稅法學(xué)課件：第六章 第二節(jié) 房產(chǎn)稅及會計處理

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1、第二節(jié)第二節(jié) 房產(chǎn)稅及會計處理房產(chǎn)稅及會計處理v 一、房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅v （一）房產(chǎn)稅產(chǎn)生和發(fā)展簡介（略）v （二）征稅范圍與納稅人v 房產(chǎn)稅是以房屋這種不動產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價值(余值)或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅，屬于財產(chǎn)稅類。v 1.征稅范圍v 房產(chǎn)稅的征稅范圍是位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村房屋。因?yàn)檗r(nóng)村房屋除農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)用房外，大部分是農(nóng)民居住用房。v 2.納稅人v 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類。v （三）征稅對象與計稅依據(jù)v 1.征稅對象v 房產(chǎn)稅的征

2、稅對象是房產(chǎn)，它是指固定建筑有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。v 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；v 獨(dú)立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。v 2.計稅依據(jù)v 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)與征稅對象不一致，應(yīng)該是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入，簡稱從價計征或從租計征。v （1）從價計征的，其真正的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除1030的扣除比例后的余值?？鄢壤墒?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。v （2）從租計征的，計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，即房產(chǎn)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的各種報酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。v

3、（四）稅率及應(yīng)納稅額計算v 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種，因而其計稅方法也有兩種，稅率各不相同。v 1.從價計征,稅率為1.2v 全年應(yīng)納稅額應(yīng)稅房產(chǎn)原值(1扣除比例)1.2v 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原值及納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建而增加的價值。包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施，如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明等設(shè)施。v 房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值按規(guī)定比例扣減后的余值。v 2.從租計征,稅率為12v 全年應(yīng)納稅額租金收入12(個人為4)v 租金收入是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入、勞務(wù)收入和實(shí)物收入。v 對個人

4、按市場價格出租的居民住房，用于居住的，用于居住的，暫按4稅率征收房產(chǎn)稅。v 例例3 3.某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，201年7月1日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險），投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20。v 要求：計算該企業(yè)201年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。v 例例3 3解解：v 本年應(yīng)納房產(chǎn)稅v 1000（120）1.225012v 10.8（萬元）v 例例4 4.某企業(yè)201年1月1日的房產(chǎn)原值為 3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20后的余值計稅。v 要求：計

5、算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。v 例例4 4解解：v 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅v 2000(1-20)1.2v 1000(1-20)1.23125912v 27（萬元）v （五）稅收優(yōu)惠 v 1.非營利性用房免稅。v 2.財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)v （1）損壞不堪使用的房屋和危房；因企業(yè)停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)；大修理停用半年以上的房產(chǎn)等。v （2）對高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅。v （3）對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，自開辦年起免征房產(chǎn)稅3年。v （4）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)。v （5）按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租房(2001年1月

6、1日起)。v （6）坐落在房產(chǎn)稅征稅范圍以外地區(qū)、仍歸縣郵局核算的房產(chǎn)(財務(wù)中要能劃分清楚)。v 3.不屬上述情況，但納稅人確有困難的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)可免稅。v （六）納稅義務(wù)發(fā)生時間、期限及地點(diǎn)v 1.納稅義務(wù)發(fā)生時間v （1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。v （2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。v （3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前，即已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的次月起，繳納房產(chǎn)稅。v （4）購買存量房的，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月月

7、起繳納房產(chǎn)稅。v 2.納稅期限v 房產(chǎn)稅實(shí)行按年計算，分期(季度或半年)繳納的征收辦法。v 3.納稅地點(diǎn)v 房產(chǎn)稅應(yīng)向房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。v 例例5 5.某企業(yè)201年度共計擁有土地65000平方米，其中子弟學(xué)校占地3000平方米、幼兒園占地1200平方米、企業(yè)內(nèi)部綠化占地2000平方米。當(dāng)年的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值4150萬元（其中幼兒園用房原值150萬元），7月1日起企業(yè)將原值200萬元、占地面積400平方米的一棟倉庫出租給某商場存放貨物，租期1年，每月租金收入1.5萬元。8月10日對委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)

8、車間辦理驗(yàn)收手續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元。v (城鎮(zhèn)土地使用稅4元平方米；房產(chǎn)稅計算余值的扣除比例20)v 要求：（1）計算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。v （2）計算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。v 例例5 5解解：v (1)當(dāng)年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅v (6500030001200)4243200(元)v (2)當(dāng)年企業(yè)房產(chǎn)按1.2稅率計算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅v 4000(120)1.2200(120)（1.2%/12）6v 37.44(萬元)v 出租房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅1.56121.08(萬元)v 8月10日在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅v 500(120)（1

9、.2%/12）41.6(萬元)v 當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅37.441.081.640.12(萬元)v 二、房產(chǎn)稅會計處理二、房產(chǎn)稅會計處理v 企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，應(yīng)在“管理費(fèi)用”賬戶中按實(shí)列支。v 預(yù)提稅金時：v 借：管理費(fèi)用（按余值征稅部分）v 營業(yè)稅金及附加（按租金收入征稅部分）v 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅v 繳納稅金時：v 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅v 貸：銀行存款v 注：與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅記入“營業(yè)稅金及附加”賬戶。v 例例6 6.某企業(yè)201年1月1日擁有房產(chǎn)原值1000萬元，其中有一部分房產(chǎn)為企業(yè)辦幼兒園使用，原值100萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，按原值一次減除20后的余值納稅。按年計算，分月繳納。v 要求：做出相關(guān)會計分錄。v 例例6 6解解：v 年應(yīng)納稅額(1000100)(120)1.28.64(萬元)v 月應(yīng)納稅額8.64/120.72(萬元)v 每月預(yù)提稅金時：v 借：管理費(fèi)用 7200v 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅 7200v 每月繳納稅金時：v 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅 7200v 貸；銀行存款 7200