項目的開發(fā)提供的全部經(jīng)營性土地出讓，以土地出讓合同的總收入，減去本項目核算總成本費(fèi)用后的總差額。11.2 項目利益分配11.2.1雙方約定，甲方所獲取的本項
35、目全部可經(jīng)營性土地出讓收入中，在返還乙方本項目經(jīng)核算確認(rèn)的總成本費(fèi)用后，甲乙雙方各分配本項目所獲利益的百分之五十。11.2.2 雙方約定，在土地征收和出讓環(huán)節(jié)，由國家政策或地方政策規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，全部進(jìn)入成本；土地出讓后，各級政府相關(guān)部門與土地出讓金收入掛鉤收取或列支的其它項費(fèi)用，由甲方在其應(yīng)得的所獲利益份額中獨(dú)立承擔(dān)。11.3 利益分配執(zhí)行11.3.1由甲方承擔(dān)本項目的利益分配責(zé)任，負(fù)責(zé)在每期土地委托出讓完成后，協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門，將土地的出讓價款轉(zhuǎn)入甲方可支配的財政專戶，按本合同約定的比例結(jié)算并給乙方支付應(yīng)得的利益份額。11.3.2 甲方對乙方本項目所獲利益，實行預(yù)結(jié)算制度，按本項目土
36、地出讓計劃執(zhí)行各期土地出讓后，以當(dāng)期土地出讓的畝數(shù)及單價，減去按8.4.2測算的單位成本，初步測定當(dāng)期每畝土地可分配的利益，作為當(dāng)期本項目利益雙方預(yù)結(jié)算的基數(shù)。11.3.3 在當(dāng)期土地出讓成交后的三個月內(nèi)，甲方將按本合同11.3.2測定的本項目利益數(shù)值中乙方應(yīng)得款項的80%，撥付到乙方的本項目投資專用賬戶，作為本項目乙方利益的預(yù)結(jié)算款。十二項目階段及總結(jié)算12.1 階段成本費(fèi)用結(jié)算12.1.1 對本項目的前期工作、土地征收、拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用內(nèi)容，實施階段結(jié)算，在每分項具體工作或投資完成后的三個月內(nèi)，由甲方提出具體子項工作或投資的費(fèi)用結(jié)算報告，并報乙方進(jìn)行審認(rèn)。12.1.2 雙方同意，在各分階
37、段已完成結(jié)算并經(jīng)甲乙雙方認(rèn)可的具體子項工作或投資的成本費(fèi)用，總結(jié)算中不再核對細(xì)目，直接進(jìn)入總成本費(fèi)用的匯總核定。12.2 子項目成本費(fèi)用結(jié)算12.2.1 對本項目內(nèi)可獨(dú)立分列的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程子項目，實施子項目結(jié)算，在每子項目通過甲方組織的竣工驗收后三個月內(nèi)，由乙方提出該子項工程投資的費(fèi)用結(jié)算報告，并報甲方進(jìn)行審認(rèn)。12.2.2 雙方同意，已完成結(jié)算并經(jīng)甲乙雙方認(rèn)可的在各子項目的投資成本費(fèi)用，在總結(jié)算中不再核對細(xì)目，直接進(jìn)入總成本費(fèi)用的匯總核定。12.3 總成本費(fèi)用結(jié)算12.3.1 在本項目開發(fā)計劃完成后，雙方聯(lián)合對本項目的總成本費(fèi)用進(jìn)行匯總審認(rèn)，并結(jié)合雙方企業(yè)本項目投資專用賬戶的支出進(jìn)行
38、結(jié)算。12.3.2 由甲方投資專用賬戶列支的成本費(fèi)用總額，與乙方已劃轉(zhuǎn)給甲方的出資總額，實施多退少補(bǔ)后，乙方所有對甲方投資專用戶的出資款認(rèn)定為本項目的投資成本費(fèi)用。12.3.3 在本項目的投資總成本費(fèi)用核定后，與甲方已按10.2約定條款支付給乙方的投資進(jìn)度款總額核對，實施多退少補(bǔ)，結(jié)清乙方的本項目所有投資返還。12.4 利益分配結(jié)算12.4.1 在本項目完成全部投資成本費(fèi)用結(jié)算及經(jīng)營性土地全部出讓后的三個月內(nèi)，甲乙雙方聯(lián)合對本項目開發(fā)的利益分配部分進(jìn)行結(jié)算。12.4.2 由本項目可經(jīng)營性土地的出讓總收入，減去本項目的投資總成本費(fèi)用后的總余額，定義為本項目的可分配利益，甲乙雙方按本框架合同約定的
39、比例進(jìn)行分配。12.4.3 已經(jīng)核定的乙方應(yīng)得利益總額，在扣除甲方已按本合同11.3.3條款支付給乙方的利益預(yù)結(jié)算款項后，甲方應(yīng)在三個月內(nèi)結(jié)清并支付乙方利益分配的應(yīng)得余額款項。十三 雙方的責(zé)任與義務(wù)13.1 甲方責(zé)任13.1.1 甲方作為本項目的總業(yè)主，負(fù)責(zé)對本項目土地一級開發(fā)全過程的總體協(xié)調(diào)，對本項目的質(zhì)量、安全、投資負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督責(zé)任，組織專門機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)工程建設(shè)中的具體事宜，為乙方的合作投資建設(shè)開展提供便利條件。13.1.2 負(fù)責(zé)本項目的總體立項、征地指標(biāo)，從政府獲取對本項目開發(fā)授權(quán)。13.1.3負(fù)責(zé)提交該項目規(guī)劃設(shè)計條件，組織本項目控制性詳細(xì)規(guī)劃、工程初步設(shè)計的委托、報批和審查。13.1
40、.4 負(fù)責(zé)辦理本項目土地征收、拆安補(bǔ)手續(xù)等前期工作；負(fù)責(zé)與所涉及企業(yè)、街道、村居民簽訂相關(guān)合同。13.1.5 負(fù)責(zé)落實本項目的土地公開出讓時的政府供地計劃和指標(biāo)。13.1.6 負(fù)責(zé)確定本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的落實和審查。13.1.7 負(fù)責(zé)對乙方直接投資的BT工程項目投資和預(yù)決算進(jìn)行審核，組織政府相關(guān)部門對項目投資、預(yù)決算進(jìn)行審定。13.1.8 會同市有關(guān)部門組織工程竣工驗收。13.1.9 負(fù)責(zé)接管乙方移交后的工程設(shè)施管理、保養(yǎng)和維護(hù)責(zé)任。13.1.10 負(fù)責(zé)與XXX市有關(guān)部門溝通與執(zhí)行本項目經(jīng)營性土地委托出讓工作，并按時、足額償還、支付乙方土地一級開發(fā)投資總成本和投
41、資回報。13.1.11由雙方協(xié)商確定的本項目框架合同補(bǔ)充合同中規(guī)定的由甲方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。13.2 乙方責(zé)任13.2.1 乙方負(fù)責(zé)本合同項目的全部投資及本項目的流動性資金保證，負(fù)責(zé)本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施工程子項目的BT建設(shè)、移交。13.2.2負(fù)責(zé)按照本合同規(guī)定籌措本項目全部建設(shè)資金，保證每筆建設(shè)資金按開發(fā)計劃足額到位，不因資金原因?qū)е鹿こ掏９ぁ?3.2.3 負(fù)責(zé)本項目開發(fā)所需全部資金的融資方式安排。13.2.4根據(jù)XXX政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程建設(shè)進(jìn)度計劃，依法組織項目的市政基礎(chǔ)設(shè)施的施工，確保項目建設(shè)按期完成，質(zhì)量滿足設(shè)計要求。13.2.5在項目實施中遵守國家有關(guān)建設(shè)程序和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)
42、定，具備相應(yīng)的資格和資質(zhì)，不向他人轉(zhuǎn)讓本項目的投資建設(shè)權(quán)。13.2.6 負(fù)責(zé)對甲方直接開支的本項目投資的預(yù)算和結(jié)算審查。13.2.7由雙方協(xié)商確定的本項目合同框架補(bǔ)充合同中規(guī)定的由乙方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。十四 違約責(zé)任14.1 如果本合同雙方中的任何一方未按照本合同的約定履行義務(wù)，則構(gòu)成違約，違約方應(yīng)賠償對方因其違約行為而受到的全部損失。具體賠償，就每一項目再作具體細(xì)化違約約定。14.2 本合同一方就另一方的任何違約行為給予的任何寬限或延緩行使根據(jù)法律或本合同現(xiàn)定享有的權(quán)利，不被視為該方對自身權(quán)利的放棄。十五 不可抗力15.1 雙方約定在本合同有效期內(nèi)，因地震、洪水、戰(zhàn)爭等人力不可抗拒的因素，造
43、成本合同部分或全部不能履行，甲、乙雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。遭受不可抗力事件的一方應(yīng)在條件允許下采取一切措施，以減少事件造成的損失。當(dāng)事人遲延履行后可抗力的，不能免除責(zé)任。15.2 遇有不可抗力的一方，應(yīng)在24個小時內(nèi)將事件的情況以信件或電報（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后7日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由報告。十六 適用的法律和仲裁16.1 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。16.2 本合同在履行過程中如發(fā)生爭議和糾紛，雙方應(yīng)本著相互詳解的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向本合同約定的土地所在地的人
44、民法院起訴。十七 附則17.1 本合同未盡事宜雙方協(xié)商，簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。17.2 本合同所附圖表和附件等是本合同的組成部分。17.3 合同期限：本合同雙方簽署蓋章后，并經(jīng)XXX市人民政府確認(rèn)之日起生效，至乙方完成本合同規(guī)定的內(nèi)容，且甲方按約定返還乙方全部投資及支付完投資回報之日起終止。17.4 本合同正本一式肆份，甲方、乙方各執(zhí)貳份；副本一式肆份，甲方、乙方各執(zhí)貳份。17.5 本合同共18頁，附件共2份。17.6本合同于2007年10月26日在中國廣西壯族自治區(qū)XXX市簽訂。甲方：XXX市城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司授權(quán)代表：簽章：乙方：廣西XXXXXXXXX有限責(zé)任公司授權(quán)代表：簽章：18
土地開發(fā)投資合作框架合同.doc
