黑龍江五常市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2012-36頁(yè).docx

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1、五常市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2012年5月目錄一、城市概況- 2 -1、地理位置- 2 -2、城市規(guī)模- 2 -3、城市歷史- 3 -4、交通情況- 3 -5、氣候資源- 3 -6、支柱產(chǎn)業(yè)- 4 -二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)- 5 -1、經(jīng)濟(jì)總量- 5 -2、居民人均可支配收入- 5 -3、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額- 6 -4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額- 6 -5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例- 7 -6、“十二五”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)- 7 -三、城市發(fā)展規(guī)劃- 9 -1、整體發(fā)展路線- 9 -2、城市布局及發(fā)展方向- 10 -四、土地市場(chǎng)- 11 -1、土地供應(yīng)情況- 11 -2、近期土地成交情況- 12 -五、房地產(chǎn)市場(chǎng)- 13 -1

2、、近年房地產(chǎn)開發(fā)情況- 13 -2、樓盤信息與存量表- 13 -3、調(diào)研樓盤個(gè)案詳情- 15 -4、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析- 20 -六、建材家居市場(chǎng)- 22 -1、建材家居市場(chǎng)分布情況- 22 -2、亞臣路家居商圈- 22 -3、亞臣路建材商圈- 24 -4、北方新村建材大市場(chǎng)- 26 -5、建材家居市場(chǎng)綜合分析- 28 -六、農(nóng)資市場(chǎng)- 29 -1、農(nóng)資市場(chǎng)分布情況- 29 -2、五常市農(nóng)資大市場(chǎng)及農(nóng)機(jī)銷售點(diǎn)- 29 -3、種子銷售市場(chǎng)- 31 -4、糧貿(mào)商業(yè)街- 33 -5、農(nóng)資市場(chǎng)綜合分析- 34 -一、城市概況1、地理位置五常市隸屬于黑龍江省哈爾濱市的縣級(jí)市，位于黑龍江省南部。地處北緯4

3、44至4526和東經(jīng)12633至12814之間。北接松嫩平原，距省城哈爾濱115公里；東南靠張廣才嶺西麓與尚志市相鄰，東北部與哈爾濱市阿城區(qū)相鄰，西部、西南部、南部與吉林省的榆樹、舒蘭、蛟河毗鄰，是黑龍江和吉林兩省的經(jīng)濟(jì)結(jié)合部。2、城市規(guī)模市域總面積7512平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)、一個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)（牛家工業(yè)園區(qū)），總?cè)丝?04萬(wàn)。五常地域呈狹長(zhǎng)形，西北傾斜。全市素有“六山一水半草二分半田”之稱。市域內(nèi)中山面積達(dá)481平方公里，占總面積的6.4%，低山面積1653平方公里，占總面積的22%，丘陵面積1118平方公里，占總面積的14.9%，高平原面積2270平方公里，占總面積的30.2%，

4、堆積谷平原面積323平方公里,占總面積4.3%,沖積平原面積1667平方公里，占總面積的22.2%。中山、低山、丘陵面積3252平方公里，占總面積的43.9%,高平原、平原、河谷平原面積4260平方公里，占總面積56.7%，水面183.7平方公里，占全市總面積的2.5%。3、城市歷史五常原名歡喜嶺，清咸豐四年設(shè)“舉仁、由義、崇禮、尚智、誠(chéng)信”五個(gè)甲社，取其“三綱五常”之意，得名五常。既有儒雅的古韻，又體現(xiàn)了城市文化品位。五常市于1855年放荒墾地，于歡喜嶺設(shè)五個(gè)甲社，始稱五常。1869年，派旗官“協(xié)領(lǐng)”設(shè)衙于五常堡，1882年設(shè)五常廳，1909年設(shè)“五常府”，1913年設(shè)縣，1993年設(shè)市。4

5、、交通情況五常市交通發(fā)達(dá)，距哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)115公里，境內(nèi)有拉濱鐵路貫穿南北，黑大、哈五、鐵通、雪鄉(xiāng)等主干線公路形成網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)。202國(guó)道貫穿全境，是黑龍江省南下圖們江的途經(jīng)城市。5、氣候資源五常市屬中緯度溫帶大陸性季風(fēng)氣候，夏短冬長(zhǎng)，寒暑懸殊。年平均氣溫3.5 ，最冷月(一月)平均氣溫大約為-19.1，最熱月（七月）平均氣溫22.4。年平均降水量625毫米，無(wú)霜期124天，日照2576小時(shí)。五常市有豐富的資源，境內(nèi)林地630萬(wàn)畝，草地37萬(wàn)畝，林地蓄積量達(dá)1225萬(wàn)立方米；沙金、銅、鐵等礦產(chǎn)達(dá)200多種，刺五加、山參等中草藥300余種，木耳、猴頭等山野菜40余種，虎、熊等野生動(dòng)物30

6、余種；龍鳳山、磨盤山兩大水庫(kù)蓄水量10億立方米，拉林河、忙牛河、溪浪河三大水系水質(zhì)清澈。6、支柱產(chǎn)業(yè)五常市整體經(jīng)濟(jì)還是依靠工業(yè)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)為主要支撐點(diǎn)。五常市是黑龍江省乃至全國(guó)的重要商品糧基地。年產(chǎn)綠色優(yōu)質(zhì)水稻約100萬(wàn)噸，被譽(yù)為“中國(guó)香米之都”、“張廣才嶺下的水稻王國(guó)”。全市農(nóng)作物播種面積243萬(wàn)畝，其中水田種植面積已發(fā)展到150萬(wàn)畝，已成為全國(guó)水稻生產(chǎn)的五強(qiáng)縣之一。玉米種植60萬(wàn)畝，大豆種植38萬(wàn)畝，薯類2萬(wàn)畝。畜牧業(yè)發(fā)展前景廣闊，產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到29.6%。制藥、釀酒、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚，“葵花”、“華雨”等品牌馳名海內(nèi)外?；?、機(jī)械、食品等產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占國(guó)

7、民經(jīng)濟(jì)總量達(dá)50%以上，五常已被列入全省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣之一。二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)1、經(jīng)濟(jì)總量五常市近年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2009至2011年三個(gè)年度生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率分別達(dá)到 15.6%、14.8%、16.9%。2、居民人均可支配收入3、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額隨著近年城市房地產(chǎn)投資開發(fā)的加大，社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)顯著，2009年至2011年的增長(zhǎng)率分別達(dá)到36.5%、42.4%、30.1%。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2010年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為34.6：20.7：44.7。與“十五”末一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相比，一產(chǎn)業(yè)比重下降5個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)業(yè)比重增加6個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)比重下降較大，第二產(chǎn)業(yè)持平

8、，第三產(chǎn)業(yè)比重明顯增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。6、“十二五”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)“十二五”末，生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、全口徑財(cái)政收入、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)“四個(gè)翻番”，即生產(chǎn)總值達(dá)到426.2億元、工業(yè)增加值達(dá)到93.6億元、全口徑財(cái)政收入達(dá)到16億元（其中地方一般預(yù)算收入8億元）、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額達(dá)到260億元。城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)達(dá)到13%。 基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化到2015年，高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展格局初步形成。機(jī)械化程度達(dá)到98%以上，標(biāo)準(zhǔn)化和組織化程度達(dá)到75%以上。水稻總面積達(dá)到280萬(wàn)畝，建成國(guó)家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；優(yōu)質(zhì)玉米、綠色蔬菜、特色經(jīng)濟(jì)、畜牧

9、養(yǎng)殖在現(xiàn)代化建設(shè)上實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展。新農(nóng)村建設(shè)走在全省前列，形成“鎮(zhèn)村一體化”發(fā)展格局。 建成中等規(guī)模城市到2015年，建成“30平方公里、30萬(wàn)人口”的中等規(guī)模城市。圍繞金山公園，發(fā)展北部新城；建成東北外環(huán)公路，繁榮東部經(jīng)濟(jì)；開放杏花山公園，拓展南部休閑空間；建成跨鐵立交橋，拉動(dòng)西部發(fā)展。水電路氣線“五網(wǎng)”完善，建成高標(biāo)準(zhǔn)住宅250萬(wàn)平方米。旅游、物流、金融、餐飲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)活力更強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)更加繁榮。 建成牛家工業(yè)新城到2015年，8.4平方公里起步區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)“八通一平”；深度開發(fā)利用北藥、礦產(chǎn)、木材、農(nóng)副產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)資源，建成醫(yī)藥、食品、裝備和高新技術(shù)4個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，新引進(jìn)超千萬(wàn)元項(xiàng)目1

10、00個(gè)，實(shí)現(xiàn)稅收2億元，使牛家園區(qū)成為五常工業(yè)聚集區(qū)，哈南工業(yè)新城最亮點(diǎn)。 人民生活安定富裕到2015年，農(nóng)村磚瓦化率達(dá)到98%以上，城鄉(xiāng)人均住房增加3平方米；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)65%以上；財(cái)政供養(yǎng)人員工資和津貼補(bǔ)貼逐年增長(zhǎng)；城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)達(dá)到100%，擴(kuò)大城鄉(xiāng)低保面；敬老養(yǎng)老、社會(huì)救助水平不斷提高，低收入群體的生活得到改善。社會(huì)更加穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)。三、城市發(fā)展規(guī)劃1、 整體發(fā)展路線堅(jiān)持新城開發(fā)與老城改造并重，按照“30平方公里、30萬(wàn)人口”中等規(guī)模城市發(fā)展定位，圍繞金山公園，發(fā)展北部新城；建成東北外環(huán)公路，繁榮東部經(jīng)濟(jì)；開放杏花山公園，拓展南部休閑空間；建

11、成跨鐵立交橋，拉動(dòng)西部發(fā)展。完成以亞臣路為縱軸、金山大街為橫軸“三縱六橫一外環(huán)”的城區(qū)總體規(guī)劃，建設(shè)宜居五常。2、 城市布局及發(fā)展方向根據(jù)市區(qū)的自然條件與特點(diǎn)，城市結(jié)構(gòu)形態(tài)確定為以亞臣路為發(fā)展軸，以步行街至電影院為市中心區(qū)，以市政府周邊片區(qū)為新城區(qū)。未來(lái)的五常市城市整體規(guī)劃發(fā)展的方向，還是會(huì)依托亞臣路向北延伸，形成與哈爾濱牛家工業(yè)園區(qū)相呼應(yīng)的趨勢(shì)。四、土地市場(chǎng)1、土地供應(yīng)情況五常市2010-2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表單位：公頃年份供應(yīng)總量新增建設(shè)用地存量建設(shè)用地2010年250.3227.223.12011年260.4230.130.32012年274.0238.135.9黑龍江五常市

12、基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/平方米 土地用途土地級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地51424115638119012320811071115875686724368622、近期土地成交情況項(xiàng)目名稱地塊受讓人地塊位置土地用途容積率成交面積（單位：公頃）成交價(jià)格（單位：萬(wàn)元）凱旋城小區(qū)湖南昌友置業(yè)投資有限公司五常鎮(zhèn)花園街東側(cè)、五二路西側(cè)、金山新村南側(cè)其他普通商品住房用地下限：1上限：3.574930.559福明建材小區(qū)哈爾濱福明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五常鎮(zhèn)建材大市場(chǎng)院內(nèi)其他普通商品住房用地下限：1上限：7.920.374172.62金三角生態(tài)園小區(qū)哈爾濱盛世金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五常鎮(zhèn)葵花路西側(cè)、建設(shè)大街南側(cè)其他

13、普通商品住房用地下限：1上限：3.571.7547886.846龍御祥府小區(qū)五常市興晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五常鎮(zhèn)運(yùn)輸路東側(cè)、寶立小區(qū)西側(cè)、慈云寺南側(cè)其他普通商品住房用地下限：3.41上限：3.410.5318342銘奧國(guó)際小區(qū)(南區(qū))哈爾濱銘建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五常鎮(zhèn)啟智大街東段南側(cè)其他普通商品住房用地下限：1上限：2.231.4722245.07金座國(guó)際黑龍江金座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五常鎮(zhèn)花園路東側(cè)、亞臣路西側(cè)、豐源塑業(yè)南側(cè)其他普通商品住房用地下限：1上限：4.073.1938929.033綜合分析：近期五常市城區(qū)住宅用地成交價(jià)格在12萬(wàn)/畝至43萬(wàn)/畝，成交均價(jià)約22萬(wàn)/畝。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)1、

14、近年房地產(chǎn)開發(fā)情況2006年至2010年，全市城鄉(xiāng)共完成房地產(chǎn)投資額44.5億元，總開發(fā)面積498萬(wàn)平方米，改造棚戶區(qū)82萬(wàn)平方米，其中城市開發(fā)住宅面積達(dá)235萬(wàn)平方米，農(nóng)村開發(fā)住宅面積達(dá)263萬(wàn)平方米。城市人均住房面積由2005年的16.53平方米增加到現(xiàn)在的19.03平方米，農(nóng)村人均住房面積由2005年的18.368平方米增加到19.97平方米。2011年全市住宅開發(fā)面積100萬(wàn)平方米（其中棚戶區(qū)改造30萬(wàn)平方米，新建4個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)）。2012年計(jì)劃開發(fā)量：改造棚戶區(qū)20萬(wàn)平方米，建高檔住宅小區(qū)30萬(wàn)平方米，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，開發(fā)面積50萬(wàn)平方米，全市房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到100萬(wàn)平方米。2、

15、樓盤信息與存量表項(xiàng)目名項(xiàng)目地址總占地面積（）總建筑面積（）容積率產(chǎn)品類型銷售價(jià)格（元/）去化率（%）存量（）寶立小區(qū)五常市建設(shè)大街與運(yùn)輸路交匯處2580006280002.43多層、 高層小高層均價(jià)3500元/，多層均價(jià)2750元/40%376800銘奧國(guó)際五常市第二中學(xué)東行50米2000005000002.5小高層均價(jià)3300-3400元/0500000金禾國(guó)際南城廣場(chǎng)三中附近650001600002.46多層、小高層未開盤0%160000貴都大廈北二道街市幼兒園東側(cè)7000200002.85一棟17層高層均價(jià)3900元/70%6000國(guó)際冠亞街區(qū)亞臣路中國(guó)銀行旁750001600002.1

16、3多層剩部分6層，2500元/98%3200福順家園亞臣路與開發(fā)街后街交匯處17776355002.0多層均價(jià)2900元/95%1775福澤尚品福順家園北側(cè)5000140002.8小高層未開盤0%14000詩(shī)陽(yáng)名苑老中醫(yī)院旁30000700002.33多層、小高層尾盤，6層2580元/，小高層12層價(jià)格4050元/95%3500金座新臣亞臣路603號(hào)21000470002.1多層均價(jià)2950元/65%16450龍御祥福人和路與新市場(chǎng)路交匯處15000345002.3小高層未開盤0%34500金泰家園實(shí)驗(yàn)二小旁邊21430450002.122棟多層均價(jià)2800元/35%29250鉑金府邸亞臣路與

17、鉑金路交匯處3100004500001.45多層、小高層、高層未開盤0%450000新華家園開發(fā)大街與人和路交匯處550001200002.2多層、小高層多層6樓2500元/，小高層均價(jià)3800元/多層銷售95%，高層銷售20%48000金山綠水五常市金山大街與五二路交匯口36000750002.19棟11層小高層，2棟19層高層未開盤0%75000總存量17184753、 調(diào)研樓盤個(gè)案詳情 銘奧國(guó)際項(xiàng)目名稱銘奧國(guó)際電話0451-56662678開發(fā)商哈爾濱銘建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址五常市第二中學(xué)東行50米售樓部地址亞臣路與希望大街交匯開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2012年6月?tīng)I(yíng)銷企劃自銷總占地面積20萬(wàn)

18、總建筑面積50萬(wàn)規(guī)劃用途住宅、商業(yè)規(guī)劃形態(tài)13、17層住宅、會(huì)所、大型超市施工進(jìn)度一期建至地上4層交付期限12年年底容積率2.5綠化率35%總戶數(shù)總共8000戶一期1000多戶物業(yè)費(fèi)無(wú)面積范圍49-148車位配比無(wú)銷售分析銷售價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)3300-3400元/銷售進(jìn)度未開盤，已預(yù)訂超過(guò)100套客源分析目標(biāo)客戶定位為五常市中產(chǎn)階級(jí)樓盤點(diǎn)評(píng)50萬(wàn)平方米的西班牙風(fēng)格建筑群位于亞臣路東側(cè)，第二中學(xué)旁，教育是其優(yōu)勢(shì)資源，但位置比較偏，周邊配套未完善，環(huán)境較差。項(xiàng)目配套包括2萬(wàn)平米的家樂(lè)福超市，建設(shè)5星會(huì)所等設(shè)施。樓盤圖片 金山綠水項(xiàng)目名稱金山綠水電話0451-55865888開發(fā)商黑龍江上峰房地產(chǎn)開發(fā)商

19、項(xiàng)目地址五常市金山大街與五二路交匯口售樓部地址五常市金山大街與五二路交匯口開盤時(shí)間未定營(yíng)銷企劃自銷總占地面積36000總建筑面積75000規(guī)劃用途住宅、商業(yè)規(guī)劃形態(tài)9棟11層小高層，2棟19層高層施工進(jìn)度在建外圍商服交付期限暫無(wú)容積率2.1綠化率45%總戶數(shù)800戶物業(yè)費(fèi)無(wú)面積范圍80-130車位配比銷售分析銷售價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)3300元/銷售進(jìn)度未售客源分析樓盤點(diǎn)評(píng)位于金山大街東段北方新村建材市場(chǎng)對(duì)面，項(xiàng)目規(guī)劃較好，為北京開發(fā)商所建。該區(qū)域配套尚未完善，無(wú)公交通過(guò)，居住氛圍較淡。目前該項(xiàng)目正加緊建，計(jì)劃建小區(qū)建成現(xiàn)房再銷售。樓盤圖片 寶立小區(qū)項(xiàng)目名稱寶立小區(qū)電話0451-56668888開發(fā)商五

20、常市寶立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址五常市建設(shè)大街與運(yùn)輸路交匯處售樓部地址寶立小區(qū)運(yùn)輸路旁開盤時(shí)間10年?duì)I銷企劃自銷總占地面積25.8萬(wàn)總建筑面積62.8萬(wàn)規(guī)劃用途住宅、商業(yè)規(guī)劃形態(tài)多層、小高層施工進(jìn)度一期現(xiàn)房，二期在建交付期限 一期已交付，二期交付時(shí)間不詳容積率2.43綠化率33%總戶數(shù)物業(yè)費(fèi)無(wú)面積范圍30-115車位配比無(wú)銷售分析銷售價(jià)格小高層均價(jià)3500元/，多層均價(jià)2750元/銷售進(jìn)度已上市房源銷售60%客源分析五常市市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民樓盤點(diǎn)評(píng)位于建設(shè)路與運(yùn)輸路交匯處，臨近步行街。項(xiàng)目規(guī)模大，以多層為主，一期項(xiàng)目現(xiàn)已交房，本地開發(fā)商，口碑較好。樓盤圖片 鉑金府邸項(xiàng)目名稱鉑金府邸電話045

21、157875888開發(fā)商黑龍江省泰仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址亞臣路與鉑金路交匯處售樓部地址亞臣路與鉑金路交匯處（在建）開盤時(shí)間暫無(wú)營(yíng)銷企劃自銷總占地面積31萬(wàn)總建筑面積45萬(wàn)規(guī)劃用途住宅、商業(yè)規(guī)劃形態(tài)多層、4棟小高層、一棟32層高層施工進(jìn)度在建售樓部，樓地基動(dòng)工交付期限暫無(wú)容積率1.45綠化率41%總戶數(shù)暫無(wú)物業(yè)費(fèi)無(wú)面積范圍55-200車位配比銷售分析銷售價(jià)格預(yù)計(jì)多層均價(jià)3000元/銷售進(jìn)度未開盤客源分析樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于五常市北部新區(qū)，周邊綠樹縈繞、環(huán)境優(yōu)美，空氣新鮮，公交車站經(jīng)亞臣路直達(dá)市區(qū)，很適合居住。該項(xiàng)目還將建一棟五常市地標(biāo)建筑32層高層，將是五常市第一高樓。樓盤圖片4、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜

22、合分析 老城區(qū)的樓盤以尾盤居多，市政府周邊以及金山大道以北的新區(qū)是目前市場(chǎng)開發(fā)的集中點(diǎn)。 小區(qū)整體功能規(guī)范設(shè)計(jì)不完善?，F(xiàn)階段，五常市雖然大多數(shù)項(xiàng)目的占地規(guī)模都較大，但小區(qū)的整體功能規(guī)劃還是欠缺，無(wú)論從小區(qū)的綠化，還是從小區(qū)各方面的配套設(shè)施于規(guī)范小區(qū)相比較還是存在較大的差距。 五?，F(xiàn)階段銷售的樓盤大多以多層為主。2011年五常地區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模都比較大，市場(chǎng)出現(xiàn)的產(chǎn)品多數(shù)都是多層為主。進(jìn)入2012年，即將入市的樓盤（如銘奧國(guó)際、金山綠水）改變了這一市場(chǎng)特征，電梯房的開發(fā)比例大幅度提高，這也是五常市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)所在。 目前多層均價(jià)約2700-2900元/，而高層均價(jià)在3400-3600元/左右

23、。 60-90為市場(chǎng)主力戶型。 五常市區(qū)處于哈爾濱發(fā)展的大都市圈中，近年城市發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，持續(xù)加大開發(fā)量，但沒(méi)有外來(lái)人口的支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本依靠城市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客群，整體市場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)，近期開發(fā)價(jià)值不大。六、建材家居市場(chǎng)1、建材家居市場(chǎng)分布情況五常市建材、家居市場(chǎng)主要分布在城市主街亞臣街沿線，比較分散，主要由三部分組成：u 家居商圈：南二道街至北二道街段的亞臣路兩側(cè)，主要以中小規(guī)模的家居賣場(chǎng)為主，周邊有少量建材商店；u 建材商圈：包括五常市建筑裝飾材料綜合大市場(chǎng)、開發(fā)區(qū)后街建材市場(chǎng)以及亞臣路中段的建材商店；u 北方新村建材大市場(chǎng)：位于金山大道東側(cè)，是2011年新建的建材市場(chǎng)。2、亞

24、臣路家居商圈經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：家具賣場(chǎng)居多，部分經(jīng)營(yíng)燈飾、五金；家具賣場(chǎng)約35家，其他建材商店約20家，整體體量約11000。租賃情況：租金在35元/月至45元/月，平均租金約40元/月；經(jīng)營(yíng)品牌面積（）租金（元/年）大平洋家具一層80，二層1399萬(wàn)美英家具廣場(chǎng)兩層40018萬(wàn)新世界家具城兩層24012萬(wàn)名都時(shí)尚家居廣場(chǎng)兩層26011萬(wàn)豐光電料燈具城兩層1106萬(wàn)3、亞臣路建材商圈 五常市建筑裝飾材料綜合大市場(chǎng)主營(yíng)產(chǎn)品：裝潢材料、地板、木門、吊頂、櫥柜、油漆等；主要以小戶經(jīng)營(yíng)為主，總共建材商家約75家，體量約8000； 租賃情況：租金在38元/月至48元/月，平均租金約43元/月；地段經(jīng)營(yíng)品牌面積（

25、）租金（元/年）建材市場(chǎng)高麗裝潢批發(fā)超市2109.5萬(wàn)建材市場(chǎng)錦達(dá)木門603萬(wàn)建材市場(chǎng)立邦漆301.7萬(wàn) 開發(fā)區(qū)后街建材市場(chǎng)該建材市場(chǎng)位于福順小區(qū)南面開發(fā)區(qū)后街，開發(fā)區(qū)后街南側(cè)有建材銷售商店16間，面積從30-90不等，以加工制造。北側(cè)為福順小區(qū)的沿街底商，共有裝潢建材商店25家，經(jīng)營(yíng)面積在40-80，總的體量約3000。主要經(jīng)營(yíng)：五金、板材、陶瓷、吊頂、櫥柜、壁紙、石膏制品等。租賃情況：租金在28元/月至45元/月，平均租金約36元/月；地段經(jīng)營(yíng)品牌面積（）租金（元/年）開發(fā)區(qū)后街藝美世家502.8萬(wàn)開發(fā)區(qū)后街春城石膏制品專賣店703萬(wàn)開發(fā)區(qū)后街意特陶陶瓷專賣店752.5萬(wàn) 亞臣路中段建材商

26、店主營(yíng)產(chǎn)品：地板、木門、櫥柜、水暖等；亞臣路兩側(cè)沿街店面，主要以小戶經(jīng)營(yíng)為主，總共建材商家約50家，體量約5000； 租賃情況:租金在42元/月至60元/月，平均租金約48元/月；地段經(jīng)營(yíng)品牌面積（）租金（元/年）亞臣街鮑氏櫥柜564萬(wàn)亞臣街百世地板1056萬(wàn)亞臣街順達(dá)凱萊木門兩層1005萬(wàn)4、 北方新村建材大市場(chǎng)地址金山大道東段，天城緣小區(qū)東側(cè)開發(fā)商哈爾濱福明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤電話0451-5355999/55869999竣工時(shí)間2011年7月項(xiàng)目規(guī)模一期商服約17000，二期大棚約18000經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一期商服主要以經(jīng)營(yíng)陶瓷、瓷磚為主，二期大棚以批發(fā)鋼材、木材為主面積一期均是兩層商服，面積

27、120-270；二期大棚可分割，面積不定銷售情況銷售價(jià)格一期南側(cè)商服9800元/，西側(cè)商服6800元/， 東側(cè)商服5800元/；二期無(wú)法銷售銷售率一期商服銷售率約50%租賃情況出租價(jià)格開發(fā)商招租價(jià)格：一期西側(cè)商服2萬(wàn)/年，約10元/月，南側(cè)商服4萬(wàn)/年，約20元/月；二期大棚5-8元/月。出租率一期南側(cè)商服出租率80%，西側(cè)商服出租率20%，東側(cè)商服出租率0%，整體出租率約35%；二期大棚出租率90%。5、建材家居市場(chǎng)綜合分析 亞臣路家居商圈主營(yíng)家具，商戶以中小規(guī)模為主，平均租金約40元/月，體量約11000。 亞臣路建材商圈主營(yíng)裝潢材料、地板、木門、吊頂、櫥柜、衛(wèi)浴、水暖等，以批發(fā)為主，主要

28、是小戶經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)比較混亂；平均租金約45元/月，整體體量約16000。 北方新村建材市場(chǎng)以銷售陶瓷、瓷磚，批發(fā)鋼材、建材原材料為主，也是小戶經(jīng)營(yíng)為主，整體體量約35000，是五常市目前規(guī)模最大的建材市場(chǎng)，但項(xiàng)目定位較低，運(yùn)營(yíng)管理不善，是造成目前整個(gè)項(xiàng)目出租率和租金水平較低的主要原因。 在產(chǎn)品檔次方面，五常市居民的消費(fèi)水平?jīng)Q定了目前的建材、家居市場(chǎng)主要以中、低檔次的產(chǎn)品為主。 五常市整體建材、家居市場(chǎng)水平較落后，缺少管理完善的大型綜合建材市場(chǎng)。六、農(nóng)資市場(chǎng)1、農(nóng)資市場(chǎng)分布情況通過(guò)對(duì)五常市農(nóng)資市場(chǎng)的走訪、調(diào)查，了解到五常市的農(nóng)資市場(chǎng)集中在市區(qū)西邊，北二道街至南三道街之間。靠近鐵道運(yùn)輸站及203省道

29、，交通方便。主要由“五常市農(nóng)資大市場(chǎng)”、無(wú)常市種子銷售市場(chǎng)、糧貿(mào)商業(yè)街及農(nóng)機(jī)銷售點(diǎn)構(gòu)成。2、五常市農(nóng)資大市場(chǎng)及農(nóng)機(jī)銷售點(diǎn)“五常市農(nóng)資大市場(chǎng)“處于建設(shè)大街西段偏北位置，呈倒“7”字形分布農(nóng)資路與建設(shè)路上。其旁邊就有物流中心，方便進(jìn)出貨物。農(nóng)資大市場(chǎng)于2005年左右投入使用，目前已經(jīng)是成熟的農(nóng)資市場(chǎng)。該項(xiàng)目為兩層沿街店面，單間面積在140-180之間，共105間店面，93家銷售商，總建筑面積約16800。其中72家銷售農(nóng)藥化肥，16家銷售農(nóng)機(jī)、農(nóng)機(jī)配件及提供農(nóng)機(jī)維修服務(wù)，另有5家商店經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)?！拔宄Ｊ修r(nóng)機(jī)大市場(chǎng)”的東邊及其對(duì)面，還有23家農(nóng)機(jī)及配件銷售商店。中小銷售商經(jīng)營(yíng)面積在50-120左右

30、。大的銷售商有青田農(nóng)機(jī)銷售公司，經(jīng)營(yíng)面積在300平米左右，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外品牌的拖拉機(jī)、插秧機(jī)、收割機(jī)等；萬(wàn)世達(dá)農(nóng)機(jī)公司經(jīng)營(yíng)面積在700左右，銷售東方紅拖拉機(jī)、插秧機(jī)、柴油機(jī)、東洋收割機(jī)等農(nóng)業(yè)機(jī)械，總經(jīng)營(yíng)面積在3500左右。租賃情況：商家兩層面積租金備注興隆藥肥經(jīng)銷處15524000元/年農(nóng)藥肥料銷售商多以租賃店鋪經(jīng)營(yíng)，農(nóng)機(jī)及配件銷售以自持店鋪經(jīng)營(yíng)者多。沃地佳農(nóng)資連鎖經(jīng)營(yíng)店14021000元/年大慶牌復(fù)混肥廠家直銷處44055000元/年先鋒農(nóng)機(jī)銷售處290店面自持2005年55萬(wàn)購(gòu)得輝煌農(nóng)機(jī)經(jīng)銷處170店面自持2005年29萬(wàn)購(gòu)得3、種子銷售市場(chǎng)現(xiàn)有的種子市場(chǎng)在203省道南面，共13家單層店面

31、經(jīng)營(yíng)種子生意的商店。營(yíng)業(yè)面積在55-170，總經(jīng)營(yíng)面積有880。主要經(jīng)營(yíng)的種子有：玉米、大豆、水稻等。租賃情況：商家面積租金備注辰雨種子經(jīng)銷處9024000元/年大康種子經(jīng)銷店105店面自持2004年30萬(wàn)夠得五常市珍稀種子經(jīng)銷處12028000元/在現(xiàn)有種子銷售市場(chǎng)的斜對(duì)面，已建成新的“五常市種子銷售市場(chǎng)”，處于銷售引資階段，目前只有4家種子商店開業(yè)，具體租金還未確定。占地面積7000總建筑面積9000規(guī)劃60間店面戶型地上兩層，地下一層面積130-195銷售價(jià)格5500-6000元/經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各種種子銷售備注租金水平參考“五常市農(nóng)資大市場(chǎng)”與“種子銷售市場(chǎng)”4、糧貿(mào)商業(yè)街糧貿(mào)商業(yè)街在新“種子

32、銷售市場(chǎng)”與“五常市農(nóng)資大市場(chǎng)”之間，分為兩條街。分別處于建設(shè)大街的A街和203省道上的B街。A街面向“五常市農(nóng)資大市場(chǎng)”，B街在現(xiàn)在種子銷售市場(chǎng)旁，新“種子銷售市場(chǎng)”對(duì)面。目前已有個(gè)別種子、農(nóng)機(jī)配件及大米銷售商店開業(yè)。項(xiàng)目情況：A街B街總經(jīng)營(yíng)面積450012000套數(shù)3252層數(shù)2層3層層高3.5米3.5米面積130-150210-390價(jià)格5800-6000元/5200-5500元/銷售率40%60%業(yè)態(tài)種子、農(nóng)藥化肥、農(nóng)機(jī)、糧油等建設(shè)大街A街203國(guó)道B街5、農(nóng)資市場(chǎng)綜合分析 五常市的農(nóng)資市場(chǎng)靠近鐵道運(yùn)輸站與203省道，交通方便，便于物流配送。 農(nóng)資市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到了21180，在糧貿(mào)商業(yè)街與新種子銷售市場(chǎng)全部投入使用之后，其經(jīng)營(yíng)面積能達(dá)到43680平米。 “五常市農(nóng)資大市場(chǎng)”缺少滿足農(nóng)機(jī)市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)空間，使得農(nóng)機(jī)經(jīng)銷商在這里的經(jīng)營(yíng)成本加大，發(fā)展空間較小。 “五常市種子市場(chǎng)”全面投入使用后將成為五常市規(guī)劃較好，專門銷售種子的專業(yè)市場(chǎng)。 現(xiàn)有農(nóng)資市場(chǎng)的租金為12-28元/月，租金水平較低，經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的收益也比較滿意。 城市化帶來(lái)的農(nóng)村人口的下降，在使五常市家庭耕種成員持續(xù)減少的同時(shí)，也促成了農(nóng)業(yè)機(jī)械化的進(jìn)程，提升了中大型農(nóng)機(jī)的需求量。 五常市農(nóng)資市場(chǎng)缺乏科學(xué)、有效的管理規(guī)劃，有待進(jìn)一步完善。 銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 0451-53532456