投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用中的問題及對策研究

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1、目錄摘要1一、 投資性房地產(chǎn)及公允價(jià)值計(jì)量的性質(zhì)特點(diǎn)31 投資性房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)32 公允價(jià)值計(jì)量模式特點(diǎn)3二、 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)4三、 我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的問題和影響51 應(yīng)用中存在的問題52 問題帶來的影響6四、 針對公允價(jià)值計(jì)量處理投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的解決措施81 完善我國的房地產(chǎn)交易市場82 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值審計(jì)93 完善投資性房地產(chǎn)信息披露制度94 加強(qiáng)相關(guān)會計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)105 重視資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的影響116 加強(qiáng)企業(yè)利潤管理11參考文獻(xiàn)12致謝13摘要隨著2006年新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施，我國在此方面越來越與國際同步接軌。這也體現(xiàn)了

2、在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大勢所趨下，我國正一步步逐漸融入世界經(jīng)濟(jì)大潮。在新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)部分引入了投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式，作為直觀反映市場變化的計(jì)量模式，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)有利于客觀公正地反應(yīng)上市公司這部分資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，理論上能夠真實(shí)的反映企業(yè)價(jià)值。從新會計(jì)準(zhǔn)則的定義看來，投資性房地產(chǎn)擁有區(qū)別于其他類型房地產(chǎn)固定資產(chǎn)的特殊性，因此在日常的會計(jì)處理中采用公允價(jià)計(jì)量也就顯得必要了，但在實(shí)際操作中，只有一小部分的資產(chǎn)所有者采用該計(jì)量方式，這從一定程度上說明了公允價(jià)值計(jì)量在處理投資性房地產(chǎn)時存在著一些亟待解決的問題。這邊論文就是通過分析投資性房地產(chǎn)區(qū)別于

3、其他類型的房地產(chǎn)的性質(zhì)和公允價(jià)值計(jì)量法不用于傳統(tǒng)成本法在應(yīng)用中的特點(diǎn)，簡單說明了投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的優(yōu)越性和必要性，同時指出了一些使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的問題，例如使用條件、使用成本、利潤操控等，以及運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行后續(xù)處理投資性房地產(chǎn)對稅收扣稅、所有者權(quán)益、上市公司再融資的財(cái)務(wù)影響，針對上述問題和影響，嘗試著從完善我國的房地產(chǎn)交易市場、加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值審計(jì)、完善投資性房地產(chǎn)信息披露制度、加強(qiáng)相關(guān)會計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)、加強(qiáng)企業(yè)利潤管理六個方面簡單提出了一點(diǎn)點(diǎn)意見和建議。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；會計(jì)影響AbstractWith the prom

4、ulgation of Accounting Standards for Business Enterprises Announced February 2006, our country in this respect more and more with the international synchronization. It also reflected in the integration of the world economy under the trend of the times, our country is gradually step by step into the

5、world economy. In the new accounting standard for business enterprises, the accounting standards for enterprises no. 3 - investment real estate part of the introduction of the investment real estate fair value measurement model, as a visual measurement model to reflect the actual changes in the mark

6、et, apply for an investment real estate fair value measurement objective to response the real price of this part of the assets of listed companies, in theory, can true reflect the enterprise value. The definition of the new accounting standards, the investment real estate have different from other t

7、ypes of real estate to the particularity of fixed assets, therefore in the daily accounting treatment of using fair value measurement is necessary, but in practice, only a small part of the asset owner adopts the measurement method, from a certain extent, this shows that the fair value measurement i

8、n the treatment of the investment real estate when there are some problems to be solved. This paper is based on the analysis of the investment real estate is different from other types of real estate and the nature of fair value measurement is not used for traditional cost method in the application

9、characteristics, simple illustrates the investment real estate by using fair value method to the superiority and necessity of follow-up measurement, meanwhile points out some use the fair value of an investment real estate problems, such as conditions of use, cost, profit manipulation, and use fair

10、value for subsequent processing of an investment real estate tax deductions, the owners equity, the refinancing of listed companies financial impact, according to the above problems and influence, try from the perfect our countrys real estate market, strengthen the investment real estate fair value

11、audit, perfecting the information disclosure system of the investment real estate, strengthen the relevant accounting personnel quality, strengthen the management of corporate profits from six aspects simple little opinions and Suggestions are put forward.Key words: the investment real estate；fair-v

12、alue measurement； consequences of accounting1、 投資性房地產(chǎn)及公允價(jià)值計(jì)量的性質(zhì)特點(diǎn)1 投資性房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)2006年我國頒布的最新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出（書面）決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租并持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂出租協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。已出租的土地使用權(quán)指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的

13、、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的建筑物。新會計(jì)準(zhǔn)則明確傳達(dá)出這樣一個信息：要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，從而能更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，符合準(zhǔn)確性要求。從定義中不難看出，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的無非兩個，一是賺取租金，二是資本增值，或者兩者兼而有之。要注意的是，用于銷售以獲取差價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)界定為存貨，所獲得的差價(jià)絕大多數(shù)情況計(jì)入營業(yè)外收入支出，因此不能稱為是投資性房地產(chǎn)。資本增值是指隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將增值的一部分作為積累再投入到擴(kuò)大再生

14、產(chǎn)中去，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。2 公允價(jià)值計(jì)量模式特點(diǎn)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化發(fā)展，歷史成本計(jì)量法在很多領(lǐng)域的實(shí)際應(yīng)用效果都越來越無法真實(shí)地反應(yīng)公司的經(jīng)營成果，提供有用的經(jīng)濟(jì)信息，從而對未來公司發(fā)展進(jìn)行預(yù)測決策，因此公允價(jià)值計(jì)量法應(yīng)運(yùn)而生并得到廣泛應(yīng)用。什么是公允價(jià)值？美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會(FASB)對公允價(jià)值的定義是“市場參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時在計(jì)量日支付的價(jià)格”。我國于2006年2月頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的解釋：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。通過定義可以總結(jié)得知，公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)就在于其

15、公允性，即對充分了解交易情況的雙方在自愿公平的前提下所形成的能反映交易和事項(xiàng)的公允的價(jià)格，它是一種基于市場信息的評價(jià)，是市場本身而非其它主體對資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的認(rèn)定。公允價(jià)值計(jì)量模式是強(qiáng)調(diào)對資產(chǎn)客觀價(jià)值的計(jì)量。對資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果是資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，價(jià)格要能真正反映資產(chǎn)客觀價(jià)值，要求資產(chǎn)計(jì)價(jià)必須建立在現(xiàn)在時點(diǎn)的基礎(chǔ)上動態(tài)反映其真實(shí)情況。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測和決策，很大程度上提高了會計(jì)信息的相關(guān)性；隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中取得客觀可靠的現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”，達(dá)到交易的公平性。

16、公允價(jià)值最大的特點(diǎn)是來自于公平交易的市場，參與市場交易理性雙方充分考慮了市場信息后所達(dá)成的共識。公允價(jià)值計(jì)量有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理，潛在的企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進(jìn)而為會計(jì)信息的使用者提供參考價(jià)值更高的決策依據(jù)，有利于企業(yè)的資本保全 。2、 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)投性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具體而言應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。如前文所述，公允價(jià)值計(jì)量模式本

17、身的特點(diǎn)決定其在處理投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目時擁有成本法所不具有的優(yōu)越性。就外部因素而言，我國會計(jì)準(zhǔn)則為適應(yīng)與國際會計(jì)準(zhǔn)則的全面接軌，必須引入投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式。而且從國際市場上看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式，不僅方便投資者對比國內(nèi)外企業(yè)的價(jià)值，也方便國際化企業(yè)在財(cái)務(wù)上的內(nèi)外統(tǒng)一管理。就投資性房地產(chǎn)自身原因，近年來我國房地產(chǎn)市場交易火爆，投資性房地產(chǎn)的交易日益頻繁，其價(jià)值也水漲船高，單純依靠成本計(jì)量已經(jīng)無法真是投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式能提高會計(jì)信息的真實(shí)性、相關(guān)性和可靠性，更加客觀公允地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為內(nèi)部管理和外部投資提供更及時有用的信息。3、 我國投資性房地

18、產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的問題和影響1 應(yīng)用中存在的問題公允價(jià)值計(jì)量本身也存在著問題。首先，公允價(jià)值計(jì)量方式使用有限制條件，大部分情況下計(jì)量的客觀性不足。從目前的情況來看公允價(jià)值模式并非適合全國所有城市，能達(dá)到其要求的只有少數(shù)一些一線城市而已。另一方面，根據(jù)相同或類似的房地產(chǎn)對自有房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估執(zhí)行起來有一定的困難，因?yàn)榭勺鳛閰⒖嫉念愅头康禺a(chǎn)（如所處地理位置、人文環(huán)境、結(jié)構(gòu)類型、性質(zhì)等相同或相近的房產(chǎn)）并不是那么容易就能找到的。此外，很多上市公司年終財(cái)務(wù)報(bào)表中對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的認(rèn)定依據(jù)的披露在內(nèi)容上很難讓人信服。很多上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法從表面上看起來很嚴(yán)謹(jǐn)與周密，但如

19、果仔細(xì)分析細(xì)節(jié)部分就會發(fā)現(xiàn)其實(shí)很多地方的認(rèn)定都是比較模糊不清的，并沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。在對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評估說明中只有文字的說明，沒有對應(yīng)的數(shù)據(jù)作為對比依據(jù)，實(shí)際操作時往往捉襟見肘，不得不依靠主觀的認(rèn)定，很難出具讓投資人信服的數(shù)據(jù)資料。其次，則是其執(zhí)行成本高。為了獲取目標(biāo)資產(chǎn)的可靠公允價(jià)值，企業(yè)通常需要聘請資產(chǎn)評估公司，即獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)對目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)評價(jià)估值，這就需要支付高額的資產(chǎn)評估費(fèi)用。另外資產(chǎn)評估過程本身就會耗費(fèi)一定的時間，影響評估結(jié)果本身的及時性跟準(zhǔn)確性，這與最初的設(shè)想從一定程度上來說是相悖的。另外，采用公允價(jià)值計(jì)量模式不符合會計(jì)原則對穩(wěn)健性要求。我國會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，成本模式可

20、以在滿足條件的前提下轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式，但一旦某項(xiàng)資產(chǎn)采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就不能再轉(zhuǎn)而應(yīng)用成本模式進(jìn)行后續(xù)會計(jì)處理。由此可見，采用公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量方式是不可逆轉(zhuǎn)的。而且從長期應(yīng)用的角度來講，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，隨著房地產(chǎn)市場價(jià)值的大幅變動，企業(yè)每年凈利潤的波動幅度也會隨之增大。要知道，對投資者來說，獲取企業(yè)經(jīng)營管理信息的渠道就是每年公布的財(cái)務(wù)報(bào)表，其中最直觀的就是利潤表。如果利潤表出現(xiàn)每年大幅變動的情況，投資者就可能直觀認(rèn)為是該企業(yè)經(jīng)營管理可能出現(xiàn)問題導(dǎo)致企業(yè)利潤的大幅變動，如果不仔細(xì)研究，一般不會考慮到這是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動對利潤的影響，從而影響投資者對企業(yè)的信心，

21、增加企業(yè)未來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，采用公允價(jià)值計(jì)量，對財(cái)務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)也有更高的要求。公允價(jià)值計(jì)量的會計(jì)處理較成本法比傳統(tǒng)成本法處理方式更復(fù)雜，對企業(yè)的財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能要求也就更高，這就需要相關(guān)企業(yè)增加會計(jì)從業(yè)人員方面的支出，尤其是相應(yīng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能訓(xùn)練學(xué)習(xí)方面的支出，以滿足采用公允價(jià)值計(jì)量方面要求的需要。總的來說，在世界經(jīng)濟(jì)日趨一體化的大形勢下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值很有可能因受世界經(jīng)濟(jì)形勢變化及國家宏觀調(diào)控等諸多因素的影響而導(dǎo)致市場價(jià)值減少。但由此而產(chǎn)生的公允價(jià)變動損失對公司利潤的影響可以說是微乎其微的，相對于因房地產(chǎn)價(jià)格的提升而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可

22、以忽略不計(jì)。而且采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)無需計(jì)提折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進(jìn)行計(jì)量這種計(jì)量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷賬面價(jià)值只能逐年降低按照成本模式計(jì)量的賬面價(jià)值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價(jià)值反應(yīng)不一致。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)價(jià)格上升的趨勢持續(xù)，運(yùn)用公允價(jià)值方式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不但賬面價(jià)值會有所提升，而且還不需要計(jì)提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計(jì)報(bào)表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計(jì)準(zhǔn)

23、則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實(shí)用途，投資者等無法從報(bào)表中得到確切的信息。在報(bào)表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)無法把握。很多情況下審計(jì)者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進(jìn)行清晰的確認(rèn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項(xiàng)目下的會計(jì)舞弊時有發(fā)生。2 問題帶來的影響（1） 對稅收成本的影響采用公允價(jià)值計(jì)量法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量將會增加稅收負(fù)擔(dān)。我國稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)按實(shí)際成本確定其賬面價(jià)值，并不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得。但在公允價(jià)值計(jì)量模式下并不要求對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值損失，

24、還要以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，這就使上市公司喪失了稅前扣除效應(yīng)。雖然在期末的匯算清繳中還會進(jìn)行相應(yīng)的稅收調(diào)減，但是早期大量的現(xiàn)金流會使企業(yè)承擔(dān)貨幣的時間價(jià)值成本，尤其是當(dāng)基數(shù)巨大時這個時間價(jià)值成本幾乎是無法忽略的。以上海斯米克控股股份有限公司（證券代碼:002162）為例，因按照公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致產(chǎn)生的暫時性差異,根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定相應(yīng)計(jì)提遞延所得稅和作所得稅納稅調(diào)整。斯米克控股公司當(dāng)年減少當(dāng)期應(yīng)繳所得稅費(fèi)用預(yù)計(jì)約47萬元,增加遞延所得稅費(fèi)用預(yù)計(jì)約47萬元。然而在成本法處理下投資性房地產(chǎn)需要按期攤銷或者計(jì)提折舊雖然可能

25、導(dǎo)致賬面上的利潤減少，但是卻成功的達(dá)到了合理避免稅收費(fèi)用的目的。在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況下，除了對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行正常的折舊或攤銷，還要以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值。這種調(diào)整使上市公司喪失了稅前扣除效應(yīng)，減少了對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行修飾的手段，并且像斯米克控股股份有限公司的報(bào)告披露的一樣，在房產(chǎn)價(jià)格上升時，不得不追溯增加上市公司的遞延所得稅負(fù)債，雖然其增加數(shù)額相較于所帶來的利潤增加量而言數(shù)額較小，但依然成為許多上市公司是否運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的考慮因素。（2） 對所有者權(quán)益的影響投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目由成本法轉(zhuǎn)而采用公允價(jià)值方法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對上市公司的另一個影響， 具體

26、表現(xiàn)在初始轉(zhuǎn)換時所有者權(quán)益產(chǎn)生的重大變化。上市公司關(guān)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量處理后，財(cái)務(wù)報(bào)表中所有者權(quán)益的增加數(shù)額是非?？捎^的，這在一定程度上增加了投資者透過財(cái)務(wù)報(bào)表對上市公司的信心。以中海發(fā)展（股票代碼：600026）為例，該公司于2012年11月1日起對投資性房地產(chǎn)由成本法轉(zhuǎn)而使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量處理，針對所有者益項(xiàng)目的變動，其公允價(jià)值變動損益增加439,125,776.03元，如果在采用公允價(jià)值計(jì)量法處理投資性房地產(chǎn)的期間房價(jià)持續(xù)攀升，使上市的公司的資本結(jié)構(gòu)在短時間內(nèi)大幅改變是完全可以實(shí)現(xiàn)的，由此體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)，能夠使得上市公司獲得更強(qiáng)的融資能力。由此可見，

27、采用公允價(jià)值法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量處理對資本結(jié)構(gòu)的有利影響，可能使得資本結(jié)構(gòu)較差的上市公司為了吸引投資者注意獲取更強(qiáng)的融資能力而變更投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式。在新會計(jì)準(zhǔn)則剛剛開始推行使用的時候，以昆百大A（股票代碼：000560）為例，在其2008年6月6日改變采用投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式之后，追溯調(diào)整2007年及2008年賬面價(jià)值，使未分配利潤一項(xiàng)的數(shù)額大幅度提升，一舉改變了連續(xù)3年未分配利潤為負(fù)值的情況，使公司的財(cái)務(wù)狀況，至少是紙面上的財(cái)務(wù)狀況得到明顯好轉(zhuǎn)，使公司的資產(chǎn)負(fù)債率得到有效降低，達(dá)到了理想融資狀態(tài)。（3） 對再融資的影響在變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的當(dāng)年，公允價(jià)值變動對凈利潤的

28、影響會給企業(yè)的賬面價(jià)值帶來十分漂亮的數(shù)字。因此上市公司會盡可能的利用會計(jì)政策變更帶來的這一變化使其可以利用投資性房地產(chǎn)升值帶來的財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化。投資者在進(jìn)行投資選擇決策時大多依賴于上市公司每年提供的財(cái)務(wù)報(bào)表。在理想的情況下，公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)該能夠提高會計(jì)信息的相關(guān)性與可比性，并且滿足企業(yè)對改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求，改善資產(chǎn)負(fù)債率等直接受投資者關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)。提高企業(yè)融資能力和利潤分配能力。但實(shí)際上，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動屬于未實(shí)現(xiàn)的利得或損失，在處置該項(xiàng)投資性房產(chǎn)前，這些體現(xiàn)在報(bào)表中的利得損失并沒有產(chǎn)生實(shí)際的現(xiàn)金流量。如果投資者不能對由投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的利得損失進(jìn)行認(rèn)識，就有可能被該項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)

29、誤導(dǎo)從而做出錯誤的投資決策。在現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場尚未完善的情況下，房價(jià)的大起大落將對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)而對再融資產(chǎn)生很大的影響。4、 針對公允價(jià)值計(jì)量處理投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的解決措施1 完善我國的房地產(chǎn)交易市場盡快建立成熟、完善的房地產(chǎn)市場價(jià)格體系。對公允價(jià)值計(jì)量法在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用的最大制約，就在于投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估的公允性。不能保證其公允性，那么公允性價(jià)值計(jì)量的種種優(yōu)點(diǎn)便無從體現(xiàn)。為了獲得雙方都能認(rèn)可的公允價(jià)值，首先就應(yīng)該建立健全公開透明的房地產(chǎn)信息交換平臺，提供活躍的房地產(chǎn)交易市場信息，為獲取房地產(chǎn)公允價(jià)值提供良好的條件。只有良好完善的平臺，才能使采用公允價(jià)值計(jì)量罰處理投資性房地產(chǎn)的上市

30、公司，在評估其價(jià)值時取得價(jià)值參照標(biāo)準(zhǔn)，滿足真實(shí)性要求。就目前的情況來看，我國房地產(chǎn)交易平臺多且雜，沒有普遍認(rèn)可的公共平臺，同樣的一項(xiàng)房地產(chǎn)在不同的交易平臺就可能標(biāo)出不同的價(jià)格，雖然這些數(shù)據(jù)可以通過統(tǒng)計(jì)專業(yè)方法處理，但這會給投資性房地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定帶來了不小的麻煩。因此，建立全國性的房地產(chǎn)交易場所，并下設(shè)地方房地產(chǎn)交易市場管理機(jī)構(gòu)，把各地上市公司的投資性房地產(chǎn)整合起來統(tǒng)一管理，改變混亂的狀況，是很有必要的。如果能構(gòu)建起一個房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，為市場提供充分準(zhǔn)確的信息，就能有效防止利用公允價(jià)值計(jì)量法處理投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生的一部分危害。并且在有可能的情況下定期公布當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的交易信息參數(shù)，為上市公

31、司的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估提供參考依據(jù)。與此同時進(jìn)行相關(guān)的立法限制于保護(hù)，讓房地產(chǎn)交易市場在規(guī)定的框架內(nèi)平穩(wěn)安全運(yùn)行。2 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值審計(jì)在沒有聘請第三方評估機(jī)構(gòu)介入的情況下，上市公司向獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，只能依賴于公司財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷。但是由于受到專業(yè)水平限制、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足的影響，在不了解復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場的情況下，不同財(cái)務(wù)人員對目標(biāo)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的界定可能會有較大的差別，上市公司可能以此為借口操作利潤，對財(cái)務(wù)報(bào)表使用者進(jìn)行錯誤的引導(dǎo)。所以，要重視審計(jì)工作在這方面的作用，加大投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，特別是其確定依據(jù)和公允性等相關(guān)控制程序的審計(jì)的力度。雖然2006

32、年12月頒布的中國注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1322號公允價(jià)值計(jì)量和披露的審計(jì)對規(guī)范我國公允價(jià)值審計(jì)起到了一定的示范作用，但由于該準(zhǔn)則主體上是為了與國際會計(jì)準(zhǔn)則對接而以國際上舊的ISA540和ISA545為基礎(chǔ)構(gòu)架的，所以并不完全適應(yīng)我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。因此，我國還應(yīng)該在發(fā)展經(jīng)濟(jì)和改善房地產(chǎn)交易市場的同時，逐步建立與實(shí)際相適應(yīng)的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和審計(jì)準(zhǔn)則，這不僅僅對規(guī)范投資性房地產(chǎn)有著良好的促進(jìn)監(jiān)督作用，對其他涉及的財(cái)務(wù)問題也會得到相應(yīng)的改善和解決。對于上市公司針對投資性房地產(chǎn)后續(xù)處理的會計(jì)變更要嚴(yán)格監(jiān)管，減少為了操控利潤而改用公允價(jià)值計(jì)量模式的情況出現(xiàn)。3 完善投資性房地產(chǎn)信息披露制度完善投資性房

33、地產(chǎn)信息披露制度，提高信息披露的規(guī)范性，讓投資性房地產(chǎn)信息更加透明化。 我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)對于采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)處理的投資性房地產(chǎn)，相關(guān)信息披露的相關(guān)規(guī)則要求較少，且過于寬泛不夠全面具體，因此上市公司在年報(bào)中使用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)處理的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的相關(guān)信息披露隨意性較強(qiáng)，往往報(bào)喜不報(bào)憂。因此，相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則后續(xù)修訂中應(yīng)注意加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)信息的規(guī)范化披露，減少其中的模糊性，如果有可能，要對相關(guān)投資性房地產(chǎn)做到定性定量的要求，減少上市公司為粉飾報(bào)表瞞報(bào)少報(bào)，提高會計(jì)信息的完整性和可靠性，從而維護(hù)廣大投資者的合法知情權(quán)。擁有投資性房地產(chǎn)的上市公

34、司最基本應(yīng)該做到，在財(cái)務(wù)報(bào)表中明確披露各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的用途，這是對企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中對會計(jì)信息最基本要求的遵守。應(yīng)該要求擁有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司對來自公允價(jià)值變動產(chǎn)生的遞延所得稅項(xiàng)目、稅前可扣抵折舊攤銷進(jìn)行額外的說明，在財(cái)務(wù)報(bào)告中增設(shè)由投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動引起的相關(guān)增減變動項(xiàng)目。加強(qiáng)轉(zhuǎn)換及處置相關(guān)業(yè)務(wù)的披露，要求說明投資性房地產(chǎn)后續(xù)處理方式的轉(zhuǎn)換中公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差值對損益的影響。并要求上市公司在財(cái)務(wù)報(bào)表中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，對運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的部分，應(yīng)明確告知房地產(chǎn)的具體信息，如該項(xiàng)房地產(chǎn)的面積、已使用年限和預(yù)計(jì)可使用年限、地理位置、交易情況、交易日期、

35、周邊環(huán)境狀況、政府土地政策等影響評估結(jié)果的全部相關(guān)信息。4 加強(qiáng)相關(guān)會計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的認(rèn)定需要相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)素養(yǎng)和判斷能力，在不借助第三方評估機(jī)構(gòu)的情況下，財(cái)務(wù)人員需要對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易情況做到一定程度的了解，才能保證做出較為合理的推斷。因此需要他們對經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境有較高的把握能力，這不僅僅要靠會計(jì)人員不斷的再學(xué)習(xí)，并且需要相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的日積月累，與時俱進(jìn)。除此之外，上市公司財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)不僅僅指的是專業(yè)能力的素質(zhì)，還有職業(yè)道德素質(zhì)。由于對公允價(jià)值的認(rèn)定需要運(yùn)用職業(yè)判斷，受到財(cái)務(wù)人員主觀意見的影響，如何保證不受上級管理層命令影響公正客觀給出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值也是一大問

36、題。針對這種情況并非個例，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該努力為財(cái)務(wù)人員提供良好的職業(yè)環(huán)境，讓他們的工作不受威脅、限制和影響。同時，會計(jì)人員需要遵守職業(yè)道德，加強(qiáng)守法的意識，保證其工作的合法性、合規(guī)性，不提供虛假財(cái)務(wù)信息，從客觀環(huán)境和主觀愿望上保證他們的客觀、獨(dú)立。5 重視資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的影響從我國目前的情況來看，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得大多數(shù)依靠的都是專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來完成的。因?yàn)檎５那闆r下，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的第三方具有很強(qiáng)的客觀性，一般不會涉及數(shù)據(jù)作假，因此能夠得到讓財(cái)務(wù)報(bào)表使用者較為放心的相對準(zhǔn)確、可客觀的公允價(jià)值數(shù)據(jù)。在對相應(yīng)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，如果資產(chǎn)評估師、上市公司相關(guān)財(cái)務(wù)人員

37、和審計(jì)師能形成相互依賴、相互制約的專業(yè)合作關(guān)系，一定程度上能提高出具的資產(chǎn)評估報(bào)告的質(zhì)量。因此應(yīng)該充分重視資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的重要，維護(hù)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，維護(hù)行業(yè)的規(guī)范性，避免資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的不良競爭影響其出具的資產(chǎn)評估報(bào)告結(jié)果的情況出現(xiàn)，加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范市場競爭秩序。，保證資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)性，。如果說我國對滿足條件的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式是為了同國際會計(jì)準(zhǔn)則接軌，那么與之相應(yīng)的資產(chǎn)評估相關(guān)準(zhǔn)則也應(yīng)對此作出相應(yīng)的反應(yīng)，這就需要資產(chǎn)評估相關(guān)從業(yè)人員可以實(shí)時學(xué)習(xí)了解最新的專業(yè)內(nèi)容，不斷提高自身的知識水平和職業(yè)修養(yǎng)，確立行業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)， 抓好行業(yè)文化制度建設(shè)，樹立良好的行業(yè)執(zhí)業(yè)理念。6 加強(qiáng)

38、企業(yè)利潤管理由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)變化和國家宏觀調(diào)控等因素有關(guān)，所以上市公司無法通過日常經(jīng)營管理控制這部分變動對企業(yè)利潤的影響，可能導(dǎo)致出現(xiàn)賬面數(shù)字大起大落的情況。如果不對這部分利潤波動進(jìn)行說明，就有可能誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者，造成企業(yè)經(jīng)營管理不善的負(fù)面印象，使投資者流失，、債權(quán)人失去信心等事情發(fā)生。所以，上市公司應(yīng)該加強(qiáng)自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動產(chǎn)生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。這不僅僅有利于包括投資者和債權(quán)人的財(cái)務(wù)信息使用者了解上市公司真實(shí)經(jīng)營狀況如何，也是對其知情權(quán)的保護(hù)，有利于上市公司建立積極正面的企業(yè)

39、形象，有利于上市公司積累良好的口碑，要知道，正面的形象也是企業(yè)寶貴的無形資產(chǎn)之一。參考文獻(xiàn)1 財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則2006，20062 董盈厚侯鐵建基于IASB概念框架的可靠性質(zhì)量特征之認(rèn)識理性會計(jì)研究，20113 謝詩芬價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)值和公允價(jià)值4 王磊投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量5 實(shí)際應(yīng)用情形分析會計(jì)之友，20096 鄧英飛談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用存在的問題，20117 James Cataldo，Morris McInnesThe Role of Fair Value and Transaction Based Accounting Measures in Providing Infor

40、mation on Firm ValueJ會計(jì)研究2009致謝大學(xué)四年的學(xué)習(xí)生活，縱使有再多的不舍，也終要全部放下。人生歲短暫可道路卻很漫長，不管途中的風(fēng)景有多么精致美麗，也不能永久?？?。是的，人生的第一個階段，即將迎來落幕的一刻。對未來，總會有些不安又稍帶期許。不安，是對未知的無措，而期許，則為即將到來的嶄新挑戰(zhàn)的躍躍欲試。在繼續(xù)上路之前，首先應(yīng)該對過去一直支持我的人表示感謝。感謝我的室友，沒有你們我的日常生活將少去多少歡樂；感謝我的摯友們，謝謝你們在我難過時給我傾訴之地和依靠的地方。最后，感謝一直以來幫助我完成這篇畢業(yè)設(shè)計(jì)的導(dǎo)師，尹波老師。從選題開始就一直在向我提供寶貴的意見，直至論文一點(diǎn)點(diǎn)成型。她治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，學(xué)識淵博，視野廣闊，使我不僅找到了了明確的論文方向，掌握了基本的論文寫作方法，而且還明白了許多待人接物與為人處世的道理。其平易近人的人格魅力，與無微不至、感人至深的人文關(guān)懷，令人如沐春風(fēng)。正是由于她在百忙之中多次審閱全文，對細(xì)節(jié)進(jìn)行修改，沒有尹波老師的指導(dǎo)，不知道這篇論文完成的將是如何的艱難。- 15 -